주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금을 우선배분 받으려면 임대차부동산이 주택이고, 공매공고일 전에 주택 인도와 주민등록전입신고를 하여야 하나 청구인은 공매공고일 이후 주민등록전입신고를 하였으므로 주택임대차보호법을 적용할 수 없다할 것임
주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금을 우선배분 받으려면 임대차부동산이 주택이고, 공매공고일 전에 주택 인도와 주민등록전입신고를 하여야 하나 청구인은 공매공고일 이후 주민등록전입신고를 하였으므로 주택임대차보호법을 적용할 수 없다할 것임
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
처분청은 체납자인 청구외 정○○(000000-0000000)외 14인(이하 “체납자들” 이라 한다)이 소유한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 1필지 대지 814.7㎡, 건물 491.88㎡, 미등기건물 73.5㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 한국자산관리공사를 통하여 공매한 후 2001.9.28. 공매대금(253,200,000원)을 배분함에 있어 체납처분비(7,077,070원)에 우선배분하고 나머지 246,122,930원을 처분청에 배분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.15. 이의신청을 거쳐 2001.12.28. 이건 심사청구를 제기하였다.
처분청이 쟁점부동산 공매대금을 배분함에 있어 주택임대차보호법에 따라 소액임차자인 청구인에게 우선 배분하여야 하나 이를 배제하고 배분한 것은 부당하다.
청구인이 주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금을 우선배분 받으려면 임대차부동산이 주택이고, 공매공고일 전에 주택 인도와 주민등록전입신고를 하여야 하나 청구인은 공매공고일(1998.3.31. 매일경제신문) 이후 주민등록전입신고(신고일-2000.12.20)를 하였으므로 주택임대차보호법을 적용할 수 없다할 것인 바, 공매대금 배분에 있어 청구인을 후 순위로 하여 배분한 처분은 정당하다.
4. 주택임대차보호법 제8조 가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제 받을 수 있는 금액에 관한 채권
5. (생략)』이라 규정하고 있다. 국세징수법 제80조 【배분금전의 범위】에서는 『세무서장은 다음 각호의 금전을 제81조의 규정에 의하여 배분하여야 한다.(단서생략)
2. 채권 ․ 유가증권 ․ 무체재산권 등의 압류로 인하여 체납자 또는 제3채무자로부터 받은 금전
4. 교부청구에 의하여 받은 금전』이라 규정하고 있고, 같은 법 제81조【배분방법】 제1항에서 『제80조 제2호 및 제3호의 금전은 다음 각호의 국세 ․ 가산금과 체납처분비 기타의 채권에 배분한다.
1. 압류에 관계되는 국세 ․ 가산금과 체납처분비
2. 교부청구를 받은 국세 ․ 가산금 ․ 체납처분비 ․ 지방세 또는 공과금
3. 압류재산에 관계되는 전세권 ․ 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권』이라 규정하고 있으며, 제4항에서 『세무서장은 매각대금이 제1항 각호의 국세 ․ 가산금과 체납처분비 기타의 채권의 총액에 부족한 때에는 민법 또는 기타 법령에 의하여 배분할 순위와 금액을 정하여 배분한다』라고 규정하고 있다. 국세징수법 제67조 【공매의 방법과 공고】 제2항에서는 『세무서장은 공매를 하고자 할 때에는 다음 각호의 사항을 공공하여야 한다.(이하 생략)』고 규정하고 있다. 주택임대차보호법 제2조 【적용범위】에서 『이 법은 주거용건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다』고 규정하고, 같은 법 제3조【대항력 등】제1항에서는 『임대차는 그 등기가 없는 경우에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다』고 규정하고 있으며, 같은 법 제8조【보증금 중 일정액의 보호】 제1항에서 『임차인은 보증금 중 일정액을 다름 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다』고 규정하고 있다. 재정경제부 예규(조세46019-248, 2000.10.19) ⇒ 국세기본법 제35조 제1항 제4호 의 규정에 의거 국세채권보다 우선하는 주택임대차보호법 제8조 에 의한 소액임차보증금은 국세징수법 제67조 의 공매공고일 이전에 주택임대차보호법 제3조 에 의한 대항력을 갖춘 경우에 국세보다 우선하여 배분한다.
1. 청구인이 제시한 부동산임대차계약서(2부)를 보면, 청구인은 임대자인 쟁점부동산 공유자 청구외 조○○과 2000.5.13. 쟁점부동산 중 1호(이하 “임차건물”이라 한다)를 임대보증금 3백만원, 월세 15만원에 임대차계약을 체결하고, 이후 2000.11.15. 임차건물을 역시 공유자인 청구외 조다만과 임대보증금 2백만원에 재차 임대차계약한 것으로 나타나 있는 바, 재차 체결한 임대차계약서는 계약조건(계약금, 중도금, 잔금, 부동산 명도일자, 임대기간 등)이 전혀 기재되어 있지 아니하고 임대인과 임차인의 날인이 없는 점으로 보아 진실한 계약서로는 보여지지 아니한다. 국세통합시스템상의 사업자등록사항을 조회한 바에 의하면 청구인은 임차 건물을 임대보증금 3백만원, 월세 15만원에 임차하여 “만남식당”이라는 상호의 음식점을 2000.10.8. 개업한 것으로 확인되는 바, 청구인은 임차건물을 임대보증금 3백만원, 월세 15만원에 임차하였다고 보여진다.
2. 처분청은 1997.9.20. 쟁점부동산을 압류하였고, 처분청으로부터 공매를 위임받은 한국자산관리공사는 쟁점부동산을 공매하기 위하여 1998.3.31. 매일경제신문에 최초로 공고한 사실이 공매통지서에 의해 확인된다.
3. 청구인 주민등록등본에 의하면 청구인은 2000.12.20. 임차건물로 주민등록을 전입하였고, 현재까지 임차건물에 주민등록이 되어있음을 알 수 있다. 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 볼 때, 주택임대차보호법이 우선 변제 받을 임차인의 범위를 구체적으로 규정하고 있는 것은 소액임차인에 대한 특별한 보호수단으로 여겨지며, 국세기본법에서 주택임대차보호법이 정한 요건에 해당하는 임차인의 경우 그 임차보증금 중 일정액은 우선적으로 변제 받을 수 있도록 하고 있는 점은 국가가 가인간의 주택임대차 관계에 개입하여 선 순위 담보채권보다도 소액임차인의 임차보증금을 우선 배분하도록 한 주택임대차보호법의 입법취지와 같은 맥락이나 이 건의 경우 처분청이 쟁점부동산을 압류하여 공매공고하기 이전에 주택임대차보허법상의 대항요건(임차건물의 인도와 주민등록)을 갖추었어야 함에도 청구인은 공매공고일(1998.3.31)이후인 2000.5.13. 임대차계약을 체결하고, 2000.12.20. 쟁점부동산으로 주민등록을 전입신고하였으므로 쟁점부동산 공매대금을 배분함에 있어서 청구인이 처분청보다 우선한다할 수 없다할 것(같은 뜻: 재조세46019-248, 2000.10.19. 국심2000부998, 2000.12.11)이다. 따라서, 처분청이 청구인을 후 순위로 하여 쟁점부동산 공매대금을 배분한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 위와 같이 심리한 바, 이건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.