증여재산 감정가액의 적정 여부

사 건 2024구합61200 증여세부과처분취소 원 고 aaa, bbb, ccc 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2024. 8. 29. 판 결 선 고

2024. 11. 28.

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2022. 10. 19. 원고 aaa에게 한 증여세 585,273,120원, 원고 bbb에게 한 증여세 289,616,050원, 원고 ccc에게 한 증여세 68,078,590원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고 aaa과 ccc은 부부이고, 원고 bbb은 그들의 아들이다. 원고 ccc의 부친은 2021. 11. 4. 원고들에게 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 1,591.3㎡ 토지와 그곳에 있는 면적 합계 494㎡의 각 건물(이하 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 원고 aaa 65/100 지분, 원고 ccc 7/100 지분, 원고 bbb 28/100 지분씩 증여하였다. 원고들은 2021. 12. 28. ｢상속세 및 증여세법｣(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제3항, 제61조의 보충적 평가방법에 따라 이 사건 부동산의 재산가액을 기준시가로 하여 아래와 같이 증여세를 신고․납부하였다. 수증인 면적(㎡) 신고한 증여재산가액(원) 토지 건물 토지 건물 소계 원고 aaa 1,034.35 321.11 2,327,276,250 30,868,370 2,358,144,620 원고 bbb 445.56 138.32 1,002,519,000 13,297,144 1,015,816,144 원고 ccc 111.39 34.59 250,629,750 3,324,286 253,954,036 합계 1,591.3 494.02 3,580,425,000 47,489,800 3,627,914,800
• 나. ○○지방국세청(이하 ‘조사청’이라 한다)은 2022. 7. 21.부터 2022. 8. 29.까지 원고들에 대한 증여세 조사를 하였다. 조사청은 이 사건 부동산의 시가 산정을 위해 2개의 감정평가기관에 감정을 의뢰하였고, 원고들 역시 2개 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하여 아래와 같이 이 사건 부동산의 감정가액을 회신받았다(이하 ‘이 사건 각 감정’이라 한다). 의뢰인 감정평가법인 감정평가일자 평가방법 감정가액(원) 기준시점 작성일 조사청 AA 2021. 11. 4. 2022. 7. 27. 시가 토지 5,808,245,000 건물 80,845,300 소계 5,889,090,300 BB 2021. 11. 4. 2022. 7. 27. 시가 토지 5,776,419,000 건물 78,080,500 소계 5,854,499,500 원고들 CC 2021. 11. 4. 2022. 7. 25. 시가 토지 5,283,116,000 건물 76,028,500 소계 5,359,144,500 DD 2021. 11. 4. 2022. 7. 25. 시가 토지 5,362,681,000 건물 77,783,500 소계 5,440,464,500
• 다. 조사청과 원고들은 위 감정가액에 대하여 조사청 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하여 2022. 8. 19. 평가심의위원회로부터 4개의 감정가액 모두 구 ｢상속세 및 증여세법｣ 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다는 결정을 받았다.
• 라. 조사청은 4개 감정가액의 평균액인 5,635,799,700원을 이 사건 부동산의 시가로 인정하여 당초 원고들이 신고한 금액과의 차액인 2,007,884,900원을 증여재산가액에 가산하여 과세할 것을 피고에게 통보하였고, 피고는 2022. 10. 19. 원고들에게 아래와 같이 증여세 합계 942,967,760원을 결정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 수증인 신고가액(원) 결정가액(원) 차액(원) 추가고지세액(원) 원고 aaa 2,358,144,620 3,663,269,805 1,305,125,185 585,273,120 원고 bbb 1,015,816,144 1,578,023,917 562,207,773 289,616,050 원고 ccc 253,954,036 394,505,979 140,551,943 68,078,590 합계 3,627,914,800 5,635,799,701 2,007,884,901 942,967,760
• 마. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2023. 11. 22. 원고들의 청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1 내지 3, 갑 제3호증의 1 내지 3, 갑 제4호증의 1 내지 4, 갑 제5 내지 8호증, 을 제1호증 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 피고는 구체적인 기준 없이 비주거용 부동산 중 일부만 임의로 선정하여 감정평가를 실시한 후 그에 따라 과세하였으므로, 이 사건 처분은 명확성의 원칙과 과세형평, 조세평등주의를 위반하였다. 나. 이 사건 부동산은 증여일부터 이 사건 각 감정평가서 작성일까지의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로, 이 사건 각 감정가액이 이 사건 부동산의 객관적인 교환가격을 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 없다. 다. 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정하기 위해서는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 밖에 있어야 한다. 이 사건 각 감정의 가격산정기준일은 2021. 11. 4.로 평가기간 내에 있으므로, 이 사건 각 감정가액은 평가심의위원회의 심의대상에 해당하지 않는다.

별지 기재와 같다.

• 가. 이 사건 처분이 명확성의 원칙 및 조세평등주의를 위반하였는지

1. 관련 법리 조세평등주의는 헌법 제11조 제1항에 의한 평등의 원칙 또는 차별금지 원칙의 조세법적 표현으로, 정의의 이념에 따라 ‘평등한 것은 평등하게’, 그리고 ‘불평등한 것은 불평등하게’ 취급함으로써 조세법의 입법과정이나 집행과정에서 조세정의를 실현하려는 원칙이다. 다만 조세평등주의는 국민에 대하여 절대적인 평등을 보장하는 것이 아니라 합리적인 이유 없이 차별하는 것을 금지하는 취지이므로, 규율하고자 하는 대 상의 본질적 차이에 상응하여 법적으로 차별하는 것은 그 차별이 합리성을 가지는 한 조세평등주의에 위반된다고 볼 수 없다(헌법재판소 2007. 1. 17. 선고 2005헌바75 등 결정 참조).

2. 구체적 판단 위에서 인정한 사실과 갑 제9호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래 사정에 비추어 보면, 피고가 불명확한 기준으로 임의로 감정평가 대상 부동산을 선별하여 증여세를 과세함으로써 특정의 납세의무자를 불리하게 차별하거나 우대하고 있다고 볼 수 없으므로, 이 사건 처분이 명확성의 원칙 및 조세평등주의를 위반하였다고 볼 수 없다.

• 가) 아파트․오피스텔 등의 주거용 부동산은 면적․위치․용도 등이 유사한 물건이 많으므로 그 유사매매사례가액 등을 증여재산의 시가로 인정할 수 있는 경우가 많은 반면(구 상증세법 시행령 제49조 제4항 참조), 비주거용 부동산은 개별적 특성이 강하여 비교대상이 될 만한 물건을 찾기 어렵고, 거래 자체가 빈번하지 않아 유사매매사례가액 등을 확인하기 어렵다. 따라서 대부분의 납세의무자들은 공시가격으로 비주거용 부동산을 평가하여 증여세를 신고하고 있는데, 비주거용 부동산은 공시가격 현실화율이 현저하게 낮아 그 객관적 교환가치가 과세표준에 제대로 반영되지 못하는 문제가 있었다.
• 나) 국세청은 2020. 1. 31. ‘상속․증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내’에 대한 보도자료를 발표하면서, 비주거용 부동산 및 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지) 중 보충적 평가방법에 따라 신고하여 시가와의 차이가 크고 고가인 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획이고, 2019. 2. 12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한 이내의 물건을 대상으로 한다고 밝혔다. 국세청은 위 보도자료를 통하여 과세관청이 감정을 시행할 대상과 기준을 가능한 범위에서 제시한 것으로 보이고, 그 선정기준이 자의적이라거나 불명확하다고 보이지 않는다.
• 다) 담세력에 따른 실질과세의 원칙 등에 비추어 볼 때 시가를 확인하기 어려운 비주거용 부동산 중 공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속․증여 부동산을 대상으로 과세관청이 감정을 실시하여 시가를 확인하여 과세하는 것이 합리적 이유 없는 차별이라고 보기는 어렵다. 오히려 비주거용 부동산을 상속․증여받은 자가 시가와 비교하여 현저히 낮은 기준시가로 상속․증여재산을 신고한 것을 그대로 인정한다면, 시가 파악 및 산정이 용이한 다른 재산을 상속․증여받은 납세자를 합리적 이유 없이 차별하는 결과를 초래하여 조세평등주의에 반할 여지가 있다.
• 나. 이 사건 각 감정가액이 이 사건 부동산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하였는지

1. 관련 규정 및 법리

• 가) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 위 시행령 제78조 제1항에 따른 법정결정기한까지의 기간 중에 감정 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 한하여 이를 시가로 인정할 수 있도록 규정하고, 같은 조 제2항 제2호에 의하면 위 기간의 종기는 ‘가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일’이다. 나) 그러나 아래와 같은 사정에 비추어 볼 때, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서, 제2항 제2호를 적용함에 있어, 평가기준일부터 ‘가격산정기준일’까지의 기간 중에 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없으면 족하고, ‘감정가액평가서 작성일’까지의 기간까지 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없어야만 해당 감정가액을 평가기준일 현재의 시가로 인정할 수 있다고 해석할 것은 아니라고 봄이 타당하다. (1) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’을 요구하는 취지는 감정가액의 시가로서의 타당성 확보라 할 것인데, 감정기관이 특정 시점을 ‘가격산정기준일’로 정하여 감정을 하였다면 그에 따른 감정가액은 해당 가격산정기준일을 토대로 산정된 금액일 것이므로, 추후 감정기관이 감정가액평가서를 작성하는 시점이 감정가액의 타당성에 영향을 준다고 보기는 어렵다. 이와 다르게 볼 경우, 감정기관이 감정가액을 산정한 후 이에 관한 감정가액평가서를 작성하는 사이에 발생한 변수가 다시 감정가액에 영향을 주게 되는 비합리적인 순환구조가 형성된다. (2) 상증세법 제60조 제1항은 상속․증여재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가로 정하는 시가주의 원칙을 채택하고 있고, 판례는 매매 등의 거래가격을 시가로 인정함에 있어 거래일과 시가산정일 사이에 가격변동이 없어야 한다는 입장을 취하고 있으므로(대법원 1988. 6. 28. 선고 88누582 판결 참조), 일반적인 가격변동 의 경우에도 ‘가격변동의 특별한 사정’이 있는 경우에 해당한다고 봄이 타당하다고 할 것인데, ‘감정가액평가서 작성일’까지 가격변동이 없을 것을 요구한다면 가격산정기준일을 평가기준일로 하여 감정평가가 이루어졌더라도 감정가액평가서가 뒤늦게 작성되었다는 사정만으로 해당 감정가액이 ‘평가기준일 현재의 시가’로 인정받지 못하는 경우가 적지 않게 발생할 수 있고, 이는 오히려 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 입법취지에 부합하지 않는다. (3) 구 상증세법 시행령 제49조 제2항 제1호, 제3호에서는 ‘가격변동의 특별한 사정’ 유무의 판단 기준일로 매매계약서 작성일 등은 별도로 규정하지 않고 매매계약일, 보상가액․경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 등 실질적으로 매매, 경매 등 가액이 결정된 일자만을 규정하고 있는바, 그와 달리 감정의 경우에만 ‘감정가액평가서 작성일’까지도 가격변동의 특별한 사정이 없을 것을 요구하는 것은 법체계 및 형평에 맞지 않는다.

2. 구체적 판단 이 사건 각 감정이 가격산정기준일을 평가기준일과 동일한 2021. 11. 4.로 정하여 감정가액을 산정하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 증여일부터 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다. 달리 이 사건 각 감정가액이 이 사건 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다고 볼 만한 사정도 없다.

• 다. 이 사건 감정가액이 평가심의위원회의 심의대상에 해당하는지 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래 사정에 비추어 보면, 이 사건 각 감정가액은 평가심의위원회 심의대상에 해당한다고 봄이 타당하다. 1) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 감정평가의 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 이내에 있는 경우에만 이를 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 감정 등에 의한 시가의 인정범위가 제한 없이 확장되는 것을 방지하기 위한 취지로 보인다. 이를 반대해석하면, 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 외에 있거나 그중 어느 하나만 평가기간 이내에 있는 경우에는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문이 적용될 수 없다. 다만, 같은 항 단서는 감정 등에 따라 시가로 인정할 수 있는 기한을 평가기간 외로 일부 연장하고, ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’과 ‘평가심의위원회의 심의를 거칠 것’을 추가적인 요건을 갖추면 시가로 인정할 수 있다고 규정함으로써, 시가에 근접한 평가를 도모하고 있다. 2) 이 사건 각 감정은 그 가격산정기준일이 평가기간 내에 있고 감정가액평가서 작성은 평가기간 경과 후 법정결정기한 내에서 이루어졌는데, 이러한 경우 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문이 적용될 수 없으므로 같은 항 단서가 적용될 수 있다고 보아야 한다. 만일 원고들 주장대로 이 경우 위 단서가 적용될 수 없다고 해석한다면, 증여재산의 가액을 증여일 현재의 시가로 정하는 시가주의 원칙과 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간 중 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에만 시가로 인정하고자 하는 규정 취지에 반한다. 또한 증여재산의 가격산정기준일을 증여일로부터 상당한 기간이 경과한 때를 기준으로 해야만 오히려 시가로 인정받을 수 있다는 것이 되어 부당하다.

원고들의 청구는 이유 없으므로 기각한다. (별지)

■ 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 제68조(증여세 과세표준신고)

① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 다만, 제41조의3과 제41조의5에 따른 비상장주식의 상장 또는 법인의 합병 등에 따른 증여세 과세표준 정산 신고기한은 정산기준일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날로 하며, 제45조의3 및 제45조의5에 따른 증여세 과세표준 신고기한은 수혜법인 또는 특정법인의 법인세법 제60조제1항 에 따른 과세표준의 신고기한이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날로 한다. ② 제1항에 따른 신고를 할 때에는 그 신고서에 증여세 과세표준의 계산에 필요한 증여재산의 종류, 수량, 평가가액 및 각종 공제 등을 증명할 수 있는 서류 등 대통령령으로 정하는 것을 첨부하여야 한다.

□ 구 상속세 및 증여세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액" 이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다. 2. 증여세법 제68조 의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 끝.