근저당설정계약서의 해석방법

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 청구취지

○○지방법원 ○○지원 2005타경○○○○○호 부동산임의경매 사건에서 위 법원이 2006.○○.○○. 작성한 배당표 중 원고(경매신청채권자)에 대한 배당액 5,276,830원을 29,372,130원으로, 원고(가압류권자)에 대한 배당액 3,653,781원을 0원으로, 피고 ○○시에 대한 배당액 388,750원을 25,817원으로, 피고 대한민국(소관: ○○세무서)에 대한 배당액 16,592,610원을 1,101,940원으로, 피고 대한민국(소관: ○○세무서)에 대한 배당액 42,760원을 2,840원으로, 피고 ○○복지공단에 대한 배당액 1,196,780원을 0원으로, 피고 ○○보증기금에 대한 배당액 3,351,216원을 0원으로 각 경정한다.

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증의 1 내지 5, 갑 제5 내지 9호증, 갑 제10호증의 1, 2, 3, 을가 제1호증, 을나 제1호증, 을나 제2호증의 1 내지 4, 을나 제3, 4호증, 을다 제1 내지 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있고, 반증이 없다.

• 가. 원고는 최○○에게, 2002.○○.○○. 변제기를 2005.○○.○○., 이율을 10.45%, 연체이율을 22%로 하여 2,000만 원을 대출하여 주었고(이하 ‘이 사건 제1대출’이라 한다), 이어 2003.○○.○○.에도 변제기를 2006.○○.○○., 이율을 10.7%, 연체이율을 22%로 하여 2,800만 원을 추가로 대출하여 주었다(이하 ‘이 사건 제2대출’이라 한다). 이후 원고는 2004.○○.○○. 최○○과 변제기를 2007.○○.○○. 지연배상금률을 연10.5%, 대출 개시일을 2004.○○.○○.로 하여 3,500만 원을 일반대출하여 주기로 하는 내용의 대출거래약정을 체결하고, 2004.○○.○○. 최○○에게 위 3,500만 원을 대출하여 주었다(이하 ‘이 사건 제3대출’이라 한다). 한편, 원고는 2004.○○.○○. 최○○, 전○○, 이○○이 각 1/6지분, 오○○이 1/2지분으로 공동소유하고 있던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 중 위 최○○, 전○○, 이○○의 각 1/6지분에 관하여 주 채무자를 최○○으로 하고, 이○○, 전○○을 각 물상보증인으로 하여 최○○과 근저당권설정계약을 체결하였는데, 그 근저당권설정계약서에서는 “1. 피담보채무의 범위, 채권자는 피담보채무의 범위를 달리하는 다음의 세 유형 가운데 어느 하나를 설정자가 선택할 수 있음을 설명하였고, 그 가운데 󰎴󰎵에서 정한 채무(이자, 지연배상금 기타 부대채무를 포함합니다)를 담보하기로 합니다. …… (중략) …… 포괄근담보, 채무자가 채권자에 대하여 현재 및 장래에 부담하는 다음 채무 ……”라고 부동문자로 인쇄되어 있었고, 최○○은 위 󰎴󰎵란에 ‘포괄근담보’라고 기재하였다. 그리고 원고는 2004.○○.○○.자로 위 근저당권설정계약을 원인으로 하여 이 사건 토지 중 위 최○○, 이○○, 전○○의 지분에 관하여 근저당권자를 원고, 채무자를 최○○, 채권최고액을 4,900만 원으로 한 근저당권설정등기를 경료하였다(이후 2005.○○.○○. 원고가 위 이○○과 전○○의 지분에 대한 근저당권을 포기하여 2005.○○.○○.자로 최○○의 지분에 관하여서만 근저당을 설정하는 내용으로 근저당권변경등기가 경료되었다. 이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다).
• 나. 원고는 최○○에 대한 이사건 제1, 2대출원리금 합계 69,595,449원(대출원금 합계 5,500만 원 + 이자 및 지연손해금 합계 14,595,449원)을 청구금액으로 하여 이 사건 토지 중 최○○의 1/6지분에 관하여 가압류신청을 하였고, ○○지방법원 ○○지원은 2005.○○.○○. 2005카단○○○○호로 원고의 위 신청을 인용하여 가압류결정을 내렸다.
• 다. 원고는 2005.○○.○○. 이 사건 근저당권에 기하여 청구금액을 이 사건 제3대출원리금인 3,500만 원과 이에 대한 2005.○○.○○.부터 2005.○○.○○.까지 연 8.2%, 그 다음날부터 완제일까지 연 22%의 각 비율에 의한 지연손해금으로 하여 임의경매신청을 하였는데, 이에 따라 ○○지방법원 ○○지원은 2005.○○.○○. 2005타경○○○○○호로 부동산임의경매개시결정을 내렸고, 2005.○○.○○. 이 사건 토지 중 이○○, 전○○, 최○○의 각 지분에 관하여 임의경매개시결정 등기가 마쳐졌다(이후 원고의 2005.○○.○○자 일부취하로 위 최○○의 지분에 관하여서만 임의경매개시결정등기가 경료된 것으로 변경되었다). 한편, 원고는 위 경매법원에 가압류권자로서 2005.○○.○○. 이 사건 제1, 2, 3대출원리금 합계 100,172,940원(원금 합계 8,300만 원 + 이자 합계 17,172,940원)의 채권이 있다는 취지로 채권계산서를 제출하였다가, 이 후 경매신청채권자 및 가압류권자로서 2006.○○.○○. 이 사건 제1, 3대출원리그 합계 29,386,630원(이 사건 제1대출: 원금 2,000만 원 + 이자 등 합계 4,095,300원, 이 사건 3대출: 원금 4,709,310원 + 이자 등 합계 582,020원)의 채권계산서를 제출하였으며, 위 경매법원의 채권계산서 분리제출 요구에 따라 2006.○○.○○. 경매신청채권자로서 이 사건 제3대출원리금 합계 5,291,330원의 채권계산서와 가압류채권자로서 이 사건 제1대출원리금 합계 24,095,300원의 채권계산서를 따로 제출하였다. 이후 원고는 위 가압류의 피보전채권을 이 사건 근저당권의 피담보채권에 포함시키려는 의도로 2006.○○.○○. 위 경매법원에 경매신청채권자로서 이 사건 제1, 3대출원리금 합계 29,372,050원의 채권계산서를 제출하면서 이와 별도로 가압류권자로서 받을 채권은 없다는 내용의 채권계산서도 같이 제출하였다.
• 라. 이 사건 토지 중 최○○의 지분은 위 경매절차에서 3,900만 원에 낙찰되었고, 경매법원은 2006.○○.○○. 위 매각대금 및 이자를 합한 금액에서 경매비용을 공제한 나머지 37,586,197원을 실제 배당할 금액으로 결정한 다음, 제1순위로 교부권자인 ○○시 ○○구청에 52,850원, 제2순위로 교부권자인 피고 대한민국(소관: ○○세무서)에 7,030,620원, 제3순위로 경매신청채권자인 원고에 5,276,830원(이는 배당표상 원고의 청구금액 잔액이다), 제4순위로 압류권자인 피고 ○○시에 388,750원, 교부권자인 피고 대한민국(소관: ○○세무서)에 16,592,610원, 피고 대한민국(소관: ○○세무서)에 42,760원, 제5순위로 교부권자인 피고 ○○○공단에 1,196,780원, 제6순위로 가압류권자인 원고에게 3,653,781원(배당표상 원고의 배당요구 채권액은 24,095,300원임), 가압류권자인 피고 ○○보증기금에 나머지 3,351,216원을 각 배당하는 내용으로 배당표를 작성하였다.
• 마. 원고는 위 2006.○○.○○. 배당기일에 참석하여 근저당권자로서 5,276,830원, 가압류권자로서 3,653,781원을 각 배당받는 것에 이의를 제기하면서, 피고들에 대한 각 배당액 중 합계 20,441,519원에 대해 이의를 제기하였고{배당기일조서에는 원고가 피고 ○○시와 피고 대한민국(소관: ○○세무서)에 대하여 이의신청한 부분의 기재가 누락되어 있다}, 2006.○○.○○. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

• 가. 당사자의 주장 (1)원고 원고가 최○○에게 이 사건 제1대출을 하여 준 이후 원고는 2005.○○.○○. 이 사건 근저당권의 목적 부동산에 관하여 가압류를 하였고, 이후 2004.○○.○○. 최○○이 원고에게 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무를 담보하는 포괄근담보로써 이 사건 근저당권을 설정하였는바, 원고는 2005.○○.○○. 청구금액을 3,500만 원으로 하여 이 사건 근저당권에 기하여 임의경매신청을 하였고, 그 경매절차에서 이 사건 토지 중 최○○의 지분이 매각되어 원고는 위 임의경매신청서상 청구금액의 범위 내에서 이 사건 제1, 3대출 원리금액 상당의 채권계산서를 제출하였는데, 위 경매법원의 채권계산서 분리제출요구에 따라 원고는 위 가압류채권액이 이 사건 근저당권의 피담보채권액에 포함된다는 생각에 근저당권자와 가압류권자로서 각 채권계산서를 분리 제출하였다. 원고는 이 사건 근저당권자로서 이 사건 근저당권의 피담보채권인 위 가압류채권을 청구채권으로 추가 ․ 변경할 수 있으므로, 위와 같이 채권계산서를 분리제출한 후 위 가압류의 피보전채권을 이 사건 근저당권의 청구채권에 포함시키는 내용으로 채권계산서를 다시 제출하였으나, 위 경매법원은 배당절차에서 원고에 대하여 이 사건 근저당권의 피담보채권을 이 사건 제3대출 원리금에 한정하여 배당하고, 나머지는 위 가압류채권자로서 배당하여 원고가 청구한 금액 중 20,441,519원을 배당하지 않았는바, 원고는 근저당권자로서 위 20,44,519원을 추가로 배당받아야 하므로, 위 경매법원의 배당은 부당하고, 따라서, 피고들에 대한 배당액 중 위 20,441,519원을 원고에게 배당하여야 한다. (2)피고들 이 사건 근저당권이 설정된 후 이 사건 제3대출이 이루어진 점, 이 사건 근저당권의 채권최고액이 4,900만 원에 불과하여 이 사건 제3대출금액만을 담보하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 근저당권은 설정계약서상에 포괄근저당이라고 기재되어 있다고 하더라도, 당초부터 이 사건 제3대출금채무만을 담보하기 위한 것이라 할 것이므로, 원고의 가압류의 피보전채권인 이 사건 제1대출금채무는 이 사건 근저당권의 피담보채무에 포함되지 않는 것이어서, 원고에 대하여 근저당권자와 가압류권자로서 분리하여 배당한 경매법원의 배당은 정당하다.
• 나. 판단

(1) 근저당권설정계약서는 처분문서이므로 특별한 사정이 없는 한 그 계약서의 문언에 따라 의사표시의 내용을 해석하여야 함이 원칙이기는 하나 그 근저당권설정계약서가 일반거래약관의 형태로 일률적으로 부동문자로 인쇄해 두고 사용하는 것이고 그 근저당권설정계약 체결의 경위와 목적, 피담보채무액, 근저당설정자와 채무자 및 채권자와의 상호관계 등 제반 사정에 비추어 당사자의 의사가 계약서 문언과는 달리 장래 발생할 채무만을 피담보채무로 하려는 취지였다고 인정할 수 있는 경우에는 당사자의 의사에 따라 그 담보책임의 범위를 제한하여 새겨야 한다(대법원 1994.11.25. 선고94다8969 판결 등 참조).

(2) 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 근저당권과 별도로 이 사건 제1, 3대출금채권을 청구금액으로 하여 이 사건 토지 중 최○○의 지분에 관하여 부동산가압류를 한 점, 원고는 이 사건 근저당권에 기한 임의경매신청을 하면서 이 사건 제3대출금채권만을 그 청구금액으로 한 점, 원고가 최○○에게 이 사건 제1대출 및 이 사건 제2대출을 각 하여 준 이후에 최○○에게 추가로 3,500만 원의 이 사건 제3대출을 하여 주면서 설정한 이 사건 근저당권은 그 당시 이미 2,000만 원의 이 사건 제1대출금채무 및 2,800만 원의 이 사건 제2대출금채무가 있었던 관계로 이 사건 근저당권의 피담보채무에 이 사건 제1, 2대출금채무를 포함시켜 이 사건 근저당권의 채권최고액을 정할 수 있었음에도 불구하고, 원고가 이 사건 근저당권의 채권최고액을 이 사건 제3대출금채무 3,500만 원의 140%에 해당하는 4,900만 원만으로 정한 것은 금융기관의 대출관행에 비추어 극히 이례적인 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 근저당권 설정계약서에 기재된 포괄근담보라는 문구와 피담보채무의 범위에 관한 인쇄된 문구는 거래약관의 일반적인 예문에 불과하고, 원고와 최○○ 사이의 의사는 이 사건 근저당권설정 당시 그 피담보채무를 이 사건 제3대출금 3,500만 원의 원리금채무만으로 특정한 것이라 할 것이므로, 결국 이 사건 제1대출금채무는 이 사건 근저당권의 피담보채무에 포함되지 않은 것으로 보는 것이 타당하다.

(3) 그러므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요도 없이 이유 없다고 할 것이다.

따라서, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.