신축판매입자가 미분양 주택을 자기가 취득한 경우

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2000.7.20 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 ○○빌라 ○호 및 ○호(이하 “쟁점부동산”이라 하고, 쟁점부동산에 대한 대지권 지분인 부수토지 각 66.77㎡를 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 박○○ ․ 김○○에게 각각 양도하고 쟁점토지의 취득시기를 건축물 소유권보존등기일이며 대지권 설정일자인 1991.4.2로 하여 2001.5.31 기준시가로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 위 쟁점토지의 취득시기를 당초 청구인이 쟁점토지를 취득한 날로하여 기준시가로 양도차익을 재계산하고 2001.10.5 청구인에게 2000년 귀속 양도 소득세 15,974,190원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.17 이의신청을 거쳐(2001.11.22 기각) 2002.2.25 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 1990.2.20부터 1994.12.31까지 주택신축판매업을 영위하였으며, 미분양등으로 사업이 부진하여 1994.12.31 주택신축판매업을 폐업하고 잔여 미분양된 부동산을 임대하여 오다가 쟁점부동산을 양도한 것이므로 양도소득세 계산시 쟁점토지의 취득시기는 주택신축판매업의 폐업일인 1994.12.31로 하여야 한다.

청구인은 당초 1969.5.31 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 대지 187㎡, 1985.11.7 같은 곳 ○○번지 대지 160㎡, 1989.6.5 같은 곳 ○○번지 대지 213㎡, 1987.7.15같은 곳 ○○번지 대지 200㎡를 취득하여 이를 1991.3.25 같은 곳 ○○번지로 합병등기하였기에 쟁점토지의 취득시기는 청구인의 당초 취득일이 되는 것이며, 청구인은 주택신축판매업에 대한 폐업신고도 하지 아니하였고 미분양주택에 대하여 간주매출로 계상하지 아니하고 과세표준도 신고하지 아니하여 처분청이 1994.12.31자 직권폐업 처리한 것이므로 이를 실질적 폐업일로 보아 쟁점토지의 취득시기를 처분청의 직권페업일로 하여야 한다는 청구인의 주장은 이유없다고 판단되므로 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득시기를 언제로 볼 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. 1, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금 지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다) 를 한경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단 [사실관계를 살펴본다]

(1) 청구인은 2000.7.20 쟁점부동산인 ○○빌라 ○호 및 ○호를 그 부수토지 각 66.77㎡와 함께 청구외 박○○ㆍ김○○에게 각각 양도하고 쟁점토지의 취득시기를 쟁점토지에 대지권의 설정일자이자 쟁점부동상에 대한 소유권보존등기일자인 1991.4.2로 하여 2001.5.31 기준시가로 이에 대한 양도소득세 신고를 하였음이 등기부등본 및 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인되며, 처분청은 쟁점토지의 취득시기를 당초 청구인이 쟁점토지를 취득한날로 하여 기준시가로 양도차익을 재계산하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 이에 대하여 청구인은 1990.2.20부터 주택신축판매업을 영위하였으나 미분양 등으로 사업이 부진하여 1994.12.31 주택신축판매업을 폐업하고 잔여 미분양된 부동산을 임대하다가 쟁점부동산을 양도한 것이므로 양도소득세 계산시 쟁점토지의 취득시기는 주택신축판매업의 폐업일인 1994.12.31로 하여야 함에도 당초 취득일을 쟁점토지의 취득시기로 하여 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. [쟁점에 대하여 살펴본다]

(1) 청구인은 당초 1969.5.31 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 대지 187㎡, 1985.11.7 같은 곳 ○○번지 대지 160㎡, 1989.6.5 같은 곳 ○○번지 대지 213㎡, 1987.7.15같은 곳 ○○번지 대지 200㎡(이하 “종전토지”라 한다)를 취득하여 이를 1991.3.25 같은 곳 ○○번지로 합병등기(이하 “합병토지”라 한다)하고, 지하 1층 지상 6층의 건물(빌라 9세대 1,282,12㎡ 및 사무실 3호 598,54㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 1991.4.2 합병토지에 대한 세대별 대지권 설정과 쟁점건물에 대한 소유권보존등기를 한 사실이 토지대장과 건축물대장 및 등기부등본 등에 의하여 확인되며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 그러나 쟁점부동산에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 부수토지인 쟁점토지의 취득시기를 언제로 볼 것인지에 대하여는 서로 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 1969.5.31부터 4회에 걸쳐 취득하여 보유하고 있던 종전토지의 지상의 1990.2.20 건축허가를 받아 쟁점건물에 대한 신축공사를 시작하여 1991.3월에 완공한 후 1991.4.2 소유권보존등기를 하여 1991년 중에 빌라 2세대(302호, 401호)를 분양하였으며, 미분양 빌라 7세대와 사무실을 임대하다가 2000.720 젱점부동산인 빌라 2세대(○호, ○호)를 양도하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

② 청구인은 당초 쟁점부동산의 부수토지인 쟁점토지의 취득시기를 대지권 설정일자인 1991.4.2로 하여 양도소득세 신고를 하였다가 처분청이 종전토지 각각 당초 취득일을 쟁점토지의 취득시기로 하여 양도소득세를 과세하자 이에 대한 심사청구를 하면서 청구인은 주택신축판매업에 대한 폐업일이 1994.12.31이라고 하면서 쟁점토지의 취득시기를 1994.12.31로 하여야 한다고 주장한, 쟁점건물은 국민주택규모를 초과하는 주택 및 사무실로 되어 있음에도 이에 대한 사업자등록번호 000-00-00000은 부가가치세 면세사업자의 사업자등록번호이고 그 상호도 ○○건설문제연구소로 되어 있는바, 국민주택규모를 초과하는 주택을 신축하여 판매하는 사업은 부가가치세 과세사업에 해당함에도 청구인은 부가가치세 과세사업으로 사업자등록을 한 사실이 없음이 확인된다.

③ 또한 청구인의 위 사업자등록번호에 대한 개업일자는 1990.2.20이고 폐업일자는 1994.12.31이나 이는 청구인이 실질적으로 사업을 폐업하고 자진하여 폐업신고를 한 것이 아니라 청구인이 1994.12.31 이후 계속하여 동사업에 대한 수입금액신고 등을 하지 아니하자 처분청이 1996.11.30 폐업일자를 1994.12.31로 하여 동 사업자등록번호를 직권폐업 처리한 사실이 국세청 TIS자료에 의하여 확인되고, 청구인은 미분양 주택등을 자가소비로 보아 간주매출로 신고 ․ 납부한 사실도 없을 뿐만 아니라 쟁점건물 중 미분양 주택과 사무실을 계속하여 임대하여 부동산임대사업을 하고 있으므로 청구인이 쟁점건물과 관련한 사업을 실질적으로 폐업한 것이 아니라고 할 것이다.

④ 한편 청구인은 국세청 예규(재일46014-263,1998.2.13)를 들어 1994.12.31이 주택신축판매업에 대한 폐업일자이므로 이를 쟁점토지의 취득시기로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 이는 사업자가 실질적으로 사업을 폐업하고 미분양된 주택을 자가소비 등으로 간주매출 계산하여 종합소득세가 과세된 후 보유하다가 양도하는 경우 당해 주택의 부수토지에 대한 취득시기에 관한 것으로 이는 간주매출 계산으로 종합소득세가 과세됨으로 인하여 당초의 취득일부터 폐업일까지의 양도차익이 중복 계산되어 이중과세 되는 것을 방지하기 위하여 그 취득시기를 폐업일로 하는 것이므로 청구인과 같이 신축판매사업에서 임대사업으로 업종을 전환하여 사업을 계속하는 것은 당해 사업을 실질적으로 폐업한 것이 아니라 헐 것이므로 이 건의 경우에는 위 예규를 적용할 수는 없다고 할 것인바 1994.12.31을 사업의 실질적인 폐업일자로 보아 이를 쟁점토지의 취득시기로 하여야한다는 청구인의 주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.

(3) 위 사실관계 등을 종합하여 볼때, 쟁점부동산에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 쟁점토지의 취득시기는 청구인이 당초 쟁점토지를 취득한 날로함이 타당하다고 할 것이므로 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.