부동산매매업체의 상품인 토지에 대하여 비사업용토지로 판정할 수 있는지

청구법인은 부동산 매매업을 영위하는 업체로 ○○도 ○○시 ○○면 산2 외 전국의 임야(이하 “쟁점임야”라 한다)를 취득하여 분할양도하면서 토지 등 양도소득에 대한 법인세는 신고 없이 일반 법인세를 신고납부 하였다.

○○지방국세청장(조사2국 4과장, 이하 ‘조사관서’라 한다)은 2008.6.30.부터 2008.8.25.까지 청구법인의 2007사업연도 법인세 통합조사를 하여 청구법인이 법인세법 제55조 의 2에서 규정한 비사업용 토지인 쟁점임야를 양도하고, 이에 대한 양도소득 6,558,871,457원에 30/100을 곱하여 산출한 비사업용토지 등의 양도소득에 대한 산출세액을 추가납부하지 않은 것에 대하여 처분청에 이를 과세하도록 통보하게 되자 처분청은 이에 따라 2008.10.1. 청구법인에게 2007사업연도 법인세 2,300,883,560원을 경정고지 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2009.3.9. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 비사업용토지 해당 여부

1. 현행 법인세법에서는 부동산 투기수요를 억제하고자 같은 법 제55조의 2 제1항 제3호에 비사업용 토지의 양도소득세에 30%의 법인세를 추가 납부하도록 규정하면서

2. 같은 조 제2항 제2호에 ‘임야’를 비사업용 토지로 명시하고 비사업용 토지에서 제외되는 임야를 동법 시행령 제92조의 6 제4항에 세부내역을 위임하였으며

3. 같은 조 동항 제7호에서 다시 “기타 비사업용 임야에서 제외되는 임야의 범위‘를 기획재정부령에 위임하였으나 현재는 관련 기획재정부령이 제정되지 않았는바

4. 동 법의 취지 등을 볼 때, 쟁점임야는 고정자산의 형태가 아니라 상품 또는 재고자산의 형태로 법인자산을 구성하다가 매출을 통하여 수익으로 인식되는 부동산매매업의 경우는 부동산 자체가 상품이므로 사업용 토지로 보아야 한다.

• 나. 부동산 양도와 관련된 비용의 필요경비 해당여부

1. 부동산매매업을 주업으로 하는 청구법인의 경우 양도비용을 『토지 등 양도소득』계산시 비용으로 공제하지 않아 양도비 전액을 필요경비로 인정하는 소득세법에 비하여 상대적으로 중과세되고,

2. 『토지 등 양도소득』에 따른 추가 납부할 법인세가 당기순이익을 현저히 초과하여 합리성이 결여되는 등 조세평등주의 및 실질과세원칙에도 위배되므로 양도관련 직접비용을 『토지 등 양도소득』계산 시 산입하여 경정해야 한다.

• 가. 비사업용 토지 해당여부

1. 청구법인은 ○○도 ○○시 ○○ 산 2번지외 14필지의 임야를 2006.12～2007.12월 사이에 취득하여 2007.1～12월에 양도하였던 바, 쟁점임야는 법인세법 제55조 의 2의 규정에 의거 비사업용 임야의 “제외 범위”에 해당하지 않으므로 비사업용 토지에 해당되며

2. 또한 청구법인은 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로서 쟁점 임야가 사업용 고정자산이 아닌 상품이라 하더라도 위 규정을 달리 적용할 수 없음.

3. 관련예규: 서면2팀-587(2007.04.03), 서면2팀-1974(2007.11.01), 서면2팀-427(2008.3.11)

• 나. 토지 등 양도소득 계산 시 양도비용 공제여부

1. 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 계산함에 있어서 토지 등 양도소득은 법인세법 제55조 의 2 제6항의 규정에 의거 토지 등의 양도금액에서 양도당시의 장부가액을 차감한 금액으로 계산하는 것이며, 토지 양도관련 수수료인 양도비는 청구법인의 각사업년도 소득금액 계산시 필요경비로 기 공제하였으며 토지 등 양도소득에 대한 법인세 계산시에는 공제하지 않음. (장부가액이라 함은 세무상 장부가액으로 세무상 취득가액에 세무상 감가상각충당금과 세무상 평가차액을 가감한 금액을 의미하는 것임)

2. 또한 소득세법 제97조 【필요경비의 계산】 ①항 4호 규정은 소득세법 제1조

① 항에 해당되는 거주자에게만 적용되는 것이며 주식회사인 청구 법인에게는 법인세법이 적용되는 것이며, 3) 법인세법 제55조 의 2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】는 법인의 부동산 투기수요를 억제하기 위하여 비사업용 토지 중과대상 및 토지 등 양도소득 계산을 규정한 특례규정으로 조세평등주의 및 실질과세원칙에 위배되지 않음.

4. 관련 예규: 서면2팀-1693. (2005.10.21), 서면2팀-272(2007.02.07)

• 가. 쟁점

1. 부동산 매매업자가 판매한 상품인 토지를 비사업용 토지로 판단 할 수 있는지 여부

2. 양도관련 비용을 토지 등 양도소득 계산 시 공제할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 등 1) 법인세법 제55조 의 2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】

② 제1항 제3호에서 “비사업용 토지”라 함은 토지를 소유하는 기간 중 대통 령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 농업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지. 다만, 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 농지를 제외한다.
• 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군 지역을 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의한 도ㆍ농 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호 의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 목에서 같다) 안의 농지. 다만, 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 경과되지 아니한 농지를 제외한다.

. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다.

• 가. 산림법에 의하여 지정된 산림유전자원보호림ㆍ보안림ㆍ채종림ㆍ시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것
• 나. 임업을 주업으로 하는 법인 또는 산림법에 의한 독림가인 법인이 소유하는 임야로서 대통령령이 정하는 것
• 다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용 상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 감안하여 법인의 업무에 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것

⑥ 토지등 양도소득은 토지 등의 양도금액에서 양도당시의 장부가액을 차감한 금액으로 한다. (이하 생략) 2) 법인세법 시행령 제92조 의 3【비사업용토지의 기간기준】 법 제55조의 2 제2항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005.12.31. 신설; 대통령령 제19255호 부칙 제1항 2007.1.1. 시행)

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
• 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 3) 법인세법 시행령 제92조 의 6 【임야의 범위 등】

① 법 제55조의 2 제2항 제2호 가목에서 “공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임야를 말한다. 1.산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 산림유전자원보호림(山林遺傳資源保護林)ㆍ보안림ㆍ채종림(採種林)ㆍ시험림 (2007. 2. 28. 개정)

2. 사찰림 또는 동유림(洞有林) 3.자연공원법에 따른 공원자연보존지구 및 공원자연환경지구 안의 임야 4.도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 도시공원 안의 임야 5.문화재보호법에 따른 문화재보호구역 안의 임야 6.전통사찰보존법에 따라 전통사찰이 소유하고 있는 경내지 7.개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 따른 개발제한구역 안의 임야 8.군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역 안의 임야 9.도로법에 따른 접도구역 안의 임야 10.철도안전법에 따른 철도보호지구 안의 임야 11.하천법에 따른 홍수관리구역 안의 임야 12.수도법에 따른 상수원보호구역 안의 임야

13. 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 기획재정부령이 정하는 것

② 법 제55조의 2 제2항 제2호 나목의 규정을 적용함에 있어 주업은 2 이상의 서로 다른 사업을 영위하는 경우에는 사업연도 종료일 현재 당해 법인의 총자산가액 중 당해 사업에 공여되는 자산의 가액이 큰 사업으로 한다.

③ 법 제55조의 2 제2항 제2호 나목에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 산지관리법에 따른 산지 안의 임야로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임야를 말한다. 다만,국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(동법 시행령 제30조의 규정에 따른 보전녹지지역을 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 임야로서 도시지역으로 편입된 날부터 2년이 경과한 임야를 제외한다. 1.산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 산림경영계획인가를 받아 시업(施業) 중인 임야 2.산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 특수산림사업지구 안의 임야

④ 법 제55조의 2 제2항 제2호 다목에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1.산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 종ㆍ묘 생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야 2.산림문화ㆍ휴양에 관한 법률에 따른 자연휴양림을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야 3.수목원조성 및 진흥에 관한 법률에 따른 수목원을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야

4. 산림조합 및 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야

5. 제사ㆍ종교ㆍ자선ㆍ학술ㆍ기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 지방세법 제186조 제1호 본문의 규정에 따른 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 임야

6. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)

7. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 감안 하여 법인의 업무에 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령이 정하는 임야

4. 서면2팀-844, 2007.5.4. 비사업용 토지는 토지를 소유하는 기간 중 법인세법시행령 제92조 의 3에서 정하는 기간 동안 법인세법 제55조 의 2 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임

5. 서면2팀-587, 2007.4.3. 부동산매매업 법인이 법인세법 제55조 의 2 제2항 제2호 및 제3항, 제4 항의 규정에 의하여 ‘토지등 양도소득에 대한 과세특례’ 적용 대상 임야를 양도 하는 경우에는 동 규정에 의해 계산한 세액을 법인세에 추가하여 납부하여야 하는 것이며, 토지등 양도소득은 같은 조 제6항의 규정에 의하여 토지 등의 양도금액에서 양도당시의 장부가액을 차감한 금액으로 하는 것으로, 이 경우 양도당시의 장부가액에는 양도를 위하여 지출하는 비용은 포함하지 않는 것임.

6. 서면2팀-1693, 2005.10.21. 법인의 토지 등 양도소득 과세특례적용 시 양도차익은 실지거래가액으로 계산하는 것이며 양도 당시의 장부가액이란 세무상 장부가액을 의미하는 것임

• 다. 사실관계 1) 청구법인은 비사업용토지등의 양도소득에 대한 산출세액을 추가납부 하지 아니하고 일반 법인세를 신고납부 한 것에 대하여 처분청은 법인세법 제55조 의 2 규정에 의거 비사업용토지 양도소득세 30%의 법인세 2,300백만원을 경정고지한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

• 쟁점임야 양도차익 (단위: 백만원) 물건소재지 양도면적 (㎡) 양도가액 (총액) 매출 할인액 양도가액 (순액) 취득 가액 양도 차익

○○도 ○○시 ○○ 산2 12,721 1,917 13 1,904 848 1,056

○○도 ○산 ○양 산7 37,942 1,036 1,036 86 950

○○

○ 성

○ 죽

○ 산 512-10 16,183 1,654 11 1,643 452 1,191

○○ ○평 ○평 ○현 104-6 8,693 1,525 14 1,511 662 849

○○

○ 천

○ 장

○ 천 산62-1 11,345 1,440 53 1,387 635 752

○○ ○ 산100-5 3,305 150 1 149 148 1

○○도 ○○시 군자 산288 15,037 773 8 765 94 671

○○ ○천 ○사 ○용 7,865 904 7 897 335 562

○○ ○천 ○사 ○우 산5-5 1,280 147 147 28 119

○○ ○천 ○사 ○우 산5-7 269 31 1 30 29 1

○○ ○ 산101 991 69 69 12 57

○○ ○ 산101-2 602 34 34 12 22

○○ ○ 산101-3 1,652 85 85 14 71

○○ ○ 산101-5 1,652 65 65 14 51

○○ ○천 ○남 산8-17 3,636 319 319 114 205 계 10,149 108 10,041 3,483 6,558 2) 청구법인은 쟁점임야를 2006.12월부터 취득하여 2007년 12월까지 양도한 현황이 조사관서 조사복명서에 의하여 아래와 같이 확인된다. 3) 청구법인의 2007.12.31. 현재 손익계산서에 의하면, 매출액 10,041,003,800원, 매출원가 3,508,901,903원(기초용지 재고액 1,546,480,625원+당기용지 매입액 2,813,087,579 원 -기말용지 재고액 850,666,301원), 판매비와 관리비 5,702,490,798원 중 주요계 정으로 임직원급여 357,670,000원, 급여(사업소득원천징수분) 1,615,282,740원, 복리후생비 810,332,936원, 지급임차료 430,242,791원, 판매수수료 1,773,372,980원 등으로 되어 있고, 당기순이익은 829,729,460원으로 나타나는바, 조사관서는 기말용지 재고 과소계상액 26,769,560원을 확인하고 이를 기말용지 재고액에 가산하여 산정된 매출총이익 6,558,871,457원을 비사업용토지의 양도소득으로 결정하였다. 4) 청구법인은 『토지등 양도소득에 대한 과세특례』규정의 법 취지 등을 종합해 볼 때 쟁점임야가 고정자산이 아닌 상품 또는 재고자산이므로 그 자체가 사업용에 해당됨에도 불구하고 처분청이 비사업용으로 판단한 것은 부당하고 또한 법인세 추가납부세액 산정 시 발생된 양도비용을 장부가액에 가산하지 아니하고 즉 양도차익 계산 시 비용으로 차감하지 아니하므로 소득세법에 의한 개인보다 상대적으로 중과하는 것은 조세평등주의에 반하고 실질과세원칙에 위배된다고 주장하고 있다. 5) 청구법인은 쟁점임야 판매 시 발생된 양도비용 2007년분 3,458,505천원의 지급조서(사업소득)를 제시하고 있으며, 동 금액은 청구법인 2007 사업연도 손익계산서에 급여(사업), 상여(사업), 판매수수료 계정과목으로 계상된 사실이 법인세 신고서류에 의하여 확인된다.

• 라. 심리자료 사전열람 결과

1. 조사관서는 추가의견 없음

2. 청구법인의 보충의견

• 가) 2009.5.21. 법인세법을 개정 공포하면서 법인세법 제55조 의 2 『토지등 양도소득에 대한 과세 특례』에 제8항[2009.3.16.부터 2010.12.31.까지 비사업용 토지를 취득 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 중과세를 적용하지 아니함] 을 신설하였다.
• 나) 개정취지를 보면 투기억제 목적으로 비사업용토지에 대해 지나치게 중과함에 따라 부동산시장에 심각한 왜곡을 초래하고 부동산세제를 조세원리에 맞게 합리적으로 정상화하기 위함이라 명기하고 있는바, 이는 종전 비사업용토지에 대한 중과세 조항이 조세원리에 맞지 않는다는 사실을 세법상 스스로 자인하였다.
• 마. 판 단 위와 같은 관련법령과 사실관계 내용을 종합하여 쟁점1에 대하여 살펴보면, 법인세법상 『토지 등 양도소득에 대한 과세특례 』 규정은 법인의 각 사업연도 소득금액에 따라 납부하는 법인세 이외에 일정요건에 해당된 비사업용 토지의 양도에 따른 매매차익에 대하여 추가로 법인세를 납부하도록 하고 있는바, 청구법인의 경우와 같이 부동산매매업을 주업으로 한다 하여 상품인 쟁점임야에 대하여 비사업용 토지 요건을 달리 적용할 것은 아니므로 이건의 경우 같이 비사업용 토지 요건에 해당되는 경우 비사업용토지로 보아 양도소득에 대한 추가 법인세를 납부하는 것이 타당하다고 판단되며 쟁점2에 대하여는 법인세법상 『토지 등 양도소득에 대한 과세특례 』 규정에 따라 추가로 납부하는 법인세를 산출하는 양도소득금액은 “양도금액에서 양도당시의 장부가액을 차감한 금액으로 한다”라고 규정되어 있는바, 판매수수료 등은 법인의 결산서상 당기순이익계산 시 차감되어 각사업연도 법인세 산출 시 기 반영된 것으로, 부동산 투기수요를 억제하기 위한 방편으로 제정한『토지 등 양도소득』과세 특례규정에는 양도비용을 차감할 수 없도록 되어 있는바 조세평등주의 및 실질과세원칙에 위배하였다고 볼 수 없다 하겠다. 따라서 이에 근거한 처분청의 당초 경정결정은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.