이 사건 건물은 그 양도 당시 실제 용도에 비추어 볼 때 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하로서 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1]의 단독주택 중 다가구주택에 해당하지 않아 이 사건 건물의 양도에 소득세법 제89조가 정하는 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는다. 이 사건 건물의 양도 당시까지 2층 및 3층을 비롯한 건물 전체의 사용용도가 주거용으로 유지·관리되고 있었던 이상, 이 사건 건물의 양수인들이 이 사건 건물을 철거할 목적으로 취득하고 실제로 양수 후 이 사건 건물을 철거하였다는 사정은 그에 별다른 영향을 주지 않는다.
사 건 2025구단10449 양도소득세등부과처분취소 원 고 aaa 피 고
○○세무서장 변 론 종 결
2025. 10. 14. 판 결 선 고
2025. 11. 11.
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2024. 5. 16. 원고에 대하여 한 2023년도 양도소득세 230,267,800원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.
1. 관련 규정 및 법리
2. 구체적 판단 앞의 인정사실 및 앞서 본 증거들과 갑 제4, 6, 7호증, 을 제2 내지 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정에 의하면 이 사건 건물은 그 양도 당시 실제 용도에 비추어 볼 때 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하로서 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1]의 단독주택 중 다가구주택에 해당하지 않아 이 사건 건물의 양도에 소득세법 제89조 가 정하는 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않고, 피고가 이 사건 건물을 공동주택으로 보고 원고가 거주한 1층만 1세대 1주택 비과세 특례 규정 적용 등을 내용으로 한 이 사건 처분에 원고 주장과 같은 잘못이 있다고 할 수 없다.
3. 원고 주장에 대한 판단 이에 대해 원고는 이 사건 건물의 양도 당시 임차인들이 모두 퇴거하고 주택용 취사․난방 겸용 도시가스 계약을 해지한 상태였으며 이 사건 건물의 양수인들은 이 사건 건물을 철거할 목적으로 취득하였고 실제로 2023년경 이 사건 건물이 철거되었으므로, 이 사건 건물 2층과 3층은 양도 당시 그 용도가 주택이 아니었거나 적어도 사용 용도가 분명하지 아니한 경우에 해당한다고 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 건물의 2층과 3층은 그 양도 당시 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있었고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있었으므로 이 사건 건물의 양도 당시 그중 2층 및 3층의 실질적인 용도가 주택용이었다고 봄이 타당하고, 이 사건 건물의 양도 당시까지 2층 및 3층을 비롯한 건물 전체의 사용용도가 주거용으로 유지·관리되고 있었던 이상, 이 사건 건물의 양수인들이 이 사건 건물을 철거할 목적으로 취득하고 실제로 양수 후 이 사건 건물을 철거하였다는 사정은 그에 별다른 영향을 주지 않는다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 별지 관계 법령 ▣ 소득세법(2023. 12. 31. 법률 제19933호로 개정되기 전의 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1.민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간건설임대주택이나공공주택 특별법에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 제155조(1세대 1주택의 특례)
⑮ 제154조제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. ▣ 건축법 제2조(정의)
② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
▣ 건축법 시행령(2023. 2. 14. 대통령령 제33249호로 개정되기 전의 것) 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. ■ 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(아이돌봄 지원법제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(도서관법 제4조제2항제1호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
4. 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조제1항제1호 에 따른 소형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다. 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하 이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 제119조(면적 등의 산정방법)
① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. 끝.
판결 내용은 붙임과 같습니다.