청구인이 주택임대차보호법에 의한 우선 변제를 받는 임차인인지

청구인은 2005.10.27. ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 129번지 ◇◇레저빌 101동 302호(다세대주택, 건물면적 102.32㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 소유자인 청구외 (주)◇◇건설(이하 “청구외법인”이라 한다)과 임차보 증금 45,000천원에 주택임대차계약(이하 “쟁점주택임대차계약”이라 한다)을 체결하고 2006.4.19. ◎◎지방법원○○등기소로부터 확정일자(제46호)를 받았다. 처분청은 청구외법인이 국세를 체납하자 쟁점주택을 압류하고 한국자산관리 공사에 매각을 의뢰하여 48,111천원에 매각한 후, 2007.4.11. 매각대금 및 매각대금 예치이자 67,118원의 합계액 48,178,118원에 대한 배분계산서를 작성하여 체납처분비 1,871,810원, 청구외법인에 대한 임금채권자에게 23,680천원, 조세채권자인 처분청에 나머지 22,626,308원을 배분하였으나, 쟁점주택의 임차자인 청구인에 대해서는 쟁점임대차계약의 임차보증금이 우선변제를 받을 수 있는 소액임차보증금(30,000천원 이하)이 아니라는 사유로 청구인의 배분신청을 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.16. 이의신청을 거쳐 2007.6.15. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 청구외법인과 쟁점주택임대차계약을 체결하고 2005.10.27. 계약금 5,000천원, 2005.11.10. 중도금 20,000천원을 지급하였으나, 2006. 3.30. 지급키로 한 잔금 20,000천원은 쟁점주택의 근저당 설정, 토지의 별도등 기, 가압류 등 담 보가치가 많이 줄어들어 지급하지 아니하였다. 청구인은 쟁점주택에 2005.11.25. 전입을 하고 2006.4.19. ◎◎지방법원○○등기소로부터 쟁점주택임대차계약서에 대한 확정일자(제46호)를 받았다. 처분청은 국세의 법정기일이 쟁점주택임대차계약서의 확정일자보다 선행하고 쟁점주택의 임차보증금이 소액보증금이 아니라는 사유로 청구인은 쟁점주택의 경매대금 배분에서 제외하였으나, 임대보증금계약은 낙성계약이 아닌 요물계약이고, 청구인이 실제 지급한 쟁점주택의 임차보증금은 25,000천원뿐이므로 쟁점주택임대차계약의 임차보증금은 45,000천원이 아닌 25,000천원으로 보아야 한다. 따라서 쟁점주택의 임차보증금은 소액보증금인 30,000천원 이하이므로 주택임대차보호법 제8조 에 의한 우선지급액 12,000천원을 청구인에게 배분하여야 한다.

확정일자를 받은 쟁점주택임대차계약서의 임차보증금은 45,000천원으로 기재되어 있는바, 위 계약서는 그 성립의 진정성이 인정되고 이를 부인할 만한 분명한 반증이 없는 한 그 기재내용대로 인정되어야 하므로 쟁점주택의 임차보증금은 45,000천원으로 소액보증금에 해당되지 않는다.

• 가. 쟁점 청구인을 주택임대차보호법 제8조 에 의한 우선 변제를 받는 임차인에 해당하지 않는 것으로 보고 쟁점주택의 매각대금을 배분하지 아니한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 1) 국세기본법 제35조 【국세의 우선】

① 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다.

1. 지방세 또는 공과금의 체납처분에 있어서 그 체납처분금액 중에서 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비를 징수하는 경우의 그 지방세 또는 공과금의 가산금 또는 체납처분비

2. 강제집행ㆍ경매 또는 파산절차에 의한 재산의 매각에 있어서 그 매각금액 중에서 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비를 징수하는 경우의 그 강제집행ㆍ경매 또는 파산절차에 소요된 비용

3. 다음 각목의 1에 해당하는 기일(이하 “법정기일”이라 한다)전에 전세권ㆍ질권 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이 대통령령이 정하는 바에 의하여 증명되는 재산의 매각에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권ㆍ질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권 (1990. 12. 31. 개정)

• 가. 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 국세(중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세를 포함한다)에 있어서 신고한 당해 세액에 대하여는 그 신고일
• 나. 과세표준과 세액을 정부가 결정ㆍ경정 또는 수시부과결정하는 경우에 고지한 당해 세액에 대하여는 그 납세고지서의 발송일
• 다. 원천징수의무자 또는 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세에 있어서는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 그 납세의무의 확정일
• 라. 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 국세를 징수하는 경우에는 국세징수법 제12조 의 규정에 의한 납부통지서의 발송일 (2006. 12. 30. 개정)
• 마. 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우에는 국세징수법 제13조 의 규정에 의한 납부통지서의 발송일 (2006. 12. 30. 개정)
• 바. 국세징수법 제24조 제2항 의 규정에 의하여 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 세액에 대하여는 가목 내지 마목의 규정에 불구하고 그 압류등기일 또는 등록일 (2006. 12. 30. 개정)

4. 주택임대차보호법 제8조 또는 상가건물 임대차보호법 제14조 가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권 (2006. 12. 30. 개정) (이하 생략) 2) 민법 제618조 【임대차의 의의】 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 3) 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. (이하 생략) 4) 주택임대차보호법 제3조 의 2【보증금의 회수】

① 임차인(제3조 제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조 의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. (2007.8.3. 개정)

② 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. (2007.8.3. 개정)

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다. (99.1.21. 개정)

④ 제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. (99.1.21. 개정)

⑤ 민사집행법 제152조 내지 제161조의 규정은 제4항의 규정에 의하여 경매법원에 이의를 신청하는 경우에 이를 준용한다. (2002.1.26. 개정)

⑥ 제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위 안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. (99.1.21. 개정) 5) 주택임대차보호법 제8조 【보증금 중 일정액의 보호】

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제3조의 2 제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다. (99.1.21. 개정)

③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다. (89.12.30. 개정) 6) 주택임대차보호법 시행령 제3조 【보증금 중 일정액의 범위 등】

① 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. (2001.9.15. 개정)

1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역: 1천600만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다): 1천400만원

3. 그밖의 지역: 1천200만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다. (90.2.19. 개정)

③ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다. (90.2.19. 개정) 7) 주택임대차보호법 시행령 제4조 【우선변제를 받을 임차인의 범위】 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. (2001.9.15. 개정)

1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역: 4천만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다): 3천500만원

3. 그밖의 지역: 3천만원

8. 민법(1958.2.22. 법률 471호) 부칙 제3조 【공증력있는 문서와 그 작성】

① 공증인 또는 법원서기의 확정일자인 있는 사문서는 그 작성일자에 대한 공증력이 있다.

② 일자 확정의 청구를 받은 공증인 또는 법원서기는 확정일자부에 청구자의 주소, 성명 및 문서명목을 기재하고 그 문서에 기부번호를 기입한 후 일자인을 찍고 장부와 문서에 계인을 하여야 한다.

③ 일자확정을 공증인에게 청구하는 자는 법무부령이 법원서기에게 청구하는 자는 대법원규칙이 각각 정하는 바에 의하여 수수료를 납부하여야 한다. (70.6.18. 개정)

④ 공정증서에 기입한 일자 또는 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자는 확정일자로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청은 쟁점주택의 매각자금을 배분하면서 쟁점주택 임차보증금이 45,000천원으로 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령 제4조의 규정에 의한 소액임차보증금에 해당되지 아니하고, 쟁점주택임대차계약의 확정일자인 2006.4.19.보다 관련 체납 국세의 법정기일(2005.10.10.과 2005.10.25.)이 앞서 청구인은 국세보다 우선하여 배분받을 권리가 없다고 하여 전혀 배분하지 아니하였다.

2. 청구인과 처분청간에 국세의 법정기일과 쟁점주택임대차계약의 확정일자 등에 대해서는 다툼이 없고, 쟁점주택의 임차보증금이 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령 제4조의 규정에 의하여 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는 소액보증금에 해당되는지 여부에 대해서만 다툼이 있는바, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인이 제출한 쟁점주택임대차계약서를 보면, 계약일자는 20 05.10.27.로, 임차보증금 총액은 45,000천원으로, 기재되어 있으며, 2006.4.19. ◎◎지방법원○○등기소에서 확정일자를 받은 사실이 확인된다.
• 나) 청구인의 주민등록등본에 의하면 청구인은 2005.11.25. 쟁점주택에 전입한 것으로 확인된다.
• 다) 청구인은 청구외법인과 쟁점주택임대차계약을 체결하고 2005.10.27. 계약금 5,000천원, 2005.11.10. 중도금 20,000천원을 지급하였으나, 2006. 3.30. 지급키로 한 잔금 20,000천원은 쟁점주택의 근저당 설정, 토지의 별도등 기, 가압류 등 담 보가치가 많이 줄어들어 지급하지 아니하였고, 임대보증금계약은 낙성계약이 아닌 요물계약이며, 청구인이 실제 지급한 쟁점주택의 임차보증금은 25,000천원뿐이므로 쟁점주택임대차계약의 임차보증금은 45,000천원이 아닌 25,000천원으로 보아야 한다고 주장하고 있는바, 이에 대하여 살펴본다. 민법 제618조 에는 『 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.』고 규정하여 임대차계약이 요물계약이 아니고 낙성계약임을 규정하고 있다. 따라서 쟁점주택임대차계약 성립에 임차보증금의 지급의 완료를 요건으로 하지 않으므로 청구주장대로 청구인이 쟁점주택의 임차보증금 중 일부인 25,000천원만 지급하였다 하더라도 쟁점주택임대차 계약의 임차보증금은 45,000천원으로 보아야 한다. 만일 당사자간에 임차보증 금을 25,000천원으로 재합의하였다면 당초 임대차계약을 변경하였거나, 당초에 체결한 임대차계약을 해지하고 새로운 임대차계약을 체결하였다고 봄이 타당하다고 판단된다. 대법원은 『대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우에도 그 합의는 당사자 사이에만 효력이 있고 저당권자인 제3자에게는 대항할 수 없다.(대법원90다카11377, 1990.8.14.)』고 하여 임대차계약의 변경은 선의의 제3자에게 대항할 수 없다고 판시하였는바, 임차보증금의 감액도 선의의 제3자인 과세관청에 대항할 수 없다 할 것이다. 만일 청구인과 청구외법인이 종전의 쟁점주택임대차계약을 해지하고 임차보증금 25,000천원의 새로운 임대차계약을 체결하였다면 주택임대차보호법 제3조 의 2 제2항의 규정에 의한 확정일자를 받지 아니하여 소액보증금에 의한 쟁점주택 매각대금의 우선배분청구를 할 수 없다고 판단된다. 3) 따라서 처분청이 쟁점주택임대차계약의 임차보증금이 소액보증금에 해당되지 않는다고 보아 청구인이 신청한 우선배당금 12,000천원을 배분하지 아니한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.