주택임대로 본 처분에 대하여 실제 주택을 신축하여 분양한다는 주장의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 508.1㎡의 공동소유자(청구인 ○○○ 및 ○○○, 청구외 ○○○ 및 ○○○ 각각 공유지분 4분의1)로서, 위 지상에 지하1층 및 지상4층 연면적 1,105,445㎡ 규모의 공동연립 9개 주택(국민주택규모 2개와 국민주택규모 이상 7개 주택, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축한 자로, 1999.07.24 ○○시 ○○구청장으로부터 사용승인을 받고 1999.08.10 동 연립주택을 등기하였으며 쟁점주택 신축공사비와 관련하여 청구외 ○○토건(주)가 발행한 1999.07.22자 세금계산서 580,000,000원(공급가액)을 수취하여 이에 상당하는 매입세액 58,000,000원을 연면적 1,105.445㎡ 중 국민주택 규모인 4층에 위치한 2개의 주택면적 144.60㎡(401호 65.30㎡, 402호 65.30㎡)의 비율에 의하여 안분계산한 매입세액은 공제하지 아니하고 나머지 매입세액 50,413,192원(이하 “쟁점매입세액”이라 한다)은 매출세액에서 공제하는 것으로 하여 1999.2기 예정 부가가치세 신고시 부가가치세 50,021,339원을 환급신청 하였다. 처분청은 부가가치세 환급현지확인 조사시 청구인의 사업이 주택임대업에 해당하는 면세사업이라 하면서 쟁점주택 신축과 관련된 매입세액을 매출세액에서 공제하지 아니하는 것으로 하여 청구인의 환급신청을 1999.11.12 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.01.15 이 건 심사청구를 제기하였다.

국민주택규모이상의 주택을 신축하여 분양하는 경우 신축과 관련된 부가가치세 매입세액은 당연히 환급을 받아야 하고 분양시 부가가치세를 당연히 납부하여야 하는 것임에도 부동산 거래가 부진하여 분양이 되지 않고 자금사정이 어려워 일시적으로 몇 군데 임대한 것을 처분청이 이를 주택임대업인 면세사업에 해당한다 하여 쟁점매입세액을 매출세액에서 공제하지 아니하고 환급을 거부한 처분은 부당하다.

청구인은 일시적으로 주택을 임대하는 것이라고 하면서 당초 환급신청이 정당하다고 주장하고 있으나, 청구인이 1998.08.12 처분청에 부동산 임대를 업종으로 하여 사업자등록을 신청한 사실을 볼 때 이는 주택을 임대하기 위한 것으로서 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 에 해당하는 면세사업에 해당하고 같은법 시행령 제47조에 의한 면세포기를 할 수 있는 경우에 해당하지 않는 것이므로 쟁점매입세액을 매출세액에서 공제하지 아니한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 사업이 주택임대에 해당하는 면세사업인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제12조 【면세】 제1항에는 『다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면세한다. 1.~10. (생략)

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것 12.~18. (생략)』이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】 제1항에는 『법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다』라고 규정하고 있으며, 같은법 제17조 【납부세액】 제2항에는 『다음 각호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다. 1.~3. (생략)

4. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령이 정하는 토지관련 매입세액

5. (생략)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 주택을 분양할 목적으로 위 쟁점주택을 신축하였으나 분양이 지연되고 자금사정이 어려워 일시적으로 임대하였다고 주장하고, 처분청은 청구인이 1999.08.12 부동산 임대를 업종으로 하는 사업자등록을 신청하였으므로 주택임대에 해당하는 면세사업이라고 다투고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면,

(1) 쟁점주택의 건축주는 ○○○ 외3인이고 주용도는 공동연립주택이며 대지면적은 508.10㎡, 건물 연면적은 1,105,445㎡이고 건물은 지하1층 및 지상4층 규모로 9개의 주택과 주차장으로 되어 있으며, 각 호별 주택규모는 지하1층 101호 102.025㎡, 1층 101호 118.86㎡, 102호 105.06㎡, 2층 201호 및 202호 101,785㎡, 3층 301호 및 302호 101.78㎡의 7개 주택은 각각 국민주택규모 이상이고 4층 401호 및 402호 65.30㎡의 2개 주택은 국민주택규모임이 ○○시 ○○구청장으로부터 1999.07.24 사용승인을 받은 서류에 의하여 확인되고,

(2) 쟁점주택에 대한 소유권 등기는 1999.08.10자로 되어 있고 각 호별 소유권 취득사항을 보면, 지하1층 101호는 ○○○와 ○○○이 공유자로서 각각 지분 2분의 1을, 1층 101호는 ○○○가, 1층 102호는 ○○○와 ○○○이 공유자로서 각각 지분 2분의 1을, 2층 201호는 ○○○이 2층 202호는 ○○○이, 3층 301호는 ○○○와 ○○○이 공유자로서 각각 지분 2분의 1을, 3층 302호는 ○○○이가, 4층 401호는 ○○○와 ○○○이 공유자로서 각각 지분 2분의 1을, 4층 402호는 ○○○와 ○○○이 공유자로서 각각 지분 2분의 1을 소유권 보존등기 하였고, 그 중 1층 101호는 1999.08.13 매매를 원인으로 청구외 ○○○에게 소유권이 이전 등기되어 있어 양도되었음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 각 호별 거주 현황을 보면, 1층 101호는 ○○○가, 2층 201호는 ○○○이, 2층 202호는 ○○○이, 3층 302호는 ○○○이 각각 거주하고 있는데 이들 4개 주택은 청구인의 임대와는 관련이 없는 주택이고 거주자 모두가 쟁점주택이 소재하는 대지의 공동소유자이면서 당해 주택의 각 소유자이며, 나머지 지하1층 101호, 1층 102호, 3층 301호, 4층 401호 및 402호의 5개 주택은 청구인인 ○○○과 ○○○가 지분 2분의 1을 각각 공동소유하고 있는 주택으로서 당해 주택 전부가 청구외 유상, ○○○, ○○○, ○○○ 및 ○○○에게 1999.07월에서 08월 사이에 임대되었음이 청구인이 추가로 제출한 부동산 임대차 계약서에 의하여 확인되고 있어 심리일 현재 공가로 되어 있는 주택은 하나도 없음을 알 수 있다.

(4) 청구인인 ○○○외1(○○○)은 위 임대주택인 5개 주택에 대하여 1999.07.20 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지을 사업장으로, 1999.07.12을 개업일로, 부동산 임대를 업종으로 하고 간이과세자로 사업자등록을 신청하여 등록한 사실이 처분청이 추가로 제출한 청구인의 사업자등록신청서에 의하여 확인되고, 1999.08.12 위 간이과세자 사업자등록을 1999.08.11자로 폐업하고 사업자등록사항은 변동 없이 과세유형만을 달리하여 일반과세자로 사업자등록을 신청하여 다시 등록하였고, 그 이전인 1997.09.22 ○○○외3(청구인 ○○○, 청구외 ○○○ 및 ○○○)명의로 위와 동일한 사업장에 1997.09.01을 개업일로 하고 건설 주택신축판매를 업종으로 하여 사업자등록을 신청하고 이와 관련하여 1998.2기 확정 부가가치세 신고기간 까지 실적 없이 부가가치세 신고서를 제출한 사실이 있음이 국세통합시스템의 전산조회 자료에 의하여 확인된다.

(5) 청구인이 주택으로 임대함에 있어 작성한 부동산임대차 계약서에는 당해 임대주택이 임대기간 중 분양되는 경우에 어떠한 조건에 관한 약정사항이 없고, 청구인은 임대하는 주택이 분양목적임을 증명할 수 있는 분양계획서, 분양안내책자 및 광고물 등의 분양목적과 관련한 어떤 서류도 제출하지 못하고 있다.

(6) 쟁점주택이 소재하는 대지의 공동소유자인 ○○○외3명과 청구외 ○○○가 1996.09.21 체결한 재건축약정서에 의하면, ○○○외3명은 기존토지를 투자하고 ○○○는 설계ㆍ감리 및 건축비를 투자하여 연립주택을 신축하며, ○○○외3명은 신축연립주택 2층, 3층의 전용면적 31평 기준을 각 1가구씩 무상으로 제공받고 ○○○는 투자비 대물수령권으로 잔여세대를 가지며, 건축허가 및 준공은 건축법상 편의사 ○○○외3명의 명의로하고 분양도 ○○○외3명의 명의로하고 설계 및 감리 건축공사는 ○○○가 일임하며, 사업소득세와 보존등기비는 ○○○가 부담하고 건물 취득세와 등기이전비는 각자가 부담하며, ○○○는 가구당 이주대책비 3,000만원을 무상으로 대여하고 ○○○외3명은 신축건물 입주시 대여금 3,000만원을 반환하는 것으로 되어 있으며, 추가수정 특약란에는 건축허가 및 준공은 건축법 편의상 ○○○외3명의 명의로 ○○○가 득하고 ○○○외3명의 명의로 ○○○가 분양하며 설계 건축공사 및 감리는 ○○○가 일임하나 설계는 ○○○외3명과 합의하여 완료하며 공사 미 감리도 ○○○외3명이 필요시 조언할 수 있는 것으로 되어 있다.

(7) 청구외 ○○토건(주)가 발행한 세금계산서에는 1999.07.22자 공사대금으로 638,000,000원(부가가치세 포함)을 현금으로 영수하였다고 되어 있어 당해 세금계산서의 공급자가 위의 재건축약정서의 시공자와 상이하고 공사대금 결제 방법이 달라 사실과 다른 세금계산서일 가능성이 있어 청구인에게 사실 거래임을 증명할 수 있는 무통장 입급증 및 공사대금 조달 내역 등의 결제 증빙자료를 제출할 것을 요청(국세청 심사 46820-421, 2000.03.10)하였으나 청구인은 이에 대한 자료를 제출하지 않고 있으며, 청구외 ○○토건(주)는 건설 토건을 업종으로 하여 1983.03.08을 개업일로 하여 설립한 법인으로 심리일 현재 부가가치세 등의 국세체납액이 1,335백만원에 이르고 당해 세금계산서에 대하여 1999.2기 확정 부가가치세신고시 예정신고누락분으로 하여 부가가치세 매출과세표준으로 신고는 하였으나 납부는 하지 않고 있음이 국세통합시스템의 전산조회자료에 의하여 확인되고 있다. 부동산매매업자가 부각가치세가 과세되는 주택을 분양할 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 공적으로 면세사업에 해당하는 주택임대사업으로 전환한 경우에는 재화의 자가공급에 해당하는 것으로 부가가치세 과세대상이나 주택임대사업에 공하던 주택을 분양하는 경우 당해 주택은 면세사업에 공하던 재화의 공급으로 부가가치세 과세대상에 해당되지 아니하는 것(같은뜻: 부가46015-17987, 1996.09.02)이고, 주택임대용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액은 매세액에서 공제하지 아니하는 것(같은뜻: 부가46015-1442, 1996.07.16)이며, 부가가치세가 과세되는 주택을 분양목적으로 신축하였으나 분양지연으로 인하여 분양이 될 때까지 당해 주택을 임시적ㆍ잠정적으로 임대한 후 분양하는 경우 동 주택의 일시적인 임대는 재화의 자가공급에 해당하지 아니하는 것이나, 당해 주택의 임대가 사업내용의 변경인지 또는 일시적인 임대인지 여부 등은 사업자등록에 의하여 공적으로 확인되거나 분양공고문 기타 계약내용등에 의하여 사실판단 하는 것(같은뜻: 부가46015-111 1995.01.13, 부가46015-709 1994.04.12)이라고 할 것인 바, 위의 사실관계와 같이, 건축주이면서 쟁점주택이 소재하는 대지의 공동소유자인 청구인 ○○○ 및 ○○○와 청구외 ○○○ 및 ○○○은 각각 자기의 대지를 청구외 ○○○에게 제공하고 쟁점주택을 신축하고 준공 후 쟁점주택 중 31평 규모의 주택 1가구씩을 무상으로 취득하고 나머지 5개 주택은 한영교가 쟁점주택에 대한 공사대금으로 분양하려고 계약을 체결하였으나 쟁점주택 신축과정에서 여러 가지 복잡한 문제 등으로 인하여 실제로는 건축주들이 공사를 진행하여 쟁점주택을 준공한 후 각자의 지분에 상응하는 주택 1가구씩을 취득하고 나머지 5개 주택은 전부 임대한 것으로 보여지며, 임대한 주택은 청구인인 ○○○과 ○○○가 각각 지분 2분의 1을 공동소유하고 있는 주택인데 청구인은 당해 주택에 대한 임대를 부동산 임대로 하여 사업자등록을 신청한 사실, 분양을 하기 위하 분양광고 등의 어떠한 서류도 전혀 제출하지 않고 있는 점, 임대한 주택에 대한 계약서 작성시 임대기간 중 분양되는 경우에 관한 약정사항이 없는 점 및 공가인 주택이 하나도 없는 점 등을 볼 때 청구인이 당해 주택을 일시적ㆍ잠정적으로 임대하였다고 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 이를 주택임대에 해당하는 면세사업으로 보아 쟁점매입세액을 매출세액에서 공제하지 아니하고 환급을 거부한 것은 달리 잘못이 없고, 또한, 쟁점매입세액과 관련된 세금계산서는 공급자로 되어 있는 청구외 ○○토건(주)에게 청구인이 공사대금을 결제한 증빙자료 등을 제출하지 않고 있는 점과 당초 재건축 약정서의 공대대금 결제방법과 명확히 다른 점 등을 볼 때 실제 시공자와 다른 제3자인 청구외 ○○토건(주) 명의로 세금계산서를 교부 받은 것으로 보여지므로 이는 사실과 다른 세금계산서로 판단된다는 점에서도 쟁점매입세액을 매출세액에서 공제할 수 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.