양도주택의 비과세혜택을 적용받기 위해 제3자와 짜고 제2주택을 양도한 행위는 가장매매로 봄이 타당

사 건 2024구단13624 양도소득세부과처분취소 원 고

○○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 10. 22. 판 결 선 고

2025. 12. 17.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2024... 원고에 대하여 한 2020년 귀속 양도소득세 ,,***원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고의

○○ 동 아파트 취득 및 양도

1. 원고는 2000... ○○시 ○○구 (소재지 생략, 이하 ‘이 사건 제1 아파트’라 한다)를 매수하여 소유권을 취득하였다.

2. 원고는 2020. .. 남○○에게 이 사건 제1 아파트를 *억 원에 양도하였다.

• 나. 원고의

○○ 동 아파트 매매 및 원고 자녀의 재취득

1. 원고는 배우자인 AAA와 함께 2009... ○○시 ○○구(소재지 생략, 이하 ‘이 사건 제2 아파트’라 한다) 중 각 1/2 지분 에 관하여 소유권을 취득하였다.

2. 원고와 AAA(이하 통틀어 ‘원고 등’이라 한다)는 2020... BBB과 이 사건 제2아파트를 억만 원(지급일: 계약금 만 원 2020..., 중도금 억 원 2020..., 잔금 *억 원 2020...)에 매도하되, 매도인 또는 매수인의 사정에 따라 잔금일에 협의/결정하여 전세계약을 체결할 수 있다는 특약이 포함된 매매 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.

3. 원고는 BBB으로부터 이 사건 매매계약 당일 계약금 만 원, 2020... 중도금 *억 원을 각 지급받고, 2020..**. BBB 앞으로 이 사건 제2 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

4. 원고의 딸 CCC는 2021... BBB과 이 사건 제2 아파트를 매매대금 억만 원(지급일: 계약금 만 원 2021..., 중도금 억만 원 2021..., 잔금 *억만 원 2021. ..)에 매수하는 매매계약을 체결하였고, 잔금의 지급은 CCC가 원고에 대한 위 전세보증금 반환채무를 인수하는 것으로 갈음하기로 하였다.

• 다. 원고의 양도소득세 신고・납부 및 피고의 부과처분

1. 원고는 2020...에는 이 사건 제2 아파트 양도와 관련하여 원고 지분에 대한 양도소득세 ,원을 예정신고·납부하였고, 2021...에는 이 사건 제1 아파트 양도와 관련하여 1세대 1주택에 해당하는 것을 전제로 양도소득세 , 원을 예정신고하였다.

2. ○○세무서장은 2023...부터 2023...까지 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한 후 이 사건 제2 아파트 매매계약이 이 사건 제1 아파트를 양도함에 있어 1세대 1주택 비과세를 받기 위하여 이루어진 가장매매에 해당한다고 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 2023... 원고에게 2020년 귀속 양도소득세 ,,***원을 경정･고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1~6, 23호증, 을 제5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 소유권 이전의 진정한 의사로 이 사건 매매계약을 체결함으로써 이 사건 제2 아파트를 BBB에게 양도한 것이다. 과세관청인 피고가 이 사건 제2 아파트의 명의신탁사실을 입증할 책임이 있는바, 피고는 금융거래제출명령을 통하여 이 사건 매매계 약에 따라 지급된 매매대금이 최종적으로 BBB에게 반환된 바가 없음을 알면서도 추측과 정황만을 가지고 근거 없이 원고가 이 사건 제2 아파트를 BBB에게 명의신탁하였다고 단정하였으므로, 잘못된 전제하에 이루어진 이 사건 부과처분은 위법하다.
• 나. 인정 사실

1. BBB은 원고 등에게 2020... 계약금 만 원을, 2020... 중도금 억 원을 각 지급하였고, 원고 등은 BBB의 딸 이○○에게 2020... 만 원을, 2020... 만 원을, 2020..**. 2억 원을 각 지급하였다.

2. 원고와 BBB은 2020... BBB이 원고에게 이 사건 제2 아파트를 임대차보증금 억 만 원, 임대차기간 2020...부터 2022..**.까지로 정하여 임대하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였고, 원고 등과 BBB은 이 사건 매매계약의 매매대금 잔금을 이 사건 임대차계약의 임대차보증금의 지급으로 대체하기로 하였다.

3. BBB이 이 사건 매매계약 체결일인 2020... 원고 등에게 지급한 계약금 만 원 중 만 원은 당일인 2020...에, 나머지 만 원은 그로부터 3일 뒤인 2020...에, 중도금 억 원은 이를 지급한 당일인 2020..**.에 전부 원고 등의 계좌에서 이○○의 계좌로 입금되었다.

4. CCC는 2021... BBB으로부터 이 사건 제2 아파트를 억 만 원에 매수하였는데, CCC는 BBB에게 2021... 계약금 만 원, 2021... 중도금 억만 원 합계 억만 원을 지급하였고, 그 즈음 BBB은 보증금을 억만 원으로 정하여 임차한 ○○시 ○○로 ○○(소재지 생략)의 임대인 DDD에게 2021... 만 원, 2021... 억만 원, 2021... 만 원 합계 억***만 원을 지급하였다.

5. 이후 DDD는 AAA에게 2021... 만 원, 2021... 억만 원, 2021... 만 원 합계 억만 원을 송금하였고, AAA는 2021... 이○○에게 ***만 원을 송금하였다.

6. 한편, DDD가 2024... BBB에게 ‘보증금반환’으로 기재하여 *억***만 원을 송금하였다. [인정 근거] 갑 제12, 13, 18, 20, 24, 25 호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 다. 법리

1. 명의신탁관계는 반드시 신탁자와 수탁자 사이의 명시적 계약에 의하여서만 성립되는 것이 아니라 묵시적 합의에 의하여서도 성립될 수 있다. 그리고 명의신탁에 대한 묵시적 합의가 있었는지 여부는 위탁자와 수탁자 사이의 관계, 수탁자가 그 재물을 보관하게 된 동기와 경위, 위탁자와 수탁자 사이의 거래 내용과 태양 등 모든 사정을 종합하여 사회통념에 비추어 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2008. 10. 23. 선고 2007도6463 판결 등 참조). 부동산에 관한 물권의 실권리자인지 여부를 가리는 핵심적인 징표 중의 하나는 그가 과연 그 부동산에 관한 물권의 취득 자금을 부담하였는지 여부라 할 것이다(대법원 2010. 7. 8. 선고 2008도7546 판결 등 참조). 부동산에 대하여 소유권이전등기를 한 것이 명의신탁에 의한 것이라고 주장되는 경우, 어느 특정한 증거나 사실이 있으면 반드시 명의신탁 사실을 인정하여야 하거나 또는 이를 인정하지 않아야 한다고 할 것은 아니다. 이는 결국 증거를 토대로 치밀하고 합리적인 추론에 의하여 자유 심증에 따라 판단할 사실인정의 문제이다(대법원 2013. 7. 11. 선고 2013다20939 판결 등 참조). 2) 부동산실명법 제2조 제1호 본문은 “명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 ‘부동산에 관한 물권’이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(이하 ‘실권리자’라 한다)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고, 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임․위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다)을 말한다.”라고 규정한다. 여기서 부동산에 관한 물권의 실권리자인지 여부를 가리는 핵심적 징표 중의 하나는, 그가 과연 해당 부동산에 관한 물권의 취득 자금을 부담하였는지 여부이다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2011도8664 판결 등 참조).

3. 행정소송의 수소법원은 관련 확정판결의 사실인정에 구속되는 것은 아니지만, 관련 확정판결에서 인정한 사실은 행정소송에서도 유력한 증거자료가 되므로, 행정소송에서 제출된 다른 증거들에 비추어 관련 확정판결의 사실 판단을 채용하기 어렵다고 인정되는 특별한 사정이 없는 한, 이와 반대되는 사실은 인정할 수 없다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018두66869 판결 등 참조)

• 라. 판단 앞서 본 사실, 앞서 든 증거들과 갑 제19, 호증, 을 제1~3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 원고의 이 사건 제2 아파트 양도는 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 아니하므로, 이와 전제가 다르지 아니한 이 사건 처분은 적법하다.

1. 이 사건 제2 아파트의 명의신탁 여부

• 가) 이 사건 제2 아파트의 거래는 2020... 원고 등에게서 BBB에게 양도되었다가 2021... 다시 원고 자녀 CCC에게 회수되는 형태로 이루어졌으므로, 만약 피고의 주장대로 위 거래가 명의신탁거래에 해당한다면 재매매 과정에서 BBB에게 지급된 돈이 2021... 이후 다시 원고에게 회수되는 거래내역이 확인될 수밖에 없다. 그렇다면 BBB이 이 사건 제2 아파트의 취득자금을 부담하였는지와 관련하여 핵심적인 부분은 BBB이 위 아파트의 재매매 이전에 그 취득자금을 상당부분 부담한 것으로 볼 수 있는 정황들이 얼마나 구체적으로 확인되느냐이고, 재매매 이후 BBB의 돈이 원고에게 이전된 내역은 명의신탁거래였다고 하더라도 당연히 확인될 수밖에 없는 거래내역이므로 BBB이 아파트의 취득자금을 부담하였다고 판단하는 충분한 근거가 되기 어렵다.
• 나) 원고 등은 BBB으로부터 받은 계약금 만 원을 이○○에게 이체하면서 ‘계약금, 이○○ 전액’으로 표기하였고, BBB으로부터 받은 중도금 2억 원을 이○○에게 이체하면서 ‘중도금’으로 표기하였다. 원고와 BBB의 금전거래내역과 별개로 AAA는 2020... BBB에게 만 원을 대여하였고, BBB은 2021... AAA 에게 ,,***원을 변제하였다.
• 다) 원고의 계좌에서 2020... 12시 29분 18초에 '취득세 일부’라고 기재된 내용으로 만 원이 출금되었고, BBB이 제출한 취득세 영수증에 2020... 12시 29분 51초에 취득세 만 원이 납부되었으므로, 원고 ○○○이 2020... 이 사건 제2 아파트에 관한 BBB의 취득세를 대납하였다.
• 라) 이 사건 제2 아파트에, 2009...부터 주민등록 전입하여 거주하던 원고는 이 사건 매매계약상 잔금 지급일인 2020... BBB과 이 사건 임대차계약을 체결하고 잔금을 임대차보증금으로 대체하기로 함에 따라 계속 거주하였고, CCC가 매수 한 이후에도 계속 거주하였다. 원고는 2020... 다른 주소지로 전입하였다가 약 5 개월 만인 2021... 다시 이 사건 제2 아파트로 전입하였는데, 전입신고 내역과 달리 이 사건 제2 아파트에서 계속 거주하였다.
• 마) CCC가 이 사건 제2 아파트를 취득하면서 BBB에게 지급한 억만 원 (잔금 억 만 원은 임대차보증금 반환채무를 인수하는 것으로 갈음하였다)에서 만 원이 가산된 억*만 원이 BBB의 주거지 임대인인 DDD에게, 다시 DDD에서 CCC의 모친인 AAA에게 순차 송금되었는바, 한국부동산원 부동산거래 신고 상시모니터링 결과에 따르면 위 거래는 저가거래 관련 정밀조사 대상으로 통보되 었다.
• 바) 원고 등과 CCC 및 BBB과 이○○의 각 가족관계, 원고 등과 BBB, 이○○의 각 금전거래 관계, CCC와 DDD 및 AAA 사이의 위와 같은 금전거래 및 그 이후의 금전거래 등을 종합하여 보면, 이 사건 제2 아파트의 매매는 원고가 이 사건 제1 아파트 양도 시 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위해 BBB과 명의신탁약정을 체결하고 그에 따라 이루어진 가장매매라고 보는 것이 타당하며, 갑 제 15~17, 21, 26, 33호증의 각 기재는 위 인정에 방해가 되지 아니한다.

2. 원고와 이○○과 사이에 지분투자약정의 존재 여부

• 가) 원고는, 원고가 이○○에게 지급한 억만 원(2020... 만 원, 2020... 0만 원, 2020... 억 원)은 원고와 이○○이 2020. .. 이○○ 이 2017... 분양계약을 체결한 ○○시 ○○구 소재 오피스텔(전용 84.4297m2, 분양가 6억 5,020만 원, 이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)의 지분 40%를 원고가 우선매수청구권/환매조건부(2025. 1.까지 나머지 지분을 추가매수하거나 환매를 청구할 권리 부여, 보장금리 연 3%)로 억만 원에 취득하기로 약정(이하 ‘지분투자약정’이라 한다)함에 따라 그 투자금을 지급한 것이고, 이○○이 원고에게 지급한 ,,원은 2023..**. 지분투자약정을 해지함에 따라 분할 상환한 투자금이라고 주장한다.
• 나) 살피건대, 앞서 든 증거와 갑 제7~9호증, 을 제6~8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들, 즉 원고가 지급한 위 억만 원에 관하여 근저당권을 설정하는 등 담보를 취득하지 않은 점, 이○○은 원고에 대한 양도소득세 조사가 종결되기 전까지는 이자를 지급하지 않은 점, 이○○이 2023...부터 2024...까지 한 위 금원의 지급은 2023..부터 2023...까지 이루어진 원고에 대한 양도소득세 조사가 종결된 이후에 이루어진 것인 점, 원고가 주장하는 지분투자약정 체결일인 2020... 이전에 이 사건 오피스텔의 분양대금 억만 원 중 계약금 및 중도금 합계 ,,원이 납부되었고, 잔금일인 2020... 채무자를 이○○으로, 채권최고액을 억 만 원으로 하는 근저당권이 설정되었으므로, 이○○이 원고와 이 사건 오피스텔의 분양대금 지급 등을 위하여 지분투자약정을 할 만한 별다른 경제적 동기가 있었던 것으로 보이지 아니하는 점, BBB이 이○○으로부터 이 사건 오피스텔을 임대차보증금 억 원으로, 임대차기간 2020...부터 2025...까지로 정하여 임차하고 2021... 이 사건 오피스텔을 사업장 소재지로 하여 ‘○○산 ○○농원’이라는 상호로 사업자등록을 한 점에 비추어 보면, 원고 주장의 지분투자약정의 존재를 인정하기 어렵다.

3. 선행소송의 진행 경과

• 가) ○○시 ○○구청장은 ○○세무서장의 통보를 받고 2024... 원고에 대하여, 원고가 2020...부터 2021...까지 BBB 명의로 이 사건 제2 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳐 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항 을 위반하였다는 이유로 원고에게 과징금 ***만 원을 부과하는 처분을 하였다.
• 나) 원고는 ○○시 ○○구청장의 위 과징금 부과처분의 취소를 구하는 소를 제기하였으나 이 법원은 2025... 원고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였고(2024구합70402), 이에 대하여 원고가 항소하였다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각한다.