국세보다 우선하는 대항력을 갖춘 소액임차인 해당 여부

1. 이 법원 2006타경14403호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2007. 1. 26. 작성한 배당표 중 피고 ○○○○○○○○에 대한 배당금 54,000,000원을 52,453,368원으로, 피고 ○○○○에 대한 배당금 14,453,368원을 0원으로, 원 고에 대한 배당액 0원을 16,000,000원으로 각 경정한다.

2. 소송비용은 피고들이 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라고 한다)은 ××시 △△동 499-35, 36, 37 지상에 △△△△△라는 빌라를 신축한 후 그 중 같은 동 499-37 △△△△△ ○동 ○○○호(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)를 포함한 28세대의 빌라에 관하여 2004. 9. 24. 소외 ○○○, ○○○(이하 ‘○○○ 등’이라고 한다) 에게 대금 6억 6,400만 원에 매도하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하고, 그 무렵 계약금과 중도금으로 합계 1억 원을 지급 받았으나, 나머지 잔금은 지급받지 못하였다.
• 나. 이 사건 매매계약 체결 당시 참가인은 수임자란을 공란으로 한 채 위 빌 라 28세대에 관한 처분권한을 위임한다는 취지의 위임장을 작성하여 ○○○ 등에게 교부하여 주었는데, 위 위임장의 ‘위임한 권한’란에는 ‘매매계약체결 및 임대계약체결 등’이라고 부동문자로 기재되어 있다.
• 다. 김승우 등은 다시 위 빌라 28세대에 관한 매매계약 및 임대계약체결에 관 한 권한을 ○○○공인중개사를 운영하는 ○○○에게 위임하면서 위와 같이 참 가인으로부터 교부받은 위임장의 수임자란에 ○○○의 이름을 기재하여 이를 ○○○에게 교부하였다.
• 라. ○○○는 참가인의 대리인 자격으로 원고와 사이에 2005. 1. 20. 이 사건 주택에 관하여 임차보증금 1,900만 원, 임차기간 2005. 1. 31.부터 2007. 1. 30. 까지로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였고, 원고는 그 무렵 임차보증금 전액을 지급하고 위 주택에 입주한 후 2005. 1. 25. 주민등록전입신고를 마쳤다.
• 마. 한편, 참가인 소유의 이 사건 주택에 관하여는 근저당권자인 피고 ○○○ ○○○○○의 신청에 따라 이 법원 2006타경14403호로 부동산임의경매절차가 진행되었다.
• 바. 이 사건 주택이 경락되자, 경매법원은 2007. 1. 26. 배당기일을 열어 실제 배당할 금액 68,481,418원에 대하여 1순위로 당해세교부권자인 ○○시에게 28,050원을, 2순위로 신청근저당권자인 피고 ○○○○○○○○에게 54,000,000원을, 3순위로 압류권자인 피고 ○○○에게 나머지 14,453,368원을 각 배당하고, 원고를 배당에서 제외하는 내용의 배당표를 작성하였다.
• 사. 원고는 위 배당기일에 피고 ooo의 배당액 전부와 피고 ○○○○○○○○의 배당액 중 1,546,632원에 이의를 진술하고, 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 7호증, 을 제1호증의 1, 을 제2, 4, 5호증, 을 제6호증의 1, 2, 변론 전체의 취지

• 가. 청구원인에 대한 판단 원고는 이 사건 청구원인으로, 원고는 참가인의 대리인인 ○○○로부터 임차 보증금 1,900만 원에 이 사건 주택을 임차한 후 주민등록전입신고를 마치고 거주한 주택임대차보호법상의 소액임차인이므로 경매법원은 원고에게 위 법이 정한 1,600만 원을 배당하여야 함에도 불구하고 원고를 배당에서 제 외하였으므로 이는 위법하다고 주장한다. 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 참가인은 ○○○ 등에게, ○○○ 등은 ○○○에게 순차적으로, 이 사건 주택을 포함한 28세대의 빌라에 관한 임대계약 체결권한까지를 포함하여 위임하였고, 이에 따라 ○○○는 참가인의 정당한 대리인으로서 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하였으므로 이는 유 효하게 성립되었다 할 것이고, 그 후 원고가 임차보증금 전액을 지급하고 주 민등록전입신고를 마침으로써 대항력을 갖추었으므로, 결국 원고는 주택임대 차보호법이 정한 소액임차인으로서 피고들에 우선하여 1,600만 원을 배당 받 을 권리가 있다고 할 것이다.
• 나. 피고들 및 참가인의 주장에 대한 판단 이에 대하여 피고들 및 참가인은, 이 사건 매매계약 체결 당시 특약사항으로 참 가인이 인정하지 아니하는 전 ․ 월세 계약은 무효로 하기로 하였는데도, ○○○ 등이 위와 같이 매매계약 상태임을 이용하여 참가인의 인감증명서 등을 위조하 는 방법으로 참가인의 허락 없이 임의로 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하였 으므로 이는 무효하는 취지로 주장한다. 살피건대, 을 제4호증의 기재에 의하면, 위 매매계약 체결 당시 특약사항으로 “(주)○○○○에서 인정하지 않는 전 ․ 월세 계약은 무효로 한다”라고 기재되어 있는 사실은 인정되나, 이러한 매매당사자인 참가인과 ○○○ 등 사이의 내부적 인 약정으로 제3자인 원고에게 대항할 수는 없다 할 것이고, 참가인이 ○○○ 등에게 이 사건 임대차계약 체결에 관한 권한을 위임한 사실은 앞서 본 바와 같 으므로 ○○○가 임의로 이 사건 임대차계약을 체결하였다는 위 주장은 이유 없 다.(참가인이 위임장을 교부함으로써 ○○○ 등에게 이 사건 임대차계약 체결에 관한 권한을 위임한 사실이 인정되는 이상 인감증명서의 위조 여부는 이 사건 임대차계약의 효력에 영향을 미치지 아니한다. 또한 가사 ○○○의 이 사건 임 대차계약체결행위를 무권대리행위라고 보더라도 참가인이 위임장을 교부함으로 써 대리권수여의 의사를 표시하였고, 원고가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있 었다는 사정이 엿보이지 않는 이상 이는 민법 제125조 의 표현대리행위로서 유 효하다 할 것이다.)
• 다. 소결 따라서 원고를 배당에서 제외한 이 사건 배당표는 부당하므로 이 사건 배당표 중 피고 ○○○○○○○○에 대한 배당금 54,000,000원을 52,453,368원으로, 피고 ooo에 대한 배당금 14,453,368원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 16,000,000원으로 각 경정함이 상당하다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.