토지거래허가 받지 못한 토지 압류시 제3자 소유권주장으로 압류해제 가능 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2005.5.20. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지의 전4,154㎡(이하 “쟁점토지” 이라 한다)에 대하여 전소유자인 청구외 박○○(이하 “전소유자” 라 한다)과 56,000,000원에 매매계약을 체결하고 2005.5.23. 잔금 33,500,000원을 지급하였으나, 쟁점토지는 토지거래허가 지역에 해당되어 2005.7.25. 토지거래허가를 신청한 후 2005.7.29. 토지거래허가증을 교부받아 2005.9.2. 소유권이전등기를 하였다. 처분청은 2005.6.13. 쟁점토지 전소유자의 체납국세 122,708,070원을 사유로 쟁점토지를 압류하였다. 이에 대해 청구인은 2005.11.24. 쟁점토지를 자신의 소유라고 주장하며 압류해제를 요구하였으나 처분청은 2005.11.24. 압류해제를 거부한다고 통지하였다. <쟁점토지 압류현황> <표1> 일자 2005.5.20. 2005.5.23 2005.6.13 2005.7.25 2005.7.29. 2005.9.2. 내용 매매계약체결 잔금지급 (잔금청산) 전소유자 체납으로 압류 토지거래 허가신청 토지거래 허가교부 소유권 이전등기 청구인은 이에 불복하여 2005.12.13. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 2005.5.20. 쟁점토지에 대한 분양계약을 체결하고 2005.5.23. 잔금까지 지급하였으나 토지거래허가지역으로 인하여 소유권이전을 못하고 있던 중 2005.6.13. 처분청이 전소유자의 체납을 사유로 쟁점부동산을 압류하였으나, 이는 대금지급이 이미 완료되어 청구인의 소유가 된 쟁점부동산을 압류한 것으로 제3자의 소유권 주장이 상당한 이유가 있는 경우에 해당한다 할 것이어서 처분청이 동압류처분을 마땅히 취소하여야 할 것임에도 청구인의 압류해제요구를 거부한 것은 부당하다.

처분청이 압류한 쟁점토지에 대해 청구인이 자신에게 소유권이 있음을 주장하며압류해제를 요구하나, 소득세법에 규정한 ‘당해 자산의 대금을 청산한 날을 양도시기’ 로 보아야 한다고 하였으나, 이는 ‘소유권’ 의 취득을 규정한 것이 아니라 실질과세원칙에 따르는 세법상 소득금액의 계산방법을 규정한 것이고, 국세징수법에 규정한 ‘제3자 소유부동산’ 에 해당한다고 하였으나 이는 등기사실이 무효이거나 불법점유 등을 의미하는 것으로 관련 법규정에 의하여 인용될 여지가 없고, 청구인이 전소유자를 상대로 소유권에 관한 소송을 제기하지 않아 압류물건에 대해 제3자 소유권주장이 상당한 이유가 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없어 압류해제를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 압류된 쟁점토지에 대하여 청구인이 소유권을 주장하며 압류해제를 요구한 바, 청구인의 소유권 주장이 상당한 이유가 있다고 보아 압류를 해제하여야 하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 국세징수법 제50조 【제3자의 소유권의 주장】 압류한 재산에 대하여 소유권을 주장하고 반환을 청구하고자 하는 제3자는 매각 5일 전까지 소유자로 확인할 만한 증거서류를 세무서장에게 제출하여야 한다. 2) 국세징수법시행령 제55조 【제3자의 소융권의 주장】

① 법 제50조의 규정에 의하여 제3자가 압류한 재산에 대하여 소유권을 주장하고 반환을 청구한 때에는 세무공무원은 그 재산에 대하여 체납처분의 집행을 정지하여야 한다.

② 세무공무원은 제1항의 청구에 대하여 그 이유가 정당하다고 인정하는 때에는 지체없이 압류를 해제하여야 하며, 그 이유가 부당하다고 인정하는 때에는 지체없이 그 뜻을 청구인에게 통지하여야 한다. 3) 국세징수법 제53조 【압류해제의 요건】

① 세무서장은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 압류를 해제하여야 한다.

1. (생략)

2. 제50조의 규정에 의한 제3자의 소유권 주장이 상당한 이유가 있다고 인정하는 때

3. 제3자가 체납자를 상대로 소유권에 관한 소송을 제기하여 승소판결을 받고 그 사실을 증명한 때 4) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 5) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① ②③④ 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외 하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인(지분1/2)과 청구외 박○○(지분1/2)은 2005.5.20. 쟁점토지에 대하여 전소유자와 56,500,000원에 매매계약을 체결하여 계약금 22,000,000원을 지급하고 잔금은 2005.5.23. 34,500,000원을 청구인과 청구외 박○○이 각각 1/2씩 부담하여 쟁점토지에 설정된 근저당권 채무 10,295,983원을 변제하고 나머지 23,204,017원은 중개대리인인 청구외 박○○에게 수표로 지급하였다고 아래 <표2>와 같이 주장하나, 각각의 지분(1/2)에 상당하는 금액과 인출된 금액이 일치하지 않으며, 실제 수표로 청구외 박○○에게 지급되었는지에 대한 구체적인 근거자료는 제시하지 않았다. <표1> 【쟁점토지 계약현황】 (단위: 원) 구분 일자 금액 등 비고 계약체결 2005.5.20. 56,500,000 계약금 22,000,000 잔 금 33,500,000(오류로 보임 34,500,000) 계약금납부 2005.5.20. 22,000,000 청구인 1/2: 11,000,000(부 김○○ ○○계좌에서 현금인출, 000000-00-000000 김○○ 1/2: 11,000,000(본인 ○○계좌에서 대체) 잔금납부 2005.5.23. 34,500,000 청구인 1/2: 18,000,000(부 김○○ ○○계좌에서 현금인출, 000000-00-000000 김○○ 1/2: 16,500,000(본인 ○○계좌에서 대체)

2. 청구인은 쟁점토지에 대한 소유권이전 등기를 위해 필요한 제반 서류인 소유권이전을 위한 2005.5.23.자 위임장, 전소유자의 부동산매도용 인감증명서, 주민등록초본, 농지원부, 토지거래허가신청의 위임을 위한 2005.6.7.자 인감증명서. 부동산권리증 대용을 위한 2005.6.10.자 확인서 등을 갖추어 청구외 나○○법무사에게 2005.6.10. 업무를 위임한 사실이 확인된다.

3. 쟁점토지는 국토이용관리법상 토지거래허가지역내의 토지로 지분에 의한 등기이전이 불가하여 청구외 김○○와 합의하에 지분을 인수하는 한편, 청구인 단독으로 2005.7.25. ○○군수에게 토지거래허가를 신청하여 2005.7 29. 토지거래허가를 받아 2005.9.2. 등기(원인일 2005.5.23.)를 하였음이 토지거래허가증 및 등기부등본에 의하여 확인되나 청구인이 지분인수와 관련하여 대금지급 사실과 증빙서류등은 제출하지 않고 있다.

4. 청구인은 전소유자 보유 아파트에 대하여 2005.10.18. 부동산가압류신청을 하여 2005.10.25. ○○지방법원으로부터 가압류 결정(사건 2005카단 17326)을 받은 사실이 확인된다.

5. 청구인은 2005.11.24. 쟁점토지를 자신의 소유라고 주장하며 압류해제를 요구하였으나 처분청은 압류해제를 거부한다고 통지하였음이 2005.11.24.자 처분청의 압류해제 요구에 대한 회신 공문에 의하여 확인된다.

6. 위 관계법령 및 사실관계를 종합하여 볼 때, 국세의 체납처분으로 인한 부동산의 압류에 있어서 부동산의 소유권의 귀속에 관하여는 민법의 일반원칙에 따라 규율되어야 할 것인 바, 일반원칙에 의하면 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 발생한다 할 것이며, 세무서장이 압류를 해제할 수 있는 요건으로서 국세징수법 제53조 제1항 (압류해제의 요건) 제2호에서 “제50조의 규정에 의한 제3자의 소유권 주장이 상당한 이유가 있다고 인정하는 때” 를 들고 있으나, 위 규정은 압류당시를 기준으로 하여 압류된 재산이 이미 제3자 소유라는 주장이 상당하다고 인정되는 것이므로 부동산이 압류처분 당시 체납자의 소유에 속하는 이상 압류처분은 유효하다고 할 것이고(감심2005-119, 2005.10.27., 서삼46019-10484, 2001.10.17. 같은 뜻), 청구인은 2005.5.3. 매매대금의 잔금을 완납하였다 하더라도 국토이용관리법 제21조의3 (토지거래 계약허가) 제7항에서 “제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다” 라고 규정하고 있으므로 이 토지거래계약 허가구역내의 소재한 쟁점토지의 경우 토지거래허가를 받기전에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 조건이 성취되지 아니하여 당해 토지거래 계약의 효력이 발생하지 아니하였을 뿐만 아니라, 쟁점토지와 관련하여 잔금청산 및 지분인수와 관련된 대금지급 사실도 전 소유자에게 지급되었는지 여부도 객관적으로 확인이 불가능한 실정이다. 따라서, 처분청이 이 사건 부동산을 압류할 당시 대외적으로 체납자에게 소유권이 귀속되어 있는 재산을 압류한 처분은 유효하므로 부동산의 압류해제 신청을 거부한 당초 처분은 잘못이 없다 할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.