석유류 도매업 법인이 주유소를 저가로 임대한 것으로 보아 적정임대료를 산정하여 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2001.01.10. 청구법인에게 결정고지한 1995.01.01~12.31.사업연도 법인세 26,518,910원과 1995년 제2기분 부가가치세 3,649,750원의 각 부과처분은,

1. 인근주유소의 임대사례를 재조사하여 그 결과에 다라 과세표준과 세액을 경정하고

2. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○주유소에 대한 임대기간을 8개월로하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구법인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에 본점을 두고 1968.10.01.개업하여 석유류 도매업을 영위하는 법인으로서, 1995.01.01~12.31. 사업연도에 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○주유소(이하 “쟁점사업장①” 이라 한다)와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○주유소(이하 “쟁점사업장②” 이라 한다)를 청구법인과 특수관계있는 청구외 박○○(이하 “박○○” 이라 한다)에게 임대하였다.

○○지방국세청장은 박○○에 대한 종합소득세 실지조사하여 청구법인이 특수관계있는 박○○에게 쟁점사업장①과 ②(이하 “쟁점사업장” 이라 한다)를 시가보다 저가로 임대한 부당행위거래로 보아 국유재산법 시행령 제26조 의 규정에 의한 사용료율을 원용하여 계산한 적정임대료 154,214,870원(쟁점사업장①은 71,505,857원이고 쟁점사업장②는 82,709,013원이며, 이하 “적정임대료” 라 한다)과 청구법인이 신고한 임대료 101,400,000원과의 차액 52,814,870원을 익금산입하여 과세하도록 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2001.01.10. 청구법인에게 1995.01.01~12.31. 사업연도 법인세 26,518,910원과 1995년 제2기분 부가가치세 3,649,750원을 각각 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2001.04.14 심사청구하였다.

(1) 청구법인은 당사자간의 계약에 의하여 쟁점사업장을 임대한 것으로서, 이를 시가보다 저가로 임대한 사실이 없음이 비특수관계에 있는 청구외 ○○정유(주) 직영주유소로부터 청구법인이 임차한 청구외 ○○주유소(○○구 ○○동 소재)와 청구외 ○○주유소(○○구 ○○동 소재)의 임차료와 비교하여 보면 알 수 있음에도 처분청이 쟁점사업장 임대와 관련하여 인근에 유사한 조건의 임대실례가 없다하여 국유재산법에 의한 사용료율에 의하여 계산된 적정임대료와의 차액에 대하여 과세함은 부당하다.

(2) ○○동 소재 쟁점사업장①의 임대개시는 1995.05.10.이므로 8개월분의 임대료를 계산하여야 함에도 처분청이 1995년 1년분의 임대료를 계산하여 익금산입함은 부당하다.

(1) 특수관계있는 자에게 청구법인의 부동산을 시가보다 낮은 임대료를 받고 임대한 경우의 적정임대료는 특수관계에 있지 아니한 자간에 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대료로 하는 것이며, 임대실례가 없는 경우에는 당해 부동산의 지목ㆍ위치ㆍ주거환경ㆍ이용상황ㆍ사용범위 등 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정하여야 하나, 이 건의 경우 적정임대료를 산정하기 위하여 유사한 조건의 임대사례를 확인하고자 하였으나, 인근 주유소는 그 특성상 법인직영ㆍ위탁경영ㆍ개인소유 등으로 운영되고 있어 유사임대사례가 없었으며, 청구인이 제시한 비특수관계인간의 임대사례는 정유회사의 경우 자사의 정유판매를 목적으로 하기 때문에 일반적으로 낮은 임대료를 받고 있어 이를 기준으로 적정임대료를 받았다는 청구주장은 타당성이 없는바, 따라서, 쟁점사업장의 임대와 관련한 적정임대료를 국유재산법 시행령에 의한 사용료율을 원용하여 계산한 금액에 의하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 쟁점사업장①의 임대개시는 1995.05.10.부터 이루어졌으므로 1년분이 아닌 8개월분의 적정임대료를 계산하여 익금산입하여야 한다.

• 가. 쟁점 쟁점사업장의 임대를 부당행위거래로 본 처분이 맞는지와 쟁점사업장①의 임대기간 계산이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 법인세법 제20조 【부당행위계산의 부인】 『정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다』라고 규정하고 있으며 같은 법 시행령 제46조 【법인의 부당한 행위 또는 계산】 제1항에 『 법 제20조에서 “특수관계 있는 자” 라 함은 다음 각호의 관계있는 자를 말한다』라고 규정하면서, 그 1호에 『출자자(소액주주를 제외한다. 이하 같다)와 그 친족』으로 규정하고 있고 제2항에 『법 제20조에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하면서, 그 7호에 『출자자등에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부 또는 제공한 때(이하 생략)』로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구법인은 석유류 도매업을 영위하는 법인으로서, 청구법인과 처분청간에 박○○이 특수관계 있는 자에 해당하는지에 대하여는 다툼이 없으나, 청구법인이 박○○에게 쟁점사업장을 저가로 임대하였다고 하여 처분청이 이를 부당행위거래로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구주장 (1)에 대하여

(1) 청구법인은 쟁점사업장①을 박○○에게 임대기간을 1995.05.10.부터 1년간으로, 임대료를 월 6백만원으로 하여 1995.04.30. 임대차계약하였으며, 쟁점사업장②는 1990.02.01.부터 임대하였음을 임대계약서 등 관련서류에 의하여 알 수 있다.

(2) 부당행위계산 부인은 내국법인의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효, 적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도 그 행위나 계산이 특수관계자간의 거래이고 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되며, 그와 같은 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없는 경우에, 세법상 납세자가 택한 그와 같은 부당행위계산을 부인하고 그 대신에 합리적 경제인이 취하였을 통상적인 방법으로 소득금액을 계산하는 규정인바, 청구법인이 특수관계있는 자에게 법인소유의 부동산을 시가(적정임대료)보다 낮은 임대료로 임대하였는지를 판단하려면, 먼저 시가를 계산하여야 하고 그 시가를 특수관계있지 아니한 자간에 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대료로 하는 것이며, 임대실례가 없는 경우에는 당해 부동산의 지목ㆍ위치ㆍ주거환경ㆍ이용상황ㆍ사용범위 등 당해 부동산의 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정하여야 할 것이고, 비교대상 부동산이 없는 경우에 비로소 국유재산관리법 시행령 제26조의 규정에 의한 사용료율을 참작하여 적정임대료를 계산할 수 있다 할 것이다.

(3) 청구법인은 청구법인의 임대료는 시가보다 낫지 않다고 하면서 그 근거로 비특수관계에 있는 주유소의 임대사례를 제시하고 있으나, 청구법인이 제시한 임대사례의 주유소는 청구외 ○○정유(주)가 직영하는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○주유소와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○주유소로서 이들은 청구법인과는 동일한 업종이라는 사실만 일치할 뿐, 그 위치나 경영방법 등 임대료의 형성요인이 다른바, 즉 위 주유소는 본사에서 직영하는 주유소로 자사의 정유판매를 목적으로 하기 때문에 저가임대하는 사례가 있기에 청구주장과 같이 이를 쟁점사업장의 적정임대료를 산정하는데 있어서 유사임대료의 근거로 채택하기에는 어렵다고 판단된다.

(4) ○○지방국세청장은 박○○의 소득세를 조사하는 과정에서 청구법인이 특수관계자인 박○○에게 쟁점사업장을 임대한 것에 대하여 쟁점사업장의 적정임대료를 산정하고자 유사임대사례를 구하고자 하였으나, 쟁점사업장 인근의 주유소는 법인직영ㆍ위탁경영ㆍ개인소유주유소 등 뿐이어서 청구법인의 임대행위와 비교할 만한 사례가 없어 국유재산법 시행령 제26조 규정에 의한 사용료율을 원용하여 적정임대료를 계산하였고, 그 적정임대료가 신고임대료 보다 많으므로 부당행위부인대상이라 하여 이 건 부과처분하였다고 하였으나, ○○지방국세청장이 작성한 소득금액 계산의 특례(부당행위계산) 규정에 의한 부동산 임대 소득금액의 재계산조서에 의하면 쟁점사업장과 비교할 만한 임대사례를 조사한 흔적이 없음을 알 수 있다.

(5) 그러나 청구법인이 제출한 심리자료에 의하면, 별지명세와 같이 쟁점사업장 인근에 유사주유소가 있는 것이 확인되는바, 그럼에도 처분청은 이를 조사하지도 아니하고 유사사례가 없는 것으로 보아 국유재산법 시행령에 의한 사용료율을 원용하여 적정임대료를 산정하였음을 알 수 있는데, 이는 합리성과 타당성을 갖춘 정당한 방법이라고 할 수 없다 하겠다. 그러므로 이 건 적정임대료를 산정하기 위해서는 쟁점사업장 인근주유소의 임대사례를 재조사하여 그 결과에 따라 청구법인의 임대행위가 부당행위계산부인대상이 되는지를 따져 과세하는 것이 타당하다고 판단된다. (나) 청구주장 (2)에 대하여 쟁점사업장①은 1995.05.10.부터 임대되었음에도 처분청이 이를 1년분 전체에 대하여 적정임대료를 계산하여 익금가산한 오류가 있으므로 그 임대기간을 8개월분으로 계산하여 경정하여야 할 것이다.

• 라. 결론 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 결정한다.