임대법인의 특수관계자에 대해 저가의 임대로 보아 과세한 처분의 당부

심사청구를 기각한다.

○○세무서장은 청구법인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 건물 4,911.09㎡(이하 “쟁점빌딩”이라 한다) 중 지하1층 480평을 청구법인 대표이사의 자인 ○○○와 ○○○에게 월관리비 2,400,000원을 받고 임대한 사실에 대해 부당행위계산부인하여 1995~1997사업연도 저가임대상당액 50,400,000원을 익금산입하고, 1996~1997사업연도 차량유지비 5,105,730원을 손금불산입하여 법인세와 부가가치세 과세표준과 세액을 경정하고 1999.01.16 청구법인에게 법인세 1995사업연도 4,218,630원, 1996사업연도 3,960,980원, 1997사업연도 4,184,430원 계 12,364,040원 및 부가가치세 1995.2기분 2,059,190원, 1996.2기분 2,246,380원, 1997.2기분 2,246,450원 계 6,552,020원을 고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1999.03.15 심사청구하였다.

1. 처분청에서는 공부상 지하1층의 면적이 389.7평임에도 잘못 표시된 임대계약서상의 면적(480평)을 기준으로 평당관리비를 산정하여 저가임대 여부를 판정한 것은 잘못이고

2. 청구법인은 쟁점빌딩 1층 280평을 ○○은행(주)에 월관리비 1,716,900(평당 6,131원)원, 지상 4층 272평을 ○○스포츠클럽에 월관리비 2,000,000(평당 7,352원)원, 지하 1층 389.7평을 ○○○에게 월관리비 2,400,000(평당 6,158.6원)원에 임대하였는 바, 지하1층의 관리비가 타 임차인에 비하여 저가로 임대한 것이 아님에도 부당행위계산부인한 처분은 부당하며

3. 1996~1997사업연도에 승용차를 청구법인이 업무용으로 사용하였고, 봉고승합차를 4층 임차인이 고객운송용에 사용하였음에도 1996사업연도 승용차와 봉고승합차 유지비 885,650원과 봉고승합차 유지비 1997사업연도 4,220,080원을 업무무관비용으로 보아 손금불산입한 처분은 부당하다.

1. 건물임차인에 대한 관리비는 전용면적에 공유면적을 포함하여 관리비를 계산하는 것이 일반적인 부동산 임대관행이며, ○○은행(주)의 부동산임대차계약서상 임대면적은 171.69(전용면적 130.14)평으로 임대면적에 공유면적이 포함되었음을 알 수 있고, 지하1층 볼링장의 임대면적이 전용면적 352.33평과 공유면적 127.51평을 합한 479.84평으로 임대계약서상 기재되어 있고, 청구법인이 지하1층에 대한 월임대료 계산내역서에도 임대면적(480평)에 평당관리비 5,000원을 곱하여 2,400,000원으로 산정하여 관리비를 지급받은 사실이 확인되므로 지하1층의 임대면적을 390평으로하여 저가임대 여부를 판정하여야 한다는 청구주장은 인정하기 어렵고

2. 청구법인의 대표이사와 임차인은 특수관계자로서 청구법인은 지하 1층 볼링장의 관리비를 타 임차인에 비하여 매월 평당 3,000원을 과소 수령함으로써 청구법인에게 귀속되어야 할 관리비 수입이 과소계상되어 법인세 등을 부당히 감소시킨 경우에 해당되므로 부당행위계산부인하여 저가임대상당액을 익금산입한 당초처분은 정당하며

3. 당해 승합차는 청구법인이 4층의 스포츠클럽을 직영하였던 1995.02월에 고객운송용으로 구입한 것으로 4층 스포츠클럽을 임대한 1996.02.01부터는 임차인이 고객운송용으로 사용하였으므로 동 승합차의 유지비와 개인적 용도로 사용한 승용차의 유지비를 업무무관비용으로 보아 손금불산입한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점빌딩의 지하 1층을 특수관계자에게 저율의 관리비를 받고 임대한 사실에 대하여 부당행위계산부인하고, 승합차와 승용차를 업무에 직접 사용하지 아니하였다고 보아 차량유지비를 업무무관비용으로 손금불산입한 처분이 맞는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 법인세법 제16조 【손금불산입】 제7호에 의하면 “법인이 각사업연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 정부가 인정하는 금액은 내국법인의 각사업연도의 소득금액 계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다.”라고 열거하고 같은법 제20조 【부당행위계산의 부인】에 의하면 “정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.”고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제30조 【업무에 관련없는 지출】 제1호에서는 “법 제16조 제7호에서 직접 그 업무에 관련이 없다고 정부가 인정하는 금액이라 함은 법 제18조의 3 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용ㆍ유지비ㆍ수선비와 이에 관련되는 비용(단서 생략)”이라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제46조 【법인의 부당한 행위 또는 계산】 제1항 제1호에서 “제20조에서 특수관계 있는 자라 함은 출자자(소액주주를 제외한다)와 그 친족의 관계에 있는 자를 말한다”라고 규정하고, 제2항 제7호에서는 “법 제20조에서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우라 함은 출자자 등에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 임대 또는 제공한 때.”라고 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 살펴본다. 쟁점빌딩의 건축물관리대장을 보면 지하1층은 1,288.35㎡, 1층은 927.05㎡, 총연면적 4,911.09㎡로 등재되어 있고, 청구법인은 쟁점빌딩을 임대하면서 1층 171.69평(전용면적 130.14평)을 ○○은행(주)에 매월 평당 10,000원, 3층 60평을 ○○(주)에 매월 480,000원(평당 8,000원), 4층 272평을 청구외 ○○○에게 매월 2,000,000(평당 7,352원)원의 관리비를 각각 지급받기로 약정한 사실, ○○은행(주)으로부터 1996.01~1996.05월까지 매월 1,373,530원, 1996.06월~1997.12월까지 매월 1,716,900원, ○○볼링장으로부터 1996.01월~1997.12월까지 매월 2,000,000원, ○○(주)로부터 1996.01월~1997.03월까지 매월 480,000원, ○○스포츠클럽으로부터 1996.02월~1997.12월까지 매월 2,000,000원의 관리비를 각각 수입한 사실이 『부동산 임대차계약서』와 『총계정원장의 관리비계정』에 의하여 확인되고, 청구법인과 청구외 ○○○가 1991.08.17 약정한 부동산임대차계약서에 “임대차 목적물은 지하 1층 479.84(공유면적 127.51 + 전용면적 352.33)평(제1조), 임대차보증금은 5,000,000원(제2조 제1항), 월임대료 1,600,000원(제2조 제2항), 임대차기간은 1991.08.17부터 1993.08.16까지 2년간(제3조), 전기료, 수도료 청소비 및 오물수거료는 임차인이 부담(제4조)으로 한다”고 기재되어 있다. 처분청은 청구법인의 1995.03.01 지하1층 볼링장에 대한 임대관리비 계산내역서를 증빙자료로 제시하고 있는 바, 임대평수 480평, 평당관리비 5,000원으로하여 관리비 2,400,000(공급가액), 전기사용료 1,376,510원 상하수도료 117,170원, 임대료 1,600,000원 계 5,893,580원(부가세포함)으로 계산하여 청구한 것으로 기재되어 있다. 전시의 법령과 사실을 모두어 보면

1. 청구법인은 지하 1층 볼링장의 임대면적이 480평이 아니라 390평이라고 주장하나, 전용면적에 공유면적을 포함하여 관리비나 임대료를 산정하는 것이 일반적인 부동산임대관행이고, 쟁점빌딩 1층 임차인 ○○은행(주)의 경우 전용면적은 130.14평이나 171.69평으로 임대하여 공유면적이 임대면적에 포함되었음이 확인되고, 처분청에서 제시하고 있는 지하1층을 ○○○에게 임대한 임대차계약서에도 임대면적이 전용면적 352.33평에 공유면적 127.51평을 포함한 479.84평으로 기재되어 있고, 청구법인의 지하1층에 대한 월임대료 계산내역서에 임대면적이 480평으로 기재되어 있고, 관리비를 2,400,000원(480평×5,000원)으로 계산한 사실이 임대차계약서와 청구법인의 매출장에 의하여 확인되므로 임대면적이 480평이 아니라 390평이라는 청구주장은 인정할 수 없다.

2. 지하볼링장은 자체 관리인이 상주하여 관리하므로 청구법인이 관리하는 용역이 적어 지상 1~4층에 비하여 평당관리비가 낮은 것이 아니므로 부당행위계산부인대상이 아니라는 주장이나, 임대료의 범위는 반드시 임대료 명목으로 받는 것 뿐만이 아니고 예를 들어 임대업자가 전기료 수도료를 초과하여 관리비를 받는 경우 그 초과액은 임대료에 포함되는 것(법인 1264.21-1476, 1984.04.30)이므로 청구법인이 전기료와 수도료 이외에 임차인으로부터 매월 지급받는 관리비는 임대료로 보아야 할 것이고 지하1층 ○○볼링장 ○○○와 ○○○은 청구법인 대표이사 ○○○의 자로서 청구법인과 특수관계자에 해당된다는 사실에 대하여는 다툼이 없는 이건의 경우 청구법인은 쟁점빌딩의 평당 월관리비를 1층 ○○은행은 10,00원(1997.03월부터 12,000원), 2층 ○○건설(주)는 8,000원, 3층 ○○조합은 8,000원, ○○스포츠클럽은 7,352원으로 각각 임대하면서 특수관계자에게는 5,000원으로 임대한 사실이 확인되는 바, 특수관계자에게만 저율의 관리비로 임대하여야 할 정당한 사유가 없으므로 이는 건전한 사회통념 내지 상관행으로 보아 경제적 합리성을 결여한 경우에 해당된다 할 것이고, 법인이 출자자 등에게 금전ㆍ기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부 또는 제공한 때에는 조세의 부담을 부당히 감소시킨 경우에 해당되므로(법인세법 시행령 제46조 제2항 제7호) 청구법인이 특수관계자에게 쟁점빌딩 지하 1층을 저가 임대한 사실에 대하여 부당행위계산부인하고 저가임대상당액을 익금산입하여 법인세와 부가가치세를 경정고지한 당초처분은 적법하고 달리 잘못이 없다.

3. 청구법인은 승용차와 봉고승합차를 업무용으로 사용하였으므로 동 차량유지비를 손금산입하여야 한다는 주장이나, 법인소유 승용차를 대표이사 개인 용도로 사용하였고, 1996.02.01 이전에는 4층 스포츠클럽을 청구법인이 직영하면서 고객운송용으로 봉고승합차를 직접 사용하다가 1996.02.01부터 당해 스포트클럽을 청구외 ○○○에게 임대하고 임차인이 봉고승합차를 고객운송용으로 사용하고 있으며 청구법인도 스포츠클럽에서 봉고승합차를 고객운송용으로 사용하고 있다고 스스로 시인하고 있으므로 차량유지비를 업무무관경비로 보아 손금불산입한 당초처분은 정당하다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.