쟁점부동산이 명의신탁부동산인지의 여부

사 건 2024구단14436 양도소득세부과처분취소 원 고 이AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 8. 26. 판 결 선 고

2025. 9. 9.

1. 피고가 2024. 1. 2. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 188,792,640원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 조BB 소유이던 OO시 OO구 OO동 OOO의 O 전 4,674㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 2016. 1. 22. 매매를 원인으로 하여 2016. 2. 15. 원고 명의의 소유권이전등기가 마쳐지고, 2017. 8. 4. 매매를 원인으로 하여 2017. 8. 25. 홍CC 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다.
• 나. 원고는 2017. 8. 28. 피고에게 이 사건 토지에 대하여 취득가액을 776,899,200원,양도가액을 848,320,000원으로 한 2017년 귀속 양도소득세 24,088,972원을 신고ㆍ납부하였다. 이에 피고는 2024. 1. 2. 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 188,792,642원을 경정ㆍ고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 다. 원고가 이에 불복하여 2024. 2. 29. 조세심판원에 이 사건 토지의 실소유자는 원고가 아니라 한DD라고 주장하면서 양도소득세부과처분 취소심판청구를 하였으나 조세심판원은 2024. 8. 20. 원고의 심판청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4, 7, 19호증, 을 제1, 2, 4, 6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 토지의 실소유자는 한DD이다. 한DD는 이 사건 토지의 명의신탁자이고 원고는 명의수탁자이다. 따라서 실질과세의 원칙상 이 사건 토지에 대한 양도소득세의 납세의무자는 명의신탁자인 한DD이고 명의수탁자인 원고가 아니다. 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 구체적 판단

1. 부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 양도소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 우리 세법이 규정하고 있는 실질과세의 원칙상 당해 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자이지 명의수탁자가 납세의무자가 되는 것은 아니다(대법원 1993. 9. 24. 선고 93누517 판결 등 참조). 그리고 소득의 귀속이 명목뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있다는 점은 이를 주장하는 자에게 증명책임이 있다(대법원 1984. 12. 11. 선고 84누505 판결 등 참조).

2. 앞에서 든 증거들과 갑 제9, 10, 19, 20, 22, 24, 25, 33, 41, 42, 46, 59, 66호증의 각 기재, 증인 한DD의 증언 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 이 사건 토지의 소유자는 한DD이고, 명의신탁자인 한DD가 이 사건 토지를 매도하고 양도소득 역시 명의신탁자인 한DD에게 실질적으로 귀속되었으며, 원고는 이 사건 토지의 명의수탁자였다고 인정되고 을 제3호증의 기재만으로는 위 인정사실을 뒤집기에 부족하다. 따라서 이 사건 토지의 실소유자가 원고임을 전제로 한 이 사건 처분은 부당하여 취소되어야 한다.

① 한DD는 이 법원에서 ‘㉮ 증인(이하 한DD라 한다)이 2013년부터 2014년까지 원고로부터 약 5,000만원 정도를 차용하였고, 조BB으로부터 이 사건 토지를 매수하기 위하여 엄EE로부터 금전을 차용(적어도 8500만원 이상)하였는데 매수 후 이 사건 토지의 대출 관계 등을 고려하여 2016. 2. 15. 원고 명의로 소유권이전등기를 하였으나 실소유자는 한DD이다. ㉯ 한DD는 이 사건 토지에 대하여 원고 명의로 소유권이전등기를 한 2016. 2. 15. 근저당권자 OOOO수산업협동조합, 채권최고액 6억 5천만원으로 한 근저당권설정등기와 지상권설정등기를 마쳤다. 한DD가 이 사건 토지를 매수할 당시 이 사건 토지의 매도인인 조BB에게, 엄EE 등으로부터 차용한 돈으로 계약금을 지급하였고 OOOO수산업협동조합으로부터 원고 명의의 예금계좌로 입금된 대출금 5억 중 4억 5,500만원을 잔금명목으로 지급하였다.’라는 취지로 증언하였다.

② 이 사건 토지에 관하여 당시 명의자이던 원고는 엄EE와 사이에 2016. 2.25. 채권자 엄EE, 채무자 원고, 채권최고액을 5억원으로 하는 근저당권설정계약을 체결하고 2016. 2. 26. 이 사건 토지에 관하여 근저당권자를 엄EE로 하는 근저당권설정등기를 마쳤다. 위 근저당권설정계약이 이 사건 토지의 매매계약 다음날에 체결된 사정 등에 한DD의 위 증언을 더하여 살펴보면, 한DD가 당시 실소유자의 지위에서 위 근저당권설정계약 및 근저당권설정등기를 주도하여 마친 것으로 보인다.

③ 앞에서 본 바와 같이 이 사건 토지가 원고 명의로 소유권이전등기가 마쳐지고 근저당권설정등기가 마쳐질 당시 실소유자는 한DD였던 것으로 보인다. 다만 한DD는 이 법원에서 ‘이 사건 토지를 매수할 당시에는 한DD가 이 사건 토지의 실소유자였으나 그후 원고가 금전문제를 이유로 한DD를 고소하면서 한DD가 그 무렵 원고에게 이 사건 토지의 소유권을 양도하였다. 원고가 이 사건 토지를 홍CC에게 매도하였고 한DD는 위 토지 매도에 관여하지 않았다’는 취지로 증언하였으나, 이를 뒷받침하는 근거나 이유는 명확하게 밝히지 못하고 있다. 오히려 한DD와 원고는 이 사건 토지를 홍CC에게 매도하기 전인 2017. 6월달부터 이 사건 토지를 매도한 매도대금으로 한DD의 여러 채무를 변제하는 방안을 여러 차례 협의하였었고 원고가 홍CC와 사이에 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결한 후 한DD에게 위 매매계약서를 메신저를 통해 보내었다. 그뿐만 아니라 한DD와 원고는 2017. 7. 31. 확약서를 작성하였는데 그 주요 내용은 ‘차용금을 오천만원으로 한다(8월 4일 계약 후, 8월 7일 입금합니다). 전지주: 조BB, 약정금 입금자 김GG 건은 한DD가 처리한다. 이 사건 토지 전 토지주 조BB씨 양도세 건은 민ㆍ형사상 중개인 한DD가 책임지고 처리한다 (현 지주는 인과관계 없다), 엄EE와 관련하여 원고, 한DD가 입금한 금액은 한DD가 모든 책임을 지고 처리, 원고에게 입금시킨다’라고 되어 있다. 앞서 본 제반 사정등을 종합하면 한DD는 2017. 6월경 및 위 확약서 당시 이 사건 토지가 곧 매도될 예정이라는 사정을 이미 알고, 이 사건 토지의 매매행위 및 위 매도대금이 자신의 채무지급에 충당되는 것에 동의하였으며, 원고에게 이 사건 토지의 실소유자의 지위에서 이 사건 토지에 대한 양도소득세 건을 책임지기로 약정한 것으로 보인다.

④ 한DD는 김GG이 서울남부지방법원에 원고를 상대로 제기한 약정금청구소송(2017가소792896)에서 2018. 11. 5. 증인진술서를 작성하여 원고에게 교부하였는데 그 진술서에는 ‘이 사건 토지의 명의인인 피고 이상덕에게 약정금을 원고 김GG이 송금하였다. 대출 관계 등의 문제로 피고 이상덕 명의로 등기하였으나 실질 소유주는 진술인 한DD였다.’고 기재되어 있다.

⑤ 이 사건 토지의 매도대금은 848,320,000원이다. 원고는 이 사건 토지의 매수인인 홍CC로부터 위 대금을 수령한 후 OOOO수산업협동조합에 한DD가 실질적으로 받은 대출채무 중 508,004,440원과 중도상환 수수료 7,376,824원을 상환하거나 지급하고, 매도대금 중 한DD의 채권자인 엄EE에게 244,000,000원을 변제하였다. 원고가 한DD의 요청에 따라 이 사건 토지에 투자한 금액으로 한DD가 반환하여야 할 금액은 2017. 6월말 기준으로 6700만원 정도이다(갑 제22호증). 한편, 원고가 OOOO수산업협동조합에 2016. 3. 15.부터 2017. 5. 25. 사이에 이 사건 토지에 대한 대출과 관련하여 지급한 대출이자는 35,088,537원 정도이다. 위에서 보는 바와 같이 이 사건 토지의 매도대금은 거의 대부분이 한DD의 OOOO수산업협동조합, 엄EE, 원고 등에 대한 각 채무금을 변제하는 데 사용되었다(한DD는 이 법원에서 위 매도대금 중 실제로 받은 금액은 없었다고 증언하였다).

원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.