분양대행법인의 상속인의 대행계약 파기 및 패소판결로 미수채권의 회수가능성이 없다는 주장이 맞는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구법인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 5필지 대지 3,136,50㎡에 지하 6층 및 지상 24층 건축연면적 39,712,68㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 주상복합건물 신축공사를 건축주 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 청구외 오○○과 1993.06.18. 건설공사도급계약시 청구법인은 건축시공외 기타업무대행 및 분양대행업무를 하는 것으로 체결하여 분양대행업무 및 기타업무대행을 수행하고, 1995년 사업연도 분양수수료 수입금액을 850,000,000원을 신고하였다. 처분청은 1999.10. 분양수수료금액을 1,762,535,910원으로 보아 경정하였다가 청구법인의 1995년 사업연도 분양대행 수입금액은 2,000,397,000원, 기타대행업무 수입금액은 ○○고등법원판결 [제10민사부 사건 99나33221(반소) 및 99나 33238(반소)공사기성합의] 에서 확정된 금액 679,424,190원으로 보고 합계 2,679,803,190원(공급가액)과의 차액 917,267,280원을 수입금액누락 하였다하여 2000.07.03. 청구법인에게 1995년 2기 부가가치세 119,244,840원 및 1995년 사업연도 법인세 411,942,840원을 추가 경정고지 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2000.08.17. 심사청구를 하였다.

(1) 청구법인은 건축주의 대리인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 청구외 박○○과 공동으로 분양업무대행 약정을 하고 1995.04.01.부터 분양대행업무를 개시하여, 1995년 사업연도 분양대행건수는 128건에 분양금액은 17,390,086,550원이고, 분양대행수수료는 2,000,379,000원이며, 건축주로부터 1995년도 분양대행수수료 816,008,000원만 수령하여 1,184,371,000원을 수령하지 못하였고,

(2) 1995.05.23. 건축주 청구외 오○○의 사망으로 인하여 상속인들과의 불화로 분양대행업무를 중단하였고, 분양대행 하도급 업체인 청구외 ○○산업 주식회사가 현장에서 철수하였으며, 분양대행계약 후 건축주와 청구법인간에 분양대행업무 용역계약의 해제로 매수자들로부터 중도금 및 잔금을 청구법인이 받아 분양대행업무를 성취할 수 없게 되었으며, 건축주의 사망으로 상속인들이 이건 토지를 1997.09.08. 신탁에 의하여 청구외 ○○신탁 주식회사에 소유권등기이전하고 신탁건물로 신축하여 분양완료 하였는 바,

(3) 청구법인은 상속인들이 청구법인을 건축주공동명의에서 제외하여 소송을 제기하여 1997.07.25. 패소확정판결로 건축주명의에서 제외되었고, 신축공사를 하고 있는 청구외 ○○건설 주식회사는 1999년 초 쟁점부동산 건축물 명칭을 ○○프라자에서 ○○ 타워로 변경하고 다른 분양대행사업자를 선정하여 미분양 및 기분양자도 재계약에 의하여 분양을 완료하였으며, 청구법인이 상속인을 대상으로 제기한 ○○고등법원사건99나33221공사 기성합의 확정금(2000.04.21. 대법원 확정판결)판결문에 의하여 확인되는 바와 같이 “분양대행수수료 채권을 청구법인이 1,619,174,460원을 가지고 있으나, 분양대금 입금 종료시 지급 받기로 되어 있어 정산하거나 청구를 구하지 못하고 있는데 대하여 당사자 사이에 정산을 하지 아니하였음을 다투지 아니하는 바”라고 하고 있듯이 승소 가망이 없기 때문에 분양대행수수료를 청구하지 않았던 것이다.

(4) 따라서, 청구법인이 상속인들로부터 수령할 수도 없는 분양수수료 1995년 사업연도 분 2,000,379,000원 전액을 과세하는 것은 부당하므로 수령한 816,008,000원을 제외하고 취소해야한다.

분양수수료는 용역의 공급으로 분양계약서 작성시 역무의 제공이 완료되었다고 할 수 있으며, 부가가치세법제9조제2항 및 동법시행령제22조제1항에서 『용역의 공급시기는 역무의 제공이 완료된 때이다』라고 규정하고 있는 바, 동건 분양수수료는 1995년도에 청구인의 책임하에 분양완료되어 분양계약서 작성이 끝난 것으로 추후 발생한 채권정산문제는 납세의무의 성립여부나 용역의 공급시기를 결정하는데 아무런 영향을 미칠 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 건축주와 분양대행계약(건축물시공 제외)을 체결 후 분양대행업무수행 중 건축주사망으로 상속인들과 분양수수료 등의 분쟁으로 분양대행계약을 파기 한 경우로서, 분양을 대행하고 받은(또는 받기로 한)분양대행수수료 전액을 공급시기(수익실현시기)가 도래된 것으로 보아 부가가치세와 법인세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 부가가치세법제9조 【거래시기】 제2항에서 『용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.』라고 규정하고 있다. 동법시행령제22조 【용역의 공급시기】에서 『법제9조제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각 호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 용역의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다』라고 규정하고, 제1호에 『통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료된 때.』라고 규정하고, 제2호에 『완성도기준지급ㆍ중간지급ㆍ장기할부 또는 기타 조건부로 용역을 공급하거나 그 단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 그 대가를 각 부분을 받기로 한 때.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 사실관계를 살펴보면 아래와 같다.

○ 건축주: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 청구외 오○○

○ 쟁점부동산: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 5필지(3,136,50㎡) 6층 지상 24층 건축연면적 39,712,68㎡의 주상복합건물.

○ 1993.06.18: 쟁점부동산 건설공사 도급계약 체결(1995.03.29. 공증인가 ○○합동법률사무소 작성인증 등부 1995.제1572호)하면서, 건축물 시공가는 별도로 선정하는 것으로 계약하고, 청구법인은 시공업무를 제외한 업무를 이행하는 것으로 약정

○ 1994.07.13.: 청구외 ○○건설 주식회사와 도급계약 체결(망인 청구외 오○○은 공사시행자, 청구법인은 시공대행자로 하여 원도급 형식으로 도급계약 체결)

○ 1994.09.30.: 건축주 오○○과 청구법인이 ○○동 ○○프라자 건설공사 시행대행 계약 체결(공증인가등부1995.제1572호 ○○합동법률사무소, 1995.03.29.)

○ 1995.04.01: 건축주의 대리인 청구외 박○○(○○구 ○○동 ○○번지)과 분양업무대행계약 체결

○ 1995.05.23.: 건축주 청구외 오○○ 사망.

○ 1995.04.01.~1996.06.30.: 총145건에 17,390,086,550원 분양계약 체결 대행

○ 1996.08.28: 청구법인이 상속인들에게 선급금, 업무기성금, 분양대행수수료 등의 지급요구로 분쟁이 발생하여 분양대행업무 중단.

○ 청구법인이 상속인들에게 1996.08.09.자로 보낸 내용증명상 정산서에 의하면,

• 분양대행수수료 청구금액은 1995년 사업연도 2,000,379,000원(공급가액), 1996년사업연도 201,919,900원 합계 2,202,298,900원이고, 기타업무대행용역비 청구금액은 883,870,362원임.

• 대금수령액은 분양수수료 816,008,000원 및 업무대행수수료 883,870,362원으로 확인됨.

○ 1997.01.23.: 청구법인은 분양계약자에게 향후 분양과 관련 업무는 상속인대표 청구외 오○○과 처리하도록 안내문 발송하고, 청구외 ○○산업 주식회사 분양사무소 철수,

○ 1997.09.08.: 상속인들이 청구외 ○○신탁 주식회사에 신탁조건으로 소유권 이전하고 신탁건물 신축분양.

○ 1998.05.29.: ○○지방법원 ○○지원제4민사부판결 사건 97가합3415(본소) 대여금 등, 97가합4470(병합) 분담금, 97가합9796(반소)대여금 등의 소송판결문에 의하면, 원고인 청구법인은 피고를 청구외 박○○으로 소송을 제기하여 승소판결(치고는 470,000,000원 지급하라는 요지로 청구법인이 승소)

○ 1998.05.19.: 상속인을 대상으로 대여금 소송하여 청구법인이 승소한 판결(○○고등법원 제2민사부사건97나41570)내용에 의하면,

• 1995.06.09.: 선수금 1,000,000,000원 수령

• 오○○의 토지수용보상비 1996년 117,282,500원을 청구법인이 수령.

• ○○은행예금계좌 채권가압류시의 판결(○○지방법원 ○○지원96카합3323호)을 인용한 내용에 의하면, 분양대행수수료 우선지급액 500,000,000원 수령한 것으로 되어 있음.

• 청구법인이 분양대행수수료로 피상속인 및 상속인으로부터 정산금 외에 추가로 받은 금액은 1,617,282,500원(1,000,000,000원+117,282,500원+500,000,000원)으로 확인됨.

(2) 청구법인은 쟁점부동산에 대한 분양대행용역을 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 청구외 ○○산업 주식회사로 하여금 분양대행을 하도록 하고, 건축주의 대리인 청구외 박○○과 청구법인 직원이 분양사무소에 상근하면서 분양업무를 감독하고, 분양수입금액은 청구외 오○○과 청구법인 및 시공사 청구외 ○○건설 주식회사가 공동명의로 개설한 은행계좌에 입금하여 공동으로 관리한 것으로 확인된다.

(3) 청구법인이 1996.08.09. ○○우체국에서 배달증명으로 발송한 세광분양정산서를 살펴보면, 분양현황 및 분양수수료는 분양금액 19,072,758,550원이며, 분양수수료는 2,202,298,900원인 것으로 확인되며, 분양수수료 입금액은 1995년 462,140,000원, 1996년 353,868,000원 합계 816,008,000원이며, 분양업무비 내역은 1995년 462,140,000원, 1996년 353,868,000원 합계 816,008,000원이며, 분양업무비 내역은 1995년 793,835,952원, 1996년 90,034,410원 합계 883,870,362원인 것으로 확인되며, 분양수수료 2,422,528,790원에서 분양수수료 수취분 816,008,000원 및 분양업무비 883,870,362원을 차감하면 분양수수료 정산 잔여금 722,650,428원이라고 명시되어 있다.

(4) 위 (3)의 정산서에 의하면 ○○프라자 분양현황 및 분양대행수수료 청구내역은 아래표와 같다 기간 분양금액(원) 분양대행수수료(원) 1995.03.27~1995.06.30 4,760,336,700원 472,747,700원 1995.07.01~1995.12.31 12,629,749,850원 1,527,631,300원 1996.01.01~1996.06.30 1,682,672,000원 201,919,900원 소계 19,072,758,550원 2,202,298,900원 부가가치세 220,229,890원 합계 2,422,528,790원

(5) 청구법인이 1996.08.09. ○○시 ○○우체국에서 내용증명으로 상속인에게 송부한 ○○프라자 분양정산서 및 ○○고등법원 제2민사부사건97나41570 대여금 및 ○○고등법원 제10민사부 사건99나33221(본소) 공사기성합의확정금, 99나33238(반소) 공사기성합의확정금 및 대법원 제2부사건2000다2368 공사기성합의확정금 등 판결내용을 보면, 공사기성합의확정금 명목으로 청구법인이 분양대행수수료를 제외한 기타업무 대행용역비를 2,307,025,250원을 청구하였으나, 679,424,190원이 타당하다고 판결하였으며, 청구법인이 상고하였으나 대법원에서도 기각되어 679,424,190원으로 확정되었음을 알 수 있다.

(6) 청구법인이 분양대행수수료 등으로 수령한 대금을 살펴보면, 내용증명으로 보낸 정산서상에 확인되는 분양대행수수료 816,008,000원, 분양용역비 883,870,382원, ○○고등법원제2민사부사건97나41570 대여금의 판결문에서 확인되는 1995.06.09. 지급한 선급금 1,000,000,000원, 청구외 오○○으로부터 명의 수탁한 ○○동 ○○번지 대지 일부 수용보상금 수령액 117,282,500원, ○○지방법원○○지원96가합175447호 사건의 소송에서 상속인들이 청구법인에게 분양대행수수료로 우선지급하기로 한 500,000,000원 등 합계 3,317,160,882원인 것으로 확인된다.

(7) 청구법인은 ○○고등법원 제10민사부사건99나33221(본소)공사기성합의확정금, 99나33238(반소) 공사기성합의확정금 및 대법원 제2부사건2000다2368 공사기성확정금관련 소송판결에서 확인되는 바와 같이 분양대행수수료는 분양업무를 완결하지 않았으므로 청구하지 않았다고 주장하나, 실질적으로 상기와 같이 수령한 금액과 상계할 경우 실제 수령한 금액이 받을 수수료 등을 초과하기 때문에 청구법인이 소송을 제기하지 않은 것으로 보인다.

(8) 청구법인이 분양용역을 제공하고 분양수수료의 용역제공이 완료되지 아니하여 수수료를 수령하지 못하였다고 주장한, 위 (6),(7)에서와 같이 전액을 이미 수령하였고, 분양대행 하도급업체인 청구외 ○○산업 주식회사와의 계약내용을 살펴보면 분양대행계약서 제7조에 수수료지급방법은 ① 판매시설 등은 계약수수료 7%를 계약익일 3%, 1차 중도금 입금후 익일 3%, 세금정산시(1개월 단위 월별계산 가능) 1%, 1차 중도금 입금후 익일 3%, 세금정산시(1개월 단위 월별계산 가능)1%, ② 세광관련 직원 소개시 계약시 50%, 1차중도금 지급시 50%를 지급하도록 되어 있고, 용역비 지급후 해약한 경우에는 분양이행보증금으로 상계 정리 할 수 있다라고 규정하고 있으므로, 청구법인과 건축주 청구외 오○○ 사이에 분양대행수수료 지급에 대한 서면약정은 없으나 청구법인과 건축주간의 분양대행수수료 지급방법은 위 청구외 ○○산업 주식회사와 청구법인간의 분양대행수수료 지급방법과 동일조건으로 이루어지고 있다고 보아야 할 것이고, 청구법인이 하도급계약을 체결하고 분양대행업무를 시킨 청구외 ○○산업 주식회사의 용역의 공급시기가 도래된 것으로 보아 청구법인의 공급시기도 도래된 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것이다.

(9) 위 사실관계 등을 모두어 보면, (가) 청구법인이 실지 분양업무 등의 용역을 제공하고 받을 분양수수료는 2,218,198,660원(공급가액)이고, 기타업무대행용역비는 법원에서 확정판결한 용역비 679,424,190원(피상속인 및 상속인으로부터 수령한 금액은 청구법인의 정산서에 확인된 883,870,382원임)인 것으로 확인되며, 처분청이 결정한 금액은 1995년 2,679,803,190원(분양대행수수료 2,000,397,000원 및 기타업무대행용역비 679,424,190원)1996년 분양수수료 218,419,660원(정산서상 201,919,900원에 1996년 7월분 분양수수료 16,499,760원 포함) 합계 2,898,240,850원이나, 청구법인이 피상속인 및 상속인으로부터 받은 총금액은 3,317,160,882원으로 확인되며, 부가가치세를 포함하여 받을 총액 3,188,064,935원을 차감하면 129,095,947원을 청구법인이 더 많이 받은 것으로 확인되고, (나) 청구법인의 용역공급시기에 대하여 살펴보면, 분양대행 하청업체인 청구외 ○○산업 주식회사와의 분양대행계약서의 내용 등에 비추어 볼 때, 청구법인의 분양수수료의 공급시기도 기 완료된 것으로 판단된다. (다) 다만, 상기와 같이 선금금 등으로 받은 총 수령금액과 상계할 경우 청구법인은 받은 분양대행수수료보다 더 많은 금액을 받은 것으로 확인되는 부분의 익금가산 여부 와 당초 결정시 매출누락부분의 소득처분을 미수금으로 보아 유보처분하였으나, 이를 전액 수령한 것으로 확인되는 바 사외유출한 것으로 인정하여 소득처분을 변경하는 것은 별론으로 한다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.