소급감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구법인은 전기공사 건설업을 영위하는 법인으로서, 2002.12.13. 청구법인의 대표이사 안○○(이하 “대표자”라 한다)으로부터 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 612.5㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)와 같은 곳 428번지 대지 615.4㎡(이하 “쟁점토지②”라 하고, 쟁점토지①,②를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 5억원에 매입하였다. 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 대표자로부터 고가 매입한 것으로 보아 개별공시지가 259,087천원과 매입금액과의 차액 240,913천원을 부당행위계산 부인하는 등 250,945,100원을 적출하여, 2005.11. 1. 청구법인에게 2002.11. 1.～12.31. 사업연도 법인세 2,232,820원을 경정․고지하는 한편, 소득금액변동통지(대표자 상여처분 251,948,300원)를 통지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2006. 2. 1. 심사청구를 제기하였다.

청구법인과 대표자는 특수관계자에 해당하나, 거래 당시 매물이 거의 없고 쟁점토지의 인근 토지 매매실례가액과 2개의 감정평가법인의 소급 감정가액 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 취득가액 5억원(㎡당 407,199원)은 시가에 비하여 고가라 할 수 없으므로 부당행위계산 부인은 부당하다.

청구법인이 매매실례가로 제시한 토지는 거래일자가 2003. 4.18.로 대통령선거 후 행정수도 건설에 대한 기대로 지가상승이 반영된 금액이어서, 대통령선거 이전에 거래된 쟁점토지의 시가로 보는 것은 불합리하며, 청구법인이 제시한 2개 감정평가법인의 감정가액도 이 건 세무조사결과통지일 이후인 2005. 9.22.에 소급 감정한 것으로서 지가변동률 및 기타보정요인 등의 산출근거도 불분명하여, 합리적인 감정평가금액으로 보기 어렵다. 따라서 쟁점토지의 시가가 불분명하므로 법인세법 시행령 제89조 의 규정에 따라 개별공시지가로 평가하고, 동 금액을 초과하는 금액에 대해 부당행위계산 부인한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 거래를 특수관계자간의 고가매입으로 보아 ‘부당행위계산 부인’한 것이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다.)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다.)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율 ․ 이자율 ․ 임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다.)을 기준으로 한다.

③ (생략)

④ 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자 받았거나 그 자산을 과대상각한 경우

2. (이하 생략)

○ 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. (단서 생략)

2. 상속세 및 증여세법 제38조 ․동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)

2. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구법인은 2002.11. 1. 개업하여 전기공사를 주업으로 하는 건설업체로서 20 02.12.13. 쟁점토지를 대표자로부터 5억원(㎡당 407,199원)에 매입한 사실에 대하여 청구법인과 처분청간에 다툼은 없다.

2. 처분청은 쟁점토지를 특수관계자인 대표자로부터 고가 매입한 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액 5억원(㎡당 407,199원)과 개별공시지가 259,087,000원(㎡당 211, 000원)과의 차액 240,913,000원(㎡당 196,199원)을 부당행위계산 부인하였다.

3. 청구법인은 쟁점토지를 정상가격으로 매입하였다고 하면서, 인근 토지의 매매계약서, 부동산거래사실확인서, 감정평가서 등을 제출하였다.

4. 청구법인이 제출한 인근 토지(○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 495.9㎡)의 매매계약서를 보면, 225,000,000원(㎡당 453,720원)에 2003. 2.21.(계약일) 청구 외 김○○가 청구 외 박○○외 1인에게 양도한 것으로 되어 있으나, 검인계약서 및 등기부등본에 의하면, 2003. 3.18.(계약) 청구 외 김○○가 청구 외 이○○에게 107,600,000원(㎡당 216,979원)에 양도한 것으로 되어 있어 인근토지의 매매계약서는 신빙성이 없다고 판단된다.

5. 청구법인이 제시한 쟁점토지에 대한 ○○감정평가법인의 감정평가서를 보면, 2005. 9.21.부터 2005. 9.22.까지 조사하여 2005. 9.22. 소급하여 작성된 것으로 쟁점토지의 2002.11.30. 현재 가격을 500,983,200원(㎡당 408,000원)으로 감정 평가하였고, ○○감정평가법인의 감정평가서를 보면, 2005. 9.20.부터 2005. 9.21.까지 조사하여 2005. 9.21. 소급하여 작성된 것으로 쟁점토지의 2002.11.30. 현재 가격을 499,755,300원(㎡당 407,000원)으로 감정평가하였는 바, 구체적인 ㎡당 결정가격내용은 아래의 [표 1]과 같으며, 처분청에 조세목적으로 제출하기 위해 평가한 것으로 되어있다. [표 1] 감정 법인명

① 2002. 1. 1. 공시지가

② 지가 변동률

③ 지역요인

④ 개별요인

⑤ 기타 보정요인 산출단가 (=①②③*④⑤)

○○ 감정 평가법인 210,000원 1.0165 1.00 1.16 1.65 408,572원

○○ 감정 평가법인 210,000원 1.0164 1.00 1.09 1.75 407,144원 반면, ○○은행 ○○지점장이 당 심에 제출한 쟁점토지 등에 대한 ○○감정원의 2003.12.24. 작성된 감정평가서를 보면, ○○은행 ○○지점장이 채무자인 청구법인에 대한 담보목적으로 쟁점토지 등에 대하여 ○○감정원에 감정평가 의뢰하였고, 2003.12.23. 현재 쟁점토지에 대한 감정가격이 368,370,000원(㎡당 약 300,000원)으로 되어 있다.

6. 감정평가법인이 소급하여 감정평가한 가액이라 하더라도 원칙적으로 이를 시가로 볼 수 있다고 할 것이나 이는 그 감정가액의 신뢰성을 전제로 하는 것이며, 신뢰성 여부는 사안별로 구체적으로 비교 검토되어야 할 것(국심 1993부 1731. 19 93.12.30. 같은 뜻)인 바, 쟁점토지의 경우, ○○은행 ○○지점장이 담보설정 목적으로 ○○감정원에 감정의뢰하여 평가한 쟁점토지의 2003.12.23. 현재 감정가액이 368,370,000원인데 비하여 이보다 1년 전인 2002.11.30. 현재 청구법인이 제시한 소급 감정가격은 500, 983,200원과 499,755,300원으로, 양 감정가액이 크게 차이나는 점(소급 감정가액이 오히려 각 36%, 35.7% 더 높게 평가됨)을 볼 때, 청구법인이 제시한 소급 감정가액은 쟁점토지의 시가라고 판정하기 어렵다고 판단된다.

7. 따라서, 쟁점토지의 2002.12.13. 현재 시가가 불분명하므로 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】, 상속세법 및 증여세법 제61조 【부동산의 평가】의 규정에 의해서 개별공시지가를 시가로 보아 부당행위계산 부인한 데는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.