쟁점부동산의 양도가 사업의 양도(포괄적 승계)에 해당하는지 여부

000세무서장이 2012.3.30. 청구인에게 한 거래사실 확인불가 통지는 이를 취소합니다.

• 가. 청구인은 2011.5.31. 청구외 손00(이하 “손00”라 한다) 외 2인(이하 “임대인”이라 한다)으로부터 ◎◎ 000구 000동3가 **-3 소재하는 부동산(지하 aa노래방, 1층 bb, 1층∼5층 cc모텔, 5층일부 주택, 이하 “쟁점부동산”이라 한다) 중 cc모텔을 임차하여 모텔업을 영위하던 중 2011.11.30 쟁점부동산을 매입하였으나 건물분 529,657,450원에 대한 매입세금계산서를 임대인으로부터 교부받지 못하였다며 2012.2.3 거래사실확인신청서(매입자발행세금계산서 발급용)를 제출하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양도는 사업의 포괄적 양도에 해당되어 세금계산서 발급대상이 아닌 것으로 보아 2012.3.30. 거래사실 확인불가 통지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.24. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산을 임차하여 숙박(모텔)사업을 영위하던 중 임대인으로부터 부가가치세법 제6조 제1항 재화의 공급에 해당하는 쟁점부동산을 매입하고 관련세금계산서를 발급받지 못하자 조세특례제한법 제126조의4 제1항 및 동법시행령 제121조의4 제2항에 의거 거래사실에 대한 확인신청을 하였다.
• 나. 이에 대해 처분청은 매도인인 임대인과 청구인은 부동산 매매거래에 대한 잔금청산에 있어 당사자간 다툼으로 대금청산 여부가 불분명함에 따라 사실상 사업의 포괄적 양도에 해당하여 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 및 동법시행령 제17조 제2항의 규정에 따라 세금계산서 발급대상이 아닌 것으로 보아 거래사실 확인불가 통지를 하였다.
• 다. 그러나 처분청의 거래사실에 대한 확인불가 통지는 다음과 같은 이유로 위법하다. 1) 부가가치세법 제6조 의 재화의 공급 여부를 가림에 있어 2011.11.30. 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기와 대금결제가 완료되었음에도 불구하고 이를 오인하여 매도인과 매수인 간의 대금청산여부가 불분명하다는 사유로 사업의 포괄적 양도에 해당하여 공급자(매도인)의 세금계산서 발급대상이 아닌 것으로 판단한 점

2. 쟁점부동산은 주택 및 상가로 구성된 주상복합건축물로서 매도인(임대인)들이 5층 주택에 주거한 점

3. 계약상 쟁점부동산의 1층 세입자인 bb(이○○)을 잔금지급 전까지 매도인의 책임으로 내보내기로 약정한 점

4. 부동산임대업자가 임차인에게 부동산임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우 사업의 양도에 해당하지 않는다는 사례가 있는 점

• 라. 따라서 위와 같이 당사자 간 대금청산 및 소유권 이전등기가 완료되었음에도 불구하고 당사자 간 다툼으로 대금청산 여부가 불분명하다는 사유로 세금계산서 발급대상이 아닌 것으로 단정 지을 수 없다 할 것이므로 관계규정에 의거 이건 거래사실 확인불가 통지 한 처분은 부당하다.

매매계약서상 매도인의 ○○은행 대출금과 임대보증금 등 채무와 시설물을 매매당시 그대로 청구인이 승계받아 사용하고 있고, 매도인이 2012.12.12 폐업한 후 청구인은 2012.12.21 임대업을 추가하였음이 확인되어 양도일 전후하여 동일한 임차자와 계속 임대차관계가 유지되고 청구인이 부동산을 임대목적으로 매입하고 임대사업에 대한 권리의무가 동일성을 유지되면서 포괄적 양도된 것으로 봄이 타당하므로 사업양도로 보아 매입자 발행세금계산서발급용 거래사실 확인불가 통지 당초처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가 사업의 양도(포괄적 승계)에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제6조 제6항 【재화의 공급】

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 법률에 따라 조세를 물납(物納)하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 부가가치세법 시행령 제17조 【담보제공․사업의 양도 및 조세의 물납】

① 법 제6조제6항제1호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 질권ㆍ저당권 또는 양도담보의 목적으로 동산ㆍ부동산 및 부동산상의 권리를 제공하는 것을 말한다.

② 법 제6조제6항제2호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법」 제46조제2항 의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것

④ 법 제6조제6항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업용 자산을 상속세 및 증여세법 제73조, 지방세법 제117조 및 종합부동산세법 제19조 에 따라 물납하는 것을 말한다. 3) 조세특례제한법 제126조 의 4 【 매입자발행세금계산서에 의한 매입세액 공제 특례 】

① 부가가치세법 제16조 에도 불구하고 납세의무자로 등록한 사업자로서 대통령령으로 정하는 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 부가가치세법 제16조 에 따른 세금계산서 교부시기에 세금계산서를 발급하지 아니한 경우 그 재화 또는 용역을 공급받은 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 세무서장의 확인을 받아 세금계산서(이하 "매입자발행세금계산서"라 한다)를 발행할 수 있다.

② 제1항에 따라 발행한 매입자발행세금계산서에 기재된 그 부가가치세액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 부가가치세법 제17조제1항 및 제26조제3항에 따라 공제할 수 있는 매입세액으로 본다.

③ 제1항 및 제2항 외에 매입자발행세금계산서의 발급대상, 발급방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 조세특례제한법 시행령 제121조 의 4 【매입자발행세금계산서의 발행대상 사업자 및 매입세액공제 절차 등】

① 법 제126조의4제1항에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 부가가치세법 제16조 에 따른 세금계산서 교부의무가 있는 사업자(부가가치세법 제25조제1항 에 따른 간이과세자를 제외하며, 부가가치세법 시행령 제79조의2제3항 및 제4항에 따라 세금계산서 교부의무가 있는 사업자를 포함한다)를 말한다.

② 법 제126조의4제1항에 따른 매입자발행세금계산서를 발행하려는 자(이하 이 조에서 "신청인"이라 한다)는 부가가치세법 제16조 에 따른 세금계산서 교부시기부터 3개월 이내에 기획재정부령이 정하는 거래사실확인신청서에 거래사실을 객관적으로 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 신청인의 관할세무서장에게 거래사실의 확인을 신청하여야 한다.

③ 제2항에 따른 거래사실의 확인신청 대상이 되는 거래는 거래건당 공급대가가 10만원 이상인 경우로 한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인과 임대인 대표 손00이 2011.5.31. 작성한 임대차계약서에 의하면 쟁점부동산 cc모텔 숙박시설 전체(26개실)에 대하여 임대보증금 620백만원에 임대차계약을 체결하였는데, 임대차계약당시 쟁점부동산의 사용현황, 임대차계약의 주요내용은 아래와 같다.

○ 임대차계약당시 임대인의 건축물사용현황 층 용 도 면적㎡ 객실수(27개) 임대인 건축물사용현황 숙박시설 주택/음식 5층 숙박시설 및 주택 105.2 78.66 4 숙박사업및본인거주 4층 숙박시설 182.48 9 숙박사업 3층 숙박시설 182.48 6 2층 숙박시설 182.48 6 1층 숙박시설 및 음식점 87.23 99.66 2 숙박 및 임대사업 (bb, 이○○) 지1 음식점 182.48 0 임대사업 (aa노래방, 채○○)

○ 청구인의 임대차계약 내용 구 분 임대차계약 내용 부동산소재지 ◎◎ 000구 000동3가 **-3 임대인(소유자) 손00 외 2인 임차인 청구인 임대차기간 2011.05.31. - 2013.05.30. (24개월) 임대할 부분 숙박시설전체(26개실)※ 지층 및 1층 음식점과 5층505호 및 주택제외 임차보증금 620,000,000원 차임(부가세별도) 7,700,000

2. 000세무사장이 2011.5.31. 작성한 청구인에 대한 사업자등록증에 의하면 청구인은 2011.5.31. 쟁점부동산에서 신규로 숙박(모텔)업에 대한 사업자등록을 하였다. 3) 청구인과 임대인(손00 외2)인이 2011.11.14. 작성한 매매계약서 및 쟁점부동산에 대한 등기부등본(토지, 건물)에 의하면 청구인은 임대인은 아래와 같은 매매계약을 체결하였으며, 청구인은 2011.11.30. 쟁점부동산의 소유권이전등기를 하였다. 구 분 매매계약 내용 부동산소재지 ◎◎ 000구 000동3가 **-3 매도인 손00 외 2인 매수인 cc모텔 / 청구인 매매대금 2,850,000,000원 (건물분부가세 52,956,746원 별도) [합계] 2,902,956,746원 계약금 280,000,000원 잔 금 2,570,000,000원 소유권등기일

2011. 11. 30. 본 계약서 및 별지 특약사항

1. 잔금 2십5억7천만원 중 매수인(cc모텔, 청구인)이 인수할 채무 2십2억2천만원을 공제하고 잔액 3억5천만원을 현금으로 지급한다. ※인수할 채무 (계) 2십2억2천만원

• ○○은행 대출금 1십5억5천만원

• 매수인 cc모텔(청구인) 임대보증금 6억2천만원

• 지하1층 aa노래방(채칠성) 임대보증금 5천만원

2. 1층 bb(이○○)은 매도인 책임으로 잔금 지급전까지 내보내야한다.

3. 부가가치세는 잔금 지급 시 별도로 지급한다.

4. 부동산매매대금 산출근거에 의해 건물부분에 대한 부가가치세는 “매수자”가 부담하고 이를 “매도자”가 징수하여 납부한다. ※ 건물 부가세 계산 478,000원×1,108.07㎡=529,657,460원×10%(세율) = 52,956,746(부가세)

5. 기타 특약사항 “기재 생략”

4. 처분청이 작성한 매입자발행세금계산서 공급자 현지확인 보고서에 의하면 청구인이 조세특례제한법 시행령 제121조의4 제2항 에 의하여 매입자발행세금계산서 발행을 신청하여 현지확인하여 아래와 같은 사실을 확인하였다고 기재되어 있다.

• 가) 사업장 현황 지하 1층, 지상 5층 건물인데 그 중 임차인 청구인이 1층∼5층 cc모텔 2011.5.31.일부터 임차하여 2011.11.30. 28억5천만원에 전사업자 경화빌딩 손00외2인으로부터 취득하여 임대사업 중
• 나) 부동산매매계약서 2011.11.14. 매매가액 28억5천만원에 계약금 2억8천만원과 잔금 25억7천만원 중 채무액 22억2천만원(○○은행 대출 15억5천만원, cc모텔 보증금 6천2백만원, aa노래방 5천만원)공제하고 3억3천만원은 2011.12.13. 잔금청산일에 현금지급키로 계약
• 다) 신청인 대금결재 2011.11.11. 계약금 1억원, 2011.11.14. 계약금 1억8천만원, 2011.11.30. ○○은행 대출금 1,681,683,178원 및 국세체납액 100,071,700원, 중도금 5천만원, 2011.12.1. 중도금 5천만원, 2011.12.6. 잔금 26,201,582원, 건물 공급가액 529,467,460원의 부가가치세 52,965,746원을 합한 2,902,956,460원 지급
• 라) 거래내용 공급자 현지확인 사항 28억5천만원 부동산 매매계약서 내용에 대하여 매도인 손00 및 공동사업자 김○○에 사실여부 문의한 바 매매계약서 금액은 인정하나 잔금은 계약서 내용과 달리 매수인에게서 못 받아서 현재 5층 건물 중 주택부분에 계속 거주한 사실을 보더라도 잔금은 못 받아 세금계산서 발행 못하였다고 사실 확인함 (쟁점 1) 쟁점사업자가 거래사실 확인신청시 제출한 부동산매매계약서, 채무 승계한 임대차계약서 및 ○○은행대출금 납부영수증, 000세무서 체납세액 납부영수증, 손00 수령확인 영수증, 중개사 확인 영수증, 계좌이체 확인증을 제출한 바, 매매계약서를 살펴보면 2011.11.14. 쟁점부동산을 2,859백만원에 계약 체결, 매수인이 ○○은행대출금 1,5540백만원, cc모텔 임차보증금 620백만원, aa 임차보증금 50백만원 합계 2,220백만원의 채무 인수, 나머지 잔금 350백만원을 2011.12.13. 현금지불, 부가세는 잔금 지불시 별도 지불, 잔금 지급전까지 매도인이 이행하여야 할 조건인 bb을 내보내고 압류․가압류 등 말소, 위 부동산에 대한 국세, 지방세 각종 공과금 납부, 등기부상 세무서․신용보증 압류, 경매건 등기부상 말소 시 1주일이내 중도금 180백만원 지불한다는 등의 특약사항이 확인된다. 쟁점사업자는 bb 임대차계약서상 보증금 45백만원, 2011.11.30. ○○은행 대출 원금 1,550,000천원 외에 이자포함 총 1,681,683천원 상환 영수증, 같은 날 000세무서 체납세금 100,071천원 납부영수증, 손00이 중도금 180백만원에서 체납세금 100,071천원을 제외한 금액 중에서 50백만원을 수령하였다는 영수증과 2011.12.1. 중개사 확인 50백만원 영수증, 2011.12.6. 26,201천원 계좌이체 확인증으로 잔금 지급을 주장한다. 특약사항과 지급내역은 다르지만 ○○은행 대출금은 당초 매수인이 인수하는 조건이었고 2011.11.30일자 50백만원 영수증상의 내용으로도 ○○은행 대출금과 체납세금을 매수인이 납부하였고, 2011.21.1. 2011.12.6. 거래대금 부가세 52,956천원도 지급하였음이 확인된다. 또한 매도자는 지급받지 못하였음을 주장할 뿐 지급받지 못한 금액, 잔금 청산 전 소유권 이전 등의 상안에 대해 구체적 입증을 하지 못하므로 쟁점사업자의 잔금 지급 주장은 신빙성이 있는 것으로 판단된다. (쟁점 2) 매매계약시 매도인의 ○○은행 대출금과 임차보증금을 매수인이 승계, 시설물을 매매계약 당시 그대로 매도하였고, 국세통합전산망에 2011.12.12.일자로 매도자에 폐업신고하였고 쟁점사업자는 부업종으로 임대업을 추가하였음이 확인된다. 따라서 쟁점사업자는 쟁점부동산을 임대목적으로 매입하였고 임대사업에 관한 권리의무가 동일성을 유지하면서 포괄적으로 양도된 것이라고 봄이 타당하므로 부가가치세법 제6조 제6항 재화의 공급으로 보지 아니하는 ‘사업의 양도’로 봄이 타당하다. 또한 현지확인 복명서상에도 쟁점거래를 포괄양도로 보아 매입자발행세금계산서 발급을 과세판단 신청한바, (쟁점1) 의 잔금 지급여부와 관계없이 조세특례제한법 제126조의4 제1항 세금계산서 발행 대상이 아니므로 과세사실판단자문사무처리규정 제15조(요건심의 및 심의제외) 제1항 제3호 조사미진으로 심의대상이 명백하지 아니한 경우에 해당하여 상기 신청 건에 대하여 심의제외 처리하고자 함

5. 처분청 과세사실판단자문위원회 위원장이 2012.3.8. 작성한 과세사실판단자문위원회 의결결과 통보서에 의하면 ①매도인(청구인)과 매수인(임대인)간에 잔금 청산 여부와 ②매수인이 임대사업의 채무를 포함 임대업을 승계하였으므로 사업의 포괄양도 여부에 대하여 아래와 같이 의결하였다.

6. 국세통합시스템(사업자기본사항, 개인별총사업내역)에 의하면 임대인은 쟁점사업장에서 2000.7.4.부터 부동산관리업을 영위하다가 2011.12.12. 폐업 하였다.

7. 국세통합시스템(사업자기본사항, 개인별총사업내역)에 의하면 청구인은 쟁점사업장에서 2011.5.31.부터 cc모텔이라는 상호로 모텔숙박업을 영위하고 있으며(소유구분: 자가, 최종변경등록일자: 2012.2.9.), 2011.12.21. 부동산임대업을 부업종으로 추가하였다.

• 라. 판단 처분청은 매매계약서상 매도인의 ○○은행 대출금과 임대보증금 등 채무와 시설물을 매매당시 그대로 청구인이 승계받아 사용하고 있고, 매도인이 2012.12.12 폐업한 후 청구인은 2012.12.21 임대업을 추가하였으며 양도일 전후하여 동일한 임차자와 계속 임대차관계가 유지되고 있으므로 임대사업에 대한 권리의무가 동일성을 유지되면서 포괄적 양도되었다고 주장하고 있다. 살피건대, 양도일을 전ㆍ후하여 동일한 임차자와 계속 임대차관계가 유지되고 부동산임대업에 공하던 쟁점부동산의 부동산임대업을 포괄적으로 양도ㆍ양수한 경우에는 사업의 양도에 해당하지만(법규과-1142, 2011.08.30. 같은 뜻), 부동산임대업자가 임대부동산을 해당 부동산의 임차인에게 양도하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 에 따라 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당하지 아니한다고 보는 것이 타당하다(법규부가2010-0293, 2010.10.27.; 부가가치세과-929, 2011.08.22.; 부가가치세 집행기준 6-17-2 등 같은 뜻). 그런데 청구인은 임대인인 양도인과 임대차계약을 맺고 cc모텔을 운영하던 중 쟁점부동산을 양수하였으므로, 쟁점부동산의 양도는 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 에 따라 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당하지 아니한다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도를 사업의 포괄적 양도로 판단하여 세금계산서 발급대상이 아니라고 한 거래사실 확인불가 통지는 부적법한 것으로 보인다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.