1. 기초 사실
- 가. 원고는 1997. 7. 22. 시 동 865-2 대 1,184.1㎡ 외 7필지(이하 통틀어 ‘이 사건 토지’라 한다) 합계 3,437.2㎡의 소유권 또는 지분 및 이 사건 토지 위 미완성건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 3,057,600,000원에 경매절차에서 매수하여 취득했다.
- 나. **시장은 2014. 10. 30. 원고에게 ‘이 사건 건물이 수십 년간 방치되어 도시미관 저해 및 재난위험이 상존하고 있고 주변 환경에 심각한 영향을 미치고 있다’는 이유로 건축법 제35조, 제79조에 따라 자진철거 이행 명령을 하고, 2015. 8. 10. 이 사건 건물에 관한 건축허가를 취소했으며, 2016. 4. 10. 이 사건 건물을 철거하겠다는 행정대집행 계고 통지를 했다. 원고는 2016년 12월경 이 사건 건물을 철거하고, 이 사건 토지를 나대지 상태로 두었다.
- 다. 원고는 2020. 9. 10. 이 사건 토지 등을 주식회사 @@에 14,990,000,000원에 양도하고, 2020. 9 7. 이 사건 건물 취득가액과 철거비용을 이 사건 토지 양도소득의 필요경비로 계상하여 2020년 귀속 양도소득세 3,914,450,800원을 신고․납부했다.
- 라. **지방국세청장은 원고가 이 사건 건물을 취득 후 약 20년 동안 사용한 후 철거하였으므로 그 취득가액과 철거비용을 이 사건 토지 양도의 필요경비로 계상할 수 없다고 보아, 피고에게 원고의 2020년 귀속 양도소득세를 재계산할 것을 통보했다. 피고는 2024. 1. 15. 이 사건 건물의 취득가액과 철거비용을 이 사건 토지의 필요경비에서 빼서 2020년 귀속 양도소득세를 다시 계산하고 615,112,650원을 추가로 원고에게 경정․고지했다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
- 마. 원고는 이 사건 처분의 취소를 구하는 조세심판을 청구했으나 2024. 7. 8. 기각되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 12, 15호증, 을 제1 내지 4호증의 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 위법성에 관한 판단
- 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 부동산을 경매절차에서 매수했을 때부터 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지만 이용하여 호텔 건물을 신축하려고 계획했으나, 그 직후 발생한 외환위기와 일부 토지의 공유자들과의 갈등으로 상당 기간이 지나도록 철거하지 못했을 뿐이다. 따라서 이 사건 건물의 취득가액과 철거비용은 이 사건 토지에 대한 자본적지출액, 개량비로서 양도소득에서의 필요경비로 인정되어야 한다.
- 나. 관련 법령 별지 기재와 같다.
- 다. 판단
1. 기본 법리
- 가) 소득세법은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나로 ‘자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 들고 있다(제97조 제1항 제2호). 그 위임을 받은 소득세법 시행령은 필요경비로 인정되는 자본적지출액으로, ‘양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해․노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)‘과(제163조 제3항 제3호), ’이에 준하는 비용으로 기획재정부령이 정하는 것‘ 등을 규정하고 있다(같은 항 제4호). 재차 위임을 받은 소득세법 시행규칙은 ’토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용‘을 자본적지출액에 준하는 비용으로 규정하고 있다(제79조 제1항 제2호).
- 나) ’자본적 지출액‘이란 본래 자산의 취득 또는 완성 이후에 유형자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 실질적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용이라는 뜻이고, 양도자산의 취득․보유․처분의 단계에 따라 지출한 비용을 각호로 구분하여 필요경비로 규정하고 있는 소득세법 제97조 제1항 을 종합하여 보면, 소득세법 시행령에서 말하는 필요경비로서의 ’자본적지출액‘은 양도자산을 보유하고 있는 동안 지출한 비용으로서 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적, 객관적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용 및 그와 유사한 성격을 가진 비용을 가리킨다(헌법재판소2010. 7. 29. 선고 2009헌바192 결정 참조).
- 다) 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다(대법원 1990. 1. 25. 선고 89누53 판결 등 참조). 나아가 기존건물을 철거한 다음 나대지 상태가 아니라 그 지상에 새 건물을 건축하여 양도하는 경우에도 위와 같은 요건을 갖춘 때에는 기존건물의 취득가액이나 철거비용 등은 양도소득의 필요경비로서 공제할 수 있다(대법원 1992. 9. 8. 선고 92누7399 판결 참조). 아울러, 토지를 양도하면서 그 위에 자기 의사와 아무 관계 없이 불법으로 건축된 건물을 철거하는데 쓴 돈은 장애철거비용으로 필요경비에 산입할 수 있다(대법원 1994. 3. 11. 선고 92누15871 판결 참조).
2. 구체적 판단 앞서 든 증거, 갑 제1, 3, 5, 17호증, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제13호증의 1, 2의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 아래 사정을 종합하면, 이 사건 건물의 취득가액과 철거비용은 양도소득에서의 필요경비로 인정할 수 없다. 따라서 그 금액을 공제하지 않고 과세표준을 산정한 이 사건 처분은 적법하다.
- 가) 이 사건 건물은 지하 2층, 지상 8층, 연면적 9,198.64㎡, 철근콘크리트 라멘조 구조의 관광숙박시설(관광호텔) 용도 건물로서 1987. 7. 13. 건축허가를 받고 그즈음 착공했다가 1988년경 공사가 중단되었다. 경매절차에서의 감정평가인은 1996. 7. 25. 조사 시 이 사건 건물이 골조공사 완료 후 외벽에 치장 타일을 붙였고 내벽에 시멘트 블록을 쌓고 일부에는 모르타르 마감을 했으며 바닥에는 콘크리트가 시공된 상태였음을 확인하고, 시공 정도, 용재, 구조 등을 종합 참작한 복성식평가법을 사용하여 당시 가액을 1,379,796,000원으로 평가했다. 이러한 사정은 원고가 매수할 당시 이 사건 건물은 미완성 상태였지만 독립된 부동산이라고 보기에 충분할 정도의 구조와 형태를 갖추었고 공사를 마무리해 활용할 수 있을 정도의 경제적 가치를 가졌음을 뒷받침 하고, 이 사건 건물이 심하게 훼손되어 있었다는 경비업체 직원의 진술서(갑 제7, 14호증)만으로는 달리 보기에 부족하다. [원고는 이 사건 부동산을 이 사건 토지만의 감정평가금액(3,952,780,000원)보다 낮은3,057,600,000원에 매수했으므로 이 사건 건물은 경제적 가치가 없었던 것이라고 주장하나, 경매절차에서는 실제 가치보다 낮은 가격에 매각되는 경우가 적지 않고 이 사건 토지 일부는 공유지분만 매각대상이었으며 이 사건 건물 외에 다른 건축물도 있었으므로, 원고의 취득가액이 이 사건 건물이 아무런 가치가 없었음을 뒷받침하지는 못한다]
- 나) 원고가 이 사건 부동산을 매수할 당시부터 이 사건 건물을 철거할 생각이었는지에 관해서는, 2015년경 원고로부터 그 말을 들었다는 공인중개사의 사실확인서(갑 제18호증)가 있을 뿐이다. 원고는 이 사건 토지에 새로 건물을 지어 ’**텔‘과 같은 유명 호텔을 운영하려고 했다고 하나, 이미 숙박업 용도로 설계된 이 사건 건물을 증․개축하지 않고 철거하는 것만이 합리적 방안이었다고 단정하기에는 제출된 증거만으로 부족하다. 원고는 1997. 9. 10. 이 사건 토지를 본점 소재지로 하고 ‘호텔업, 음식점업, 관광음식점업’을 목적으로 한 주식회사 # 설립했는데(2008. 12. 1. 해산 간주되었다), 이 사건 건물을 매수하자마자 호텔업체를 세운 것은 이를 본래 용도대로 완성해 사용할 의사가 없지 않았음을 방증한다.
- 다) 원고는 이 사건 건물을 자기 의사로 취득해 장기간 보유하다가 행정처분이 임박하자 비로소 철거했고 그 후에도 이 사건 토지를 이용하지 않은 채 그대로 두었다가 양도했으므로, 이 사건 건물의 존재 자체가 토지이용의 장애였다거나 철거로써 이 사건 토지의 가치를 객관적, 현실적으로 증대시켰다고 보기 어렵다.