시설관리료 명목 수취 금액을 콘도 분양 수입금액의 일부로 볼 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

○○세무서장은 1979. 5. 22 설립하여 콘도미니엄(이하 “콘도”라 한다) 신축·분양 및 관리업을 영위하고 있는 청구법인에 대한 ○○지방국세청의 특별조사 결과에 따라 청구법인이 1992. 12. 21 신축한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 소재 콘도인 ○○보 구관 대지 7,062㎡, 건물 11,488㎡(이하 “○○보 구관”이라 한다)에 대한 법인세 과세표준 및 세액의 신고시 누락된 분양수입금액(1993년∼1998년) 14,078,676,191원(1994년부터 1997년도에 걸쳐 오너쉽회원으로부터 시설관리료 명목으로 수령한 2,198,204,800원 등 포함)을 익금산입하고 1999. 7. 16 이에 대하여 붙임 고지세액 명세와 같이 1994∼1997사업연도 법인세(특별부가세) 1,423,357,990원을 결정고지하였으며, 청구법인의 실질적인 과점주주이자 경영지배자를 청구외 장○○로 보아 법인세 과세표준 경정결정시 익금산입된 가지급금 인정이자(1995년∼1997년) 3,359,404,712원과 지급처 및 수익자가 불분명한 차입금에 대한이자(1997년) 1,007,281,404원(이하 “쟁점이자 등”이라 한다)을 전부 장○○에게 상여로 소득처분한 후 1999. 7. 20 청구법인에게 소득금액변동통지를 하였고, 청구법인이 청구외 ○○개발(주)가 신축한 ○○보 신관 및 ○○콘도를 분양하여 위탁관리하는 것으로 계약을 체결하고 1994년부터 1998년도에 걸쳐 시설관리료 명목으로 20,713,864,784원을 수령하였으나 ○○개발(주)에게 이에 대한 세금계산서를 교부하지 아니하여 1999. 7. 16 매출처별세금계산서합계표 부실기재가산세로 붙임 고지세액 명세와 같이 1994∼1998년 귀속 부가가치세 414,277,270원을 결정고지(○○콘도의 시설관리료 수령액중 1/20씩을 관리수입으로 익금산입 - 1996년 540,286,716원, 1997년 545,080,000원)하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1999. 10. 16 심사청구하였다.

1. 청구법인이 콘도 분양시 시설관리료 명목으로 수령한 금액은 콘도를 분양받은 자에 대한 청구법인의 채무이자 콘도 회원의 예수금 성질로서 비품을 구입하거나 사용할 때 소멸되고 비품 등의 자산은 분양받은 자들의 공유물에 해당된다 할 것이므로 시설관리료를 분양대금의 일부로 보아 익금산입하고 법인세(특별부가세)를 부과한 처분은 부당하다.

2. 청구외 장○○로부터 주식을 명의신탁받아 소유하고 있다는 청구외 김○○과 정○○는 청구법인 설립 당시부터 주주였으며 장○○는 청구법인의 과점주주나 경영을 사실상 지배하고 있는 자가 아니라, 청구법인의 이사로서 대주주에 불과하므로 쟁점이자등 전액을 장○○에게 상여로 소득처분한 것은 부당하다.

3. ○○보 신관 및 ○○콘도를 청구법인이 위탁분양·관리하기로 하고 수령한 시설관리료는 청구법인과 콘도를 분양받은 자와의 당사자간 계약에 의하여 성립된 사법상 권리·의무관계에 따라 동 콘도를 분양받은 자가 청구법인에 직접 송금한 것으로서 청구법인이 청구외 ○○개발(주)에 용역을 공급한 것이 아니므로 이 건 부가가치세법 제6조 의 규정에 의한 과세거래에 해당되지 않는다 할 것인데도 세금계산서 관련 가산세를 부과하고 관련 수입금액을 익금산입한 처분은 부당하다.

1. 콘도 최초분양 당시 청구법인이 오너쉽회원 등으로부터 시설관리료 명목으로 수령하는 금액은 콘도를 20년 동안 사용하는 대가이며 반환의무가 없고 통상 회원권 분양시 매매대금과 함께 완납하여야 소유권이전등기가 이루어지며 콘도 시설을 이용할 수 있으므로 분양수입금액의 일부로 보아 각 사업연도의 소득으로 일시에 익금 산입하고 법인세(특별부가세)를 부과한 처분은 정당하다.

2. 청구외 장○○는 청구외 김○○과 정○○에게 명의신탁한 주식을 포함하면 사실상 청구법인 발행주식 총수의 51％ 이상을 소유하고 있는 과점주주로서 권리를 실질적으로 행사하고 있으며 청구법인으로부터 실질적으로 급여를 지급받고 있고 청구법인의 경영을 실질적으로 지배하고 있으므로 쟁점이자 등 전액을 장○○에게 상여로 소득처분한 것은 정당하다.

3. 청구법인은 사실상 청구외 ○○개발(주)와의 콘도 위탁분양·관리계약에 따라 ○○보 신관과 ○○콘도에 대한 시설관리료를 수령하였으면서도 ○○개발(주)에게 매출세금계산서를 교부하지 않고 수입금액으로 계상하지도 않았으므로 세금계산서 관련 가산세를 부과하고, 동 시설관리료를 익금산입한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 콘도분양시 매매대금과 별도계약에 의하여 수취하는 시설관리료가 법인세 과세표준 경정결정시 익금산입 대상 및 특별부가세 과세표준에 포함되는지 여부와 ② 청구외 장○○가 청구법인의 사실상 대표자에 해당되는지 여부 및 ③ 콘도 위탁분양·관리계약에 따라 수령한 금액에 대하여 매출처별세금계산서합계표 부실기재가산세(부가가치세)를 부과하고 각 사업연도의 소득으로 익금산입한 처분이 정당한지의 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 구 법인세법 제3조 【실질과세】제2항에서 『법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 그 명칭여하에 불구하고 거래의 실질내용에 따라 이를 적용한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 제9조【각사업연도의 소득】제2항에서는 『제1항에서 “익금”이라 함은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 그 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액을 말한다.』고 규정하고, 같은법 시행령 제12조【수익과 손비의 정의】제1항에서는 『법 제9조 제2항에서 “수익”이라 함은 법 및 이 영에 규정하는 것을 제외하고 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.』고 규정하면서 제3호에 “자산의 양도금액”을 열거하고 있다. 같은법 제32조【결정과 경정】제5항에서 『제26조의 규정에 의하여 법인세의 과세표준을 신고하거나 제1항 내지 제4항의 규정에 의하여 법인세의 과세표준을 결정 또는 경정함에 있어서 익금에 산입한 금액은 그 귀속자에 따라 상여·배당·기타 사외유출·사내유보 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 처분한다.』고 규정하고, 같은법 시행령 제94조의 2【소득처분】제1항에서 『법 제32조 제5항의 규정에 의하여 익금에 산입한 금액은 다음 각호의 규정에 의하여 처분한다.

1. 익금에 산입한 금액이 사외에 유출된 것이 분명한 경우에는 그 귀속자에 따라 다음과 같이 이익처분에 의한 상여·배당·기타 소득·기타 사외유출로 한다. 다만, 귀속이 불분명한 경우에는 대표자(출자자인 임원과 그와 제46조의 2 제3항의 특수관계에 있는 주주가 소유하는 주식 또는 출자지분을 합하여 당해법인의 총발행주식 또는 총출자지분의 100분의 30 이상을 소유하고 있는 경우의 그 임원이 법인의 경영을 사실상 지배하고 있는 경우에는 그 자를 대표자로 한다)에게 귀속된 것으로 본다.

• 가. 귀속자가 출자자(임원인 출자자를 제외한다)인 경우에는 그 귀속자에 대한 배당으로 한다.
• 나. 귀속자가 임원 또는 사용인인 경우에는 그 귀속자에 대한 상여로 한다.(이하생략)』고 규정하고 있다. 부가가치세법 제1조 【과세대상】제1항에서 『부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

2. 재화의 수입』으로 규정하고, 제3항에서는 『제1항에서 “용역”이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 제7조【용역의 공급】제1항에서 『용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.』고 규정하고 있다. 같은법 제22조【가산세】제2항에서 『사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 공급가액에 대하여 개인에 있어서는 100분의 1, 법인에 있어서는 100분의 2에 상당하는 금액을 납부세액에 가산하거나 환급세액에서 공제한다.

1. 제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서를 교부하지 아니한 때 또는 교부한 분에 대한 세금계산서의 필요적 기재사항의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다른 때』를 규정하고 있고, 제3항에서『사업자가 제1호 및 제2호에 해당하는 경우에는 제출하지 아니하였거나 제출한 매출처별세금계산서합계표의 기재사항이 기재되지 아니하거나 사실과 다르게 기재된 분의 공급가액에 대하여 개인에 있어서는 100분의 1, 법인에 있어서는 100분의 2에 상당하는 금액을 납부세액에 가산하거나 환급세액에서 공제한다.

1. 제20조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 매출처별세금계산서합계표를 제출하지 아니한 때

2. 제20조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 제출한 매출처별세금계산서합계표의 기재사항중 거래처별등록번호 또는 공급가액의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다르게 기재된 때』를 규정하고 있으며, 제7항에서『제1항의 규정이 적용되는 부분에 대하여는 제2항 또는 제3항의 규정을 적용하지 아니하고, 제3항의 규정이 적용되는 부분에 대하여는 제2항의 규정을 적용하지 아니한다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구법인이 콘도분양시, 분양계약과 별도의 계약인 시설관리운영계약에 의하여 매매대금과 별도로 수취한 시설관리료 명목의 금액을 법인세 과세표준 경정결정시 익금산입하고 특별부가세 과세표준에 포함하여 과세한 처분이 정당한지에 대하여 살펴본다.

○○보 구관의 콘도분양계약서를 보면, 건물권·대지권·부대시설의 매매대금으로 일정 금액을 지불(계약금·중도금 3회·잔금으로 분할납부)하는 것으로 계약하면서 제7조(시설사용 및 관리운영)에서 “분양받은 자는 매매목적물의 사용에 관하여 공유자 상호간의 사용을 조정하고 시설관리와 환경유지 등에 관하여 청구법인 또는 청구법인이 지정하는 제3자와의 시설관리운영계약을 매매계약과 동시에 체결하여야 한다.”고 규정하고 있고, 시설관리운영계약서 제3조(용역료 및 손괴보증금) 제1호에서 “분양받은 자는 청구법인에게 제2조에 의한 계약기간의 시설관리운영계약의 대가인 용역료를 납부(계약금·중도금 3회·잔금)한다”고 규정하고 있으며, 제4조(시설사용의 분담금)에서 “분양받은 자는 콘도 공유지분권자 등이 본 시설물을 사용함으로써 발생되는 경비에 대하여는 매년 청구법인이 정하는 사용분담금(소모품비)을 연납으로 미리 납부하여야 한다.”고 규정하고, 제6조(시설 개체비용 부담)에서 “목적물의 표시재산의 개체비는 분양받은 자가 부담한다.”고 규정하고 있다. 위에서 살펴본 바와 같이, 콘도분양계약서 및 시설관리운영계약서에 의하면 청구법인으로부터 콘도를 분양받은 자는 그 이용여부와 관계없이 분양계약과 동시에 시설관리운영계약을 체결하여 시설관리료를 부담하도록 의무화되어 있고 그 금액도 매매대금과 비슷한 금액(매매대금이 14,300천원인 경우 시설관리 용역료는 9,900천원)으로서 매매대금과 같이 계약금·중도금(3회)·잔금으로 나누어 납부되고 있으며, 청구법인은 위와 같이 수령한 시설관리료를 콘도 시설의 관리비라고 주장하나 계약서상 목적물 등 표시재산의 개체비는 콘도를 분양받은 자가 부담하도록 명시되어 있고 매년 관리비 명목의 사용분담금(소모품비)이 연납으로 미리 징수되고 있으며 그 사용정도에 따라 별도의 일반관리비를 납부하도록 되어 있는 등의 사실이 확인된다. 위 사실과 집단 숙박·휴양시설인 콘도는 그 성질상 건물이나 토지에 대한 공유지분권만의 매매는 인정되지 아니하고 이용권과 결합하여야만 매매될 수 있는등의 사실에 비추어 볼 때, 시설관리운영계약을 분양계약과 별개의 형식으로 체결하고 있다 하더라도 이를 분양계약과 분리하여 콘도시설을 일정기간 관리·운영해 주는 용역의 제공에 관한 계약으로 볼 수는 없고, 청구법인이 시설관리료 명목으로 수취한 금액은 그 명목여하에 불구하고 실질적으로는 콘도 분양가액과 불가분의 일부를 구성하고 있는 것으로서 콘도시설을 일정기간 관리해 주는 용역대가로 받은 선수금으로 인정되지 않는다 할 것이므로 콘도 분양 수입금액의 일부로 보아 각 사업연도의 소득으로 일시에 익금산입하고 법인세(특별부가세)를 부과한 처분은 정당한 것(같은뜻: 대법원91누254 1992. 1. 21, 대법원90누10384 1993. 7. 27, 국심92부2647 1992. 11. 17, 국심87부392 1987. 5. 15)으로 판단된다.

2. 청구외 장○○를 청구법인의 사실상 대표자로 보아 쟁점이자 등 전액을 장○○에게 상여로 소득처분한 것이 정당한지에 대하여 살펴본다. 청구법인의 주식이동상황명세서에 의하면 장○○는 1993년 이후 38.7％의 주식 지분을 보유하고 있는 것으로 기재되어 있으나 청구외 김○○·정○○의 확인서(1999. 5. 28) 및 처분청이 제시한 청구법인의 협정서(1988. 10. 1)·이사회의결서(1993. 5. 10)·임원회의록(1998년)·업무보고자료(1995년)·교육자료(1994년) 등 증빙서류에 의하면, 장○○는 청구법인의 주식 중 32.5％의 지분을 김○○·정○○에게 명의신탁으로 분산하여 청구법인의 과점주주로서의 위치를 면하고 있을뿐 사실상 청구법인 발행주식 중 77.2％(형제인 장○○의 6％ 지분 포함)를 보유하고 있는 과점주주로서 주식에 관한 권리를 실질적으로 행사하고 있고 청구법인으로부터 급여를 지급받고 있으며 청구법인의 회장으로서 경영을 실질적으로 지배하고 있음이 확인되므로 쟁점이자 등 전액을 청구법인의 사실상 대표자라고 할 수 있는 장○○에게 상여로 소득처분한 것은 정당하다 하겠다. (같은뜻: 대법원88누3802 1989. 4. 11, 국심 93부3124 1994. 10. 11)

3. 청구법인이 청구외 ○○개발(주)가 신축한 ○○보 신관 및 ○○콘도의 위탁분양·관리계약에 따라 수령한 금액에 대하여 매출처별세금계산서합계표 부실기재가산세(부가가치세)를 부과하고 각 사업연도의 소득으로 익금산입한 처분이 정당한지에 대하여 살펴본다. 청구법인이 주장하는 바와 같이 청구법인이 ○○보 신관 및 ○○콘도의 시설관리료를 분양받은 자로부터 직접 지급받았다 하더라도 쟁점①에서 살펴본 바와 같이 이는 사실상 콘도를 신축한 ○○개발(주)의 분양수입금액에 해당되고, 청구법인이 ○○개발(주)와 체결한 콘도 위탁분양·관리계약은 부가가치세법 제7조 의 규정에 의한 용역의 공급거래에 해당된다 할 것인데도 청구법인이 위 위탁분양·관리계약에 따라 시설관리료 명목으로 수령한 금액에 대하여 ○○개발(주)에 매출세금계산서를 교부하지 않았으므로 가산세를 부과한 처분은 정당하고, 위탁관리계약에 따라 수령한 시설관리료의 손익 귀속사업연도는 계약에 따른 위탁관리운영기간(20년)에 안분계산하여 수입금액으로 계상하여야 할 것이므로 각 사업연도별로 20분의 1씩에 상당하는 금액을 익금산입한 처분도 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.