부동산의 매각대금을 배분함에 있어 청구인의 전세보증금과 국세의 우선순위

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은 1995.07.08. 압류한 청구외 박○○(000000-0000000)의 소유 부동산 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라

○층 ○호 대지 78.16㎡ 건물 78.45㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 매각대금 56,550,000원을 1순위 체납처분비 1,924,800원, 2순위 처분청의 국세 54,625,200원으로 배분하고, 후순위자인 3순위 ○○구청, 4순위 ○○구청, 5순위 청구인(쟁점부동산의 임차인)에게는 매각대금 부족으로 배분하지 아니하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.08.21. 이의신청을 거쳐 1999.12.14. 심사청구하였다.

청구인은 1995.01.05. 쟁점부동산 소유자인 청구외 박○○과 임대차계약(전세보증금 50,000,000원)을 체결하고 1995.01.30. 부터 거주하였으며, 동임대차계약서를 1995.04.18.○○지방법원 ○○등기소에 확정일자를 제2252호로 갖추어 임대차계약서상 확정일자가 처분청의 국세법정기일(1995.07.21.)보다 우선함에도 처분청은 주민등록상 층ㆍ호수의 추가등록일(1998.09.08.)을 대항력 기산일로 보아 청구인의 전세보증금을 국세보다 후순위로 하여 배분하지 아니한 처분은 부당하다.

청구인의 실질거주 관계는 인정되나 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있는 바, 이 건의 주택은 다세대주택으로 청구인이 주민등록전입시(1993.12.01.) 층ㆍ호수를 등록하지 아니하여 실질적으로 주민등록을 마친 것으로 볼 수 없으며, 청구인이 층ㆍ호수를 추가로 등록한 날(1998.09.08.)에 주민등록을 마친 것으로 보아 청구인의 전세보증금을 국세보다 후순위로 판단한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 매각대금을 배분함에 있어 청구인의 전세보증금과 국세의 우선 순위를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 국세기본법 제35조 【국세의 우선】 제1항에서 『국세ㆍ가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다. (1호 내지 2호 생략)_

3. 다음 각목의 1에 해당하는 기일(이하 “법정기일”이라 한다)전에 전세권ㆍ질권 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이 대통령령이 정하는 바에 의하여 증명되는 재산의 매각에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권ㆍ질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권 (가 내지 다 생략)

• 라. 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 국세를 징수하는 경우에는 국세징수법 제12조 의 규정에 의한 납부통지서 발송일 (마 내지 바 생략)

4. 주택임대차보호법 제8조 가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각대금 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 면제받을 수 있는 금액에 관한 채권

5. (이하 생략)』고 규정하고, 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】 제1항에서 『임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다』라고 규정하고 있으며, 같은법 제3조2 제2항에서 『제3조의 제1항의 대항요건과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다) 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다』고 규정하고 있다. 또한, 같은법 제8조 제1항에서 『임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제4조에서 『법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점부동산에 대하여 공매후 매각대금을 배분한 처분에 대하여 청구인의 전세보증금이 국세보다 우선한다고 주장하고 있으므로 이에 대한 사실관계를 본다. 첫째, 청구인은 1993.12.01. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지로 주민등록을 하고, 1995.04.18. 임대차계약서에 확정일자를 갖추었으며, 1999.09.08. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○호로 특수주소를 추가하여 주민등록을 하였으며, 다세대주택인 쟁점부동산에는 지하1층, 지상2층에 각 2세대, 지상3층에 1세대(청구인), 총7세대가 임차하여 거주하고 있었음이 청구인이 제시한 증빙자료에 의하여 확인되고, 위 다세대주택은 각 호수별로 등기가 가능한 주택임이 등기부에 의하여 확인된다. 둘째, 처분청은 쟁점부동산에 대하여 공매후 매각대금을 배분시 총매각대금 56,550,000원을 체납처분비로 1,924,800원, 처분청의 국세로 54,625,200원의 순서로 배분하고 후순위자인 청구인에게는 배분되지 아니하였음이 배분계산서에 의하여 확인되고, 셋째, 처분청은 1995.07.05. 쟁점부동산을 사전압류하고, 쟁점부동산의 소유자인 청구외 박○○을 청구외 ○○(주)가 체납한 국세(부가가치세의 2,096,750,060원)의 제2차 납세의무자로 지정하고 1995.07.21. 청구외 박○○에게 납부통지서를 발송하였음이 처분청의 문서대장 및 압류조서 등 관련대장에 의하여 확인되므로 국세기본법 제35조 제1항 제3호 라목의 규정에 의하여 청구외 박○○이 납부하여야 할 국세 등의 법정기일은 납부통지서를 발송한 날인 1995.07.21.로 보는 것이 타당할 것이다. 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 위 사실과 관련법령을 종합하여 살펴보면, 첫째, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자에게 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이고, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차건물에 임차인의 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정되므로, 임차인들이 다세대주택의 층ㆍ호수 표시없이 그 부지중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 층ㆍ호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식 할 수는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없는(대법원 1999.04.13. 선고99다4207 판결, 같은 곳 1999.02.23. 선고95다48421 판결)것인 바, 이 건의 경우 청구인이 특수주소(○○빌라 ○호)를 추가하여 주민등록을 한 날인 1998.09.08.이 실질적으로 주민등록을 마쳤다고 판단되므로 청구인의 쟁점부동산의 전세보증금은 주민등록을 마친 날의 익일부터(1998.09.09.) 제3자에 대하여 대항할 수 있는 효력아 발생한다고 할 것이다. 둘째, 청구인의 전세보증금은 50,000,000원으로 주택임대차보호법 제8조 및 같은법 시행령 제4조에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위(보증금이 특별시 및 광역시는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하)에 해당되지 않으므로 쟁점부동산의 매각대금에서 청구인의 전세보증금이 국세보다 우선하여 변제받기 위해서는 주택임대차보호법 제3조 제1항 의 규정에 의한 주민등록을 마친 때가 국세의 법정기일 이전이어야 할 것이다. 상기내용과 같이 청구인이 실질적으로 주민등록을 마친 때는 1998.09.08.이고 국세의 법정기일은 1995.07.21.로써 국세의 법정기일이 우선하여 국세가 청구인의 전세보증금보다 우선한다고 할 것이므로 처분청이 청구외 박○○의 쟁점부동산 매각대금을 처분청의 체납처분비 및 국세에 청구인의 전세보증금 보다 우선하여 배분한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.