매매계약이 해제되었다 하더라도, 그 가액을 상속개시일 당시 ‘시가’로 볼 수 있음

사 건 2024구합922 상속세경정거부처분취소 원 고 추AA 피 고

○○○세무서장 변 론 종 결

2025. 7. 10. 판 결 선 고

2025. 8. 28.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2023. 4. 24. 원고에게 한 2020년 귀속 상속세 경정청구 거부처분을 취소한다.

• 가. 원고와 그 자녀들인 박BB, 박CC(이하 원고와 박BB, 박CC을 합하여 ‘원고 등’이라고 한다)은 2020. 12. 8. 사망한 원고의 배우자 박DD으로부터

○○ 시

○○ 구

○○ 동 산

○○ 토지, 산

○○ 토지，산

○○ 토지, 산

○○ 토지 합계 21,295㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 상속받았다.

• 나. 원고 등은 2021. 5. 4. EEEEE 주식회사(이하 ‘양수법인’이라고 한다)에 이 사건 토지를 15,424,335,000원(계약금 1,542,433,500원 계약 당일 지급, 잔금 13,881,901,500원 2022. 1. 3. 지급)에 매도하는 계약을 체결하였고(이하 ‘제1매매계약’이라고 한다), 계약 당일 계약금 1,542,433,500원을 지급받았다.
• 다. 1) 원고 등은 2021. 6. 1. 위 매매대금을 이 사건 토지의 상속재산가액으로 하여 상속세 신고를 하였다. 2)

○○ 지방국세청장은 2021. 11. 5.부터 2021. 12. 16.까지 상속세 조사를 실시하였고, 원고 등이 당초 신고한 위 매매대금을 이 사건 토지의 상속재산가액으로 하여 상속세를 결정한 후 2021. 12. 17. 원고 등에게 세무조사결과를 통지하였다.

• 라. 1) 원고 등은 2022. 9. 22. 양수법인에 잔금 미지급을 이유로 제1매매계약을 해제한다는 통지를 하였다. 원고는 2022. 12. 28. 제1매매계약 해제를 후발적 경정청구 사유로 하여 구상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라고 한다）제60조 제3항, 제61조 제1항 제1호에 따른 평가액인 2,542,000,000원을 이 사건 토지의 상속재산가액으로 하여 상속세에 대한 경정청구를 하였다.

2. 피고는 2023. 4. 24. 원고의 경정청구를 거부하는 처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처 분’이라고 한다).

• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2023. 12. 4. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2024. 3. 14. 원고의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

별지 기재와 같다.

• 가. 상속세 신고시 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 제1매매계약이 해제되었으므로 국세기본법 제45조의2 제2항 제5호, 국세기본법 시행령 제25조의2 제2호 가 정한 후발적 경정청구 사유가 발생하였다.
• 나. 제1매매계약이 해제된 이후에 아래와 같이 새로운 매매계약의 체결로 상속재산가액이 구체적으로 확정되어 과세표준 및 세액의 산정 기초에 중대한 변동이 생겼으므로 소송 계속 중 국세기본법 제45조의2 제2항 제5호, 국세기본법 시행령 제25조의2 제4호 가 정한 후발적 경정청구 사유가 발생하였다. 1)

○○ 자동차 주식회사(이하 ‘

○○ 자동차’라고 한다)는 이 사건 토지 중 일부분에 대하여 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 소송을 제기하여 2023. 9. 27. 승소판결을 받았고, 위 판결이 그대로 확정되었으며, 원고 등은

○○ 자동차에 이 사건 토지 중 일부분에 대한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

2. 원고 등은 2024. 10. 11. 다른 법인에 이 사건 토지 중

○○ 자동차의 시효취득으로 인한 면적 415㎡를 제외한 20,880㎡를 13,046,300,000원에 매도하였고(이하 ‘제2매매계약’이라고 한다), 이에 따라 소유권이전등기를 마쳐주었다.

• 다. 2021년과 비교하여 2024년 개별공시지가가 상승하였음에도 제1매매계약에 비하여 제2매매계약상 매매대금이 더 적은 것은 최초의 신고에서 과세표준 및 세액의 계산근거가 된 제1매매계약상 매매대금이 당시 시가로서의 객관적 교환가치를 반영하고 있지 않았음을 나타낸다. 제1매매계약은 계약 이행과정에서 토지 면적 문제, 인허가 불발 문제 등으로 인해 잔금 지급이 지연되다가 계약의 최종 이행이 이루어지지 못한 상태에서 해제되었으므로, 제1매매계약상 매매대금은 객관적 교환가치에 해당하는 금액이라고 할 수 없다. 따라서 상속개시일 전후 6개월 내에 정상적인 매매가 없었던 경우로 보아 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의하여 이 사건 토지의 상속재산가액을 평가하거나

○○ 자동차가 점유취득시효완성으로 취득한 토지 부분을 제외하고 새로 체결된 제2매매계약상 매매대금을 이 사건 토지의 상속재산가액으로 평가하여 정당세액을 다시 산정하고, 이 사건 처분 중 이를 초과하는 부분은 위법하므로 취소되어야 한다.

• 가. 관련 규정 및 법리 1) 국세기본법 제45조의2 제2항 제1호 는 경정청구 사유로 ‘최초의 신고․결정 또는 경정에서 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등이 그에 관한 소송에 대한 판결(판결과 같은 효력을 가지는 화해나 그 밖의 행위를 포함한다)에 의하여 다른 것으로 확정되었을 때’를 규정하고 있고, 제45조의2 제2항 제5호는 경정청구 사유로 “제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때“를 규정하고 있다. 국세기본법 시행령 제25조의2 는 국세기본법 제45조의2 제2항 제5호 에서 대통령령으로 정하는 사유에 대하여 ‘최초의 신고ㆍ결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제된 경우’(제2호), ”제1호부터 제3호까지의 규정과 유사한 사유에 해당하는 경우“(제4호)를 말한다고 규정하고 있다.

2. 가) 구 상증세법 제60조 제1항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다고 규정하는 한편, 제60조 제2항은 ‘시가’의 의미를 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 정의하고 있고, 제60조 제3항은 ‘시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.’고 규정하고 있다.

• 나) 구 상증세법 제61조 제1항 제1호는 토지에 대한 평가방법으로 ‘부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.’고 규정하고 있다.
• 다) 구 상속세 및 증여세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라고 한다) 제49조 제1항 본문은 ‘법 제60조 제2항에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.’고 규정하고 있고, 제49조 제1항 제1호 본문은 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’이라고 규정하고 있다.

3. 구 상증세법 제60조 제1항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 ‘시가’에 의하도록 규정하고 있는데, 여기서 말하는 ‘시가’는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액, 즉 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하고, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호가 정한 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’에 해당하며, 그 매매계약이 해제되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010두27936 판결 취지 등 참조). 감액경정청구에 대한 거부처분 취소소송은 그 거부처분의 실체적․절차적 위법 사유를 취소 원인으로 하는 것으로 그 심판의 대상은 과세표준 및 세액의 객관적인 존부이다(대법원 2004. 8. 16. 선고 2002두9261 판결 등 참조).

• 나. 인정사실

1. 가)

○○ 자동차는 원고 등을 상대로 수원지방법원 2021가합

○○ 호(이하 ‘관련 소송’이라고 한다)로 이 사건 토지 중 일부(면적 합계 406㎡)에 대하여 점유취득시효완성을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하라는 소송을 제기하여 2023. 9. 27. 승소판결을 받았고, 그 무렵 위 판결이 그대로 확정되었다.

• 나) 원고 등 외 1인과 양수법인은 2022. 1.경 아래와 같은 내용의 확약서를 작성하였다.

1. 수원지방법원 2021가합

○○ 소유권이전등기 소송에 관한 건

• 갑(원고 등과 박ff, 이하 같다)은 본건 소송을 을(양수법인, 이하 같다)이 추천하는 변호사에게 위임키로 하고 위임장을 제공한다.

• 본건 소송에 필요한 모든 비용 및 진행과정에 발생되는 문제에 대하여 을이 책임진다.

• 갑과 을은 본건 소송의 결과에 대하여 모두를 인정하고 추후 어떠한 이의도 제기치 않는다. ※ 예상되는 소송의 결과

2. 법원의 조정에 의한 결정, 즉 측량 등의 방법에 따른 조정결정 등

위 1 내지 3항의 결과에 따른 매매토지 면적의 변동이 갑 또는 을에게 이익 또는 손해가 된다 하더라도 당초 매매가격은 일체 변동되지 않음을 갑과 을이 확약한다.

2. 원고 등은 2024. 10. 11. 주식회사 GGG, 주식회사 jjjjj에 이 사건 토지 중

○○ 자동차의 시효취득으로 인한 면적 406㎡를 제외한 20,889㎡를 13,046,300,000원에 매도하는 제2매매계약을 체결하였고, 2024. 10. 23. 제2매매계약에 따라 위 토지들에 대한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

3. 2020. 12.부터 2021. 5.까지의 기간 중

○○ 시

○○ 구

○○ 동 소재 토지의 국토교통부 실거래가 내역에 의한 1평당 월평균거래가액은 2020. 12.에는 2,965,351원(총 24건), 2021. 1.에는 1,207,160원(총 3건), 2021. 2.에는 2,264,905원(총 3건), 2021. 3.에는 2,069,973원(총 7건), 2021. 4.에는 1,536,597원(총 4건), 2021. 5.에는 2,261,878원(총 13건)이다.

4. 이 사건 토지의 연도별 개별공시지가는 아래 표 기재와 같다. 소재지 (

○○ 시

○○ 구

○○ 동） 2024년 2023년 2022년 2021년 2020년 2019년 2018년 산

○○ 139,300 135,800 145,000 137,400 131,000 126,800 123,900 산

○○ 122,200 119,200 127,200 120,500 114,900 111,200 108,700 산

○○ 124,700 121,500 129,700 122,900 117,100 113,400 110,800 산

○○ 122,200 119,200 127,200 120,500 114,900 111,200 108,700 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3호증, 제4 내지 9호증(가지번호 있는 것은 가지번 호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 다. 구체적 판단 위 인정사실 및 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 국세기본법 제45조의2 제2항 제5호, 국세기본법 시행령 제25조의2 제2호, 제4호에 해당하는 후발적 경정청구 사유가 발생하였다고 볼 수 없다. 이사건 처분은 적법하다.

1. 구 상증세법 제60조 제1항에 의하면 상속세가 부과되는 상속재산가액을 상속개시일 당시의 시가로 평가하여 상속세를 과세하는데, 여기서 ‘시가’는 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말한다. 구 상증세법 제60조 제1항, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 본문에 의하면 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’이 시가로 인정되는데, 매매계약에 따른 거래가액에 상속개시일 당시의 시가 평가의 적정성 내지 객관적 합리성이 인정된다면 추후에 상속재산가액의 산정과 관련된 매매계약이 해제되었다고 하더라도 그러한 사정만으로 이를 달리 보지는 않는다. 원고 등과 양수법인이 각자의 경제적 이익을 도모하기 위하여 대등한 입장에서 제1매매계약을 체결한 점, 원고 등과 양수법인이 2022. 1.경 관련 소송의 결과와 관계없이 토지면적의 변동이 당사자 일방에게 이익 또는 손해가 된다고 하더라도 당초 매매가격은 일체 변동되지 않음을 확약하였던 점 등에 비추어 보면, 제1매매계약상 매매대금결정과 관련하여서는 상속개시일 당시의 시가 평가의 적정성 내지 객관적 합리성이 인정된다. 따라서 제1매매계약상 매매대금은 구 상증세법 제60조 제1항, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 본문이 상속개시일 당시의 ‘시가’로 인정하고 있는 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우(상속개시일 2020. 12. 8., 제1매매계약 체결일 2021. 5. 4.)에 해당하는 거래가액이고, 제1매매계약이 양수법인의 잔금 미지급을 이유로 해제된 사정은 상속세에 대한 국세기본법 제45조의2 제2항 제5호, 국세기본법 시행령 제252조의2 제2호, 제4호에 해당하는 후발적 경정청구 사유라고 볼 수 없다.

2. 구 상증세법 제60조 제3항, 제61조 제1항 제1호에 따른 개별공시지가에 의한 토지의 평가방법은 구 상증세법 제60조 제2항, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 등에 의한 평가를 할 수 없는 경우에 적용되는 보충적 평가방법이고, 제1매매계약이 해제되었다고 하더라도 달리 볼 수 없으므로, 보충적 평가방법인 구 상증세법 제60조 제3항, 제61조 제1항 제1호에 따라 이 사건 토지의 상속재산가액을 산정할 수 없다.

3. 원고 등이 2024. 10. 11. 이 사건 토지 중

○○ 자동차의 시효취득으로 인한 면적 406㎡를 제외한 토지를 매매대금 13,046,300,000원에 매도하는 제2매매계약을 체결하였으나, 제1매매계약과 제2매매계약은 매수인과 매매대상 목적물의 면적, 계약체결시기 등이 다른 계약이므로 제2매매계약이 제1매매계약상 매매대금을 조정하여 이를 구체적으로 확정한 것이라고 볼 수는 없는 점, 앞서 본 바와 같이 원고 등과 양수법인은 토지면적이 달라지더라도 매매대금을 변경하지 않는다는 확약을 한 점, 제1매매계약은 관련 소송의 결과나 매매대금이 문제되었기 때문이 아니라 양수법인의 잔금 미지급으로 해제된 점 등의 사정에 비추어, 관련 소송의 결과나 제2매매계약 체결사실이 상속세에 대한 국세기본법 제45조의2 제2항 제5호, 국세기본법 시행령 제25조의2 제2호, 제4호의 후발적 경정청구 사유에 해당한다고 볼 수 없다. 4)

○○ 시

○○ 구

○○ 동 소재 토지들에 대한 2020. 12.부터 2021. 5.까지의 기간(6개월) 동안의 평균 실거래가액은 1평당 약 2,437,504원이다. 이는 이 사건 토지 중

○○ 자동차의 시효취득으로 인한 면적 406㎡를 제외한 20,889㎡를 기준으로 하여 산정한 1평당 실거래가액 약 2,440,984원(= 15,424,335,000원/6318.9평)과 유사한 수준이다. 이 사건 토지의 연도별 개별공시지가는 2022년까지는 상승하였다가 2023년에는 하락하였고 2024년에는 회복하였으나, 이 사건 토지의 연도별 개별공시지가의 변동 추이는 제1매매계약상 매매대금이 상속개시일 당시의 객관적 교환가격에 해당하는지 여부와는 관련이 없다. 나아가 원고 주장 사정 및 제출된 자료들만으로는 상속개시일로부터 6개월 내에 체결된 제1매매계약이 아닌 제2매매계약상 매매대금이 상속개시일 당시의 객관적 교환가격에 해당한다고도 볼 수 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.