압류재산을 구분공매하지 않고 일괄공매한 처분의 당부

• 가. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 60-2번지 위 지상건물 (이하 “쟁점건물 ”이라 한다) 을 청구외 장○○ 으로부터 2007.11.26. 임차하여 2007.11.27. 전세권 설정을 하고

건 물에서 ●●모텔이라는 상호로 숙박업을 개업하여 현재까지 영 위 하고 있다.

• 나. 처 분청은 쟁점건물의 소유주 장○○이 국세를 체납하자 쟁점건물과 장○○ 소유 의

○○시 ○○구 ○○동 60-2번지 토지 및 ○○시 ○○구 ○○동 60-4번지 소재 토지 (이 하 “쟁점압류부동산”이라 한다)를 압류하여 한국 자산 관 리공사에 공매 의뢰하 였 고, 한국 자산관리공사는 쟁점압류부동산을 689,346천원에 공매하여 2010.5.27. 동 공매 대금을 채권자들에게 채권순위에 따라 배분하면서 청구인에게 147,154천원을 배분 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.8. 이의신청을 거쳐 2010.8.31. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 공매처분에 관하여 적용되는 절차규정인 국세징수법 제61조, 동 시행령 제68 조 의 규정에 의하면 “공매에 붙이는 부동산 중 전세권의 목적이 된 재산은 이를 다른 재산과 구분하여 공매하여야 한다.”고 되어 있다.
• 나. 이 건 공매처분 대상 부동산 중 쟁점건물에 관하여 청구인은 그 소유자인 장○○ 과의 사이에 전세권설정계약을 체결하고 ○○지방법원 ○○지원 2007.11.27. 접수 제44652호로 동 건물 전부에 대하여 전세금 330,000천원으로 하는 전세권 설정 등기를 경료받았다. 따라서 쟁점건물은 이 건 공매처분의 대상이 된 다른 부 동산과 구분하여 구분공매를 진행하여야 함에도 한국자산관리공사에서는 이를 다른 부동산과 일괄하여 공매를 진행하였다. 그리하여 쟁점건물이라도 최소한 공 매 에 의하여 낙찰받을 의사가 있었던 청구인은 일괄공매를 하는 바람에 하는 수 없이 전체 부동산에 관하여 청구인의 누나인 허○○의 명의로 6억원 이상의 금액으로 응찰할 수밖에 없었고 그 절차에서 낙찰받지 못하게 되었다.
• 다. 근본적으로 쟁점건물에 대하여 구분공매를 하였다면 쟁점건물은 공매대상부동 산도 되지 않았을 것이었다. 그 근거는 다음과 같다.

1. 쟁점건물에 관하여 처분청의 세금보다 선순위로 배당받을 채권으로는 ●●농업 협동조합의 350,000천원, 청구인의 전세금 채권 330,000천원 등의 근저당권, 전세권 으로 담보되는 채권이 있었는데 쟁점건물의 최초 낙찰예정가는 약 4억원에 불과하여 특단의 사정이 없는 한 쟁점건물은 낙찰되더라도 처분청의 세금은 배분받을 여지가 전혀 없었던 것이기 때문에 공매처분을 할 여지가 없었다.(실제로 공매처분은 수 차례 유찰되어 최종적으로 쟁점건물의 낙찰가는 270,000천원에 불과하게 되었으므로 절차과정 중에서라도 처분청은 구분공매를 하지 아니한 위법을 간파하여 쟁점건물은 공매처분에서 제외하여야 마땅한 것이다.

2. 당연한 결과로 처분청은 쟁점건물의 매각대금에서는 한 푼도 배분받지 못하였던 것이다. 결국 청구인은 330,000천원 중 상당 금원을 회수하지 못하는 손해를 입었다. 청구인에게 배분된 금액은 147,000천원에 불과하여 청구인은 180,000천원의 손해를 입게 되었다.

• 마. 이상과 같은 점에서 처분청(한국자산관리공사)이 구분공매의 규정을 무시하고 공매대상이 되어서는 아니 될 쟁점건물을 일괄공매처분을 함으로써 청구인에게는 회복할 수 없는 손해를 끼친 것이다.
• 바. 한 가지 덧붙일 것은 이 건 공매처분기간 중에 청구인은 한국자산관리공사의 공매처분 담당자에게 청구인의 전세금을 전액 돌려받을 수 있는지를 문의하면서 만약 전액 돌려받지 못할 가능성이 있다면 이의를 제기하겠다고 하였으나 동 담당자 는 현재의 낙찰금액은 660,000천원을 최저한으로 하여 낙찰이 되면 청구인은 전세 금 330,000천원을 전액 배분받을 수 있다고 답변하여 청구인은 이의절차를 포기 하 였던 사실이 있다. 위와 같은 담당자의 답변은 역시 처분청의 중대한 잘못 이므 로 이 점도 이 건 공매처분이 무효이거나 취소되어야 한
• 다. 사. 이상의 두 가지 점(구분공매규정 위배, 공매담당자의 그릇된 답변사실)에서 이 건 공매처분은 그 하자가 너무나 중대하여 무효라고 할 것이고 가사 그렇지 않다 고 하더라도 이 건 공매처분은 취소되어야 할 것으로 사료되어 이 건 심사청구 에 이르게 된 것이다.

• 가. 전세권이 설정된 쟁점건물에 대하여 다른 재산과 구분하여 공매하여야 한다는 주장에 대하여 건물과 토지를 구분공매하여 배당이 되었다면 청구인의 배당 몫이 더 증액되고 처분청은 배분 몫이 더 줄어들 것이라는 주장은 국세징수법 기본통칙 67-0-3(일괄매각) 규정의 내용 즉, 동 물건에 대한 성질, 용도 등을 전혀 고려 하지 아니하고 개별 매각하는 경우 가격의 저하 및 이해자의 권리 침해 등이 있어 일괄매각하는 것이 타당한 경우의 조항을 고려하지 아니한 억지주장이며,
• 나. 또한 공매담당자의 답변 오류로 적정한 배분액을 받지 못하였다는 주장은 당초 청구인이 공매통보일 및 입찰기일 입찰금액 등의 공매전반에 관련한 정보에 대하여 충분한 주의의무를 이행하지 아니한 청구인의 책임으로 이를 공매담당자에게 전가하는 것은 합당치 못하다. 상기와 같이 공매관련배분은 정상적인 절차에 의하여 정당하게 배분된 것으로 청구주장은 이유 없다고 할 것이다.

• 가. 쟁 점 체납처분으로 압류한 토지와 건물을 공매하면서 전세권이 설정된 건물을 구분공매하지 않고 일괄공매한 것이 공매의 무효 또는 취소 사유가 될 수 있 는지 여부
• 나. 관련법령 1) 국세징수법 제61조 【공매】

① 세무서장은 압류한 동산ㆍ유가증권ㆍ부동산ㆍ무체재산권과 제41조제2항의 규정에 의하여 체납자에게 대위하여 받은 물건(통화를 제외한다)을 대통령령이 정하는 바에 의하여 공매에 붙인다. 다만, 세무서장은 압류한 재산의 공매에 전문지식이 필요하거나 기타 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정되는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)로 하여금 이를 대행하게 할 수 있으며 이 경우의 공매는 세무서장이 한 것으로 본다. <개정 1983ㆍ12ㆍ19, 1993ㆍ12ㆍ31, 1997ㆍ8ㆍ22, 1999.12.31, 2006.4.28 >

② 제1항 본문의 규정에 불구하고 세무서장은 압류된 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제4조제1항 에 따른 증권 중 같은 법 제9조제13항제1호에 따른 유가증권시장이나 같은 항 제2호에 따른 코스닥 시장에 상장된 주식은 당해 시장에서 직접 매각할 수 있다. <신설 2006.4.28, 2008.12.26. 개정>

③ 제24조제2항의 규정에 의하여 압류한 재산은 그 압류에 관계되는 국세의 납세의무가 확정되기 전에는 이를 공매할 수 없다. <개정 2006.4.28.>

④ 국세기본법에 따른 이의신청ㆍ심사청구 또는 심판청구 절차가 진행 중이거나 행정소송이 계속 중에 있는 국세의 체납으로 인하여 압류한 재산은 그 신청 또는 청구에 대한 결정이나 소에 대한 판결이 확정되기 전에는 공매할 수 없다. 다만, 그 재산이 제62조제1항제2호에 해당하는 경우에는 예외로 한다. <개정 2008.12.26.>

⑤ 제1항 단서의 규정에 의하여 압류한 재산의 공매를 한국자산관리공사가 대행하는 경우에는 이 절에서 "세무서장"은 "한국자산관리공사"로, "세무공무원"은 "한국자산관리공사의 직원(임원을 포함한다. 이하 같다)"으로, "공매를 집행하는 공무원"은 "공매를 대행하는 한국자산관리공사의 직원"으로, "세무서"는 "한국자산관리공사의 본사ㆍ지사 또는 출장소"로 본다. <신설 1983ㆍ12ㆍ19, 1999.12.31, 2006.4.28. 개정>

⑥ 세무서장은 제1항 단서의 규정에 의하여 한국자산관리공사가 공매를 대행하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 수수료를 지급할 수 있다. <신설 1983ㆍ12ㆍ19, 1999.12.31, 2006.4.28. 개정>

⑦ 제1항 단서의 규정에 의하여 한국자산관리공사가 공매를 대행하는 경우 에 제5항의 규정에 의한 한국자산관리공사의 직원은 형법 기타 법률에 의한 벌칙의 적용에 있어서 이를 세무공무원으로 본다. <신설 1983ㆍ12ㆍ19, 1999.12.31, 2006.4.28. 개정>

⑧ 제1항 단서의 규정에 의하여 한국자산관리공사가 대행하는 공매에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 1983ㆍ12ㆍ19, 1999.12.31, 2006.4.28. 개정> 2) 국세징수법 시행령 제68조 【구분공매】 법 제61조 제1항의 규정에 의하여 공매에 붙이는 재산 중 납세담보로 제공 된 재산과 전세권ㆍ질권이나 저당권의 목적이 되거나 담보목적으로 된 가등기 가 되어 있는 재산 또는 무체재산권이 있는 경우에는 이를 다른 재산과 구분하여 공매하여야 한다. <개정 1981.12.31.> 3) 국세징수법 제67조 【공매의 방법과 공고】

① 공매는 입찰 또는 경매(국세기본법 제2조제18호 의 규정에 의한 정보통신망을 이용한 것을 포함한다)의 방법에 의한다. <개정 2002.12.26.>

② 세무서장은 공매를 하고자 할 때에는 다음 각호의 사항을 공고하여야 한다. 이 경우 동일재산에 대한 공매ㆍ재공매 등 수회의 공매에 관한 사항을 일괄하여 공고할 수 있다. <개정 1996ㆍ12ㆍ30, 1999.12.28, 2006.4.28, 2006.10.27.>

2. 공매재산의 명칭ㆍ소재ㆍ수량ㆍ품질ㆍ매각예정가격 기타 중요한 사항

3. 입찰 또는 경매의 장소와 일시(기간입찰의 경우에는 그 입찰기간)

5. 보증금을 받을 때에는 그 금액

6. 공매재산이 공유물의 지분인 경우 공유자(체납자를 제외한다. 이하 같다)에게 우선매수권이 있다는 사실

③ 공매공고는 지방국세청ㆍ세무서ㆍ세관ㆍ시ㆍ군 기타 적절한 장소에 게시 하여 행한다. 다만, 필요에 따라 관보 또는 일간신문에 게재할 수 있다.

④ 제3항의 공매공고를 하는 때에는 게시 또는 게재와 함께 국세기본법 제2조제18호 의 규정에 의한 정보통신망을 통하여 그 공고내용을 알려야 한다. <신설 1999.12.28, 2002.12.26. 개정>

⑤ 경매의 방법에 의하여 재산을 공매할 때에는 경매인을 선정하여 이를 취급하게 할 수 있다.

⑥ 제2항의 규정에 의한 공고에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 1999.12.28.> 3) 국세징수법 기본통칙 67-0…3【개별매각과 일괄매각 】 동일의 체납자에 대하여 수개의 압류재산이 있는 경우에는 개별매각을 원칙으로 한다. 다만, 공매재산의 성질·용도 등에 의하여 개별매각하는 경우에는 가격의 저하, 제3자의 권리침해 등이 되어 일괄 매각하는 것이 적당하다고 인정 되는 때는 일괄매각을 할 수 있다.(2004.02.19 번호개정) 4) 국세징수법 제80조 【배분금전의 범위】

① 세무서장은 다음 각호의 금전을 제81조의 규정에 의하여 배분하여야 한다. 다만, 제61조 제1항 단서 또는 제62조 제2항의 규정이 적용되는 때에는 한국 자산관리공사가 이를 대행할 수 있으며, 이 경우의 금전배분은 세무서장이 한 것으로 본다. (99.12.31. 단서개정)

2. 채권ㆍ유가증권ㆍ무체재산권 등의 압류로 인하여 체납자 또는 제3채무자로부터 받은 금전

3. 압류재산의 매각대금 및 그 매각대금의 예치이자 (2006.4.28. 개정)

② 제1항 단서의 규정에 의하여 금전의 배분을 한국자산관리공사가 대행하는 경우에는 제61조 제5항 및 제7항의 규정을 준용한다. (2006.4.28. 개정) 5) 국세징수법 제81조 【배분방법】

① 제80조 제1항 제2호 및 제3호의 금전은 다음 각호의 국세ㆍ가산금과 체납처분비 기타의 채권에 배분한다. (2002.12.26. 개정)

1. 압류에 관계되는 국세ㆍ가산금과 체납처분비

2. 교부청구를 받은 국세ㆍ가산금ㆍ체납처분비ㆍ지방세 또는 공과금

3. 압류재산에 관계되는 전세권ㆍ질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권

② 제80조 제1항 제1호 및 제4호의 금전은 각각 그 압류 또는 교부청구에 관계되는 국세ㆍ가산금과 체납처분비에 충당한다. (2002.12.26. 개정)

③ 제1항과 제2항의 규정에 의하여 배분한 금전에 잔액이 있는 때에는 이를 체납자에게 지급하여야 한다.

④ 세무서장은 매각대금이 제1항 각호의 국세ㆍ가산금과 체납처분비 기타의 채권의 총액에 부족한 때에는 민법 기타 법령에 의하여 배분할 순위와 금액을 정하여 배분하여야 한다.

⑤ 세무서장은 제1항의 규정에 의한 배분이나 제2항의 규정에 의한 충당에 있어서 국세에 우선하는 채권이 있음에도 불구하고 배분순위의 착오나 교부청구의 부당 기타 이에 준하는 사유로 인하여 체납액에 먼저 배분하거나 충당한 경우에는 그 배분하거나 충당한 금액을 국세에 우선하는 채권자에게 국세환급금의 환급의 예에 의하여 지급한다. (83.12.19. 신설) 6) 민법 제303조 【전세권의 내용】

① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권 자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. 7) 민법 제304조 【건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력】

① 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다.

② 전항의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점압류부동산 중 쟁점건물에 대하여만 2007.11.27. 전세권 설 정(전세금 330,000천원)등기를 한 사실에는 처분청 및 청구 인간 다툼이 없다. 2) 쟁점압류부동산의 매각대금은 668,880천원이고 필지별 안분금액 은 아래 <표 1>과 같다. <표 1 쟁점압류부동산 필지별 안분계산표> (단위: 천원) 지번 지목 안분금액 안분할 금액

○○ ○○리 60-2 대지 178,197 668,720 ※매각대금에서 체납처분비와 예치이자 제외 건물 279,965 소계 458,162

○○ ○○리 60-4 창고용지 198,294 건물 12,264 소계 210,558 합계 총계 668,720

3. 처분청이 제출한 쟁점압류부동산에 대한 토지 건물 안분계산표에 의하면 한국자산관리공사는 쟁점건물에 대하여 청구인이 전세권을 설정하여

건물에 안분된 금액 중 채권순위에 따라 청구인에게 147,154천원을 배분 하였고, 나 머지 60-2번지 및 60-4번지 토지분 에 대한 안분금액은 청구 인 에게 배분하지 않았음이 확인된다.

• 라. 판 단

1. 청구인은 처분청이 국세징수법상 전세등기가 설정된 쟁점건물은 구분공매 하여야 함에도 일괄공매를 함으로써 청구인에게 회복할 수 없는 손해를 끼쳤고, 법령 의 규정대로 하지 않았기 때문에 이 건 공매는 당연 무효이거나 취소되어야 한다고 주장하고 있다.

2. 그러나 쟁점건물은 이미 처분청의 공매로 그 소유권이 낙찰자에게 이전되어 공매가 확정된 상태이며, 이미 확정된 공매처분이 당연 무효나 취소될 수 있으려면 그 원인행위가 무효 또는 취소대상이 될 수 있을 정도의 중대한 하자가 있는 명백히 위법 부당한 것이어야 할 것이다. 그렇다면 이 건 심사청구의 관건 은 쟁점건물을 일괄공매한 것이 그 정도의 중대한 하자로 볼 수 있는지를 판단 하는 것이라고 할 수 있다. 3) 국세징수법 제68조 는 “ 법 제61조 제1항의 규정에 의하여 공매에 붙이는 재산 중 납세담보로 제공 된 재산과 전세권ㆍ질권이나 저당권의 목적이 되거나 담보목적으로 된 가등기 가 되어 있는 재산 또는 무체재산권이 있는 경우 에는 이를 다른 재산과 구분하여 공매하여야 한다.”고 규정하고 있어 전세권 이 설정되어 있는 쟁점건 물은 구분하여 공매하는 것이 타당하다고 할 수 있으 나, 구분공매를 하지 않고 일괄공매를 하였을 경우 그 행위가 무효이 거나 취소 하여야 할 것인지에 대해서는 명확하게 규정한 바가 없다. 즉, 위 법 령은 구분공매 를 하여야 한다고 규정하고 있을 뿐, 구분 공매를 하지 않았을 경우에 이를 무효 또는 취소할 수 있다고 규정하고 있지는 않다. 따라서 쟁점건물이 일괄공매 되었 다 하여 이를 당연 무효나 취소대상으로 단정하는 것은 법적 근거가 없는 주장으로 이에 대한 청구주장은 이유가 없다고 할 것이다.

4. 한편 청구인은 이 건 공매처분기간 중에 한국자산관리공사의 이 건 공매처분 담당자에게 청구인의 전세금을 전액 돌려받을 수 있는지를 문의하였으나 담당자는 낙찰이 되면 전세금 330,000천원을 전액 배분받을 수 있다고 답변하여 이의절차를 포기하였으므로 위와 같은 담당자의 답변 또한 처분청의 중대한 잘못 이므로 이 점도 이 건 공매처분이 무효이거나 취소되어야 할 중대한 사유 중의 하나 가 된다고 주장하나, 담당자의 답변은 처분청의 공식적인 입장표명은 아니고 개인적인 견해를 나타낸 것으로 이의 여부에 대한 최종적인 판단은 당사자가 하여야 할 것인바, 위와 같은 담당자의 의견이 이 건 공매처분 을 무효 또는 취소하여야 할 정도의 중대한 하자가 된다고 볼 수는 없

• 다. 따라서 담당자의 말을 믿고 이의를 제기하지 못하여 결국 청구인이 손해를 입었으므로 쟁점건물에 대한 공매는 당연 무효이거나 취소되어야 한다는 청구주장은 이유가 없다고 할 것이

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정합니다.