취득 후 업무에 사용하지 않고 양도한 부동산이 업무무관 부동산인지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구법인은 1987.04.20. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 유한회사 ○○건설을 설립하여 주택신축판매업을 주업으로 하는 법인으로서 유한회사 ○○건설(이하 “청구외법인”이라 한다)의 아파트 건설과 관련하여 주택건설공제조합에 연대보증을 하였으나 1996.08.14. 청구외법인의 부도발생으로 부채의 급격한 증가와 유동성 악화로 2000.05.27. 당좌거래 정지되었다. 처분청은 청구법인이 1995.07.11. 주택신축용토지인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지외 3필지(이하“쟁점부동산”이라 한다) 답 10,626㎡를 취득하였으나 고유목적사업에 사용하지 않고 1997.05.31. 양도하였으므로 쟁점부동산을 비업무용부동산으로 보아 차입금 지급이자 1995사업연도 38,839,967원, 1996사업연도 83,121,879원, 1997사업연도 39,894,995원 등 합계 161,856,841원을 손금불산입하고, 또한 1997사업연도 유형자산처분이익 4,513,100원을 익금산입하여 1999.12.22. 청구법인에게 1995사업연도 법인세 18,348,380원 및 농어촌특별세 854,480원, 1996사업연도 법인세 34,101,240원, 1997사업연도 법인세 17,789,820원등 합계 71,093,920원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.03.20 이의신청을 거쳐 2000.07.25 심사청구하였다.

청구외법인의 아파트 건설과 관련하여 ○○조합에 연대보증을 하였으나 청구외법인이 1996.08.14 부도발생하여 채권자인 ○○조합에서 청구법인에게 120억원을 상환하도록 요구하였고 또한 미분양 완성주택이 210억원에 이르는등 부채의 급격한 증가와 유동성악화로 사업이 중대한 위기에 처하여 불가피하게 쟁점부동산을 양도한 정당한 사유가 있고, 또한 부동산투기억제를 위하여 비업무용부동산을 보유하고 있을 경우 차입금 지급이자를 손금불산입하는 취지에 비추어 볼 때 청구법인은 부도위기 상황에서 자금난을 해소하고자 양도한 것으로 부동산투기목적이 없음이 자명함에도 처분청에서 쟁점부동산을 비업무용부동산으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

구법인세시행규칙 제18조 제3항 제1호에 규정된 정당한 사유란 천재지변과 불가항력적인 사유 및 관계법령에 의한 행정관청의 사용금지등 부동산을 업무에 사용 못한 귀책사유가 당해 법인에 없을 때를 말하는 것으로 회사의 노력으로 극복될 수 있는 단순한 제약이나 자금사정으로 인한 미사용은 정당한 사유가 될 수 없으며, 또한 구 법인세법 제18조의3 제1항 제1호 에는 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태등으로 보아 자가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것은 비업무용부동산으로 보아 차입금 지급이자를 손금불산입하도록 규정되어 있는 바 청구법인이 쟁점부동산을 취득 후 업무에 사용하지 않고 양도하였으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 비업무용부동산으로 보아 차입금 지급이자를 손금불산입한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 법인세법 제18조의3 【지급이자의 손금불산입】 제1항 제1호에 『당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가 상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액(차입금중 당해 자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다)은 각 사업연도의 소득금액 계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다.(1990.12.31 개정)』고 규정하고 있고 같은법 시행령 제43조의2 제1항에서는 『법 제18조의3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 부동산 취득후 일정한 기간이 경과한 때까지 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산에 해당하는 부동산(이하“비업무용 부동산등”이라 한다)을 말한다.(1990.12.31 개정)』라고 규정하고 있으며 같은법 시행규칙 제18조 제3항에서는 『영 제43조의2 제1항 및 동조 제3항에서 “비업무용부동산등”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산을 말한다.(1991.02.28 개정)』고 규정하고 제12호에 『매매용부동산. 다만 당므 각목의 부동산으로서 당해 부동산을 취득한 후 2년(나목 및 라목의 경우에는 3년. 이하 이 호에서 같다)이 경과 되지 아니한 것(도시계획법에 의한 도시계획의 변경등 정당한 사유로 취득한후 2년이 경과한 것과 주택등 건물의 신축용 토지를 취득한 후 2년이내에 공사에 착공하고 공사가 진행중인 것을 포함한다)을 제외한다.(1995.03.30 개정)』고 하면서 나목에 『주택신축판매업 [한국표준산업 분류상의 주거용건물분양공급업 및 건축물자영건설업(주거용에 한한다)을 말한다. 이하 이조에서 같다]을 영위하는 법인이 취득한 주택신축용토지(1995.03.30 개정)』고 규정하고 있다. 같은시행규칙 제7항에서 『제3항 제1호 및 12호 단서의 규정에 의한 기한 내에 당해부동산을 업무에 직접 사용하지 아니한 경우에는 당해 부동산을 취득한 날(제4항 제1호에 해당하는 경우에는 제5항 제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 비업무용 부동산으로 본다. “이하생략” (1995.03.30 개정)』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 1987.04.20. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 주택신축판매업을 운영하다가 청구외법인의 아파트 건설과 관련하여 ○○조합에 연대보증을 하였으나 1996.08.14. 청구외법인의 부도로 인한 부채의 급격한 증가와 유동성 악화로 2000.05.27 당좌거래 정지되었으며, 1995~1997 사업연도 법인세 과세표준 및 세액신고시 1995 사업연도 수입금액을 30,897,994,770원 과세표준을 1,040,906,448원으로, 1996 사업연도 수입금액을 13,572,817,016원 과세표준을 268,497,241원으로, 1997 사업연도 수입금액을 35,093,875,686원 과세표준을 336,614,420원으로 하여 신고한 사실이 국세통합전산망의 신고서 조회에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점부동산을 비업무용부동산으로 보아 차입금 지급이자를 손금불산입하였다는 서면분석 검토결과를 ○○국세청장으로부터 통보받아 1999.12.22. 청구법인에게 1995 사업연도 법인세 18,348,380원 및 농어촌특별세 854,480원, 1996 사업연도 법인세 34,101,240원, 1997 사업연도 법인세 17,789,820원등 합계 71,093,920원을 부과하였음이 관련 공문서와 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3) 청구법인은 이에 불복하여 1999.12.03 과세전적부심사청구와 2000.03.20. 이의신청을 하였으나 이건은 불채택 및 기각결정 되었음이 관련서류에 의하여 확인된다.

(4) 청구법인은 쟁점부동산을 지가상승으로 인한 이익을 얻기 위하여 취득한 것이 아니고 청구외법인의 부도로 인한 부채의 급격한 증가와 유동성 악화로 자금난이 가중되어 회사를 회생시키기 위한 자구책의 일환으로 쟁점부동산을 고유목적사업에 사용하지 못하고 양도한 정당한 사유가 있음에도 처분청에서 이를 비업무용부동산으로 보아 차입금지급이자를 손금불산입하여 법인세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구법인이 연대보증한 청구외법인이 1996.08.14. 부도발생하여 채권자인 ○○조합에서 청구법인에게 보증채무 120억원을 상환하도록 하여 경영상의 중대한 위기에 처하였음이 보증채무명세서에, 회사의 손실을 최소화 하기 위하여 청구외법인이 시행중인 사업일체를 1996.08.14. 인수한 사실이 양도양수계약서에, 쟁점부동산 근저당권자인 ○○은행에서 청구법인에게 1996.01.07 경매통지를 하였음이 법적절차 착수예정일 통지서에, 단기채무를 상환하기 위하여 청구법인의 재산상태를 분석한 바 현금화 할 수 있는 재산이 미착공 상태인 쟁점부동산 외에는 없었고 또한 완성 주택중 미분양 재고자산이 210억원에 이르는등 재무상태가 극도로 악화되었음이 자산명세 및 처분가능여부 분석표에, 경영상의 중대한 위기에 처한 청구법인이 각고의 노력을 하였으나 2000.05.27 당좌거래 정지되었음이 당좌거래 해지 통보서에 의하여 알 수 있다. (나) 법인세법상 비업무용부동산 관련규정을 적용함에 있어 구 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제12호 본문의 매매용부동산은 원칙적으로 비업무용부동산에 해당되나, 다만 단서 규정에 해당되는 경우에 그 유예기간 동안에는 비업무용부동산에서 제외하는 것으로, 이 유예기간의 의미는 법인이 토지나 건물을 취득하면서 즉시 이용할 수 없기 때문에 업무용에 공하기 위한 준비기간, 건설기간등을 참작하여 취득후 법소정의 유예기간 내에는 비업무용부동산으로 보지 않도록 규정하고 있는 바 (다) 주택신축판매업을 영위하는 청구법인의 경우와 같이 주택신축용토지를 취득후 3년의 유예기간은 비업무용부동산으로 보지 아니하는 것은 주택공급의 어려움을 감안하여 3년의 기간 내에 신축하라는 의미이고, 주택을 신축하지 아니하고 3년이내에 양도하는 경우까지도 단서 규정을 적용하여 비업무용부동산에서 제외하는 것이 아님은 물론, 청구법인이 주택신축용토지를 취득후 당해 토지에 대한 주택을 신축하지 아니하고 양도한 때에는 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제12호 단서의 규정이 적용되지 아니하므로 취득일부터 비업무용부동산으로 보아야 할 것이다. (같은뜻: 법인 46012-1338 1990.06.26, 법인 46012-2970 1997.11.17) (라) 또한 청구법인이 부도위기에서 재무구조개선을 위하여 쟁점부동산을 양도한 것으로 이는 지가상승을 얻기 위한 이익을 전혀 취하지 않았고 부득이 양도한 정당한 사유가 있으므로 쟁점부동산을 비업무용으로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 구 법인세법시행규칙 제18조 제3항 은 법인의 비업무용부동산을 개별적으로 열거하고 그 예외사유에 대하여는 제4항에서 이를 열거하고 있으므로, 구 법인세법시행규칙 제18조 제3항 각호의 1에 해당한다면 제4항의 예외사유가 없는 한 당해 부동산은 비업무용부동산으로 볼 수 밖에 없고, 정당한 사유의 존재는 법인세법상 비업무용부동산 해당여부를 좌우하는 예외사유로 되지 아니한다고 사료된다. (같은뜻: 대법93누 13469 1993.11.26, 대법96누3821 1997.07.08) (마) 위의 사실관계와 관련법령을 종합하여 볼 때 쟁점부동산이 구 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제12호 의 비업무용부동산에 해당되고 달리 제4항의 예외 사유에 해당하지 아니하므로 비업무용부동산에서 제외하기는 어려운 것으로 판단된다.(같은뜻: 국심 99서 2794 2000.08.10) 따라서 이건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.