청구법인이 장부에 계상한 대금회수내역은 건전한 사회통념 및 통상사인간의 채권・채무 상관행에 비추어 양도가액의 전부라고 판단되지 않고 등기부등본에 기재된 거래가액은 특별한 사정이 없는 한 당사자사이의 거래가액이라고 추정되는 것임
청구법인이 장부에 계상한 대금회수내역은 건전한 사회통념 및 통상사인간의 채권・채무 상관행에 비추어 양도가액의 전부라고 판단되지 않고 등기부등본에 기재된 거래가액은 특별한 사정이 없는 한 당사자사이의 거래가액이라고 추정되는 것임
○○○○○○○ 4층 전체를 □□□부동산신탁으로부터 2006.8.2. 43억원에 취득한 후 이를 401～ 406, 6개 호수로 분할하여 2006.1.1.～2006.12.31. 사업연도(이하 ‘2006 사업연도’라 한다, 이후 사업연도도 같다)에 401, 406호를, 2007 사업연도에 나머지 402, 403, 404, 405호를 양도하였으나, 2006 사업연도에 양도한 406호(이하 “쟁점부동산”이라 한다), 401호의 양도가액 중 토지분에 대해서는 법인세 신고를 하지 않았다.(건물분은 세금계산서를 교부하고 법인세 신고하였다)
- 나. 처분내용 처분청은 401호와 쟁점부동산의 등기부등본 상 거래가액을 양도금액으로 보고, 아래표1과 같이 총양도가액 4,258,000천원에서 신고된 건물가액 3,025,182천원을 차감한 1,232,818천원을 익금산입하고 누락금액 중 청구법인이 미수금으로 장부계상한 900,010천원을 차감한 332,808천원을 대표자에게 상여처분하겠다고 과세예고 통지 하였다. 표1 (천원, 부가세 별도) 구분 등기부상 거래가액 A 세금계산서발행 (법인세신고) B 누락금액 (A-B) 장부상미수금으로계상금액 상여처분금액 401호 2,500,000 1,777,124 722,876 722,876
• 쟁점부동산 1,758,000 1,248,058 509,942 177,134 332,808 합계 4,258,000 3,025,182 1,232,818 900,010 332,808 청구법인은 2009.10.1. 청구한 과세전적부 심사청구에서 쟁점부동산의 실제 양도가액은 등기부상 거래가액인 1,758,000천원이 아닌 부가가치세를 포함한 1,550,000천원이므로 쟁점 부동산의 토지분(이하 ‘쟁점토지’라 한다)의 법인세 수입금액 누락금액은 509,942천원이 아닌 177,134천원{(1,550,000천원-(1,248,058천원+VAT124,806천원)}이라고 주장하였으나, 처분청은 이를 받아들이지 않고 2009.11.9. 청구법인에게 2006사업연도 법인세 263,880천원을 결정고지하였고 대표자에게 332,808천원을 상여처분하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2010.2.10 이 건 심사청구를 제기하였다.
○○은행 대출금
○○○-000-00000 2007.02.13 82,466,740
○○은행통장 지급
○○○-000-00000 장부상미지급 잔액 967,533,260
- 나. 청구외법인이 은행대출을 많이 받기 위해 사실과 달리 1,758,000천원(부가가치세 별도)으로 작성된 매매계약서를 소유권 이전 등기신청 시 첨부한 것으로 청구외법인은 2009.10.9. 쟁점부동산의 토지 취득가액을 차감하여 법인세 수정신고 하였다.
- 다. 쟁점부동산을 1,758,000천원에 양도하였을 경우, ㎡당 양도가액은 3,462천원이고, 1,550,000천원으로 양도하였을 경우, ㎡당 양도가액은 2,860천원으로, 아래표3의 ○○○○○○○ 다른 호수의 ㎡ 당 양도가액과 비교할 때, 쟁점부동산의 합리적인 양도가액 1,550,000천원이다. 표3
○○○○○○○ 호수별 양도내역 호수 건물분양면적 (㎡) 양도가액 (부가가치세포함) ㎡당 양도가액 분양시기 합계 2,528.22 6,957,867,260 2,752,081 401 954.72 2,667,712,430 2,804,709 2006 402 178.3 597,987,190 3,353,826 2007 403～405 (한다께 양도) 853.28 2142,167,640 2,510,509 2007 406 541.92 1,550,000,000 2,860,200 2006
- 라. 사실확인 없이 등기부등본상에 기재된 금액을 양도가액으로 하여 법인세를 결정고지한 사실은 실질과세의 원칙에 위반되는 것이며 국심 2007중 1518(2007.9.18)에도 검인계약서에 명시된 양도가액과 달리 실제 양도가액을 입증할 만한 증빙과 함께 제시된 매매계약서에 의해 양도가액이 확인되는 경우는 실제 양도가액에 의해 양도차액을 계산하여야 한다고 명시하고 있다.
- 바. 따라서 처분청에서 검인계약서, 등기부등본에 기재되어 있는 양도가액 1,758,000천원(부가가치세 별도)과 청구법인이 장부상 계상한 양도가액 1,550,000천원(부가가치세 포한다)의 차액 332,806천원을 익금산입하여 청구법인에게 부과한 법인세 및 대표자 상여처분은 실질과세원칙에 따라 취소하여 야 한다.
1. 처분청이 사업용건물 양도 과세자료 소명 안내시 청구법인이 제시한 매매계약서의 양도가액은 1,758,000천원이었으며 쟁점부동산의 등기부등본 거래금액도 1,758,000천원으로 기재되어 있다.
2. 또한, 쟁점부동산의 다른 호수 401, 402, 403, 404, 405호도 모두 부가가치세 별도금액으로 계약 체결하였고, 쟁점부동산의 두개의 다른 매매계약서 모두 부가가치세 별도로 기재되어 있는데도 청구법인은 쟁점부동산의 양도가액이 부가가치세 포함한 1,550,000천원이라는 주장은 논리에 맞지 않는다.
3. 세금계산서 및 제시된 장부 등에 의해 쟁점부동산의 양도가액이 1,550,000천원임이 확인된다고 주장하나, 청구법인은 쟁점부동산의 토지에 대한 계산서를 발행하지 않고 건물분 세금계산서만 발행하였으며, 부가가치세 면세수입금액과 법인세 토지관련 수입금액 모두 신고 누락하여 관련장부에 의해 확인된다는 주장은 사실과 다르다.
4. 청구외법인 대표자 양○○은 청구법인 대표자 이○○와 오랜기간 같은 부동산매매업 및 산후조리원 사업협력자로 청구외법인 대표자의 확인서 제출과 청구외법인이 수정신고한 사실이 청구법인의 주장을 뒷받침할 수 있는 신뢰성과 객관성이 담보되지 않는다.
○○○○○○○ 호수별 양도내역을 비교하여 ㎡당 평균분양가액이 2,860천원으로 1,550,000천원(부가가치세 포한다)에 양도된 쟁점부동산이 같은 시기에 양도된 다른 호수보다 더 높게 된 것으로 볼 때 진실한 양도가액이라고 주장하나,
1. 쟁점부동산의 양도가액을 1,550,000천원(부가가치세 포함)으로 인정시 쟁점부동산의 토지가액이 177,137천원이 되고, ㎡당 토지 양도가액은 3백만원에 불과하여,
○○○○○○○ 다른 호수 ㎡당 토지 양도가액 7백만원과 비교할 때 비정상적으로 쟁점부동산의 ㎡당 토지 양도가액이 낮다.
2. 위 표3에서 보듯이 청구법인이 2007 사업년도에 양도한 402호 ㎡당 양도가액은 403∼405호 ㎡당 양도가액보다 843천원이나 더 높게 양도 되었고, 업무용 상가의 경우 위치나 면적 등에 의해 가격의 차이가 있음에도 1,550,000천원으로 작성된 계약서의 ㎡ 당 양도가액이 1,758,000천원으로 작성된 계약서의 ㎡ 당 양도가액보다 같은 시기에 양도한 401호 ㎡당 양도가액에 더 가깝다는 사실만으로 1,550,000천원으로 작성된 계약서가 진실한 계약서라고 볼 수 없다.
① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다.환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한 2) 법인세법 제19조 【손금의 범위】
① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다. 3) 법인세법시행령 제19조 【손비의 범위】 법 제19조 제1항에 따른 손비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가액(기업회계기준에 따른 매입에누리금액 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용 1의 2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련된 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다)
2. 양도한 자산의 양도당시의 장부가액 3.인건비 4) 법인세법 제67조 【소득처분】 제60조의 규정에 의하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준을 신고하거나 제66조 또는 제69조의 규정에 의하여 법인세의 과세표준을 결정 또는 경정함에 있어서 익금에 산입한 금액은 그 귀속자 등에게 상여․배당․기타 사외유출․사내유보 등 대통령령이 정하는 바에 따라 처분한다. 5) 법인세법시행령 제106조 【소득처분】
① 법 제67조에 따라 익금에 산입한 금액은 다음 각 호의 규정에 의하여 처분한다. 비영리내국법인과 비영리외국법인에 대하여도 또한 같다. 1.익금에 산입한 금액이 사외에 유출된 것이 분명한 경우에는 그 귀속자에 따라 다음 각 목에 따라 배당, 이익처분에 의한 상여, 기타소득, 기타 사외유출로 할것. 다만, 귀속이 불분명한 경우에는 대표자(소액주주 등이 아닌 주주 등인 임원 및 그와 제43조 제8항에 따른 특수관계에 있는 자가 소유하는 주식 등을 합하여 해당 법인이 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30이상을 소유하고 있는 경우의 그 임원이 법인의 경영을 사실상 지배하고 있는 경우에는 그 자를 대표자로 하고, 대표자가 2명 이상인 경우에는 사실상의 대표자로 한다. 이하이 조에서 같다)에게 귀속된 것으로 본다. 6) 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실지내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 7) 법인세법시행령 제4조 【실질과세】
① 자산 또는 사업에서 생기는 수입의 전부 또는 일부가 법률상 귀속되는 법인과 실질상 귀속되는 법인이 서로 다른 경우에는 그 수입이 실질상 귀속되는 법인에 대하여 이 법을 적용한다.
② 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득․수익 등의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 이를 적용한다.
1. 청구법인이 □□□부동산신탁과 체결한 매매계약서와 청구법인의 장부상 토지, 건물 계정을 확인한바, 청구법인은 2006.8.2. 서울시 동작구 신대방동
○○○○○○○ 4층을 4,300,000천원(건물 3,056,620천원, 부가가치세 305,662천원, 토지 1,243,379천원)에 취득하였으며 이에 대해서는 다툼이 없다.
2. 쟁점부동산의 건물 양도가액 1,248,058천원(부가가치세 별도)에는 다툼이 없으며 청구법인이 주장하는 토지 양도가액은 177,137천원이며 처분청이 주장하는 토지 양도가액은 509,942천원이다.
3. 쟁점부동산 등기부등본에 의하면, 2006.10.2. 거래가액 1,758,000천원으로 청구외법인에게 소유권이전 하였으며 2006.10.2. 채권최고액 1,274,000천원으로 근저당설정된 사실이 확인된다.
4. 청구법인이 실제 매매계약서(이하 “쟁점계약서1”이라 한다)라고 주장하는 1,550,000천원으로 기재된 매매계약서의 내용은 다음과 같다. 매매대금: 1,550,000,000원 평당단가 5,300,000원, 계약일자 2006.10.1 계약금: 10,000,000원 (2006.10.1) 중도금: 500,000,000원 잔금일자: 1,040,000,000원 (2007.9.30) ※특약사항: 1. 건물분 부가가치세는 별도임
2. 잔금은 소유권이전일로부터 1년이내에 지급하기로 하고 남은 잔금에 대하여는 한방타운 개점일로부터 년 7%에 해당하는 금액을 이자로 지급한다
3. 상기부동산매매는 ○○(주)에서 우리은행융자부분을 해결하기 위한 방편으로 매각하는 것이기 때문에 잔금기일 안에는 잔금으로 인한 어떠한 요구도 행위도 할 수 없다.
5. 처분청이 실제 매매계약서(이하 “쟁점계약서2” 라 한다)라고 주장하는 1,758,000천원으로 기재된 매매계약서의 내용은 다음과 같다. 매매대금: 1,758,000,000원, 평당단가 6,000,000원, 계약일자 2006.9.5 계약금: 200,000,000원 (2006.9.5) 잔금일자: 1,558,000,000원 (2006.10.30) ※특약사항: 1. 매수인은 금융권융자금액을 지급함과 동시에 소유권이전 하기로 하며, 남은 잔금은 ◇◇도 ◇◇군 ◇◇면 ◇◇리 ◇◇◇번지 외 ◇◇필지에 설정을 하고 토지를 매매하며 잔금을 지불하는 조건임
3. 인테리어비용은 별도로 정산하고 매매평당금액은 육백만원으로 산정함
6. 위 계약서에 의하면 청구외 양○○(청구외법인의 대표자)이 보유한 ◇◇도 ◇◇군 ◇◇면 ◇◇리 ◇◇◇번지 외 ◇◇필지 를 쟁점부동산의 양도대금을 담보하기 위해 청구법인을 채권자로 하여 근저당설정하는 것으로 해석되나, 이와는 달리 청구외 양○○은 2006.3.7. 위 토지를 취득한 후 다른사람에게 2007.8.6. 양도하였으며, △△△△△은행이 2006.12.1. 채권최고액 840,000천원의 근저당설정등기 하였다가 2008.6.20. 근저당설정등기 말소한 사실이 ◇◇도 ◇◇군 ◇◇면 ◇◇리 ◇◇◇번지 외 ◇◇번지 등기부등본에 의해 확인된다.
7. 청구외법인의 대표자 양○○이 2009.10.5. 작성한 확인서(이하 “쟁점확인서”라 한다)의 내용은 다음과 같다.
○○(주)이○○ 사장님과 (주)◇◇◇◇◇ 양○○이 협의한 결과 양○○이 가운데 약 293평을 분양 받는 조건으로 하여 일금오억원(500,000,000)을 우리은행 채무를 변재해주고 남은 대출금으로는 소유권등기 및 시설비로 쓰기로 하고, 또한 부동산대금 잔금(일십억오천만원)은 기일을 정하지 않고 ○○땅이 팔리는 대로 지불하는 조건으로 하여 분양을 받은 것입니다. 소유권이전으로 신고한 금액 일십칠억오천팔백만원은 그때 당시에 매매금액이 높아야만 융자를 더 받을 수가 있고 융자를 더 받아야만 ○○(주)에 돈을 더 줄수가 있고 ○○(주)는 그 돈으로 은행채무를 조금이라도 더 갚을수가 있기 때문에 그렇게 신고를 한 것입니다. 현재도 ○○땅은 팔리지 않아 지금까지 잔금지불을 하지 못하고 있으며 본인으로 인하여 ○○(주)이○○사장님께서 힘든 상황이 발생하여 죄송한 마음 금할길 없습니다. 양○○이 타 금융을 이용하여 융자를 받아 ○○(주) 이○○ 사장님의 편의를 봐 드리면서 가진 돈 하나 없지만 이 기회에 평소에 하고 싶었던 쑥좌훈방을 한번 해보자는 욕심이 생겨서 ◇◇◇◇은행에서 구억일천만원(910,000,000)을 대출받아 부동산대금으로 ○○(주)에 오억(500,000,000)원을 지불하게 된 것입니다. 현재 ○○(주) 이○○사장님께 지불해야할 잔금은 구억육천칠백오십삼만삼천이백육십원(967,533,260)이 남아 있습니다.
8. 청구법인의 건물양도가액, 건물취득원가, 토지양도가액, 토지취득원가를 정리하면 아래표4와 같다. 표4 (천원) 호수 건물 양도가액 건물 취득원가 건물 매매차익 토지 양도가액 토지 취득가액 토지 매매차익 401 1,777,124 1,503,563 273,561 722,876 611,598 111,278 406(처분청) 1,248,058 853,453 394,605 509,942 347,190 162,752 406(청구법인) 1,248,058 853,453 394,605 177,137 347,190 -170,053 402 396,871 280,798 116,073 161,429 114,211 47,218 403～405 1,421,676 1,624,605 -202,929 578,324 660,863 -82,539
9. 국세통합전산망에 의하면 청구법인은 2008.12.27. 자진 폐업하였으며, ○○○○○○○ 4층 매출에 따른 부가가치세는 무납부하여 538,710천원이 결손처분되었으며, 현재 청구법인의 대표자 이○○는 401호의 지분 1/2을 2007.2.14 인수 후 (주)▽▽산업개발이라는 법인으로 산후조리원을 영위하고 있다.
10. 청구외법인은 쟁점부동산에서 쑥뜸, 좌훈방 산후조리원을 영위중이며 청구법인의 2006 사업연도 대차대조표에는 토지가액 404,008천원, 건물가액 1,315,332천원으로 계상되어 있으며, 2009.10.9. 토지과다계상액 208,000천원을 손금산입 1) 후 △유보처분하여 법인세 수정신고 하였음이 국세통합전산망에 의해 확인된다.
11. 처분청의견서에 첨부된 청구법인의 법인통장사본에 의하면 청구법인은 2006.9.1. 10,000천원, 2006.9.5. 198,306천원, 2009.10.9. 20,000천원을 청구외법인 대표자 양○○으로부터 차입하고 2006.10.16. 양○○에게 220,000천원을 상환하였다.
- 라. 판단 청구법인은 쟁점부동산 등기부등본 거래가액인 1,758,000천원은 매수자인 청구외법인의 은행대출 목적으로 실제거래가액보다 높여 작성된 것이며, 쟁점부동산의 진실한 양도가액은 부가가치세를 포함한 1,550,000천원이라고 주장하고 있다.
1. 청구법인이 제출한 쟁점부동산의 대금회수내역과 쟁점부동산의 등기부등본 등에 의하여 청구주장의 타당성을 살펴보면,
① 청구법인은 쟁점부동산을 청구외법인에게 2006.10.2. 소유권 이전하고, 양도가액을 부가가치세를 포함한 1,550,000천원으로 청구법인의 장부에 계상하였으며, 쟁점부동산의 양도대금은 2006.10.12. 중도금 500,000천원, 2007.2.13. 잔금 82,465천원을 청구외법인으로부터 회수하고, 나머지 잔금 967,533천원은 미수금으로 장부 계상하였으나,
② 청구법인이 주장하는 쟁점부동산 대금회수내역에 의하면, 청구법인은 계약금도 받지 않은 상태에서 쟁점부동산의 소유권을 2006.10.2. 청구외법인에게 이전하였고, 쟁점부동산 잔금 1,050,000천원이 남아 있는 상태에서 2006.10.16. 청구외법인 대표자 양○○에게 220,000천원의 차입금을 상환하였으며,
③ 위 사실관계 조사내용에서 살펴본 바와 같이, 청구법인은 청구외법인이 쟁점부동산을 담보로 차입한 차입금과 환급받은 세액 등으로 자금여력이 있음에도 쟁점부동산 미수금 967,533천원을 회수하려는 노력도 하지 않고 2008.12.27. 자진폐업한 점 등 으로 보아 청구법인이 장부에 계상한 대금회수내역이 건전한 사회통념 및 통상 사인간의 채권․채무 상관행에 비추어 쟁점부동산 양도가액의 전부라고 판단되지 않는다.
2. 청구법인은 이 건 심리자료로 청구외법인의 대표자 양○○이 작성한 확인서와 청구외법인이 쟁점부동산 취득가액을 감액하여 수정신고한 청구외법인의 법인세 수정신고서 사본을 제출하였는바, 이에 대하여 살펴보면,
① 청구외법인 대표자 양○○은 쟁점부동산의 양도가액이 부가가치세를 포함한 1,550,000천원이며 강원도 ○○군 보유 토지가 양도되지 않아 양도대금을 지급하지 못하였다고 쟁점확인서에 기재하였으나, 양○○은 2006.12.1. 강원도 ○○군 보유 토지를 담보로 840,000천원(채권최고금액임)의 대출을 받았고 2007.8.6. 양도하였는데도 대출받은 금액과 양도대금으로 쟁점부동산의 거래대금을 상환한 사실이 없는 점으로 청구외 양○○이 쟁점확인서에 기재한 내용은 신뢰할 수 없으며,
② 청구외법인의 수정신고도 보유자산을 감액하는 수정신고로 손익에 영향을 끼치지 않는 거래임에도 토지과다계상액 208,000천원을 손금으로 계상하여 청구외법인의 소득을 감소시키는 수정신고를 한 것은 착오에 의한 것이라 하더라도 청구외법인에게 유리한 것으로 알고 협력한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
3. 한편, 쟁점부동산의 당초 매매계약서와 등기부등본 상 거래가액이 1,758,000천원으로 기재되어 있고, 청구외법인도 쟁점부동산 취득 후 쟁점부동산의 매매가액이 1,758,000천원으로 작성된 쟁점계약서2에 의해 취득가액을 계상한 점 등에 비추어 볼 때 쟁점계약서2가 진정한 계약서로 보이며, 청구법인이 양도한 401, 402, 403, 404, 405호 모두 부가가치세 별도로 매매계약서가 작성되었고 청구법인이 주장하는 쟁점계약서1과 쟁점계약서2 모두 부가가치세 별도로 작성되어 있는 점으로 보아 쟁점부동산의 양도가액은 청구주장과 달리 부가가치세 별도 금액으로 양도된 것으로 판단된다.
4. 위와 같이 청구법인이 제출한 증빙서류는 신뢰할 수 없고, 부동산등기법제57조 제4항에 의해 등기부등본에 기재된 거래가액은 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 거래가액으로 작성되었다고 추정되는 것이므로 쟁점부동산의 양도가액은 쟁점부동산 등기부등본 거래가액인 1,758,000천원으로 봄이 타당하다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액을 1,758,000천원(부가세 별도)으로 보고 청구법인이 장부상 계상한 쟁점부동산의 양도가액 1,550,000천원(부가세 포함)과의 차이 332,808천원을 법인세 익금산입하고 대표자 상여처분한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 취득자산의 장부가액이 과다계상되었더라도 취득시 손익에는 영향이 없고 양도시에 익금에 산입되어야 할 사항이므로, 청구외법인이 2006 사업연도의 법인세수정신고서에서 감액되는 장부가액을 손금산입한 것은 잘못된 것임
붙임과 같습니다.