건설업체가 취득한 토지가 비업무용부동산에 해당하는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구법인은 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지에 본점을 두고 건설업을 영위하는 건설업체로 1993.06.02. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 14,761㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 보유하고 있는 바, 처분청은 쟁점토지를 비업무용 부동산으로보아 관련지급이자 8,099,055,380원 (1993년 1,501,454,380원, 1994년 1,974,191,194원, 1995년 2,439,338,601원, 1996년 2,184,071,205원)을 손금불산입하여 법인세 1,923,320,700원 (1993사업연도 863,630,980원, 1994사업연도 945,530,110원, 1996사업연도 114,159,610원)을 1999.02.08 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.05.08. 심사청구를 하였다.

청구법인은 쟁점토지 지상에 판매,업무 및 관람집회시설을 신축ㆍ분양 또는 이대할 목적으로 1993.06.02 취득하여 1993.11.03 건축허가승인을 받아 터파기공사 및 정지작업공사를 진행하던 중 백화점 및 관광호텔사업용도로 사업계획을 변경하고 ○○쇼핑(주) (이하 “○○쇼핑”이라 한다)와 임대차 가계약을 체결하고 사업을 추진하여 왔으나 유사업계 및 시민단체의 반발로 공사가 보류되어 중단된 상태에 있는바 이는 유예기간 내에 업무에 사용하지 못한 정당한 사유에 해당된다 할 것이므로 쟁점토지를 비업무용부동산으로 보아 과세함은 부당하다.

쟁점토지에 대하여 1993.11.03 건축허가(지상5층규모)를 받은 대로 건축을 하였다면 업무에 사용하였다고 볼 수 있으나 1994년 호텔,백화점 등으로 사업계획을 변경(지상30층규모)함으로서 민원이 발생하였고, 1994년 사업계획변경 후 1996.05.30 ○○시로부터 조건부 건축심의가 통과되었으나 ○○시로부터의 조건부 건축심의는 ○○도청으로부터 승인을 얻어야 하나 현재까지 사업계획변경에 대하여 건축심의 및 사업승인이 보류된 상태이고 업무에 사용하기 위하여 인가ㆍ허가를 받지 아니하였으며, 1993.11.03 건축허가(지상5층건물)와 관련하여 터파기공사등 일부 기초공사외에는 5년6개월동안 공사추진이 진행하지 아니한 상태이고, 건축허가가 사실상 불가능한 30층규모의 백화점 및 관광호텔사업으로 사업계획을 변경함으로 인하여 발생된 민원으로 공사를 중단한 사유는 업무에 사용하지 못한 정당한 사유로 보기 어렵다 할 것이므로 유예기간(2년)내에 업무에 사용하지 아니한 쟁점토지에 대하여 비업무용부동산으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 비업무용부동산에 해당하는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 법인세법 제18조의3 【지급이자의 손금불산입】 제1항에서 『다음 각호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업년도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 각 사업년도의 소득금액 계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다.

1. 당해법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것 2~3호 생략』이라고 규정하고, 같은법 시행령 제43조의2 제1항에서 『법 제18조의3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산(이하 “비업무용부동산 등”이라 한다)을 말한다.

1. 부동산을 취득후 일정한 기간이 경과할 때까지 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산

2. 업무에 필요한 적정한 기준면적을 초과하여 보유하는 부동산

3. 부동산을 이용하여 얻은 수입금액이 부동산가액의 일정비율에 미달하는 부동산

4. 법인의 주된 사업에 사용되지 아니하는 부동산으로서 과다보유의 소지가 있는 부동산

5. 업무에 적합한 시설기준을 갖추지 못하였거나 업무와의 관련정도가 적은 부동산』이라고 규정하고 있으며, 같은조 제3항에서 『제1항의 규정에 의한 비업무용부동산 등의 판정기준에 관하여는 총리령이 정한다』라고 규정하고 있다. 구 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 에서 『영 제43조의2 제1항 및 동조 제3항에서 “비업무용 부동산등”이라 함은 다음 각호의1에 해당하는 부동산을 말한다.

1. 부동산(제12호에 규정된 매매용 부동산을 제외한다)을 취득한 후 6월(건축물 또는 시설물이 없는 토지의 경우에는 1년) 이내에 도시계획법에 의한 도시계획의 변경 등 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접사용하지 아니하는 부동산. 다만, 이하 생략)』고 규정하고, 제12호에서 『매매용 부동산. 다만, 다음 각목의 부동산으로서 당해 부동산을 취득한 후 2년이 경과되지 아니한 것 (도시계획법에 의한 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 취득한 후 2년이 경과한 것과 주택등 건물의 신축용 토지를 취득한 후 2년 이내에 공사에 착공하고 공사가 진행중인 것을 포함한다)을 제외한다. 가.~나. 생략.

• 다. 건설업을 영위하는 법인이 취득한 건물신축용 토지』를 규정하고 있으며, 같은조 제6항에서는 『제3항 제1호 및 제12호의 규정을 적용함에 있어서 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 때 (착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)에는 당해 토지를 업무에 직접사용한 것으로 본다. 이 경우 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간동안에는 비업무용 부동산으로 본다』고 규정하고, 같은조 제7항에서는 『제3항 제1호 및 제12호 단서의 규정에 의한 기한내에 당해 부동산을 업무에 직접 사용하지 아니한 경우에는 당해부동산을 취득한 날 (제4항 제1호에 해당하는 경우에는 제5항 제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 비업무용부동산으로 본다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

• 가) 청구법인은 쟁점토지를 1993.06.02. 취득하여 판매,업무 및 관람집회시설을 신축, 분양 또는 임대하기위하여 “○○타운”을 신축할 목적으로 1993.10.28 ○○도지사로부터 교통영향 평가심의필증을 통보(○○도 교행91116-3990, 1993.10.28)받은 사실이 있는바 심의 내용을 보면 건축규모는 지상5층, 지하1층, 건축면적 5,914.55㎡, 연면적 26,055.75㎡임을 알 수 있다.
• 나) 위 지상5층, 지하1층 규모의 “○○타운”에 대하여 1993.11.02 시장개설 허가를 승인받고 ○○시장으로부터 1993.11.03 건축허가를 통지 받은 바 있고 (건축58551-3214, 1993.11.03) 동 건축허가의 건축내용에 의하면 건축규모가 지하1층, 지상5층, 연면적 26,264.86㎡(건축면적:5,914.55㎡)로 되어 있고 1993.11.월 건축물 착공신고(착공일자 1993.11.03, 사용검사 예정일 1995.04월)를 한 것으로 되어 있다.
• 다) 그 후 청구법인은 1994.10.09 쟁점토지상에 백화점운영을 위하여 ○○쇼핑(주)와 임대차 가계약을 체결하였는 바 그 내용을 요약하면 다음과 같다.

① 쟁점토지상에 1단계로 판매시설(백화점 및 부속주차장) 및 관련부대사업(식당가,문화센타,놀이시설 및 부속주차장)을 개발하고, 2단계로 추가부대사업부문을 상호합의하여 개발하기 위해 가계약을 체결하기로 한다.

② 임대차 목적물은 청구법인이 쟁점토지상에 신축할 판매시설 및 관련부대사업 등의 건물 약 23,800평이다 (임대차 건축물의 면적은 본계약시 확정)

③ 본계약체결은 청구법인이 교통영향평가, 건축허가, 착공승인을 득한 후 즉시 임대차본계약을 체결한다

④ 가계약금으로 임대차보증금 예상총액의 10%상당금액 71억원을 수수한다

• 라) 한편, 청구법인이 1996.04.16 신청한 건축계획심의신청서에 의하여 건축규모가 지하8층, 지상24층, 건축면적 8,105.30㎡, 연면적 165,801.03㎡로 되어 있고, 동 심의신청서에 대하여 1996.05.30 ○○시장이 통보한 ○○위원회 심의결과 통보에 의하면 백화점을 10층에서 9층으로 1개층 축소하고 골프연습장 제거후 옥상공간(조경, 휴게등)조성하는 등 조건부 동의로 되어 있다.
• 마) 1995.06.05 지방신문(○○신문등)에서 30층규모의 건물신축 반대기사 게재한 바 있고 1995.08.30. ○○부에서 지상30층의 규모의 건축에 대하여 ○○위원회의 심의결과를 통보한 사실이 있다.
• 바) 처분청의 의견에 의하면 청구법인은 현재까지 위 건축설계변경에 대하여 허가신청을 하지 아니한 상태이며 청구법인 1998.07월부도 이후 1999.01.08 법정관리 개시결정을 받은 것으로 되어 있고, 위 사실관계 나)의 ○○쇼핑(주)와의 가계약은 본 계약을 체결하지 못한 상태에서 해지되었음이 확인된다.

(2) 위에서 본 관련법령과 사실관계를 모두어 살펴보면,

• 가) 청구법인은 판매,업무 및 관람집회시설을 신축분양할 목적으로 지하1층 지상5층, 연면적 26,264.86㎡(건축면적:5,914.55㎡)규모의 건물을 건축하고자 1993.11.03 건축허가를 승인받아 터파기공사등 일부토목공사를 진행하던 중 백화점용도로 신축하여 ○○쇼핑(주)에 임대하기로 임대차가계약을 체결(규모는 건물 약23,800평(약 78,678㎡)한 후 당초 사업을 변경하여 지하8층, 지상30층규모의 설계변경에 대하여 1995.08.31 ○○위원회의 교통평가심의를 필한바 있고 1996.05.30 백화점을 10층에서 9층으로 1개층 축소, 골프연습장을 제거후 옥상공간조성등 조건부로 건축심의를 마친바 있으나 동 건축심의를 수용하여 건축허가를 신청하거나 허가된 사실이 없으며,
• 나) 청구법인은 공사를 진행하던중 유사업계 및 시민단체 등의 반발로 공사가 중단되었다고 주장하나, 민원발생은 당초 허가된 5층규모가 아닌 30층규모의 ○○백화점 및 호텔 신축과 관련하여 발생한 것이고 동 30층규모의 설계변경에 대하여는 1996.05.30 ○○위원회에서 조건부 심의결과를 통보(○○시장)받은 이후 이에 대한 건축허가를 신청하는 등 후속조치를 한 사실이 없는 점으로 볼 때 청구법인이 진행한 터파기공사는 당초 5층규모의 건축과 관련이라 할 것이고 건축허가받은 5층규모의 건축허가서에 의하면 1994년 사용검사일로 되어 있으마 현재까지의 공사진행상태는 일부 터파기공사만 진행되어 있는 것으로 볼 때 1993년부터 현재까지의 6여년동안 터파기만 한 것은 정상적인 공사착공으로 보기어렵다고 보여진다.
• 다) 청구법인은 1993.11.03 상가건축을 위한 착공을 개시하였으나 유사업계 및 시민단체의 반발로 공사가 중단되었으므로 이는 업무에 사용하지 못한 정당한 사유가 해당한다는 주장이나, 민원발생의 요인은 30층규모의 건축심의신청에 대한 것으로 당처 건축허가 받아 공사착공한 5층규모의 건축에 대한 것이 아니며 30층규모의 건축에 대하여는 건축허가 신청도 하지 아니한 상태임을 볼 때 민원발생 사유는 쟁점토지를 업무에 사용하지 못한 정당한 사유로 보기 어렵다 할 것이고
• 라) 쟁점토지는 취득후 법령에 의하여 건축이 제한된 토지가 아니므로 비업무용부동산에 해당한다 할 것이므로 관련 지급이자 등을 손금불산입하여 법인세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이건 심사청구는 청구주장 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.