구 민간임대주택법을 개정하면서 임대사업자 등록말소 유예기간을 두지 않은 것은 위헌으로 볼 수 없음

사 건 2023구합75868 종합부동산세등 부과처분취소 원고 AAA 피고

○○세무서장 변 론 종 결

2024. 10. 17. 판 결 선 고

2025. 1. 9.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2022. 11. 20. 원고에게 한 2022년 귀속 종합부동산세 55,810,960원, 농어촌특별세 11,162,190원, 합계 66,973,150원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2022. 6. 1. 당시 아래 표 기재와 같은 주택(이하 ‘이 사건 각 주택’이라 한다)을 소유하였다. (목록생략)
• 나. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자였던 원고는 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 구 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘구 민간임대주택법’이라한다) 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날에 임대사업자 등록이 말소되었다.
• 다. 피고는 이 사건 각 주택이 구 종합부동산세법 시행령(2023. 9. 5. 대통령령 제33696호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조에서 규정하고 있는 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보고, 2022. 11. 20. 원고에게 2022년도 종합부동산세 55,810,960원, 농어촌특별세 11,162,190원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라한다).
• 라. 이 사건 처분에 불복하여 원고는 2023. 2. 14. 피고에게 이의신청을 하였고, 피고는 2023. 4. 13. 원고의 이의신청을 기각하였다. 원고는 2023. 6. 5. 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2023. 9. 5. 위 심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장 요지

1. 구 민간임대주택법이 장기일반민간임대주택에서 아파트를 제외하였으면서도 (제2조 제5호) 임대사업자 등록말소 유예기간 등을 두지 않음으로써 재산권을 부당하게 침해하였고, 국민의 실질적인 담세력을 고려하지 않았는바, 이로 인해 재산권의 본질적 내용을 침해하였다. 이 사건 처분은 위와 같은 위헌적인 구 민간임대주택법에 근거하여 이루어졌으므로 위법하다.

2. 이 사건 처분의 근거규정인 구 종합부동산세법(2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 다음과 사유로 헌법에 위배되므로 여기에 기초하여 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

• 가) 구 종합부동산세법 제8조 제1항 에 따르면 법률이 아닌 시행령으로 공정시장가액비율을 증가시켜 종합부동산세의 과세표준을 인상하는 것이 가능하고, 실제로 종합부동산세법 시행령이 개정되면서 공정시장가액비율은 매년 인상되었는데(종전 80%에서 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%), 이는 국회가 아닌 정부의 입법으로 종합부동산세의 과세표준을 올린 결과가 되어 조세법률주의, 법률유보원칙에 위반된다.
• 나) 구 종합부동산세법은 전년대비 세부담 인상 상한을 300%까지 허용하고있고, 동일한 과세대상물건에 대하여 재산세와 함께 종합부동산세를 이중과세함으로써 납세의무자의 재산권을 과도하게 침해한다.
• 다) 구 종합부동산세법 제8조 제1항 은 부동산가격 상승에도 불구하고 2007년 제정 이후 종합부동산세 과세표준 공제금액을 그대로 유지하고 있는데, 이로 인해 고액의 부동산 소유자뿐만 아니라 일반국민도 종합부동산세 납부의무자가 되었다. 종합부동산세법은 집값 안정이라는 입법 목적과 무관한 납세대상자에 대하여 중과세를 부과하여 집값 안정이라는 목적을 제대로 달성하지 못하는 반면 이로서 침해되는 납세의무자의 재산권 제한은 중대하므로 구 종합부동산세법 제8조 제1항 은 과잉금지원칙에 위반된다. 라) 소득세법 시행령 제155조 제23항 은 임대사업자가 임대사업자 등록이 말소된 후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우 양도소득세상 혜택을 받을 수 있도록 규정함으로써 갑작스럽게 법률이 개정된 경우에도 국민의 재산권이 보호되도록 한 반면, 구 종합부동산세법 시행령 제3조 는 아무런 유예기간 없이 임대사업자 등록이 말소된 자에게 종합부동산세를 중과세하도록 규정하였는바, 위 규정은 재산권을 부당하게 침해하는 규정이다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 구 민간임대주택법 위헌 주장에 관한 판단원고의 주장은 2020. 8. 18. 개정된 구 민간임대주택법 제2조 제5호, 제6조 제5항이 재산권의 본질적인 내용을 침해하는 위헌적인 조항이라는 취지로 보이는바, 이에 관하여 살펴본다. 민간임대주택법은 민간임대주택의 건설, 공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거생활을 안정시킬 목적으로 제정된 것으로(제1조), 이 법에 따라 형성되는 임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강하다. 따라서 임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 민간임대주택법의 입법목적 달성에 적합하도록 사회적·경제적 상황을 고려하여 입법자가 정책적으로 결정하여야 할 사항에 해당하고, 이에 국가는 주택 임대차 시장의 상황 및 국민의 주거 안정 개선의 필요성뿐만 아니라 민간임대주택의 임대사업자 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려하여 새로운 법적 규율을 가할 수 있다고 보아야 할 것이다. 따라서 기존의 법적 규율 상태가 앞으로도 존속할 것이라는 기대 또는 신뢰는 변동가능성이 있는 것으로 그 보호가치가 그리 크다고 볼 수 없다. 정부가 2017. 12. 13. 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 임대주택 등록을 적극 유도하였고 그로 인해 등록 임대사업자 수가 증가한 것은 사실이다. 그러나 이후 부동산시장 과열 및 투기수요 가세로 시장불안이 가중되자 정부는 2018. 9. 13. ‘주택시장 안정대책’을 발표하여 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택에 대하여 임대등록을 한 경우에도 양도소득세를 중과하고 종합부동산세 합산과세를 하도록 하는 등 임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고 이들에 대한 대출을 규제하는 방식으로 정책 방향을 변경하였다. 그럼에도 임대사업자에 세제 혜택을 부여한 종전 임대주택 등록활성화 방안이 세입자 주거불안을 해소하고자했던 당초의 취지와는 달리 다주택자에게 특혜를 주는 제도로 악용되고, 임대의무기간 동안 임대사업자 보유 아파트가 부동산 시장에 매물로 나오지 않아 매물부족에 따른 집값 상승의 부작용에 대한 지적이 이어졌다. 나아가 제21대 국회에 이르러 주택 임대차에서의 전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입 논의에 따라 민간임대주택법상 민간임대주택과 주택임대차보호법상 일반 임대주택 간의 차별성이 희박해지자, 단기민간임대주택의 폐지 등과 같은 주택임대차 관련 제도의 정합성 확보를 위한 기존 제도의 개편 필요성 또한 제기되었다. 이러한 당시 상황을 고려할 때, 정부가 2020. 7. 10. 발표한 ‘주택시장 안정 보완대책’에서 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하고 임대 의무기간을 연장하는 등 종전 임대사업자 제도의 개편을 단행하는 한편, 이와 관련한 후속 입법이 이루어질 수 있다는 점에 대하여 청구인들과 같은 임대사업자를 포함한 일반국민이 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다(헌법재판소 2024. 2. 28.자 2020헌마1482 전원재판부 결정 등 참조). 위와 같은 사정에 비추어 보면, 구 민간임대주택법에서 임대사업자 등록말소 유예기간을 두는 등 재산권의 제한을 최소화하는 규정을 두지 않았다는 사정만으로 구 민간임대주택법 관련 조항이 위헌적인 조항이라고 보기 어렵고, 달리 재산권의 본질적인 내용을 침해하였다고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없다. 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

2. 구 종합부동산세법 부분

• 가) 헌법재판소는 2024. 5. 30. 구 종합부동산세법(2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항, 제9조제1항, 제2항, 제3항을 비롯한 종합부동산세 부과 근거 규정에 대해 조세법률주의, 포괄위임금지원칙, 과잉금지원칙, 조세평등주의, 소급입법금지, 신뢰보호원칙 등에 어긋나지않고 재산권 등 기본권을 과도하게 침해하지도 않아 헌법에 위반되지 않는다고 결정하였다(헌법재판소 2024. 5. 30. 선고 2022헌바238 결정 등 참조). 위 결정 이유 중 이 사건과 관련된 부분은 아래와 같다.

(1) 구 종합부동산세법 및 관련법률 상의 공시가격의 의미와 절차적 규정들의 내용 등을 종합하여 보면, 법률이 직접 공시가격의 산정기준이나 절차, 한계를 정하고 있지 않다고 보기 어렵고, 그 규정 내용이 지나치게 추상적이고 불명확하여 국토교통부장관이나 시장 등에 의하여 공시가격이 자의적으로 결정되도록 방치하고 있다고 볼수 없으며, 입법자가 종합부동산세 과세표준 산정의 기초가 되는 공시가격의 결정·공시의 문제를 온전히 행정부의 재량과 자의에 맡긴 것이라고 볼 수 없으므로 구 종합부동산세법 제8조 제1항, 제13조 제1항, 제2항 중 각 ‘공시가격’ 부분은 조세법률주의에 위반되지 아니한다.

(2) 부동산 시장은 그 특성상 적시의 수급 조절이 어렵고, 구 종합부동산세법 부과를 통한 부동산 투기 억제 및 부동산 가격 안정을 도모하기 위해서는 부동산시장의 상황에 탄력적으로 대응할 필요가 있으므로, 구 종합부동산세법 과세표준 산정을 위한 조정계수인 ‘공정시장가액비율’을 하위법령에 위임할 필요성이 인정된다. 구 종합부동산세법은 공정시장가액비율을 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위 내에서 정하도록 하고 있으므로, 하위법령에 정해질 공정시장가액비율의 내용도 충분히 예측할 수 있다. 따라서 구 종합부동산세법 제8조 제1항, 제13조 제1항, 제2항 중 각 ‘공정시장가액비율’ 부분은 포괄위임금지원칙에 위반되지 아니한다.

(3) 구 종합부동산세법 및 같은 법 시행령의 관련조항들의 문언과 체계,산가격안정을 꾀하여 국민경제의 건전한 발전을 도모함으로써 얻을 수 있는 공익이 더 크므로 피해의 최소성 및 법익 균형성의 원칙에 어긋난다고 보기 어렵다.

• 나) 위와 같은 법리에 비추어 보면, 이 사건 처분의 근거규정인 구 종합부동산세법 제8조 제1항 등이 위헌이라고 볼 수 없으므로 원고의 주장은 이유 없다.
• 다) 구 종합소득세법령이 소득세법 시행령과 비교하여 과세의 형평에 맞지 않아 재산권의 본질적 내용을 침해하였는지에 관하여 보건대, 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 등록이 말소된 임대주택의 소유자에게 종합부동산세에 관하여도 일정기간 조세감면 혜택을 부여할지 여부는 입법 당시 여러 경제상황이나 조세기술적 측면 등을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 입법정책의 문제이고, 입법자가 등록이 말소된 임대주택의 소유자에게 양도소득세 외에 종합부동산세에 관하여도 조세감면 혜택을 부여하여야 할 의무를 부담한다고 볼 수는 없는 점 등에 비추어, 입법자가 등록이 말소된 임대주택의 소유자에게 양도소득세에 관하여만 조세감면 혜택을 부여하고 종합부동산세에 관하여는 그러한 혜택을 부여하지 않은 것이 비합리적이고 자의적인 조치라거나 재량의 범위를 벗어난 것이라고 볼 수는 없다. 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

원고의 청구는 이유 없어 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.