부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구를 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1989. 3.16. 분양받아 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동○호, 토지 33.78㎡, 건물 59.91㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1998.6.30. 양도하고 신고기한내에 실지거래가액에 의한 양도차익 및 세액을 신고하지 아니하였으나, 1999. 7.13. 처분청의 기준시가에 의한 결정전 통지내용을 받고서 과세적부심사청구시 양도가액을 29,000,000원, 취득가액을 26,130,000원으로 하여 양도차익을 2,870,000원으로 신고하였다. 처분청은 이에 대하여 공정과세협의회를 거쳐 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의한 가액으로 양도차익 및 세액을 산정하여 1999.8.14. 청구인에게 1998년 귀속 양도차익을 2,870,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.29. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 1999.2.28. 쟁점부동산을 26,130,000에 최초분양받아 취득한 후 6년간 거주하다가 다른 주택을 취득하여 양도하려고 하였으나, IMF 상황에서 아파트 가격이 현저히 하락하는등 거래가 전혀 이루어지지 아니하던 차에 1998.6.30. 전세보증금 2천만원 및 융자금 9백만원을 포함하여 29,000,000원에 양도한 사실이 입증되므로 당초 신고한 실거래가액대로 결정함이 타당하다는 주장이다.

청구인이 제시한 양도 매매계약서는 양도당시 설정되어 있는 근저당채무에 대한 약정사항도 없는등 실제 매매계약서로 인정할 수 없을뿐더러, 취득가액에 비하여 양도가액이 주변여건보다 낮게 책정될 이유가 없음에도 불구하고 거래상대방의 확인만으로 기준시가대비 80.5%에 불과한 가액을 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조제1호・제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ・보유기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 한다. 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호・제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산인 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 같은법 시행령제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조제1호 단서 및 법 제97조 제1항제1호가목 단서에서 "당해 자산의 종류・보유기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우" 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우 같은법 시행령【1995.12.30. 대동령령 제14860호】 부칙 제1조(시행일) 이 영은 1996.1.1.부터 시행한다고 규정하고 있으며, 제8조(양도소득에 관한 적용례 등)

② 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 실거래가액이 양도시 29,000,000원과 취득시 26,130,000원으로 확인되고 있음에도 불구하고 처분청에서 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 결정한 당초처분은 부당하다는 주장인 바. 이 건 경우 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는지를 살펴본다.

(1) 과세적부심사청구시 신고한 취득가액은 분양계약서의 분양가액 26,130,000원은 실지거래가액이라고 인정되나,

(2) 청구인이 제시한 양도 매매계약서는, 양도당시 당해 부동산의 세입자에 대한 전세보증금 채무 및 ○○은행 융자금에 대한 특약사항이 계약서상에 별도로 기재되어 있지 아니할뿐더러, 처분청에서 1998년 4월 기준 공동주택 기준시가 산정시 조사된 실지거래가액은 51백만원선으로서 청구인의 신고가액과 상당한 차이가 나는 점에 비추어 볼 때, 양도당시 실지 매매계약서가 아니라고 보여진다.

(3) 쟁점부동산의 보유기간동안 당해 공동주택이 속한 지역의 물가상승률 및 주변여건을 감안할 경우에 취득가액 대비 양도가액이 지나치게 낮게 책정될 만한 특수한 사정이 발견되지 아니하며 실지거래가액을 입증할 만한 구체적인 금융자료 등의 제시가 없다.

(4) 따라서, 공정과세협의회를 거쳐 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.