주택과 주택에 딸린 토지를 1세대의 별개 구성원이 각 소유하는 경우 주택에 딸린 토지의 양도소득에 대해 중과세율이 적용되는지 여부

사 건 2023구합60842 양도소득세부과처분취소 원 고

○○○ 피 고 AA세무서장 변 론 종 결

2023. 9. 7. 판 결 선 고

2023. 10. 12.

1.원고의 청구를 기각한다.

청 구 취 지 피고가 2021. 6. 7. 원고에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 829,365,680원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 1997. 6. 12. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 서울 마포구 신수동 91-173 대 192㎡에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 2003. 11. 17. 위 토지에 같은 동 91-612 대 3㎡가 합병되었다(이하 서울 마포구 신수동 91-173 대 195㎡를 ‘이 사건 토지’라 한다).
• 나. 원고의 배우자 신병희는 이 사건 토지 지상에 연면적 397.2㎡의 4층 건물을 신축하여 2010. 11. 15. 소유권보존등기를 마쳤다(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다).
• 다. 원고와 신병희는 2019. 3. 7. 신수동무쇠막지역주택조합에게 이 사건 부동산을 2,890,000,000원(이 사건 토지 2,081,000,000원, 이 사건 건물 809,000,000원)에 매도하였고, 2019. 3. 28. 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 라. 원고는 이 사건 부동산 양도에 관하여 양도소득세를 신고하면서 이 사건 건물의 1층이 근린생활시설에 해당한다는 것을 전제로 이 사건 건물이 3개 층(2층 내지 4층)으로 구성된 다가구주택에 해당한다고 보아 구 소득세법(2019. 8. 27. 법률 제16568호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 제도를 적용하여 2019. 5. 24. 비과세 소득 593,786,243원 및 장기보유특별공제 1,050,341,885원을 반영하고, 중과세율을 배제하여 2019년 귀속 양도소득 과세표준을 예정신고하고, 양도소득세를 납부하였다(원고는 이 사건 토지에 대하여 79,432,479원, 신병희는 이 사건 건물에 대하여 20,464,007원).
• 마. 피고는 2021. 3. 11. - 2021. 4. 22. 세무조사 결과 이 사건 건물의 1층 101호가 공부상 근린생활시설일 뿐 실질적으로는 주택으로 사용된 사실을 발견하여1) 이 사건 건물이 건축법상 다가구주택에 해당하지 않는다고 보아(2층에서 4층까지 3개 층만 주거에 사용되었다는 원고의 주장과 달리 1층까지 주거에 사용되어 다가구주택의 요건에 해당하지 아니함) 1세대 1주택 비과세 조항 적용을 부인하고, 2021. 6. 7. 원고에게 2019년 귀속 양도소득세 829,365,690원(가산세 포함)을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 바. 원고와 신병희는 2021. 9. 1. 이 사건 처분에 불복하여 심판청구를 제기하였으나 조세심판원은 2022. 11. 22. 원고와 신병희의 청구를 각 기각하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 8호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

이 사건 토지를 이 사건 주택의 부수토지로 보아 그 양도소득세 산정에 있어 1세대 다주택 양도시의 중과세율을 적용한 이 사건 처분은 아래와 같은 이유로 부당하다.

• 가. 원칙적으로 토지와 주택은 별개의 물건이므로, 그 양도소득은 별개로 평가된다. 이 사건 토지와 이 사건 건물 역시 소유자가 다른 별개의 물건이므로 양도소득 과세대상을 판단함에 있어 별개의 자산으로 보아야 하고, 원고의 부동산 취득 및 양도 현황에 국한하여 이 사건 토지의 양도를 평가하여야 한다.
• 나. 구 소득세법상 주택에 그 부수토지를 포함하여 양도소득세를 매기는 규정들은,

1. 101호의 임차인이 2015. 10. 23. 전입신고하여 2019. 4. 30. 전출신고하였고, 위 기간동안 101호에서 실거주하였다는 확인서를 피고에게 제출한 점, 양도일까지 거주자가 있는 수준의 전기요금이 부과되었던 점, 인근 주민이 양도일 이후 101호의 씽크대 등 시설을 탈거해 본인의 집수리에 활용하였다고 진술한 점 등을 근거로 하였다. 한편 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물의 양도는 2019. 3. 28. 이루어졌다. 주택과 그 부수토지의 소유자가 동일하고 함께 양도되는 경우에만 적용할 수 있다. 이 사건의 경우는 이에 해당하지 않는다.

별지 기재와 같다.

• 가. 관계 법령의 내용 및 관련 법리

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 구 소득세법 제55조 제1항 에 따른 세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용한다(구 소득세법 제104조 제7항 제3호).

2. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 등(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(주택부수토지)의 양도로 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다(구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가.목). 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우, 그렇지 않은 경우보다 더 높은 공제율을 곱하여 장기보유 특별공제액을 계산한다(구 소득세법 제95조 제2항 단서).

3. ‘1세대 1주택’의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92누12988 판결 등 참조). 반면 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 등에 대하여 중과세를 하는 것은, 투기 목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 양도소득세를 중과하는 것으로, 다주택 보유에 따른 담세력을 근거로 한다(대법원 2016. 10. 27. 선고 2016두43091 판결 참조).

• 나. 구체적 판단 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정을 종합하면, 이 사건 토지의 양도에 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 대한 중과세율을 적용한 이 사건 처분은 위법하다고 볼 수 없다. 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

1. 주택과 주택에 딸린 토지를 1세대의 별개 구성원이 각 소유하는 경우 주택에 딸린 토지의 양도소득에 대하여도 구 소득세법 제104조 제7항 제3호 에 따라 중과세율이 적용되는지가 문제이다. 피고는 위 경우에도 중과세율이 적용된다는 입장이고, 원고는 위 규정은 1세대의 동일 구성원이 주택 및 그에 딸린 토지를 모두 소유한 경우에만 적용된다는 입장이다.

2. 구 소득세법 제104조 제7항 은 그 소유관계에 대하여 별다른 규정을 하지 않은 채 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 및 주택에 딸린 토지에 대하여 중과세할 것을 규정하고 있다. 이 사건 건물의 소유자 신병희는 앞서 본 행정심판에서 이 사건 주택이 다가구주택으로서 1주택에 해당한다고 주장하였으나, 그 심판청구가 기각된 것은 앞서 본 바와 같다. 신병희는 이에 대하여 별도로 불복하지 아니하였는바 이 사건 주택은 다세대주택으로서 3주택 이상인 것으로 봄이 상당하다. 결국 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 및 그 주택에 딸린 토지에 대하여 양도가 이루어졌으므로, 법문의 해석상 이 사건 토지의 양도소득세 산정에도 중과세율이 적용되는 것이 타당하다.

3. 앞서 본 바와 같이 1세대 1주택인 경우의 양도소득세 감면은 1세대를 하나의 경제적 공동체로 보고 1세대가 보유하는 주택의 양도로 인하여 발생하는 소득을 비과세함으로써 국민의 주거 안정을 보장하기 위한 취지이다. 결국 다주택 여부의 판단 및 그에 대한 중과세 여부 역시 1세대를 단위로 판단함이 상당하다고 할 것인바, 적어도 이 사건과 같이 비록 주택과 토지의 소유자가 다르다고 하더라도 1세대가 주택과 부수토지를 함께 소유하는 경우에는 1세대 다주택에 해당한다고 보아, 토지의 양도소득에 대하여도 중과세율을 적용함이 타당하다.

4. 1세대의 구성원 1명이 주택과 그에 딸린 토지를 모두 소유하였다가 양도하는 경우 이 사건과의 형평을 살펴본다. 위와 같은 경우 주택부수토지에 대하여도 1세대 다주택의 중과세율이 적용되는 것은 명확하고, 원고 역시 이에 대하여 다툼이 없다. 앞서 본 1세대 다주택의 주택양도시 그 양도소득세를 중과하는 취지에 비추어 보았을 때, 1세대가 다주택을 소유하는 경우이고, 그 담세력이 1세대 1주택에 비하여 훨씬 크다는 점에서, 1세대의 구성원 1명이 주택 및 그에 딸린 토지를 소유하는 경우와 1세대의 각 구성원이 주택 및 그에 딸린 토지를 소유하는 경우를 달리 취급할 이유가 크지 않다.

5. 주택부수토지는 실질적으로 주택과 함께 경제적 가치를 평가받아 거래되는 것이 일반적이다. 1세대 다주택 양도에 중과세하는 것은 1세대 다주택의 높은 담세력에 착안하여, 그 양도로 인하여 발생하는 소득에 중과세함으로써 투기수요를 안정시키고 국민 주거생활의 평등을 꾀하기 위한 정책적 목적이 있는 것으로 보이는바, 이와 같은 견지에서 1세대 다주택의 부수토지에 대하여도 그 주택에 대한 법적 평가에 따라 다주택의 중과세율 적용하는 것이 타당하다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.