토지 소유주는 당초 계약내용에 따라 보장받기로 한 금액 이외에 어떠한 추가이익도 받은 바 없으며, 청구법인은 쟁점 손실금액을 차감하더라도 분양대행 용역 제공으로 5,521백만원의 순수익을 얻었으므로, 접대비로 의제할 손실금액 자체가 존재하지 아니함
토지 소유주는 당초 계약내용에 따라 보장받기로 한 금액 이외에 어떠한 추가이익도 받은 바 없으며, 청구법인은 쟁점 손실금액을 차감하더라도 분양대행 용역 제공으로 5,521백만원의 순수익을 얻었으므로, 접대비로 의제할 손실금액 자체가 존재하지 아니함
○○세무서장이 2008.8.2. 청구법인에게 경정․고지한 2006.1.1.～12.31. 사업연도의 법인세 701,816,060원 및 2006년 제1기 부가가치세 159,070,100원은 이를 취소합니다.
청구법인은 ○○시 ○○구 ○○동 105-7번지에서 ○○건설주식회사라는 법인명으로 토목․건축 등 건설업을 영위하는 하는 법인으로서, 1994.12.12. 청구외 ○○모외 1인(이하 “토지소유주”라 한다)과 ○○시 ○○구 ○○동 1641-3번지외 소재에 총규모 23층의 주상복합 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 공사계약을 하고 이를 수행하는 과정에서 토지소유자와의 소송으로 인해 1996년 12월부터 2003년 6월까지 공사가 중단되었고, 당사자 간의 소송이 제기되었다가 ○○고등법원에서 조정합의가 되었는바, 양 당사자 간의 분쟁은 2003.6.12. 조정조서에 의해 다시 작성된 공사계약서(이하 “조정계약서”라 한다)를 체결하는 것으로 조정되었고 이에 따라 쟁점건물을 신축 완공하였다. 조정계약서에 따르면 1층부터 6층까지는 상가로, 7층 이상은 아파트를 건설하여 분양대행 하는 계약이었는바, 청구법인은 설계를 변경하여 7층 전체를 상가 1,861.610㎡(이하 “쟁점오피스상가”라 한다)로 변경하였고, 아파트 22세대(미분양아파트 10세대, 이하 “미분양아파트”라 하고, 분양 후 미 입주된 아파트 12세대, 이하 “미입주아파트”라 하며 미분양아파트와 합하여 이하 “쟁점아파트”라 한다)와 쟁점오피스상가를 대물로 변제 받아 공사미수금과 상계하고 토지소유주와는 2006.7.26. 작성한 변경정산합의서(이하 “정산합의서”라 한다)를 작성하였다. 이에 청구법인은 쟁점오피스상가 및 쟁점아파트에 대한 건물분에 대한 세금계산서를 수취하여 매입세액을 공제하고 2006년 제1기 부가가치세를 신고하였으며, 2006연도 중 쟁점오피스상가 및 쟁점아파트를 매각함에 따라 전체적으로는 매각차손이 발생하였으나 이를 손금에 산입하고 2006.1.1～12.31.사업연도의 법인세를 신고하였다. 처분청은 대물로 인수한 자산 중 쟁점오피스상가의 경우 청구법인이 대물로 인수하기 전에 평당 인수가액을 별도로 규정하여야 하였음에도 불구하고 미분양아파트와 동일한 가액으로 고가 인수하여 재 매각함에 따라 과도한 손실이 발생한 것으로 보았는바, 쟁점오피스상가에 대한 매각차손을 토지소유 주에 대한 청구법인의 채권포기 금액으로 보아 부가가치세를 가산한 2,206,233,186 원(이하 “쟁점손실금액”이라 한다)을 접대비로 간주하여 한도 초과분을 손금불산입 하고, 관련 부가가치세에 대해서는 매입세액 불공제하여 2008.8.2. 청구법인에게 2006.1.1.～12.31.사업 연 도 법인세 701,816,060원 및 2006년 제1기 부가가치세 159,070,100원, 합계 860,886, 160원을 경정․고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2008.9.4. 이 건 심사청구를 하였다.
1. 접대비의 사전적 의미를 살펴보면, 접대비는 “손님을 접대하는 데 쓰이는 비용”, 교제비는 “교제하는 데 드는 비용”, 사례금은 “사례하는 뜻으로 주는 돈”으로 정의되고 있으며, 대법원에서는 이를 “사업에 관련 있는 자들에게 접대 등의 행위를 함으로써 그들과의 사이에 친목을 두텁게 하여 거래관계의 원활한 진행을 도모하기 위하여 무상으로 지출한 것”이라고 일관되게 판시하고 있고,
2. 나아가 대법원 판례는 접대비는 “기업 활동의 원활과 신장을 도모하기 하여 필요한 경비로서 이를 엄격히 해석하여야 하고, 접대 등의 행위에 의하여 친목을 두텁게 하여 거래관계를 원활한 진행을 도모하기 위한 것이라면 접대비라 할 것이나, 그렇지 않은 경우에는 이를 섣불리 접대비로 단정하여서는 아니 된다”고 판시하면서 접대비 의 범위를 확대해석하여 부과 처분한 것은 부당하다는 판결을 하고 있으며,
3. 더구나, 국세 청 의 과세적부심사 사례에서도 “당초 계약내용에 따라 공사수입금액을 정산하는 방법으로 미분양아파트 등을 대물상환 받은 것이므로, 청구법인이 대물상환 받은 재건축아파트 등이 시가보다 저가일지라도 이는 당초 약정에 따라 그렇게 인수할 수밖에 없었는바, 그 차액을 채권의 포기로 보아 접대비로 시부인하기는 어려운 것으로 판단된다”고 판시하고 있다.(국세청 적부2005-0241, 2007.3.29 같은 뜻)
4. 쟁점손실 금액의 경우 조정계약서 제7조에 의거 사전에 약정된 분양대행계약(이하 “쟁점분양대행약정”이라 한다)의 내용에 따라 청구법인이 보장한 가액(미 분양 면적×기준면적당 보장금액)으로 대물변제 받은 후 채권 조기회수를 위하여 동 물건을 할인 매각함으로써 발생한 것일 뿐, 청구법인이 토지 소유주와의 거래관계를 원활히 하기 위해 업무시설을 고가 인수하거나, 채권을 포기함으로써 발생한 것이 아니며,
5. 무엇보다도, 본건 거래는 일회성 거래로서 청구법인이 거래 종결 이후에는 토지 소유주와 거래관계를 더 이상 지속할 이유가 없는바, 그러한 청구법인이 추가적 거래관계의 원활 목적으로 자산을 고가매입하거나 채권을 포기할 합리적인 이유가 없다는 점에서 쟁점 손실금액은 접대비의 성격을 가지지 않았다.
1. 7층 쟁점오피스상가 및 아파트 설계변경은 토지 소유주에게 당초 총 분양금액을 보장하는 조건에 따라 청구법인의 책임 하에 시행한 것이고,
2. 실 제로도 토지소유주는 아래와 같이 쟁점건물의 분양으로 인하여 당초 보장받기로 한 금액 이외에 어떠한 추가이익도 받은 바 없다. 토지 소유주의 분양수입 내역 구 분 분양가액 보장금액 (대물인수가액) ㎡당 환산가액 (보장금액) 아파트 분양완료(8,231.46㎡) 25,860,899,836 20,029,191,303 2,433,249 미입주(1,802.03㎡)
• (4,384,787,584) 2,433,249 미분양(1,379.33㎡)
• (3,249,642,863) 2,355,958 소계(11,412.82㎡) 27,663,621,750 쟁점상가 미분양(1,861.61㎡)
• (4,385,881,112) 2,355,958 분양수입 총계(13,274.43㎡)
• 32,049,502,862 (단위: 원)
3. 처분청도 쟁점손실금액 2,206,233,186원 만큼 토지소유주가 추가로 이익을 얻었다면 증여세를 과세하는 등의 조치를 취하였어야 할 것이나, 그러한 과세처분을 한 사실이 없다는 것은 토지 소유주가 얻은 이익이 없다는 사실을 반증하고 있다.
손실금액은 분양대행약정에 따른 수수료 손익의 일부로써, 이를 차감하더라도 청구법인은 분양대행용역 제공으로 5,521,351,378원의 순수익을 얻었 으므로, 접대비로 의제할 손실금액 자체가 존재하지 아니한다.
1. 청구법인은 쟁점건물 신축과 관련하여 토지소유주와 맺은 분양대행약정의 내용은 (i) 분양이 성공할 경우 평당 785만원을 초과하는 분양가액은 분양수수료로 청구법인에게 귀속되고, (ii) 미분양 물건은 평당 760만원에 청구법인이 현물로 인수한다는 것이고,
2. 이에 따라 청구 법인은 쟁점분양대행약정으로 총 5,521백만 원의 수수료 수입을 얻었으며, 7층 이상 분양물건에 대한 분양수수료 수입내역 구 분 분양가액 보장금액 (대물인수가액) 청구법인 분양가액 분양 수수료 아파트 분양완료 25,860,899,836 20,029,191,303
• 5,831,708,533 미입주
• (4,384,787,584) 5,440,304,339 1,055,516,755 미분양
• (3,249,642,863) 3,969,650,065 720,007,202 소계
• - 7,607,232,490 쟁점상가 미분양
• (4,385,881,112) 2,300,000,000 △2,085,881,112 총 계
• 32,049,502,862
• 5,521,351,378 (단위: 원) 3) 청구법인은 쟁점오피스상가 매각손실을 가산하더라도 쟁점분양대행약정을 통하여 5,521,351,378원의 순수익을 얻었으므로 당해 분양물건의 하나인 7층 쟁점오피스상가 매각손실 금액만을 따로 떼어내어 손실 발생여부를 판단할 수는 없는 것인바, 접대비로 의제할 만한 고가인수에 따른 처분손실 자체가 존재하지 아니한다.
1. 쟁점오피스상가의 매각차손은 사전에 약정된 쟁점분양대행약정에 따라 미분양 물건을 대물로 인수받음에 따라 발생한 판매부대비용으로서,
2. 접대비로 의제할 수 있는 “계속 거래처와의 지속적인 거래를 유지할 목적으로 채권을 포기한 것(적부2005-0241, 2007.3.29)”이라거나, “자기의 사업과 관계있는 자들과 거래의 원활한 진행을 위하여 친목을 도모 할 목적으로 지출되는 비용(대법88누933, 1988.12.6)”과는 전혀 다르다.
3. 즉, 이는 당초 계약내용에 따라 쟁점분양대행수수료를 정산하는 방법으로 미분양아파트 및 미분양 쟁점오피스상가 등을 대물상 환 받음에 따라 발생한 것이므로, 청구법인이 대물상환 받은 물건이 시가보다 저가일지라도 이를 채권의 포기로 보아 접대비로 시부인할 수는 없는 것이다.
1. 처분청은 쟁점오피스상가의 변경은 조정계약 이후에 이루어진 후발적인 사건으로, 당초 아파트 분양 계약내용과 달리 상가를 추가하는 설계변경을 하였다면, 해당 쟁점오피스상가에 대한 대물변제가액도 아파트 보다 낮게 책정 하였어야 할 것인데 그렇게 하지 않아 고가로 대물변제 받았다고 하고 있으나,
2. 청구법인은 분양율을 높이고, 조정계약서상 청구법인이 보장하기로 한 분양가액보다 높게 분양함으로써 그 차액만큼 청구법인의 분양수수료 수입을 더 얻기 위하여 청구법인의 책임 하에 독자적으로 설계변경을 단행한 것인바,
3. 토지소유주의 경우 이미 청구법인과 7층 이상의 분양면적에서 323억원을 보장받기로 쟁점분양대행약정을 맺은 상태였기 때문에, 만약 처분청의 주장과 같이 상가부분에 대한 대물변제가액만을 아파트보다 낮게 재조정해줬다면 당초 건축 허가면적보다 줄어든 아파트부분만큼 보장금액이 줄어들 수밖에 없고, 따라서, 당초 보장금액과 일치하도록 아파트의 대물변제금액을 상향 조정하지 않는 이상 쟁점오피스상가만의 대물변제가액의 인하는 토지소유주가 허락하지 않아, 청구법인만의 이윤증대를 목적으로 한 이 건 설계변경의 추진은 근본적으로 불가능하였을 것이다.
4. 청구법인 또한 분양대금 보장조건하에 분양대행수수료를 최대한 확보하기 위하여 설계를 변경한 것이므로, 토지소유주에게 새로이 추가한 상가부분에 대한 대물변제가액을 조정해 달라고 토지소유주에 요청할 이유가 없었다.
1. 처분청의 주장은 청구법인이 대물변제 자산의 가격을 개별적으로 평가하여 총 채무액에서 차감하는 방식으로 정산함으로써 토지소유주에게 이익을 분여하였다는 것이나, 조정계약의 정산은 (1) 도급공사비 및 분양대행수수료 미수금 등 토지소유주로부터 수령하여야 할 채권에서 (2) 조정계약의 분양대금 보장조건에 따라 대물로 인수하여야 하는 자산의 가치를 차감한 후의 잔액을 현금 수령하는 방식으로 이루어졌다.
2. 즉, 위 (1)의 토지소유주로부터 수령하여야 하는 채권은 “공사도급금액(300억원)+토지소유주가 부담하기로 한 추가공사비(550백만원) 및 설계변경비 용(700백만원)+분양대행수수료(6,748,033,533원=상가임대성공수수료 916,325,000 원+아파트초과분양금 5,831,708,533원)-상가 주차장 감소분 청구법인 보상액(556, 508,289원) +해당 부가가치세(3,286,193,424원)-기 수령액(29,602,349,979원)”에 따라 계상한 11,125,368,689원이었으며, (2) 대물로 인수하여야 하는 자산의 가치는 처분청의 주장과 같이 별도로 평가하지 않고 “정산일 현재 분양 미완료 면 적을 당초 보장가액에 따라 평가한 12,020,311,559원+해당 부가가치세 611,442,235 원-분양분 중 수분양자 선 납입액 3,265,410,755원”으로 평가한 9,366,343,039원이었다.
3. 이와 같이 청구법인은 당해 대물로 인수한 자산을 별도로 평가한 것이 아니라 단순히 조정계약에서 규정한 평당 보장금액을 대물로 인수하여야 할 자산의 바닥면적에 곱하여 산출하였을 뿐이다.
1. 처분청의 주장은 설계변경에 따른 공사손익이 정산에 반영되지 않아 청구법인에게 아파트 초과분양 이익이 계상되지 않았고, 채권채무 정산 시에도 반영되지 않아 청구법인은 미분양으로 인한 손실을 입은 바 없다는 것이나,
2. 청구법인은 기 분양 완료된 아파트 부분에 대한 분양 초과금 5,831백만원(부가가치세 별도)은 정산시점에 수익으로 인식하였으며, 아파트 미분양분과 미입주분은 정산시점에 당초 약정금액으로 인수한 다음 재 분양 시 매각차익으로 1,776백만원(미분양분 720백만원, 미입주분 1,056백만원)을 인식하였고, 미분양 쟁점오피스상가도 당초 약정금액대로 대물로 인수한 다음 매각 시 매각차손으로 2,086백만원을 계상하였으며,
3. 이와 같이 당초 토지소유주와의 계약에 의하여 청구법인이 향유하기로 한 아파트 초과분양금의 경우 전액 청구법인의 수입으로 귀속되었고, 쟁점오피스상가의 매각손실 또한 청구법인이 손실로 계상하였으며 따라서, 아파트 초과분양금 수입과 매각손실에 청구법인에 귀속되지 않았다는 취지의 처분청 주장도 사실과 다르다.
1. 처분청의 주된 주장은 확정된 채무액에 대한 대가 중 일부를 과도하게 높은 가액으로 평가된 쟁점오피스상가로 대물변제 받음으로써 쟁점오피스상가의 시가와 평가액과의 차액만큼 토지소유주에게 이익을 분여하였다는 것이나, 현금으로 수령한 본건 공사도급계약의 정산금은 “청구법인이 토지소유주로부터 수령하여야 할 채권의 가액-당초 약정에 따라 대물로 인수한 자산의 가액”에 의하여 산출되었고,
2. 이와 같이 청구법인은 토지소유주로부터 수령하여야 할 채권을 토지소유주와 당초 약정한 가액에 의하여 평가한 대물로 변제받은 것일 뿐, 처분청의 주장과 같이 확정된 부채의 대가로서 쟁점오피스상가를 고가로 인수한 것이 아니며,
3. 만약 처분청의 주장과 같이 쟁점오피스상가의 매각차손을 토지소유주에 대한 이익분여로 보아야 한다면, 대물변제 받은 아파트의 매각차익은 그 분여한 이익 중에서 다시 되돌려 받은 것이 되므로 이 건 대물변제로 인하여 청구법인이 입은 손실은 처분청의 주장에 따른다 하더라도 310백만원에 불과하게 된다.
4. 청구법인이 대물변제 받아 양도한 자산 중 아파트 부분에서는 1,776백만원의 매각이익이 발생하였음에도, 처분청이 상가부분에서 발생한 2,086백만원의 처분손실만을 접대비로 의제하여 과세한 근본적인 원인은 일괄적으로 취득한 자산의 취득가액을 청구법인이 바닥면적을 기준으로 잘못 배분한 데 있는바, 즉, 집합건물을 하나의 거래단위로 일괄취득한 후 이를 2개 사업연도에 걸쳐 여러 차례 분할 양도한 경우, 집합건물의 총 취득가액을 그 취득시기에 가까운 시점을 기준으로 평가한 각 층별 감정가액에 비례하여 안분하는 방법으로 그 분할 양도분의 취득가액을 산정함이 상당하다는 대법원 판례(대법원 2006.6.9. 선고 2004두8194 판결 참조)와 건물을 하나의 거래단위로 매입하는 경우 개별자산별 취득가액은 시가, 감정가액, 기준시가를 순차 적용한 가액을 기준으로 안분한다는 국세청 예규(서면2팀-1618, 2005.10.10)에 따라 대물변제 받은 아파트 및 쟁점오피스상가의 취득가액을 적법하게 배분하였다면 쟁점오피스상가의 매각손실 2,086백만원은 근본적으로 발생할 수 없는 것이었고,
5. 토지소유주의 입장에서 살펴보더라도 청구법인에게 대물변제한 물건의 가액은 당초 분양가액 보장조건에 따라 산정한 것이므로 조정계약 내용과 비교하여 그 어떠한 혜택도 추가로 받은 바 없으며, 그렇다면, 토지소유주에게 추가로 이익을 분여한 것을 전제로 한 이 건 부과처분은 부당하므로 마땅히 취소되어야 한다.
1. 쟁점건물은 1994.12.30 건설에 착수하였다가 청구법인과 토지소유주간의 분쟁으로 인하여 10년간 공사가 중단되었다가 ○○고등법원의 조정결정에 따라 확정된 공사도급계약에 의거 공사가 재개된 것으로, 양자 모두 사업지연에 따른 손실누적과 소송과정에서 쌓인 앙금 등으로 인하여 또 다른 공사를 수주할 만한 우호적인 거래관계가 아니었고, 즉, 청구법인과 토지소유주는 친목을 두텁게 하여 거래관계의 원활한 진행을 도모할 만한 관계에 있지 않았고,
2. 쟁점오피스상가 매각손실(아파트 매각이익 감안 시 310백만원)은 당초계약내용에 따라 미분양아파트 등을 대물변제 받아 처분함으로써 발생된 손실로서, 국세청의 기존 적부심사례에 의하더라도 이는 채권의 포기에 해당되지 않으므로 접대비로 시부인할 수 없으며(국세청 적부2005-0241, 2007.3.29),
3. 무엇보다도 쟁점오피스상가의 대물변제 및 매각으로 인하여 토지소유주는 청구법인으로부터 그 어떠한 이익도 추가로 받은바 없고, 특정인(사업관계자)에게 지출한 금액을 전제로 하여 접대비로 과세한 것은 본 건 거래에 있어서는 적용될 수 없으므로 이 건 법인세 등의 부과처분은 취소되어야 한다.
2. 청구법인은 청구법인의 이익 극대화를 위하여 7층을 아파트에서 상가(업무시설)로 설계변경하기로 하였고, 토지소유주는 2003.9.19 공문을 통해 설계변경에 따른 문제점을 구체적으로 제기하였는바, 대부분의 추가비용을 청구법인이 부담하기로 하고 설계변경에 합의하였다.
3. 이와 같이 아파트에서 상가로 설계변경이 이루어졌다면 청구법인 측에서는 대물변제 대상자산을 한정하거나 평가액을 재산정하는 등의 노력을 취했어야 하나 이러한 아무런 노력이 없었다.
4. 즉, 청구법인은 대물변제 이전부터 아파트에 비하여 시가가 현저하게 낮은 점과 쟁점오피스상가의 경우 주차시설, 출입시설 등이 미비함을 인지하고 있었으나 대물변제와 관련하여 검토한 내부문서, 토지소유주와의 협의사항 등의 객관적인 서류가 전무한바,
5. 이는 아파트에 비해 현저히 낮은 가격의 상가를 아파트와 같은 가격으로 청구법인이 추가비용을 부담하면서까지 설계변경을 해야 할 필요에 따라 설계변경하고 대물 변제함으로써 채권의 일부를 포기한 것에 해당된다.
1. 자산의 시가평가는 개별자산별로 하는 것이 원칙이며, 다음과 같이 대법원 판례에서 자산 전체 거래가격과 시가를 비교하여 포괄적 거래 전체로서 판단하여야 한다고 판시(대법원 95누13296, 1997.2.14.)하고 있다.
2. 그러나, 당해 거래의 경우는 토지소유주와 청구법인이 정산 시 대물변제 대상자산별로(미분양, 미입주, 업무시설) 별도의 대물변제 가격을 책정하였고 쟁점오피스상가의 경우도 다음과 같이 개별가격을 산정하였는바, 위 판례의 경우는 토지와 건물을 일괄하여 양도하는 경우로서 본건과는 사안의 본질이 다르다. 대물변제물건 공시가 대물변제가 환산가격 호수 평형 면적 계 공급가액 부가세 ㎡당 평당 903 39 129.52 330백만 322,474,248 305,143,616 17,330,632 2,489,764 8,268,570 1003 39 129.52 334 〃 322,474,248 305,143,616 17,330,632 2,489,764 8,268,570 1102 49 165.20 438 〃 411,309,030 389,204,179 22,104,851 2,489,764 8,394,062 1106 33 111.33 287 〃 270,893,604 270,893,604 2,433,249 8,208,897 1202 49 165.20 438 〃 424,802,766 401,972,725 22,830,041 2,571,445 8,669,444 1204 39 129.52 341 〃 333,053,596 315,154,402 17,899,194 2,571,445 8,539,836 1206 33 111.33 287 〃 262,288,749 262,288,749 2,355,958 7,948,144 1306 33 111.33 287 〃 262,288,749 262,288,749 2,355,958 7,948,144 1401 49 164.08 438 〃 408,520,495 386,565,507 21,954,988 2,489,764 8,337,153 1407 33 110.67 281 〃 260,733,817 260,733,817 2,355,958 7,901,025 1601 49 164.08 438 〃 421,922,747 399,247,486 22,675,261 2,571,445 8,610,668 1602 49 165.20 438 〃 424,802,766 401,972,725 22,830,041 2,571,445 8,669,444 1604 39 129.52 341 〃 333,053,596 315,154,402 17,899,194 2,571,445 8,539,836 1605 33 110.19 263 〃 268,119,700 268,119,700 2,433,249 8,124,839 1701 49 164.08 438 〃 408,520,495 386,565,507 21,954,988 2,489,764 8,337,153 1702 49 165.20 438 〃 424,802,766 401,972,725 22,830,041 2,571,445 8,669,444 1704 39 129.52 341 〃 333,053,596 315,154,402 17,899,194 2,571,445 8,539,836 1801 49 164.08 438 〃 408,520,495 386,565,507 21,954,988 2,489,764 8,337,153 1802 49 165.20 438 〃 424,802,766 401,972,725 22,830,041 2,571,445 8,669,444 2002 39 129.52 341 〃 322,474,248 305,143,616 17,330,632 2,489,764 8,268,570 2105 39 130.57 360 〃 335,753,615 317,709,314 18,044,301 2,571,445 8,609,067 2204 71 236.50 811 〃 608,146,816 575,463,374 32,683,442 2,571,445 8,565,448 7층 563 1861.61 2,355〃 4,638,940,886 4,385,881,112 253,059,774 2,491,897 8,239,682
3. 이와 같이 청구법인도 정산합의 시 미입주아파트, 미분양아파트, 쟁점오피스상가로 나누어 개별자산의 가액을 책정하여 전체 대물변제 가격을 산정하였음에도 전체를 대상으로 하여 시가를 판단해야 한다는 것은 부당하고,
4. 아울러 아파트의 경우 대물변제가격과 공시가격에 차이가 크지 않고 통상적인 거래에서 발생할 수 있는 범위에 포함된다고 볼 수 있으나, 쟁점오피스상가의 경우는 대물변제 가격이 공시가의 197%에 상당하는 금액으로 시가와 큰 차이가 있다.
1. 대물변제일의 약 1년 이전에 해당하는 2005.2.25 청구법인이 작성한 “○○동 ○○ ○○상가 진행현황”을 살펴보면 청구법인은 쟁점오피스상가에 대하여 “25억 투자자 확보 진행 중”으로 보고하고 있어,
2. 청구법인도 쟁점오피스상가의 시가가 대물변제 가액에 현저하게 못 미친다는 사실을 인지하고 있었고, 이러한 자산을 대물변제 하는 것이 시가평가에 있어 문제점이 있음을 충분히 인지할 수 있었음에도 당해 자산을 고가 대물변제 하였으며,
3. 이러한 대물변제는 접대비 시부인의 문제가 되는 것인바, 청구법인은 매각과정에서 시가와 매각가의 차액이 정상가격 내에 포함되어 있다고 하여 문제점이 없는 것으로 판단하였다.
1. 청구법인과 토지소유주는 쟁점건물신축공사와 관련하여 정산합의서에 따라 관련비용을 정산하였다.
2. 청구법인은 고가로 대물변제 받은 가격과 시가와의 차이를 분양손익이라고 주장하고 있으나 정산합의서의 내용을 살펴보면, 총 채무액을 산정하면서 도급공사비를 기준으로 추가공사비, 설계변경비, 분양대행료, 아파트초과분양금 등을 증가된 채무액으로, 주차장 사용료를 감소된 채무액으로 하여 최종 확정한 뒤, 대물변제 자산의 가격을 평가하여 총 채무액에서 차감하는 방식으로 정산한 것이 확인되며,
3. 청구법인은 청구법인의 책임 하에 시행한 손익이 정산에 반영되어 있어 초과이익 및 추가손실이 청구법인에 귀속되었다고 주장하고 있으나, 대물변제 받은 자산에 대하여는 아파트 초과분양금을 계상하지 않았고, 채권채무 정산시 반영하지 않아 미분양으로 인한 어떠한 손실도 없었으므로,
4. 청구법인은 확정된 총 채무액에서 고가 대물 변제한 자산을 차감한 만큼의 현금을 지급 받았는바, 쟁점오피스상가의 시가와의 차액만큼은 토지소유주에게 이익이 분여된 것이므로, 고가 대물 변제한 가격과 시가와의 차액에 대하여 접대비 시부인한 당초 처분은 정당하다.
② 내국법인이 1회의 접대에 지출한 접대비 중 대통령령이 정하는 금액을 초과하는 접대비로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니한 것에 대하여는 각 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 접대비라는 증빙을 구비하기 어려운 대통령령이 정하는 국외지역에서 지출한 것으로서 지출사실이 객관적으로 명백한 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것(이하 “신용카드 등”이라 한다)을 사용하여 지출하는 접대비 (중략)
⑤ 제1항 내지 제3항에서 “접대비”라 함은 접대비 및 교제비ㆍ사례금 기타 명목여하에 불구하고 이에 유사한 성질의 비용으로서 법인이 업무와 관련하여 지출한 금액을 말한다. 2) 법인세법 시행령 제72조 【자산의 취득가액】
① 법 제41조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산: 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액(중략)
5. 제1호 내지 제4호외의 방법으로 취득한 자산: 취득당시의 시가 3) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 한국증권선물거래소법에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다.
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. 1.부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. 2.상속세 및 증여세법제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우상속세 및 증여세법제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다.(이하 생략)
1. 처분청이 쟁점매각손실을 접대비로 하여 한도초과액을 산정한 내역을 보면 아래와 같다.
2. 2003.6.12. ○○고등법원의 조정결정으로 청구법인과 토지소유주와의 확정된 조정계약서 내용을 살펴보면 다음과 같다.
1. 공사대금은 300억원(부가가치세 별도)으로 변경하며, 동 공사대금에는 기 시공된 부분에 대한 공사기성금 7,767,995,271원(부가가치세 별도)이 포함된 금액이며, 기존 지체상금은 없는 것으로 한다.
3. 아파트 평당 분양가는 785만원/평(부가가치세 별도)으로 하기로 한다.
4. 위 설계 변경의 경우 아파트 분양면적과 상가부분 주차장 면적은 종전 아파트 분양면적(4,115평) 및 종전 상가부분 주차장 면적을 유지하기로 하되, “을”이 “갑”에게 아파트 부분에 대하여는 100% 분양될 때를 기준으로 하여 분양금 총액이 323억원[미분양으로 대물 변제하는 경우에는 종전 아파트 분양면적(4,115평)을 기준으로 대물 변제한 부분만큼은 평당 760만원으로 계산한 금액으로 감축한다]을 보장하는 경우에는 종전 아파트 분양면적과 달리 할 수 있다.
5. 제4항의 아파트 부분의 각 설계변경 등에 따라 증가되는 공사대금은 “을”이 “갑”에게 청구하지 아니하되, 그 경우 아파트 분양가는 “을”이 785만원을 초과하여 정하기로 하고, 785만원을 초과하는 부분에 대하여는 “을”이 분양수수료로 취득하기로 한다.
6. 위 각 설계변경을 위한 비용은 관할관청의 허가를 득한 설계변경에서 국민주택규모의 아파트가 26세대 이상이 될 경우에는 7억원을 한도로, 26세대 미만인 경우에는 4억원을 한도로 “갑”이 부담하고, 그 나머지는 “을”이 부담하기로 하며, “갑”이 부담하여야 할 설계변경비용은 “을”이 대납하고 아파트 분양수입금과 상가 임대수입금에서 우선적으로 회수하기로 한다.
2. 제26조의 공사완료일까지 “을”의 미수금이 잔존하는 경우에는 건물의 분양, 임대 여부와 관계없이 “갑”이 정산, 지급하기로 하며, 정산방법은 공사완료일을 기준으로 미분양아파트를 평당 760만원으로 환산하여 대물로 지급하기로 한다.
1. 아파트 분양 업무는 “갑”을 대리하여 “을”이 분양업무 일체를 주관하며, 평당 785만원을 초과하는 분양가액의 결정은 “을”이 하기로 하며, 분양시기, 분양방법, 분양계획에 대하여는 분양개시 30일전에 “갑”에게 통보하기로 하고, “갑”은 분양 업무에 적극 협조하기로 한다.
2. 상가 임대 업무는 “갑”을 대리하여 “을”이 임대업무 일체(MD 계획서 포함)를 주관하며, 임대가격은 “갑”과 “을”이 협의하여 정하기로 하며, 협의가 안될 경우 “갑”과 “을”이 각각 추천한 1개 감정평가기관이 평가한 임대가격의 평균액으로 하며, 업종, 업태, 면적 등에 대하여는 “을”은 “갑”의 동의를 얻어 결정하기로 하며, “갑”은 “을”의 분양대행 용역수수료로 “갑”이 직영할 부분(2층 일부, 5층, 6층 약 1,500평)을 제외한 상가 임대보증금의 7%에 해당하는 금액을 임대보증금 입금 시 “을”에게 지급하기로 한다.
3. 쟁점오피스상가를 추가하는 등 설계 변경된 내역은,
• 7F～23F: 아파트(분양) <아파트 평형별 세대수>
• 7F: 업무시설(분양)
• 8F～22F: 아파트(분양) <아파트 평형별 세대수> 39평 2세대 33평 30세대 46평 26세대 39평 30세대 47평 26세대 49평 20세대 49평 24세대 65평 2세대 67평 6세대 71평 2세대
4. 쟁점오피스상가를 설계 변경하고 대물변제 가액을 조정한 근거를 보면 다음과 같다.
5. 청구법인과 토지소유주는 본건 주상복합건물 신축공사와 관련하여 아래와 같이 2006.7.26 최종 정산을 완료하고 그 차액 1,759,025,650원을 현금으로 수수함으로써, 양자 간의 채권 채무 관계를 종료하였다. 정산내역 청구법인 수령할 금액(토지소유주부담) 기 수령액 및 대물인수 금액 구 분 금 액 구 분 금 액 도급공사비 30,000,000,000 기 수령액(VAT 포함) 29,602,349,979 추가공사비 550,000,000 주차장 사용료 556,508,289 설계변경비 700,000,000 해당 VAT 55,650,829 분양수수료(상가) 916,325,000 <대물 인수금액> <9,366,343,039> 분양수수료(아파트) 5,831,708,533
• 아파트(미분양) 3,249,642,863 해당 VAT 3,341,844,253
• 아파트(미입주) 4,384,787,584 (미입주분 기납입액) △3,265,410,755
• 7층 업무시설 4,385,881,112
• 해당 VAT 611,442,235 총 계 39,580,852,136 총 계 41,339,877,786 차감잔액 1,759,025,650
6. 대물자산의 인수가액을 살펴보면,
8. 이에 따라 발생한 대물인수자산의 매각손익 발생내역을 보면,
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.