공매대금배분제외 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은

○○ 도

○○ 시

○○ 동

○○번지

○○ 빌라

○ -

○○ 호(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 2002.4.8. 입주하여 2004.11.1. 전출한 자로서, 쟁점주택 소유자 청구외 하

○○ (주민등록번호: 000000-0000000)가 1997.12.31. 납기분 종합소득세 3,142,220원(가산금 포함)을 체납하여 납부하지 아니하자, 처분청은 쟁점주택을 1998.4.10. 압류하였고,

○○ 공사는 2004.8.5. 쟁점주택을 공매처분한 후 배분과정에서 청구인이 쟁점주택을 무상으로 사용하고 있다는 사유 등으로 보증금 중 일정액의 소액임차보증금을 배분에서 제외하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.8.10. 이의신청을 거쳐 2005.1.18. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 2002.3.20. 쟁점주택에 대하여 청구외 하○○와 보증금 25,000,000원의 임대차계약을 체결하고 계약금 3,000,000원은 2002.3.11. 은행계좌로 송금하고 잔금 22,000,000원은 2002.4.5. 입주시 현금으로 지급하였음에도 ○○공사가 압류재산의 감정을 담당하였던 ○○법인의 신○○(000-0000)과장이 임대차계약의 내용을 자세히 알지 못하는 청구인의 남편 유○○와의 전화통화에서 쟁점주택에서 청구인이 무상으로 거주하고 있다는 말만 믿고 주택임대차보호법상 공매대금 중에서 우선변제권이 있는 소액임차보증금을 청구인에게 배분하지 않은 이 건 처분은 부당하다.

○○공사는 청구인이 임대차계약증서상 확정일자를 갖추지 아니하였고, 또한 ○○법인의 감정평가서상 의견에서 청구인의 남편 유○○와 전화통화시 무상거주 중인 것으로 사실 조사한 사항을 반영하여 배분에서 제외시켰으며, 임차인 김숙자는 임대인 하○○의 처제임이 청구인이 제출한 이의신청서에 의해 확인된다. 청구인이 2002.3.20. 보증금 25,000,000원으로 임대차계약을 체결하고 2002.4.5. 입주하였으며 2002.4.8 주민등록을 마친 정당한 임차인임을 주장하며 임대차계약서, 잔금영수증, 자녀재학증명서, 통장확인서를 제출하였으나, 임차보증금 25,000,000원을 실제 지불하였다는 객관적인 증빙이 없는 점 등으로 볼 때 임차보증채권이 없는 것으로 보아 청구인을 제외하고 공매대금을 배분한 자산관리공사의 배분계산서는 정당하다.

• 가. 쟁점 대항요건을 갖춘 소액임차인의 임대차계약서가 진실한 것인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계 법령

○ 국세기본법 제35조 【국세의 우선】

① 국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니 하다.

4. 주택임대차보호법 제8조 또는 상가건물임대차보호법 제14조 가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권

○ 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

○ 주택임대차보호법 제8조 【보증금 중 일정액의 보호】

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

○ 주택임대차보호법 시행령 제3조 【보증금 중 일정액의 범위 등】

① 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다(2001.9.15. 개정)

1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역: 1천600만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다): 1천400만원

3. 그 밖의 지역: 1천200만원

○ 주택임대차보호법 시행령 제4조 【우선변제를 받을 임차인의 범위】 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다(2001.9.15. 전문개정)

1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역: 4천만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다): 3천5백만원

3. 그 밖의 지역: 3천만원

○ 소액임차보증금의 우선변제【조세 46019-248, 2000.10.19】 국세기본법 제35조 제1항 제4호 의 규정에 의거 국세채권보다 우선하는 주택임대차보호법 제8조 에 의한 소액임차보증금은 국세징수법 제67조 의 공매공고일 이전에 주택임대차보호법 제3조 에 의한 대항력을 갖춘 경우에는 국세보다 우선하여 배분한다. * 공매공고일은 최초의 공매공고일을 말함〔국세청, 징세46101-747, 2001.12.4〕

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 처분청은 쟁점주택의 소유자인 청구외 하○○가 1997.12.31. 납기분 종합소득세 3,142,220원(가산금 포함)을 납부하지 아니하자, 1998.4.1. 쟁점주택을 압류하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.
• 나) ○○공사는 2004.8.5. 쟁점주택의 공매대금 31,890,000원에서 체납처분비로 967,510원을 우선배분하고 선순위채권자인 근저당권자 국민은행에 7,197,970원을 국세체납으로 처분청에 3,142,220원을 압류권자인 국민건강보험공단에 5,655,020원을 우선배분하고, 나머지 14,927,280원은 가압류권자에게 안분하여 ○○은행에 6,012,176원을, 지○○에게 714,131원을, ○○은행에 2,556,327원을, ○○중앙회에 2,856,524원을, ○○은행에 2,788,122원을 각각 배분하였으며, 청구인은 이러한 배분에 대하여 2004.8.10. 이의신청서를 제출하였고, 처분청에서는 2004.10.27. 기각결정을 하였음이 ○○공사의 “배분계산서”와 처분청의 “이의신청결정서”에 의하여 확인된다.
• 다) 청구인은 2002.3.20. 청구외 하○○와 쟁점주택에 대한 임대차계약을 체결하였다는 임대차계약서를 제출하였으며, 그 내용은 계약금을 5,000,000원으로 하고 잔금 20,000,000원은 2002.4.5. 지불하는 것으로 작성되어 있으나, 청구외 하○○의 처이자 청구인의 언니인 김○○는 심사청구불복이유서에서 계약금 3,000,000원을 2002.3.11. 김○○의 ○○은행계좌에 입금하여 주고 2002.4.5. 청구인이 입주하면서 현금으로 잔금 22,000,000원을 김○○ 본인이 직접 수령하였다고 주장하면서 ○○은행 거래명세서를 제출한 반면, 청구인은 2002.4.5.자 청구외 하○○의 수령인이 찍혀 있는 20,000,000원의 영수증을 제출하였다. 이를 정리하면 다음과 같다. <표1> 【임대차계약서와 불복이유서의 내용 비교】 구 분 임대차계약서 불복이유서 비 고 일 자 금 액 일 자 금 액 총금액

• 25,000,000

• 25,000,000 일 치 계약금 2002.3.20 5,000,000 2002.3.11 3,000,000 (은행송금) 불일치 잔 금 2002.4.5 20,000,000 2002.4.5 22,000,000 불일치

• 라) 청구인이 제시한 임대차계약서의 작성일자에 대하여, 계약서에는 2002.3.20.로 기재되어 있으며, 청구인은 ○○동에 소재하고 있는 부동산중개사가 2002.4.5. 작성했다고 하고, 청구인의 언니 김○○는 입주한 날인 2002.4.5. ○○시 ○○동 소재 쟁점주택에서 계약서를 작성하여 주었다고 주장하고 있다.
• 마) 청구인은 잔금 20,000,000원의 출처에 대하여 이전 거주지의 전세금 32,000,000원을 2002.4.5. 공휴일이라 현금으로 수령하여 그 중 20,000,000을 같은 날 언니인 김○○에게 지급하였다고 주장하고 있으며, 나머지 12,000,000원에 대하여는 계좌입금 등 사용처를 제시하지 않고 있다.
• 바) ○○공사의 “배분 이의에 대한 의견서”에 의하면, 쟁점주택의 감정을 담당하였던 ○○법인의 신○○과장이 청구인의 남편인 유○○와 전화통화에서 청구인이 쟁점주택에서 무상으로 거주하고 있는 것으로 진술하였다고 기재되어 있다.
• 사) 청구인은 남편 유○○와 결혼하기 전인 1992.4.4.～1992.8.11. 기간동안 형부 하○○의 동거인으로 쟁점주택에서 함께 거주한 사실이 주민등록초본에 의하여 확인된다.
• 아) 쟁점주택에 대한 최초 공매공고일은 2004.3.3.임이 ○○공사의 자료에 의하여 확인된다.
• 자) 청구인은 쟁점주택에 실제 거주하였음을 주장하면서 청구인의 주민등록초본, 자녀 2인의 재학증명서, 통장의 주거확인서를 제출하였다.
• 차) 청구인이 제시한 임대차계약증서는 민법 부칙 제3조의 규정에 의한 확정일자를 갖추지 아니하였다.

2. 판 단 주택임대차보호법 제8조 의 규정에 의하여 소액임차보증금(수도권의 경우 4천만원 이하) 중 일정액을 우선 변제받기 위해서는 같은 법 제3조의 대항요건(당해 주택에 전입하여 주민등록을 마친 경우)을 갖추고 진실된 임대차계약서상의 확정일자를 갖추었거나 또는 임대차계약서가 진실된 것이어야 하므로 청구인이 이러한 요건을 갖춘 소액임차인인지에 대하여 살펴본다. 첫째, 쟁점주택의 최초 공매공고일은 2004.3.3.이고 청구인은 2002.4.8. 전입하여 주민등록을 마쳤으므로 대항요건을 갖춘 것으로 보여 진다. 둘째, 청구인은 민법 부칙 제3조에서 규정하는 확정일자를 갖추지 못하였고, 또한 2002.3.20. 청구외 하○○와 임대차계약을 체결하였다고 하면서 제시한 임대차계약서는 사실관계에서 살펴본 바와 같이 청구인이 제시한 증빙만으로는 임차보증금을 실제로 지급하였는지 여부가 분명하지 아니하고, ○○법인의 직원과 청구인의 남편인 유○○와의 전화통화에서 청구인은 쟁점주택에서 무상으로 거주하고 있다고 진술한 점 등으로 보아 제출된 임대차계약서를 진정한 계약서로 보기는 어려워 보인다. 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면, 청구인은 최초공매공고일 이전에 쟁점주택으로 전입하여 주민등록을 마쳤으므로 대항력은 갖춘 것으로 보이나 제출된 임대차계약서는 진정한 계약서로 보여 지지 아니하므로 처분청이 청구인의 임차보증금을 공매대금 배분대상에서 제외한 이 건 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.