상가 분양과 관련하여 중개업자에게 지급한 지급수수료의 소득구분

○○ 세무서장이 2005. 3. 1. 청구법인에게 경정․고지한 2004년 과세연도 기타소득세 196,298,520원의 부과처분은 김○원에게 지급한 683,841,000원을 사업소득으로 보아 경정합니다. 나머지 청구는 청구주장이 이유 없으므로 기각합니다.

• 가. 청구법인은 ○○시 ○○구 ○○동 159-1,2번지 소재 ○○프라자(이하 “○○프라자 ”라 한다) 신축․분양과 관련하여 청구외 김○원, 장☆수(이하 “김○원, 장☆수”라 한다)에게 892,266천원(김○원 683,841천원,이하 “쟁점금액①” 장☆수 208,425천원, 이하 “쟁점금액②”, 쟁점금액①과 쟁점금액②를 합하여 “쟁점금액” 이라 한다)을 지급하고 지급수수료로 손금계상하였고, 2002.12.10. ○○감정평가법인이 620백만원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 평가한 경기도 ☆☆시 ☆☆구 ☆☆동 195 번지에 소재한 ☆☆ 프라자 302호 (건물 328.139㎡, 토지(대지권) 93.45㎡, 이하 “쟁점상가”라 한다)를 2002.12.26. 청구법인의 대표 이사인 차○무에게 300백만원에 분양하 였다. 처분청은 ○○ 지방국세청장(이하 “ 조사청”이라 한다)의 청구법인에 대한 법인 제세 조사(2004.11.29부터 2005.2.15.까지 실시) 결과 통보 내용에 따라 청구법인이 김○원과 장☆수 에게 2004년에 지급한 쟁점금액 을 김○원 및 장☆수 의 기타소득으로 보아 2005. 3. 1. 청구법 인에게 2004년 과세연도 원천세 196,298,520원을 경정․고지하고, 청구법인이 대표이사 차○무 에게 쟁점상가를 저가 양도한 것으로 보아 부당행위 계산 부인규정을 적용하여 쟁점감정가액 620백만원과 분양가 300백만원과의 차액 320백만원을 익금산입하고 대표이사 차○무에 대한 상여로 처분하여 2002.1.1-12.31 사업연도 법인세를 경정․고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2005. 5. 16. 이의신청을 거쳐 2005. 12. 28. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청 구법인이 김○원 및 장☆수 에게 지급한 쟁점금액은 계속적․ 전문적으로 분양업무를 수행하는 자에게 지급한 대가로서 기타소득이 아닌 사업소득에 해당한다. 즉, 김○원은 당시 ○○프라자의 분양대행사인 청구외법인 ●◎개발(주)의 대표자였으며, 2002년 초부터 2004년까지 2년간에 걸쳐 쟁점상가①의 분양에 직접 관여하여 분양업무를 주도하였으며, 김○원에게 귀속된 쟁점금액①이 거액 이고, 2000년부터 현재까지 부동산 중개업 및 건설업과 관련하여 사업을 영위 하는 등으로 볼 때, 쟁점금액①은 일시적으로 매매를 알선하고 지급한 수수료가 아닌 사업소득에 해당한다. 또한, 쟁점금액②의 경우에도 장☆수에게 ○○프라자 112호, 303호를 분양 하기로 계약하고 장☆수의 요청에 의해 이구섭외 2인 명의로 매매약정서를 작성 하였으며, 김○원과 같은 방법으로 장☆수의 주도하에 분양하였으므로 장☆수에게 지급된 쟁점금액② 역시 기타소득이 아닌 사업소득에 해당한다.
• 나. 쟁점감정가액은 은행의 담보대출을 위한 것으로서 실제보다 과다하게 평가 되었으므로 이를 시가로 보아 부당행위 계산 부인규정을 적용하는 것은 부당하다.

• 가. 청구법인이 김○원 및 장☆수에게 지급한 쟁점금액은 분양에 따른 일 시적인 용역대가이므로 기타소득에 해당한다. 즉, 김○원은 부동산중개업 등을 운영하기는 하였으나, 쟁점금액①이 발생 하기 이전에 폐업하였고, 장☆수는 부동산 중개업소를 경영하였거나 근무한 사실이 확인되지 아니하고 있다. 소득세법상 사업소득이라 함은 영리를 목적으로 계속적․반복적 행위로부터 생기는 소득을 말하는 것이고 1회적이고 우발적으로 발생하는 소득은 이를 기타소득으로 보는 것인바, 분양계약서의 변칙처리를 통하여 지급하는 식의 단발적인 수입을 기타소득으로 과세한 당초 처분은 정당하다.
• 나. 쟁점상가 분양시점에 감정평가법인이 평가한 쟁점감정가액을 쟁점상가의 시가로 보아 부당행위계산 부인한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점상가①,② 의 분양과 관련하여 청구법인이 청구외 김○원, 장☆수에게 지급한 쟁점금액이 기타소득인지 여부와

② 쟁점상가에 대한 대출목적의 쟁점 감정가액을 시가로 보아 부당행위계산 부인한 것이 타당한지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994.12.22개정)

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동 산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득 2) 소득세법 제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ 일시재산 소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 및 산림소득 외의 소득 으로 다음 각호에 규정 하는 것으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

16. 재산권에 관한 알선수수료 (1994. 12. 22 개정) 3) 소득세법 기본통칙 21-2 【알선수수료 등의 소득구분】

① 법 제21조 제1항 제16호에 규정하는 재산권에 관한 알선수수료는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 재산의 매매ㆍ양도ㆍ교환ㆍ임대차계약 기타 이와 유사한 계약을 알선하고 받는 수수료를 말한다. 이 경우 법 제19조 제1항 제11호에 규정한 사업서비스업에 속하는 중개업은 포함하지 아니한다. 4) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자 가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998. 12. 31 개정)

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월 (증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점1과 관련하여,

• 가) 청구법인은 ○○프라자를 신축․분양하면서 108호, 109호 및 110호(이하 “쟁점상가①”이라 한다)의 분양과 관련하여 김○원에게 쟁점금액①을, 112호 및 115호 (303호)(이하 “쟁점상가 ②”라 한다)의 분양과 관련하여 장☆수에게 쟁점금액②를 지급하였고, 처분청은 쟁점금액을 일시적인 중개로 인하여 발생한 기타소득으로 보아 20%의 원천징수 세율 및 원천징수불성실 가산세 10%를 적용하여 청구법인에게 원천세 등을 경정․고지하였으나, 청구법인은 전문부동산업자에게 지급한 중개수수료로써 사업소득에 해당한다하여 3%의 원천징수 세율 및 가산세를 적용하여야 한다고 이 건 심사청구를 하였음이 심리자료에 의해 확인된다. 나) 조사당시 청구법인이 조사청에 제출한 쟁점금액과 관련한 소명서에 의하면,

(1) 김○원에게 지급한 쟁점금액①과 관련하여 청구법인은 2002년 1월 김○원에게 쟁점상가①을 8억원에 분양하기로 매매계약(분양면적, 80평, 평당 10,000천원)을 체결하고, 2002. 1. 8.부터 2002. 4. 3.까지 6회에 걸쳐 8억원을 수령하였고, 청구 법인은 쟁점상가

① 을 김○원이 아닌 박○하, 박○숙, 한○와 계약을 체결하고 쟁점상가

① 과 관련한 회사의 분양 수입금액을 1,447,173천원으로 계상(최종 분양면적 76.57평, 평당 18,900천원)하였으며, 분양면적 감소(80평→76.57평)와 손해배상 등으로, 약정된 분양가액을 763,332천원 으로 조정함으로써 차액인 쟁점금액①(683,841천원=1,447,173천원-763,332천원) 이 발생하여 김○원에게 지급(쟁점 금액① 중 360,000천원은 ○○프라자Ⅰ 402호를 김○원이 인수하기로 하여 대물변제 받음)하였음이 확인된다.

(2) 장☆수에게 지급한 쟁점금액②와 관련하여 청구법인은 2002. 2. 7. 쟁점상가②를 장☆수에게 5억원에 분양하기로 계약하고, 장☆수의 요청에 의하여 이○섭외 2인 명의로 매매약정서를 작성하고, 2002. 2. 7. 분양대금 전액(5억원)을 영수하였고, 청구 법인은 쟁점상가

② 를 장☆수가 아닌 편○범외 2인 및 윤○원(장☆수의 처)과 계약을 체결하고 쟁점상가

② 와 관련한 회사의 분양 수입금액을 694,000천원으로 계상하였으며, 최종 분양 수입금액 694,000천원에서 당초 수령한 5억원을 차감한 금액인

금액②(208,425천원=694,000천원-500,000천원+등기이전비용 부담액 14,425천원) 을 김○원에게 지급하였음이 확인된다.

• 다) 쟁점금액

① 이 쟁점상가①의 분양과 관련하여 발생, 김○원에게 지급되었다는 점과 쟁점금액

② 가 쟁점상가②의 분양과 관련하여 발생, 장☆수에게 지급되었다는 점에 대하여는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없다. 라)

○○프라자는 청구법인이 시행하고, 청구외법인 ●◎개발(주)에서 분양대행하였음이 청구법인과 청구외법인 ●◎개발(주)와 체결한 분양대행 계약서에 의해 확인된다. 마 성 명 사업장 상호 업종 사업기간 비고 김○원

○○시 ○○ 513-1

○○공인중개사 사무실 서비스/ 부동산중개 2000.04.30 -2001.06.30

○○시 ○○ 960-3 뉴○○프라자 부동산/ 부동산매매 2001.10.28 -2002.04.15 ☆☆시 ☆☆구 ☆내동 23-1

○○개발 주식회사 건설업/ 일반건축 2002.01.30- ’05.5.20.법인 대표자 변경 (심☆석→김○원) ☆☆시 ☆☆구 ☆자동 159-5 ●◎개발 부동산/ 건물신축판매 2002.04.30- ☆☆시 ☆☆구 ☆자 159-5 ●◎개발(주) 부동산/분양,매매및종합컨설팅 2001.07.27- ’02.6.20부터’

03. 10.16.까지 김○원이 대표이사였음

□□시 □지 □□천 700-1

○○부동산 공인중개 서비스/ 부동산중개 1999.11.11 -1999.12.14

□□시 □지

□전 1088-5 신○○개발(주 부동산/ 부동산매매 2003.02.27- 법인의 대표이사

□□시 □지

□전 1088-5 ☆★개발(주) 부동산/ 부동산매매 2006.02.20- 법인의 대표이사 장☆수 해 당 없 음) 국세통합시스템에 의하면, 김○원 및 장☆수의 사업내역은 다음과 같다. 2) 쟁점2와 관련하여, 가) 청구법인은 2002.12.26. 쟁점상가인 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 195번지에 소재한 ☆☆프라자 302호(건물 328.139㎡, 토지(대지권) 93.45㎡) 를 청구법인의 대표이사인 차○무에게 300,000천원에 분양하였으며, ○○은행

○○지점은 2002.12.11. 대출을 위한 담보목적으로 ○○감정평가법인으로부터 쟁점상가에 대하여 감정가액 620,000천원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 감정받았고, 동 감정가액에 따라 채권최고액을 390백만원으로 하여 2002.12.28. 근저당권을 설정 등기하고 3억원을 대출하였음이 감정평가서, 여신거래약정서 및 등기부등본에 의해 알 수 있다. 나) ☆☆프라자는 건물이 완성된 2000.9.30. 3층 301호(15.3평) 및 2000.10.23. 2층 201호(19.34평) 가 아래와 같이 분양되었고, 2002. 12. 10. 쟁점상가 감정평가 당시에는 3층의 매매사례가액이 존재 하지 않음이 심리자료에 의해 확인된다. ※ ☆☆프라자 호수별 분양가격 분양 호수 분양 일자 분양면적 분양가액 (VAT 포함) 평 당 분양가액 감정가액 평 당 감정가액 3층 301호 2000.09.30 15.30평 85,323 5,576 2층 201호 2000.10.23 19.34평 109,410 5,657 3층 302호 2002.12.31 99.26평 300,000 3,022 620,000 6,246 (단위: 천원)

• 라. 판단

1. 쟁점①과 관련하여 청구법인이 청구외 김○원, 장☆수에게 지급한 쟁점금액의 소득구분에 대하여 살펴보면, 김○원은 부동산중개업 및 부동산 신축판매업을 영위하였던 사업자로서 쟁점상가①의 분양과 관련하여 우발적이고 일시적으로 매매를 알선하고 그 대가를 지급받은 것으로 볼 수 없으며, 청구법인과 매수자 쌍방이 직접 매매계약을 체결하게 하여 주는 부동산의 분양알선을 하였으므로, 쟁점금액①은 부가가치세법 제12조 제1항 제13호 및 같은법 시행령 제35조 제1호의 파목의 인적용역에 해당하는 사업소득에 해당하므로 3%의 원천징수세율 및 관련 가산세를 적용하는 것이 타당하고, 장☆수의 경우 부동산 중개업소를 경영하였거나 근무한 사실이 확인되지 아니하고 단발적으로 쟁점상가②의 분양을 알선 중개하고 쟁점금액②를 지급받았으므로 쟁점금액②는 기타소득으로 보는 것이 타당하다.

2. 쟁점②와 관련하여 특수관계자에 대한 부당행위계산 부인시 대출목적의 감정가액을 시가로 적용 할 수 있는 지 여부를 살펴보면, 법인과 특수관계자와의 거래에 대하여는 법인세법 제52조 의 규정에 따라 시가를 기준으로 부당행위계산 부인 규정을 적용하고, 시가가 불분명한 경우에는 감정 평가 법인이 감정한 가액, 상증법에 의한 평가가액을 순차로 적용하도록 법인세법 시행령 제89조 제2항은 규정하고 있는바, 처 분청이 시가로 본 쟁점 감정가액은 분양 직전

○○은행 ○○지점이 대출금에 대한 담보목적으로 ○○감정평가법인에 감정을 의뢰하여 평가한 감정가액이고, 동 감정가액에 따라 채권최고액을 390백만원으로 하여 2002.12.28. 근저당권을 설정 등기한 사실로 보아 쟁점감정가액을 객관성 및 신뢰성이 결여된 부당한 것으로 보기 어렵다(국심2001광2623,2002.01.24. 같은 뜻) 할 것이며, 청구법인이 제출한 증빙에 의하여 달리 쟁점상가에 대한 시가가 확인 되지 아니하므로 처분청이 법인세법 시행령 제89조 제2항 의 규정에 따라 감정평 가법인이 감정한 가액을 시가로 보아 부당행위 계산부인 규정을 적용한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.