부동산을 공동매입형식으로 양도한 경우에 저가로 양도한 부당행위 및 기부금에 해당하는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구법인은 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인으로서, 1994.09.09 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 727㎡ 및 위 지상건물 273.28㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1995.02.22 청구법인과 특수관계있는 청구외 ○○○과 특수관계없는 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 양도하고 특별부가세과세표준을 11,436,364원으로 하여 1995.01.01~12.31 사업연도 법인세과세표준 및 세액신고를 하였다. 처분청은 ○○지방국세청장의 청구법인에 대한 법인세조사 결과 청구외 ○○○이 자기지분을 청구법인으로부터 취득한 지 8일만에 청구외 ○○○외 3인에게 양도한 가액을 근거로 쟁점부동산 전체면적에 대한 가액을 환산하여 이를 쟁점부동산의 “시가”로 보아 청구법인의 청구외 ○○○에게 양도한 가액 2,662백만원과의 차액 2,963백만원을 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 동 차액을 익금산입하면서 청구외 ○○○에게 배당처분하고, 또한 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 양도한 가액 2,023백만원과 정상가액(시가의 70%)과의 차액 970백만원을 비지정기부금으로 보아 익금산입하여 2000.01.03 청구법인에게 1995.01.01~12.31 사업연도 법인세 3,013,911,110원과 농어촌특별세 75,021,180원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2000.03.28 심사청구하였다.

(1)주청구 쟁점부동산을 1994.09.09 청구법인 명의로 등기한 후 1995.02.22 청구외 ○○○, ○○○, ○○○(이하 “공동소유자”라 한다)에게 양도한 것으로 등기한 것은 위 공동소유자가 시장재개발사업을 목적으로 1994.04.27 공동구매하였으나, 시장개설허가는 반드시 법인만이 가능하여 부득이 청구법인 앞으로 명의신탁하였고, 그 후 인근 토지소유자들이 재개발사업에 협조하지 아니하여 사업추진이 지지부진하던 중 부동산실명법이 실시(법률제4944호로 1995.03.30 제정되었고, 1995.07.01 시행)된다는 고시가 있자 실소유자인 위 공동소유자 앞으로 소유권 환원등기한 것이므로 양도가 아니다. (2)예비적청구 청구법인이 공동소유자에게 양도한 쟁점부동산의 양도가액은 감정평가액을 고려하여 공동소유자와 공동계약으로 동일한 계약조건하에 이루어진 가액임에도 청구외 ○○○이 제3자에게 양도한 가액을 “시가”로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.

(1)쟁점부동산이 명의신탁재산이라고 주장하나, 명의신탁 및 신탁해지 행위에 대한 입증서류를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 법인세조사시 확인된 차용금 대물상환증과 내용증명서에 의하면 청구법인이 쟁점부동산을 공동소유자로부터 4,664백만원을 차입하여 구입한 것임이 확인되었고, 『차입금상환계획(안)』에 의하면 내부합의 결과 쟁점부동산으로 이 차입금을 대물변제하여 상환한 사실이 확인되는 등 이 건 명의신탁에 의한 소유권환원이라는 청구주장은 받아들일 수 없다. (2)쟁점부동산을 청구법인이 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 소유권을 이전한 후 불과 8일만에 청구외 ○○○이 제3자에게 양도하였는바, 청구외 ○○○이 취득일로부터 양도일까지 8일사이에 쟁점부동산의 가격이 급등할 만한 특별한 사유가 발견되지 아니하므로 그 가액을 “시가”로 봄이 타당하며, 따라서 이 시가와 당초 청구법인이 청구외 ○○○외 2인에게 양도한 가액과의 차액을 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 및 비지정기부금으로 익금산입하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 양도가 명의신탁해지에 의한 소유권환원인지 여부와

(2) 청구법인의 쟁점부동산 양도에 있어서 처분청의 시가를 적용하여 과세한 처분이 맞는 지를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 구 법인세법 제3조 【실질과세】 제2항에『법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 그 명칭여하에 불구하고 거래의 실질내용에 따라 이를 적용한다』라고 규정하고 있으며 구 법인세법 제20조 【부당행위계산의 부인】 『정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다』라고 규정하고 같은 법 시행령 제46조 【법인의 부당한 행위 또는 계산】 제2항에『법 제20조에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하면서, 그 4호에서『출자자 등으로부터 자산의 시가를 초과하여 매입하거나 출자자 등에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때』를 규정하고 있으며 같은 법 제18조 【기부금의 손금불산입】 제1항에『내국법인이 각 사업연도에 지출한 기부금 중 사회복지ㆍ문화ㆍ예술ㆍ교육ㆍ종교ㆍ자선 등 공익성을 감안하여 대통령령이 정하는 기부금(이하 “지정기부금”이라 한다)중 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 차감한 금액에 100분의 5를 곱하여 산출한 금액(이하 이조에서 “손금산입한도액”이라 한다)을 초과하는 금액과 지정기부금 외의 기부금은 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다』라고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제40조 【기부금의 범위】 제1항에『법 제18조 제1항에 규정하는 기부금은 제42조의 규정에 의한 지정기부금과 다음 각호의 1에 해당하는 것으로 한다』라고 규정하면서, 그 2호에『법인이 제46조 제1항에 규정한 특수관계가 없는 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가격보다 낮은 가액으로 양도하거나 정상가격보다 높은 가액으로 매입함으로써 그 차액 중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액. 이 경우 정상가액은 시가에 시가의 100분의 30을 가산하거나 100분의 30을 감한 범위내의 가액으로 한다』라고 규정하고 있으며 구 법인세법시행규칙 제16조 의 2 【시가】에서『영 제46조(이하 조문 생략)의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법 시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다』라고 규정하고 있다. 또한, 구 상속세법 기본통칙 38...9 【시가의 의의】 『영 제5조 제1항에서 “시가”라 함은 과세시기(상속, 유증 또는 증여로 인하여 취득한 날 또는 법규정에 의거 증여로 간주되는 재산의 취득일을 말한다)에 있어서 각각 재산의 현황에 따라 불특정 다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다』라고 규정하고 있으며 같은 법 통칙 39...9 【시가로 보는 범위】 제1항에『다음 각호의 1에 해당하는 경우는 이를 영 제5조 제1항에 규정하는 시가로 볼 수 있다. 다만, 시가로 보는 것이 지가하락 또는 감가의 요인등으로 가액의 변동이 있어 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 예외로 하며, 주식평가의 경우에는 이를 적용하지 않는다』라고 규정하면서, 각호에『1. 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 공신력있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우는 그 가액 2. 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우는 그 가액』을 규정하고 있으며 같은 법 통칙 60-49...3 【공유물인 재산의 타인지분에 감정가액이 있는 경우의 평가방법】 『영 제49조 제1항 제2호의 규정을 적용함에 있어서 평가대상 재산이 공유물인 경우 당해 재산의 타인지분에 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액을 재산의 시가로 볼 수 있다. 다만, 공유물이 현실적으로 각자가 별도로 관리처분할 수 있고 이에 대한 계약 등에 의하여 그 사실이 확인되거나 상호 명의신탁재산에 해당하여 사실상 이를 공유물로 볼 수 없는 경우에는 타인지분에 대한 감정가액을 평가대상 재산의 시가로 보지 아니한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구법인은 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인으로서, 1994.09.09 취득한 쟁점부동산을 1995.02.27 청구법인과 특수관계있는 청구외 ○○○과 특수관계없는 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 4,686백만원에 양도하고 특별부가세 과세표준을 11,436,364원으로 하여 1995.01.01~12.31 사업연도 법인세과세표준 및 세액을 신고한 사실이 관련서류에 의하여 확인된다. 처분청은 ○○지방국세청의 청구법인에 대한 법인세조사 결과 청구외 ○○○은 청구법인으로부터 취득한 쟁점부동산 중 자기지분인 토지 413㎡ 및 건물 155.76㎡를 청구법인으로부터 취득한 지 8일만에 청구외 ○○○외 3인에게 5,625백만원에 양도한 사실을 확인하고 쟁점부동산 전체면적의 “시가”를 9,902백만원으로 보아 청구법인과 특수관계있는 청구외 ○○○에 대하여는 그 양도가액 2,662백만원과 시가에 의하여 환산한 가액과의 차액 2,963백만원을 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 동 차액을 익금산입하면서 청구외 ○○○에게 배당처분하고, 또한 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 양도에 대하여는 그 양도가액 2,023백만원과 시가의 70%를 적용하여 산출한 정상가액과의 차액 970백만원을 비지정기부금으로 보아 익금산입하여 청구법인에게 1995.01.01~12.31 사업연도 법인세 등을 결정고지하였음이 처분청의 납세고지서 및 결정결의서 등 관련서류에 의하여 확인된다. (가) 주청구에 대하여 청구법인은 쟁점부동산의 소유권이전은 명의신탁에 의한 소유권환원으로 양도가 아니라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

1. 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 1994.09.09 청구법인이 쟁점부동산의 당초 소유자인 청구외 ○○○로부터 44억원에 매수하고 청구법인 앞으로 소유권을 이전등기하였으며, 전 소유자인 청구외 ○○○는 계약금, 중도금, 잔금에 대한 영수증을 각각 청구법인에게 발행하였음이 확인된다.

2. 청구법인은 위 공동소유자로부터 자금을 차입하여 쟁점부동산을 취득하였음을 청구법인의 회계장부에 의하여 알 수 있다.

3. 조사시 확인된 청구법인의 내부결재서류인『차입금상환계획(안)』에 의하면, 쟁점부동산을 매입하면서 청구외 ○○○으로부터 차입한 16억원과 ○○○로부터 차입한 3억원의 상환방법으로 청구법인소유 수표 동 본사빌딩을 매각하여 상환하는 방법과 쟁점부동산을 대물변제하는 방법 중 어느 방법을 택할 것인지를 세무사와 의논하여야 한다고 내부결재를 받은 후 세무사에게 공문을 발송한 사실이 확인된다.

4. 1995.02.14 청구외 ○○○과 ○○○는 차입금상환을 독촉하면서 쟁점부동산으로 대물변제하여 달라는 뜻이 담긴 내용증명을 ○○우체국에서 청구법인에게 발송한 사실이 내용증명서에 의하여 확인된다.

5. 청구법인이 위 공동소유자 3인에 대한 차입금을 쟁점부동산 지분으로 대물변제한 사실이 청구외 ○○○에게 발행한 영수증과 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 발행한 차용금 대물상환영수증에 의하여 확인된다. 6)『○○지방법원 사건 97고단133호 판결문 및 ○○지방검찰청의 공소장』에 의하면, 1994.08.30 청구외 ○○○지분 (청구법인으로 소유권이전되기 전이므로 등기는 청구외 ○○○로 되어 있음) 80평 중 10평을 청구외 ○○○에게 2억 1천만원에 매매하기로 계약하고, 1995.10월 하순경 잔금이 수수되었으나, 그 후 청구외 ○○○이 청구외 ○○○에게 10평 양도에 대한 소유권을 이전하여 주지 아니한 채 자기지분을 청구외 ○○금고에 담보제공하여 차입함에 따라 청구외 ○○○로부터 고소를 당하여 범죄(배임죄)사실이 확정된 바 있으며, 청구외 ○○○이 답변 내용에 “쟁점부동산은 명의신탁재산” 이라고 진술하고 있는 점을 들어 쟁점부동산이 명의신탁재산이었다고 주장하나, 이는 쟁점부동산이 명의신탁재산이었는지가 다툼이 된 사건의 재판이 아니므로 이를 청구주장을 받아들이는 증거로 채택하기 어렵다.

7. 또한, 청구법인은 쟁점부동산이 명의신탁재산이었다는 증거로 1995.02 위 공동소유자 3인이 “쟁점부동산을 개인공동사업자에게 1995.02.22 등기이전하면서 그동안 공동으로 보유하고 있었던 기간으로 인하여 택지소유부담금, 취득세 및 농어촌특별세 539,638,760원의 부과시 위 공동소유자 3인이 공동으로 대처한다”는 각서를 청구법인에게 제출하였음을 들었으나, 각서는 사인간에 작성된 것으로 그 신빙성에 의문이 있다. 이상의 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점부동산은 청구법인에게 명의신탁된 재산이 아니라 청구법인이 청구외 ○○○ 외 2인으로부터 자금을 차입하여 취득하고, 동 차입금을 상환하면서 청구외 ○○○ 외 2인에게 매매이전된 것이라고 판단되므로 처분청이 소유권환원이라는 청구주장을 받아들이지 아니하고 과세한 이건 부과처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 예비적청구에 대하여 쟁점부동산이 명의신탁재산이 아니라고 하더라도 쟁점부동산 양도에 있어서 한국감정원에 감정평가를 받아 그 감정가액(평당 6,300천원)이상으로 특수관계있는 자와 특수관계없는 자 사이에 가격이나 대금결제 등에 차이를 두지 아니하고 매매하였음에도 청구법인으로부터 쟁점부동산을 취득한 공동소유자 3인 중 청구외 ○○○이 제3자에게 양도한 가액을 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구법인은 1995.02.27 쟁점부동산을 특수관계있는 청구외 ○○○과 특수관계없는 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 양도하였고 매수자 3인 중 청구외 ○○○은 자기지분인 토지 413㎡ 및 건물 155.76㎡를 취득한 지 불과 8일만인 1995.03.02 특수관계없는 청구외 ○○○ 외 3인에게 평당 45백만원인 5,625백만원에 양도하였는바, 8일 사이에 특별히 가격이 급등할 만한 사유가 발견되지 아니하며 부당행위계산부인함에 있어 ‘시가’란 당사자간에 각각의 재산현황에 따라 불특정다수인간에 거래가 되는 경우에 통상 성립되는 가액을 말하므로 위 거래가액 평당 45백만원은 특수관계없는 자 사이에 자유로운 의사에 의하여 형성된 교환가격이기 때문에 그 가격을 쟁점부동산의 ‘시가’로 본 처분청의 판단은 정당한 것으로 인정된다. 그렇다면, 청구법인의 양도가액은 시가에 비하여 저가양도에 해당하므로 그 차액에 대하여 청구법인과 특수관계있는 청구외 ○○○과의 거래에 대하여는 부당행위계산부인하는 한편 특수관계없는 청구외 ○○○ 및 ○○○와의 거래에 대하여는 정상가액과의 차액을 비정기부금으로 보아 각각 익금산입하여 청구법인에게 이 건 부과처분한 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.