담보대출과 별도로 취급한 신용대출에 대해서는 담보대출 관련 한정근저당의 피담보채무범위에 포함되지 않음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 사실관계

1. 청구법인은 2011.1.25. 체납자 김ㅇㅇ(이하 “체납자”라 한다)의 소유재산 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 - ㅇㅇ아파트 *동 ***호(이하 “공매재산”이하 한다)에 관하여 채무자는 체납자, 채권최고액은 금 94,800,000원, 근저당권자는 청구인으로 하여 근저당설정계약을 체결하고, 그 설정계약을 원인으로 하여 같은 날 근저당권설정계약을 체결하였으며, 그 설정계약을 원인으로 같은 날 공매재산에 관하여 위와 같은 내용의 근저당권(이하 “쟁점근저당권”이라 한다)을 설정한 후, 그 다음 날인 2011.1.26. 체납자와 사이에 대출거래약정서(Ⅰ형, 대출과목[대출종류] 일반대출금 [증서대출])를 체결하고 금 79,000,000원을 대출하였다.(이하 “제1대출금”이라 한다)

2. 이에 앞서 청구법인은 2011.1.25. 체납자와 사이에 대출거래약정서(Ⅱ형, 대출과목[대출종류] 자립예탁금대출[증서대출], 흔히 말하는 마이너스대출[신용대출]을 말함)를 체결하고 금 5,000,000원을 대출하였다(이하 “제2대출금”이라 한다).

3. 청구법인은 2011.1.25. 대출받을 당시 체납자로부터 쟁점근저당권의 내용에 제2대출금도 쟁점근저당권의 피담보채무의 범위에 포함된다는 확인서를 받았다(이하 “피담보채무범위 확인서”라 한다).

• 나. 처분내용

1. 처분청은 2013.9.6. 체납자 소유 공매재산에 대하여 공매대행을 한국자산관리공사 ㅇㅇ지점(이하 “한국자산관리공사”라 한다)에 의뢰 하였고, 한국자산관리공사는 공매에 착수하여 2014.1.6. 공매재산이 최고가 입찰자인 매수인 ***에게 매각결정(매각금액 131,990,000원)되었다.

2. 공매재산이 매각되자, 청구법인은 제1대출금의 원리금 금82,266,033원(원금잔액 금 79,000,000원과 이에 대한 지연이자 금 3,266,033원)과 제2대출금의 원리금 금 4,743,934(원금잔액 금 4,525,019원과 이에 대한 지연이자 금 218,915원)의 합계 금 87,009,967원을 채권액으로 하여 채권신고 및 배분요구신청을 하였다.

3. 한국자산관리공사는 배분기일인 2014.3.5. 위 매각대금 금 131,990,000원과 이에 대한 이자 금 98,820원을 합한 금 132,088,820원에서 체납처분비 금 4,126,320원을 공제한 실제 배분할 금액인 금 127,962,500원을 가지고 청구법인에는 제2대출금의 원리금을 제외한 제1대출금의 원리금 금 82,266,033원을 배분하고, 처분청에는 나머지 금 45,696,467원을 배분하는 것으로 배분계산하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.24. 이의신청을 거쳐 2014.7.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구법인은 체납자와 쟁점근저당권을 설정할 당시 피담보채무의 범위에 제2대금출금을 추가하기로 하는 피담보채무범위 확인서를 받았으므로 쟁점근저당권은 제1대출금뿐만 아니라 제2대출금도 포함하는 한정근저당권이다. 그러므로 한국자산관리 공사는 공매재산의 매각대금 중 청구법인이 신청한 87,009,967원을 배분하여야 한다.

• 가. 쟁점근저당권 설정계약서에는 체납자가 청구법인에 대하여 어떤 종류의 대출거래로 말미암아 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무를 담보하는지 한정하지 않고 공란으로 두어 다툼을 자초 하였으며, 시기적으로 제2대출금을 포함하여 채권최고액을 정할 수 있었음에도 제1대출금액에 해당하는 금액의 120%에 해당하는 금액에 대해서만 채권최고액을 설정하였고, 대출 발생의 원인과 적용이자율도 각각 달라 동일한 주택을 담보로 한 대출로는 볼 수 없다.
• 나. 금융기관 내부문서인 피담보채무범위 확인서에 의하여 피담보채무범위를 확대하게 된다면 모든 채무를 담보하는 포괄근저당과 달리 피담보채무 범위를 정함에 있어 구체적으로 담보하는 여신거래 종류를 한정하여 제3자의 권리를 보호해야 하는 한정근저당 제도의 본질과도 배치될 뿐 아니라, 제3자의 권리보호라는 당초의 피담보채무범위 확인서취지를 벗어나 청구법인이 제3자와의 권리관계에서 우월적 지위를 가지기 위한 편법으로 오용된다고 볼 수 있다
• 다. 따라서 근저당권은 보통의 저당권과는 달리 그 발생 및 소멸에 있어 피담보채무에 대한 부종성이 완화되어 있는 관계로 그 피담보채무가 확정되기 이전이라면 당사자 합의에 의하여 그 피담보채무의 내용이나 범위를 변경할 수 있다 할 것이나 근저당권은 물권으로서 등기를 하여야만 그 효력을 가질 수 있으므로, 근저당권의 내용을 변경하는 것도 등기를 하여야만 그 효력이 있다 할 것이므로 쟁점근저당권의 피담보채무는 제1대출금에 한정된다.

• 가. 쟁 점 제2대출금이 쟁점근저당권의 채무범위에 포함되었다고 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 국세징수법 제61조 【공매】

⑤ 세무서장은 압류한 재산의 공매에 전문 지식이 필요하거나 그 밖에 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있으며 이 경우의 공매는 세무서장이 한 것으로 본다. 2) 국세징수법 제80조 【배분금전의 범위】

① 세무서장은 다음 각 호의 금전을 제81조에 따라 배분하여야 한다. 다만, 제61조제5항 또는 제62조제2항이 적용될 때에는 한국자산관리공사가 그 배분을 대행할 수 있으며, 이 경우 금전 배분은 세무서장이 한 것으로 본다. 3) 민법 제186조 【부동산물권변동의 효력】 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점근저당권의 근저당권설정계약서는 ‘근담보용’으로 인쇄되어 있고 피담보채무의 범위를 ‘한정근담보’라고 기재되어 있으며 담보하는 채무를 표시하는 란에는 비어(공란) 있다. 이에 대하여 업무담당 직원의 단순한 실수라고 청구법인은 주장하고 있다. 근담보 저당권 설정계약서 2011 년 1 월 25 일 제1조 근저당권의 설정

채권자는 피담보채무의 범위를 달리하는 다음의 세유형 가운데 어느 하나를 설정자가 선택할 수 있음을 설명하였고, 그 가운데 한정근담보 에서 정한 채무(이자,지연배상금 기타 부대채무를 포함합니다) 를 담보하기로 합니다 한정근담보 채무자가 채권자(본·지점)에 대하여 다음 종류의 거래로 말미암아 현재 및 장래에 부담하는 모든채무 거래 거래

• 가. 금 구천사백팔십만원 설정자 김 ㅇ ㅇ (인)

2. 청구법인은 2011.1.25. 대출받을 당시 체납자로부터 “이 사건 근저당권의 내용에 제2대출금도 이 사건 근저당권의 피담보채무의 범위에 포함된다”는 ｢근저당권의 피담보채무범위 확인서｣ 1) 를 받았다. 근저당권의 피담보채무범위 확인서 (근저당권의 습용시 주로사용) 2011년 1월 25일 ㅇㅇ은행 앞 채 무 자 성 명 김 ㅇㅇ (인) 겸 근저당권설정자 주 소 근저당권설정자 성 명 김 ㅇ ㅇ (인) (담보물제3취득자) 주 소 상 동 귀 조합과 2011년 1월 25자로 체결한 근저당권설정계약의 내용에 따라 2011년 1월 25일자로 취급되는 금 오 백만 원정의 대출금도 동 근저당권의 피담보채무의 범위에 포함됨을 재확인 합니다

3. 제1대출금과 제2대출금 사이에 적용된 이율인 납기내금리는 각각 4.68%와 8.22%～8.27%이고 연체이자(금리)는 10.68%～13.68%와 14.27%～17.27%임이 청구법인이 한국자산관리공사에 제출한 자료에서 확인되고, 신용대출인 제2대출 신청서에는 ‘무입보신용’으로 표기되어있다.

4. 2013.7.15. 금융감독원 ‘금융소비자 보호를 위한 상호금융조합의 근저당 제도 개선’ 제목의 보도자료와 2013.11.25. ㅇㅇ은행 명의의 ‘담보권운용 방법과 설정계약서 작성시 주요 질의사항 알림’에는 부적절한 한정근저당 운영으로 인한 소비자피해를 방지하기 위해 ‘한정근저당 설정시 피담보채무 범위를 특정종류 여신으로 구체적으로 기재하도록 하며, 피담보채무범위를 지정하지 않거나 포괄적으로 정한 기존 근저당에 대하여는 대출내용에 맞게 담보범위를 축소·제한하도록 하여 그 범위를 특정종류의 여신으로 구체적으로 기재 하도록 하고 있다. 【ㅇㅇ은행 담보권운용 방법과 설정계약서 작성시 주요 질의사례】 1 최초 대출 취급시 피담보채무범위를 한정근담보 또는 증서대출로 기재하였으나 본채권외 다른 신용대출에 대하여도 피담보채무범위에 포함된 대출로 판단하고자 할 때 올바른 처리방법은 ◇ 채무관계자로부터 여신분류표를 받고 근저당권변경계약서 나 피담보채무범위확인서 를 작성하게 하여 신용대출이 피담보채무범위에 포함되도록 여신분류표의 대출과목,대출상품을 근저당권변경계약서에 기재 합니다. (예: ○○년 ○○월○○일 슈퍼모기지론,

○○년 ○○월○○일 자립예탁금대출) 피담보채무범위에 신용대출과 다른 채무까지도 피담보채무범위에 포함하고자 하는 때에는 채무관계자의 의사확인과 명확한 설명을 한 후 계약서를 작성합니다. 3 근저당권설정계약서의 피담보채무범위를 한정근담보(증서대출)라고 기재한 경우 담보대출과 같은날 실행한 신용대출까지도 피담보채무범위에 포함될 수 있는지 ◇ 신용대출을 피담보채무범위에 포함하기 위해서는 고객의 동의가 있어야 가능하고 피담보채무범위확인서 또는 근저당권설정계약서에 신용대출과목 또는 대출상품명을 기재하여 분쟁이 발생하지 않도록 주의하여야 합니다. (예: ○○년 ○○월○○일 슈퍼모기지론,

○○년 ○○월○○일 자립예탁금대출) ◇ 피담보채무범위를 지정하지 않거나 포괄적으로 정한 기존 근저당에 대하여는 대출내용에 맞게 담보범위를 축소·제한하도록 하고 있으며 그 범위를 특정종류의 여신으로 구체적으로 기재 하도록 하고 있습니다.

5. 공매재산이 매각되자, 청구법인은 아래와 같이 제1대출금의 원리금 82,266,033원 (원금 79,000,000원, 지연이자 3,266,033원)과 제2대출금의 원리금 4,743,934원(원금 4,525,019원, 지연이자 218,615원)의 합계액 87,009,967원을 채권액으로 하여 채권신고 및 배분요구 신청을 하였다. 채권신고 및 배분요구서 관리번호 ㅇㅇ세무서 **-- 체납자 김 ㅇㅇ 배분기일 2014.03.05 공매재산 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구

채권의 종류 설정일자 설정금액 실채권액(2014.03.05.기준) 원금 이자 가지급금 계 근저당 2011.01.25 94,800,000 84백만원 3백만원 0 87백만원

송달방법 송 달 장 소 비 고 우편송달 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 국세징수법 제68조 의 2에따라 채권신고 및 배분요구하여, 배분기일 통지에 관한 송달장소를 신고합니다. 2014.2.7 배분요구 채권자 성명: ㅇㅇ은행 한국자산관리공사 귀중

6. 자산관리공사는 배분기일인 2014.3.5. 매각대금 131,990,000원과 이에 대한 이자 98,820원을 합한 132,088,820원에서 체납처분비 4,126,320원을 공제한 실제 배분할 금액인 132,088,820원을 가지고 2순위인 청구법인에는 제2대출금의 원리금을 제외한 제1대출금의 원리금 82,266,033원을 배분하고 나머지 45,696,467원을 처분청에 배분하는 배분계산내역표를 아래와 같이 작성하였다 배 분 계 산 내 역 표 관리번호 ㅇㅇ세무서 2013-*-001 김ㅇㅇ 매각재산 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 아파트 대 42.46㎡ 건물 59.985㎡ 매각금액 금 131,990,000원정 예치이자 금 98,820원정 배분할금액 금 132,088,820원정 체 납 세 액 현 황 법 정 기 일 세목 본세 가산세 가산금 중가산금 계 첫일 끝일 2012.05.22 2012.05.22 부가가치세 계 배 분 순 위 및 금 액 순위 권리관계 성명 설정금액 (설정일자) 실 채 권 액 배 분 금 액 채권 원금 채권이자 지출비등 계 1 체납 처분비 체납 처분비 2 근저당권 청구법인 3 위임 기관 ㅇㅇ 세무서 4 교부 청구 ㅇㅇ 구청 5 교부 청구 ㅇㅇ공단 계

7. 청구법인은 추가의견을 통하여 2014년 7월 금융감독원이 보도자료를 통하여 담보대출의 피담보채무범위 확인을 위해서 서면으로 발급된 ｢담보부동산의 피담보채무범위 확인서｣를 확인하도록 권장하고 있음은 한정근담보의 경우에도 ｢담보부동산의 피담보 채무범위 확인서｣에 의하여 신용대출이 한정근담보에 포함되어 있음을 고객과의 동의를 거친 경우 한정근담보의 피담보채무범위에 신용대출이 포함하는 것임을 입증하는 것이고 주장하고 있다.

8. 체납자가 제1대출금과 제2대출금을 같은 날 신청하였음에도 청구법인은 근저당설정계약서 작성시 담보대출에 대해서만 채권채고한도액을 설정한 이유를 청구법인에 문의한 바 채권최고한도액 설정은 담보대출에 한해서만 하도록 규정이 되어 있다고 하였다.

9. 청구법인은 일반적으로 근저당권 설정 등기시 “근저당설정계약서”만 첨부하고, “피담보채무범위 확인서”는 첨부하지 않는다고 하였으며, 피담보채무범위가 변경되었음에도 근저당권 변경등기를 하지 않은 이유는 과거 등기설정비용을 고객이 부담하도록 하였기 때문에 굳이 변경등기를 하지 않는 것이 관행화 되었다고 하였다.

10. 금융분쟁조정위원회는 “한정근저당이라도 담보대출과 별도로 취급한 신용대 출엔 효력이 없다”고 결정한 사례가 2013.9.26. 금융감독원 보도자료에 의하여 확인된다.

11. 청구이유서에 의하면 공매재산의 담보대출가능금액의 계산내역은 다음과 같으며 제1대출금은 공매재산의 담보인정비율(LTV) 70% 한도내에서 이루어졌음이 확인된다.

• 평가기준금액: KB시세 일반평균가 113,500천원

• 담보인정비율(LTV): 70%

• 담보대출가능금액 = 감정평가액 113,500천원 * LTV 70% - 임차보증금 19,000천원 + 보증보험 18,550천원 = 79,000천원(제1대출금 실행금액과 동일)

• 라. 판단 위 사실관계와 관련 법령 등을 종합하여 청구주장의 당부를 살펴본다. 청구법인은 ｢근저당권의 피담보채무범위 확인서｣에 ‘신용대출금액도 근저당권의 피담보채무의 범위에 포함된다’는 명백한 본인의 의사확인이 있었으므로 담보채무액이 선순위 근저당권의 채권최고액 한도 안에 있다면 공매대금 배분시 신용대출과 담보대출을 함께 피담보채권범위에 포함하여 배분되어야 한다고 주장하고 있으나, 청구법인은 쟁점근저당설정 계약서에 ‘한정근담보’라고 기재하였으나 어떤 종류의 대출거래인지 특정하지 아니하고 공란을 두었고, 금융회사의 대출 관행상 제1대출금 79백만원의 120%에 상당하는 94,800천원을 채권최고액으로 한 사실을 보면, 제1대출금만을 피담보 채무로 정한 사실을 인정할 수 있는 점, 제2대출금과 관련하여 체납자가 작성한대출상담 및 신청서에 의하면 ‘무입보신용’으로 신청한 신용대출이고, 같은 증서대출이라도 제1대출금과 제2대출금에 각각 적용된 기한내 이자율과 지연 이자율이 달라 성격이 다른 2가지 대출을 동일한 공매재산을 담보로 하여 대출이 시행되었다고 보기 어려운 점 ｢근저당권의 피담보채무범위 확인서｣는 금융기관 내부의 문건으로 채권자와 채무자 사이의 관계를 규율할 뿐 외부의 권리관계인에게 그 효력을 발휘하기 위해서는 근저당권의 내용을 변경하는 등기(부기등기의 방법)를 하여야만 그 효력이 있다 할 것이라는 점(서울고법97나13773, 1999.3.3. 같은 뜻), 주택담보대출 취급시 LTV규제에 따라 담보평가물의 70% 이내에서만 대출이 가능한바, LTV한도를 적용한 공매재산의 대출가능 금액이 79백만원으로 제2대출금 5백만원을 포함시 적정 대출한도를 초과하는 등 LTV규제를 사실상 위반하는 결과가 되고, 이러한 취지에서 금융분쟁조정위원회는 “한정근저당이라도 담보대출과 별도로 취급한 신용대출엔 효력없다”고 결정한 사례(금융분쟁조정위원회 조정결정 제2013-23호, 2013.9.10. 같은 뜻)가 있는 점을 종합해 보면 청구법인이 채무자로부터 쟁점근저당권의 내용에 제2대출금도 쟁점근저당권의 피담보채무의 범위에 포함된다는 확인서를 받았다 하더라도 한국자산관리공사가 쟁점근저당권의 피담보채무를 제1대출금에 한정하여 배분한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유가 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 이 제도의 당초 도입배경은 통상 대출금을 안고 부동산을 매수한 매수인이 해당 대출금만 상환하면 되는 줄 알고 있다가 원차주(매도인)의 타대출금, 보증채무 및 신용카드 사용대금까지 갚으라는 독촉장을 받고 피해를 보았다며 금융당국에 민원을 제기하는 사례가 다수 발생하자, 금융당국이 부동산매매시 금융기관에서 해당 부동산과 관련된 모든 채무를 파악할 수 있는 제도를 마련함으로써 매수인의 피해를 사전에 예방할 목적으로 2002년 1월부터 농협과 국민은행에 처음 도입 후 시행되고 있음