매매예약에 의한 가등기로 판단하여 압류해제가 가능한지 여부

○○세무서장의 아래 부동산의 압류는 이를 해제합니다. -아 래- 구 분 압류일 압류 등기접수일 부동산 명세 쟁점1부동산 2000.12.28. 2001.01.02.

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 20㎡, 주택 17.76㎡ 쟁점2부동산 2001.01.11. 2001.01.13.

○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 임야 3,967㎡ 쟁점3부동산 2001.01.11. 2001.01.13.

○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 임야 14,975㎡ 쟁점4부동산 2001.01.26. 2001.01.29.

○○시 ○○구○○동 ○○번지 전969㎡

처분청은 청구외 유○○(000000-0000000)에게 2000년 귀속분 양도소득세 2건 52,903,920원(본세는 46,652,560원이고 납부기한이 2000,11.30.로서 이하“쟁점체납액”이라 한다)을 결정고지하였으나, 청구외 유○○(이하 “체납자”라 한다)은 위 양도소득세를 납부하지 않았다. 처분청은 위 체납액의 징수를 위하여 2001.1.2.에 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 20 ㎡, 주택 17.76㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를, 2001.01.13에 ○○구 ○○동 산 ○○번지 임야 3,967㎡(이하 “쟁점2부동산” 이라 한다) 및 ○○구 ○○○○동 산 ○○번지 임야 14,975㎡(이하 “쟁점3부동산”이라 한다)를, 2001.1.29.에 ○○구 ○○동 ○○번지 전 969㎡(이하 “쟁점4부동산”이라 하고 4필지 부동산을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 각각 압류등기라 하고 4필지 부동산을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 각각 압류등기 접수하였으며, 압류이후에도 체납자에게 2000년 귀속분 양도소득세 151,327,590원(2001.07.31. 납부기한)과 2001년 귀속분 양도소득세 15,432,370원(2001.11.30. 납부기한)을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.09. 처분청에 이의신청(2001.11.30. 기각결정)을 거쳐 2002.02.23. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 체납자 유○○에게 쟁점부동산을 양수대가로 9억원을 2000.05.02. 지급하고 쟁점2,3,4부동산은 토지거래허가대상으로 매매등기가 불가능하여 부득이 2000.05.02.자 및 2000.06.30.자의 합의서를 작성하여 쟁점2,3부동산에는 2000.05.04. 매매예약가등기를 하고 쟁점4부동산은 농지인 관계로 2000.05.04.자로 6억원을 채권최고액으로 하는 근저당권등기를 하였으며, 쟁점1부동산에도 2000.07.03.자로 매매 예약가등기를 하였다가, 2001.07.13. 강동구청으로부터 쟁점2,3,4부동산의 토지거래허가를 받아 2001.07.19. 청구인 소유로 쟁점부동산을 등기한 사실이 확인되는 바, 압류등기 이전에 소유권이전청구권 보전의 가등기가 경료되고 그 후 본등기가 이루어진 경우에 그 가등기가 매매예약에 기한 순위보전의 가등기라면 가등기 이후에 경료된 압류등기는 효력이 없는 것이므로 쟁점부동산의 압류를 해제하여야 한다.

압류당시의 체납액이 납부되었다 하여 압류의 효력이 상실되는 것이 아니며, 압류재산의 소유권이 이전되기 전에 법정기일이 도래한 체납액에 대하여도 압류의 효력이 미치는 것이고, 매매예약 가등기의 경우 국세징수법상의 압류해제요건에 해당되지 아니하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 압류를 해제할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 국세기본법 제35조 【국세의 우선】

① 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금의 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타 채권에 대하여는 그러하지 아니하다.

3. 다음 각목의 1에 해당하는 기일(이하 “법정기일”이라 한다)전에 전세권ㆍ질권 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이 대통령령이 정하는 바에 의하여 증명되는 재산의 매각에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권 ․ 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권

• 가. 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 국세(중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세를 포함한다)에 있어서 신고한 당해 세액에 대하여는 그 신고일
• 나. 과세표준과 세액을 정부가 결정 ․ 경정 또는 수시부과결정하는 경우에 고지한 당해 세액에 대하여는 납세고지서의 발송일 다~마. (생략)
• 바. 국세징수법 제24조 제2항 의 규정에 의하여 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 세액에 대하여는 가목 내지 마목의 규정에 불구하고 그 압류등기일 또는 등록일.

② 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제의 예약에 기하여 권리이전의 청구권의 보전을 위한 가등기(가등록을 포함한다. 이하 같다)기타 이와 유사한 담보의 목적으로 된 가등기가 되어 있는 재산을 압류하는 경우에 당해 가등기에 기한 본등기가 압류후에 행하여진 때에는 그 가등기의 권리자는 그 재산에 대한 체납처분에 대하여 그 가등기에 기한 권리를 주장할 수 없다. 다만, 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)의 법정기일전에 가등기된 재산에 대하여는 그러하지 아니하다.

○ 국세징수법 제47조 【부동산 등의 압류의 효력】

① 제45조 또는 제46조의 규정에 의한 압류의 효력은 그 압류의 등기 또는 등록이 완료된 때에 발생한다.

② 제1항의 규정에 의한 압류은 당해 압류재산의 소유권이 이전되기 전에 국세기본법 제35조 제1항 의 규정에 의한 법정기일이 도래한 국세에 대한 체납액에 대하여도 그 효력이 미친다.

○ 국세징수법 제53조 【압류해제의 요건】

① 세무서장은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 압류를 해제하여야 한다.

1. 납부, 충당, 공매의 중지, 부과의 취소 기타의 사유로 압류의 필요가 없게된 때

2. 제50조의 규정에 의한 제3자의 소유권 주장이 상당한 이유가 있다고 인정하는 때

3. 제3자가 체납자를 상대로 소유권에 관한 소송을 제기하여 승소판결을 받고 그 사실을 증명한 때

② 세무서장은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 압류재산의 전부 또는 일부에 대하여 압류를 해제할 수 있다.

1. 압류 후 재산가격의 변동 기타의 사유로 그 가격이 징수할 체납액의 전액을 현저히 초과한 때

2. 압류에 관계되는 체납액의 일부가 납부 또는 충당된 때

4. 체납자가 압류할 수 있는 다른 재산을 제공하여 그 재산을 압류한 때

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 압류내역 및 청구인을 권리자로 한 가등기 등 내역은 다음 표와 같다. 구분 압류내역 가등기 및 근저당권 내역 비고 압류일 등기접수일 등기원인일 등 등기접수일 쟁점1부동산 2000.12.28 2001.01.02 2000.06.30 매매예약 2000.07.03 가등기 쟁점2부동산 2001.01.11 2001.01.13 2000.05.02 매매예약 2000.05.04 가등기 쟁점3부동산 2001.01.11 2001.01.13 2000.05.02 매매예약 2000.05.04 가등기 쟁점4부동산 2001.01.26 2001.01.29 2000.05.02 설정계약 2000.05.04 6억원의 근저당권 ※ 쟁점부동산은 2001.07.13. 매매를 원인으로 2001.07.19. 청구인 명의로 등기접수

(2) 한편, 주식회사 ○○상호금용금고는 1996.06.28. 쟁점2,3,4부동산에 채권최고액 560백만원의 근저당권을 설정하였으며, 1998.04.25. ○○지방법원의 경매개시결정(사건번호: 98타경 14096)을 받아 경매신청하였다가 2000.05.08. 위 경매가 취소 기각되고, 근저당권은 2000.05.03. 해지되어 말소등기 되었으며, 주식회사 ○○상호신용금고는 쟁점3부동산에 1993.07.18. 채권최고액 150백만원 및 1996.07.08. 채권최고액 30백만원의 근저당권을 각각 설정하였으며 1998.5.25. 서울지방법원의 경매개시결정(사건번호: 98타경 18357)을 받아 경매신청하였다가 2000.05.08. 위 경매가 취소기각되고 근저당권은 2000.05.03. 해지되어 말소등기된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 제시하는 2000.5.2.자 및 2000.6.30.자 합의서 내용을 보면, ① 체납자 유명 소유의 쟁점부동산을 9억원에 청구인에게 매도하고 ② 쟁점부동산의 소유권 이전등기청구권을 보전하기 위하여 쟁점1,2,3부동산에는 소유권이전등기 청구권가등기를, 쟁점4부동산에는 농지인 관계로 금 6억원의 근저당권설정등기를 하는 것으로 되어 있고, 위 합의서를 공증하여 매매예약가등기 및 근저당권 설정등기시 첨부서류로 제출하여 등기하였다.

(4) 쟁점체납액 52,903,920원은 2001.07.27. 완납되었는 바, 체납자 유○○은 『쟁점부동산에 대한 국세압류 해제 비용을 청구인이 대체하였으므로 2001.12.30.까지 변제하기로 하고, 만약 약속을 불이행시 민형사상의 모든 책임을 진다』라는 내용의 각서를 2001.06.30.자로 작성하고, 위 각서 및 60,000,000원의 약속어음을 청구인에게 교부하여 준 사실이 각서 등에 의하여 확인된다.

(5) 청구인은 쟁점부동산 매매대금 9억원을 일시불로 체납자에게 지급하였다고 주장하며 2000.05.03.자 9억원의 영수증을 제시하고 있는 바, 쟁점부동산의 매매대금 지급내역은 다음 표와 같다. (단위: 원) 금융기관 계좌번호(증권번호) 예금주 관계 출금일 출금액

○○투자증권 000-0000-000000-00

○○교회(허○○) 본인 2000.05.02 228,358,035

○○은행 000-00-000000 “ 본인 “ 100,000,000

○○은행 000-000000-00000 허○○ 허○○의 자 2000.05.02 61,299,950 “ 000-000000-00000 “ “ “ 36,779,994 “ 000-000000-00000 “ “ “ 24,519,999 허○○ 소계 122,599,943

○○생성 00000000 허○○ 허○○의 자 2000.050.2 34,633,331 “ 00000000 “ “ “ 15,515,148 “ 00000000 “ “ “ 25,012,508 “ 00000000 “ “ “ 92,827,659 “ 00000000 “ “ “ 38,604,325 허○○ 소계 206,592,971

○○은행 000-000000-00-000 허○○ 허○○의 자 2000.05.02 110,000,000 합계 767,550,949

(6) 위 허○○는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재하는 ○○예수교장로회 ○○교회(000-00-00000)의 목사로서, 위 ○○교회는 2002.04.29.자로 『교회가 건축한지 오래 되어 제반시설이 협소하고 주택가에 위치하고 있어 주민과의 불편한 관계 및 주차시설이 전혀 되어 있지 않아 인근에 교회부지를 물색 중 쟁점부동산이 경매 매물로 나와 있지 않아 인근에 교회부지를 물색 중 쟁점부동산이 경매 매물로 나와 있어 재직회의 의결을 거쳐 재정담당인 청구인을 대리인으로 하여 교회부지를 구입하였다』는 내용의 재직증명 및 사실확인서를 제시하였다.

(7) 또한, 위 ○○교회가 2002.05월 작성한 사실확인서 내용을 보면, 『① 쟁점2,3,4부동산을 교회건축을 위하여 매입함에 있어 위 (5)번 표상의 금액 767,550,949원 이외에도 박○○호, 지○○, 홍○○, 지○○, 이○○, 김○○ 청구인등 7인의 교회 집사와 신도로부터 140백만원을 차용하였으며 ② 목사 허○○의 자녀들 명의의 위 (5)번 표상의 금액 439,192,914원은 교회에서 일시적으로 융통하였고 ③ 체납자 유명의 쟁점체납액 60백만원은 장로 배○○이 교회에 빌려 주어 쟁점체납액을 완납하였으며 ④ 쟁점부동산의 등기권리증 등 관련서류를 교회에서 보관하고 있다』고 확인하고 있는 바, 당심에서 전화로 교회 목사 허○○(0000-0000), 장로 배○○(000-000-0000), 집사 청구인(000-0000)에게 확인한 바, 쟁점부동산 매매대금 9억원을 체납자 유명에게 지급하지 않고 근저당권자인 주식회사 ○○상호신용금고 등의 대출금을 유명과 동행하여 상환하였으며 위 확인서 내용이 사실이라고 진술하였다.

(8) 청구인은 2001.07.02. 쟁점2,3,4부동산 소재지 관할 ○○구청에 토지거래계약허가신청을 하여 2001.07.13.자로 토지거래계약허가를 받고 동일자를 매매예약일로 하여 검인계약서를 작성한 후, 2001.07.19. 쟁점부동산을 청구인 소유로 등기접수(등기원인: 2001.07.13. 매매)한 사실이 ○○구청의 토지거래계약허가증 및 검인계약서에 의하여 확인된다. 【쟁점에 대하여 본다.】 국세 압류등기 이전에 소유권이전청구권 보전의 가등기가 경료되고 그 후 본등기가 이루어진 경우에 그 가등기가 매매예약에 기한 순위보전의 가등기라면 그 이후에 경료된 압류등기는 효력을 상실하여 말소되어야 할 것이지만, 그 가등기가 채무담보를 위한 가등기 즉 담보 가등기라면 그 후 본등기가 경료되더라도 가등기는 담보적 효력을 갖는 데 그치므로 압류등기는 여전히 유효하므로 말소될 수 없다 할 것이다.(대법원 98마 1333, 1998.10.07: 대법원 95누 15193, 1996.12.20: 대법원 89마 640, 1989.11.02. 판결 같은 뜻임) 쟁점부동산의 압류등기는 가등기 이후에 이루어진 사실이 확인되는 바, 쟁점부동산의 가등기가 매매예약에 의한 가등기인지 또는 채무담보를 위한 담보 가등기인지의 여부를 살펴보면,

① 청구인이 주장하는 쟁점부동산 매매대금 9억원의 지급일자(2000.05.02)와 근저당권 해지일자, 체납자의 매매대금 영수증상 영수일자, 가등기시 첨부한 합의서 작성일자와 일치하므로 2000.05.02. 쟁점부동산 매매대금 9억원을 체납자의 금융기관 대출금으로 상환하여 매매대금 전액이 압류등기 이전에 지급된 것으로 보여지는 점

② ○○교회의 확인서, 목사 허○○ㆍ장로 배○○근ㆍ집사 청구인의 진술내용, 쟁점부동산의 매매대금 지급내역, 합의서 내용, 쟁점부동산의 근저당권 설정내역과 경매 내용 등을 종합하여 보면, 경매 중인 쟁점부동산의 매매대금을 일시불로 지급한 사정이 인정되는 점

③ 쟁점2,3,4 부동산 소재지는 토지거래허가지역으로서 매매대금을 2000.5.2. 전액 지급하고 부득이 매매예약에 의한 가등기를 하였다가 2001.07.13. 관할구청으로부터 토지거래허가를 받아 2001.07.19.자로 청구인 명의로 등기접수한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 볼 때에, 청구인 명의의 가등기는 매매예약에 의한 가등기라고 판단된다. 위 관련법령 및 사실관계 등을 종합하여 보면, 쟁점체납액은 2001.07.27. 완납되어 완납 당시 압류해제의 요건이 충족된 것으로 보아야 하고, 쟁점4부동산의 경우 토지거래허가지역이고 농지인 관계로 매매예약 가등기가 불가능하여 부득이 근저당권 설정등기를 하였을 뿐 그 실질은 쟁점1,2,3부동산의 매매예약 가등기와 동일한 성질의 근저당권으로 보아야 할 것이며, 청구인 명의로 쟁점부동산에 설정한 가등기는 매매예약에 의한 가등기라고 판단되므로 가등기 이후에 이루어진 압류는 이를 해제함이 타당하다고 하겠다. 다만, 쟁점부동산의 취득자금이 ○○교회와 그 신도들의 자금 등으로 지급된 사실이 확인되는 바, 쟁점부동산의 소유자를 청구인으로 하여 등기하였을 뿐 쟁점부동산의 실질적인 취득자는 ○○교회 라고 보여지므로, 부동산실권리자명의 등기에관한법률에서 규정한 과징금 등을 부과할 수 있음은 별론으로 한다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.