청구법인은 시행대행 및 시공사로 단순히 건설용역만 제공한 것으로 보아 공사대가로 받은 분담금 1,082백만원과 현물 등으로 받은 일반분양분 2,845백만원 합계 3,927백만원을 공사수입으로 보아 법인세 경정함이 타당함
청구법인은 시행대행 및 시공사로 단순히 건설용역만 제공한 것으로 보아 공사대가로 받은 분담금 1,082백만원과 현물 등으로 받은 일반분양분 2,845백만원 합계 3,927백만원을 공사수입으로 보아 법인세 경정함이 타당함
○○세무서장이 2007.4.2. 청구법인에게 결정고지한 2004사업연도 법인세 245,811,510원은 청구법인이 시행대행 및 시공한 ○○연립 재건축공사의 2004사업 연도의 공사수입금액은 3,929,960,000원으로 하고 이에 대응되는 공사원가는 3,865,000,000원으로 하여 경정합니다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한
② 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득·수익등의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 이를 적용한다. 3) 국세기본법 제20조 【 기업회계의 존중 】 국세의 과세표준을 조사·결정함에 있어서 당해 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 것은 이를 존중하여야 한다. 다만, 세법에 특별한 규정이 있는 것은 그러하지 아니하다. 기업회계기준 제35조(손익계산서 작성기준) 손익계산서는 다음 각호에 따라 작성하여야 한다.
1. 모든 수익과 비용은 그것이 발생한 기간에 정당하게 배분되도록 처리하여야 한다. 다만, 수익은 실현시기를 기준으로 계상하고 미실현수익은 당기의 손익계산에 산입하지 아니함을 원칙으로 한다.
2. 수익과 비용은 그 발생원천에 따라 명확하게 분류하고 각 수익항목과 이에 관련되는 비용항목을 대응표시하여야 한다.
3. 수익과 비용은 총액에 의하여 기재함을 원칙으로 하고 수익항목과 비용항목을 직접 상계함으로써 그 전부 또는 일부를 손익계산서에서 제외하여서는 아니된다.
4. 손익계산서는 매출총손익, 영업손익, 경상손익, 법인세비용차감전순손익과 당기순손익으로 구분표시하여야 한다. 다만, 제조업·판매업 및 건설업 이외의 기업에 있어서는 매출총손익의 구분표시를 생략할 수 있다. 3) 법인세법 제14조 【 각 사업연도의 소득 】
① 내국법인의 각 사업연도의 소득은 그 사업연도에 속하는 익금의 총액에서 그 사업 연도에 속하는 손금의 총액을 공제한 금액으로 한
① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정 하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수 익의 금액으로 한다. 5) 법인세법 제19조 【 손금의 범위 】
① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인 하여 발생하는 손비의 금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 손비는 이 법 및 다른 법률에 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다. 6) 법인세법 제52조 【 부당행위계산의 부인 】
① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.
7. 소득세법해석편람 24-3-13 재건축조합의 수입금액 및 필요경비 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하 는 것이며, 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것으로 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 한다.(소득 46011-222, '99.10.22) 8) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (98.12.31. 개정)
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (98.12.31. 개정)부칙 1.부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005.2.19. 개정) 2.상속세 및 증여세법제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우상속세 및 증여세법제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)"은 이를 각각 "직전 6월"로 본다. 9) 법인세법 시행령 제72조 【자산의 취득가액 등】
① 법 제41조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (98.12.31. 개정)
1. 타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산: 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 현물출자ㆍ합병 또는 분할에 의하여 취득한 자산: 장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액. 다만, 그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외하고, 제61조 제2항 각호의 1에 해당하는 금융기관의 재정경제부령이 정하는 금전채권 등의 경우에는 피합병법인 등의 장부가액으로 한다. (2001.12.31. 개정)
4. 현물출자, 채무의 출자전환, 합병 또는 분할에 의하여 주주 등이 취득한 주식 등: 취득당시의 시가. 다만, 제15조 제4항 각 호의 요건을 갖춘 채무의 출자전환으로 취득한 주식 등은 출자전환된 채권(법 제34조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 채권을 제외한다)의 장부가액으로 하고, 합병 또는 분할(물적분할을 제외한다)의 경우에는 종전의 장부가액에 법 제16조 제1항 제5호 또는 동항 제6호의 금액 및 제11조 제9호의 금액을 가산한 가액으로 한다. (2006.2.9. 개정)
5. 제1호 내지 제4호 외의 방법으로 취득한 자산: 취득당시의 시가 10) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (98.12.28. 개정)
1. 토 지 (2005.1.14. 개정; 2005.7.13. 법명개정) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별 공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장 이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 11) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다. (96.12.31. 개정)
1. 이 건 재건축 공사와 관련하여 작성된 계약서는 2종류가 있는데 하나는 청구 법인과 조합원이 동업계약 형식으로 작성한 공사동업계약서이고, 다른 하나는 시행 대행 및 시공계약서이다.
• “을”(청구법인)은 아파트 19세대(20평형을 35평형으로 재건축)와 근린생활 시 설 2개를 건축하여 그 중 15채는 “갑”(재건축협의회)의 조합원에게 분양 하고, 건축 비는 나머지 아파트 4채와 근린생활시설 2개의 분양대금과 분담 금 1,188,645천원으로 충당하기로 함. ․추후 근린생활시설 2개를 추가 건축함.
• “갑”은 기존 평형(20평)을 신규 평형(35평 이상)으로 취득하는 대신 “갑”과 “을”이 협의하여 공사원가로 산정한 추가 분담금 이외에 당초 “갑”이 보유하 고 있는 15채 대지 지분 중 “을”이 신축하여 분양하는 아파트 4채 및 상가 2개의 부속토지를 무상으로 제공하기로 함.
• 일반분양분 분양가액은 “을”이 정한 가격에 따르고 분양대금은 “을”이 수납하여 공사비에 충당하기로 함.
(2) 일반 분양분은 기본사양으로 시공하는 것을 원칙으로 하고 분양금액을 수납하여 이를 ‘을’의 공사비로 충당한다.”
2. 청구법인이 하도급자인 주식회사 ○○○(이하 “하도급업체”라 한다)와 체결한 계약서상의 도급금액 3,800백만원과 설계비 65백만원을 합한 3,865백 만원을 이 건 재건 축공사의 공사원가로 계상하였음이 제시한 도급계약서와 심리 자료 에 의하여 확인 된다.
3. 강남구청장이 발급한 건축허가서에 의하면 건축주는 조합원들인 윤시혁 외 14인으로 되어있음이 확인된다.
4. 처분청의 “○○연립 재건축관련 과세대상 검토서”(이하 “검토서”라 한다)에 의하여 과세대상 가액 및 원가 등을 검토한 내용은 다음과 같다.
• - 1,488,457 334,480 748,556 405,421 원가합계 2,570,267 615,523 1,406,124 761,543 VAT 기 신고 과세표준 건물 ․ 분담금 1,081,810 1,321,123 689,863 631,260
• (상가토지분) 445,815 939,137 490,397 448,740
• 합 계 2,260,260 1,180,260 1,080,000 기 신고과표 합 계 2,848,748 1,527,625 1,321,123 689,863 631,260 추가과세대상 1,042,642 1,042,642
(1) 건설용역 수입 총공사비 중 조합원분 15세대 건축비를 건설용역 제공 대가로 보아 2,570,267천원 을 건설용역 수입금액으로 계상
(2) 분양수입(재화의 공급) 일반분양분 아파트 4세대 및 근린생활 시설(상가) 4개는 분양수입으로 계상
(1) 공사원가 총공사비 중 조합분 15세대 건축면적 비율로 배분하여 공사원가로 계상함
(2) 분양원가
• 건 물 ․ 총공사비 중 일반분양분 건축 면적 비율에 의하여 원가 배분
• 토 지 ․ 조합은 일반분양분 부수 토지와 분담금 1,081,810천원을 청구법인에게 건축비로 지급하고 청구법인은 그 대가로 연립주택(20평형) 15세대를 34평형 15세대로 재건축하는 용역을 제공한 것임. ․ 따라서 청구법인의 일반분양분 부속 토지원가는 조합분 건설용역 제공 가액 2,570,267천원에서 분담금 1,081,810천원을 제외한 1,488,457천원이 토지취득 원가임.
(1) 부가가치세 용역제공 완료일인 2004년 제2기 조합원 15세대에 대한 공사수입금액 누락 1,042,642원 적출
(2) 법인세 (가) 2004년 귀속 수입금액 및 원가 계상금액 검토 내역 <표 2> (천원) 계정과목 세무상 금액 회사계상 금액 차 액 합 계 공사수입 분양수입 수입금액 3,750,527 2,570,267 1,180,260 2,217,288 1,533,239 매출원가 3,185,791 2,570,267 615,523 2,850,437 335,353 공사수입금액 누락액 1,533,239천원 익금산입 유보하고 매출원가 미 계상분 335,353천원 손금산입 △ 유보처분 ⇒ 익금가산 금액 1,197,886천원 (나) 2005년 귀속 수입금액 및 원가 계상금액 검토 내역 <표 3> (천원) 계정과목 세무상 금액 회사계상 금액 차 액 합 계 공사수입 분양수입 수입금액 1,080,000
• 1,080,000 1,080,000
• 매출원가 1,406,125
• 1,406,125 664,184 741,940 분양원가 미 계상분 741,940천원 손금산입하고 △ 유보처분 ※ 미 분양분 추후 원가인식 761,543천원
4. 이 건 재건축공사 수입과 관련하여 청구법인이 2004사업연도의 법인소득으로 신고한 내용은 다음 <표 4>와 같다. <표 4> (천원) 구 분 조합원분 상가분양 계 공사원가 2,570,267 281,042 2,851,309 분양수입 1,081,181 1,136,107 2,217,288 신고소득 △1,489,086 855,065 △634,021
(1) 조합원분 공사원가: 2,570,267천원 3,865,000천원(재건축공사원가 총액) × 2,405.99㎡(조합원분 건물 연면적)/ 3,617.97㎡ (건물 총연면적) = 2,570,267천원
(2) 상가 공사원가: 281,042천원 3,865,000천원×263.08㎡(상가 건물연면적)/3,617.97㎡=281,042천원 나) 당해 사업연도 분양수입금액: 2,217,288천원
(1) 조합원분 분담금: 1,081,181천원 (2) 상가 4채 분양대금: 1,136,107천원(실제 분양대금은 1,180,260천원으로 44,153천원 신고누락)
5. 이 건 재건축공사 시행대행 및 시공계약서에 의하면 조합원들의 기존 아파트 의 면적은 대개 20평 내외이나, 새로이 취득하는 아파트는 모두 34평으로 동일하며, 아파트 평수를 늘여가는 대신에 세대별로 분담금을 받기로 하였는바, 이 분담금의 책정기준이 토지지분이 가장 작은 세대(16.21평)를 기준으로 이를 초과하는 토지를 보유한 세대는 초과분만큼 덜 분담하는 방식으로 배분을 하였는데, 이 때 토지 가액을 평당 8,000천원으로 하여 분담금을 산정하였음이 청구법인이 제시한 세대별 분담금 산출내역에 의하여 나타난다.
6. 일반분양분인 상가 4채와 아파트 4세대의 소유권 이전 내역과 분양 가액은 청구법인이 제시한 등기부등본, 분양계약서 등 관련증빙에 의하면 다음 <표 5>와 같
7. 이 건 재건축 아파트의 토지 소재지인
○○시 ○○구 ○○동 00번지의 2002년(2002.5월에 재건축 계약체결하면서 토지 무상양도) 공시지가는 ㎡당 1,810,000(평당 5,982천원)원으로 국세청통합전산망에서 조회된다.
- 라. 판 단
1. 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 청구법인과 이 건 재건축 조합원들은 동업 계약서와 시행대행계약서를 동시에 작성하였으나 실질적인 주택공급 내용 및 공사대금 지급 관계로 미루어 보면 동업계약이라기 보다는 시행대행계약에 가까운 것으로 보이고, 이 건 재건축 관련 협의회는 임의단체로 지방자치단체의 인가를 받은 재건축조합과 는 성격이 다르다고 할 수 있으나, 재건축조합의 경우 조합이 시행주체가 되고 시공사 를 시행대행사로 하여 재건축사업을 진행하는 방식이 일반 적인 거래 형태인 만큼 이 건 재건축협의회의 경우에도 단지 지방자치단체로부터 인가만 받지 않았을 뿐, 그 실질적인 내용은 협의회 회원들이 재건축조합을 구성한 것이나 마찬 가지로 볼 수 있으므로 시행대행계약으로 봄이 타당하다 할 것이다.
2. 이 건 재건축공사계약을 시행대행계약으로 보는 경우에는 청구법인은 시행대행사 로서 공사비 3,865,000천원을 들여서 조합원 15인에게 15세대분의 아파트를 공급하면 재건축협의회는 그 대가로 조합원 분담금 1,081,810천원과 일반분양분 상가 4채와 주택 4세대 를 지급함으로써 재건축공사는 종결되고 공사비도 청산되는 것이다.
3. 그렇다면 2004사업연도의 청구법인의 이 건 재건축공사와 관련한 수입은 조합원 분담금 1,081,810천원과 상가 4채 분양대금 1,180,260천원, 그리고 분양은 안 되었지만 대물변제로 받은 아파트 4세대의 평가액을 합한 금액이 될 것이다.
4. 그러면 아파트 4세대를 어떻게 평가할 것인가가 문제인데, 이 중 2005년에 분양된 아파트 2세대 203호와 303호는 각 540,000천원, 합계 1,080,000천원에 분양되었으므로 분양된 가격을 시가로 보아 적용하면 큰 무리는 없겠으나, 현재까지 분양되지 않은 나머 지 2세대는 분양예정가액에 대한 자료나 감정가액이 없어 시가를 적용하기가 어렵
- 다. 5) 대물변제 받은 자산의 시가는 관련 세법의 규정에 의하면 특수관계자 외의 불특정 다수인 간의 거래에 있어서 당해 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 가액으로 하되, 시가가 불분명한 경우에는 감정가액 또는 상속세 및 증여세법상의 보충적 평가방법에 의하도록 되어 있다. 따라서 비록 동일한 면적의 아파트는 아니라 할지라도 기존에 분양된 아파트 2세대가 있기 때문에 그 분양가액을 평당 가액으로 환산하여 미분양 아파트의 시가로 적용 하여도 당해 자산의 교환가치를 부적정하게 반영하였다고는 보기 어려운바, 시가로서 별 무리는 없을 것으로 판단되고, 그렇게 환산하여 산출된 미분양 아파트 2세대 의 평가액은 다음 <표 6>와 같으며, 이를 합하면 그 가액은 584,890천원이 된다. <표 6> (㎡, 천원) 호 수 분양가액 전용면적 ㎡당 가액 대지면적 ㎡당 가액 비 고 계 건물 토지 203 540,000 315,630 224,370 167.71 1,882 70.91 3,164 기 분양분 403 372,441 217,690 154,751 115.67 1,882 48.91 3,164 기 분양분으 로 환산 603 212,449 124,174 88,275 65.98 1,882 27.90 3,164 〃
6. 청구법인의 2004사업연도 이 건 재건축 공사수입은 다음 <표 7>과 같으며, 이에 대응되는 공사원가는 3,865,000천원인바, 이에 의하여 2004사업연도의 법인소득을 결정 함이 타당한 것으로 판단된다. <표 7> (천원) 합 계 조합원 분담금 상가 4채 아파트 2세대 (기분양) 미분양 아파트 3,926,960 1,081,810 1,180,260 1,080,000 584,890
이 건 심사청구 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.