임대의무기간(5년)을 충족시키지 못하였다면 합산배제 임대주택에 해당하지 않음

사 건 2023구합109 종합부동산세부과처분취소 원 고 김AA 피 고

○○○세무서장 변 론 종 결

2023. 10. 19. 판 결 선 고

2023. 12. 21.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2021. 12. 13. 원고에 대하여 한 2015년 내지 2020년 귀속 각 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 7,135,450원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 1996. 6. 4. 서울 동작구 □길 □ 소재 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 취득한 다음, 2015. 9. 24. 이 사건 주택을 매입임대주택으로 하는 주택임대사업자등록을 하고, 이와 함께 이 사건 주택에 관하여 종합부동산세법 제8조, 같은 법 시행령 제3조에 따른 임대주택 합산배제 신고를 하였다. 이후 원고는 2015년부 터 2020년까지 이 사건 주택을 과세표준 대상이 되는 주택 수에 합산하지 않고 종합부동산세를 신고ㆍ납부해왔다.
• 나. 원고는 2020. 8. 18. BBB 및 CCC에게 이 사건 주택을 양도하였고, 이에 따라 BBB과 CCC는 2020. 9. 17. 이 사건 주택을 임대주택으로 하는 임대사업자등록을 하였으며, 2020. 9. 21. 원고의 위 임대사업자등록이 말소되었다.
• 다. 피고는 위와 같은 원고의 이 사건 주택 양도를 확인하고, 이 사건 주택이 종합부동산세법 시행령 제3조 에서 정한 합산배제 임대주택의 보유기간 요건(5년 이상 계속하여 임대하는 것)을 충족하지 않았다고 보아 과세전적부심사 절차를 거쳐 2021. 12. 13. 원고에게 2015년 ~ 2020년 귀속 각 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 ◎원 (가산세 포함)의 부과처분을 하였다(이하 위 부과처분을 ‘이 사건 부과처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2022. 5. x. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2022. 12. xx. 원고의 심판청구를 기각하였다.

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

• 가. 원고 주장의 요지 원고는 2020. 8. 18. 이 사건 주택을 양도하면서 임대사업자의 지위도 함께 포괄적으로 양도하였고, 이는 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다) 제43조 제2항에 따라 예외적으로 임대의무기간(5년)을 충족하지 못하더라도 민간임대주택을 양도할 수 있는 경우에 해당하고, 이에 따라 이 사건 주택은 원고의 종합부동산세 결정에 있어 종합부동산세법 시행령 제3조 에서 정한 합산배제 임대주택으로서 과세표준 대상이 되는 주택 수에 포함되지 않는 것으로 보아야 한다. 그러므로 이와 달리 이 사건 주택이 종합부동산세의 부과시 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다는 전제에서 이루어진 피고의 이 사건 부과처분은 위법하여 취소되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 규정 및 법리

• 가) 구 종합부동산세법(2020. 6. 9. 법률 제17339호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다) 제8조 제2항 제1호에 의하면, 민간임대주택법에 따른 민간임대주택, 공공주택특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택은 주택에 대한 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 그 위임을 받은 구 종합부동산세법 시행령(2020. 8. 7. 대통령령 제30921호로 개정 되기 이전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 의하면, 각 5년 이상 계속하여 임대하는, 민간임대주택법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택(제1호 나.목), 같은 법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택(제2호 나.목) 및 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택(제3호 나.목)이 위 구 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 에서 규정한 ‘대통령령으로 정한 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에 포함되지 않는 주택’에 해당한다.
• 나) 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 납세자에게 유리 하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해 석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허 용되어서는 아니 된다. 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있 는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두11372 판결, 대법원 2011. 12. 13. 선고 2011두20116 판결 등 참조).

2. 이 사건 주택이 종합부동산세 결정에 있어 합산배제 임대주택인지 여부 살피건대, 앞서 본 사실에 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 모두 종합하여 보면, 이 사건 주택은 민간매입임대주택으로서 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 나.목에서 정한 ‘5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것’이라는 요건을 충족하지 못하여 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다. 이 사건 주택과 함께 임대사업자 지위를 포괄적으 로 양도하였다는 등의 원고가 주장하는 사정만으로 이와 달리 보기 어렵다.

① ㉮ 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 나.목은, 민간임대주택법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 합산배제 임대주택 요건으로, ‘ 민간임대주택법 제2조 제7호 의 임대사업자(민간임대주택법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 한 자)가 과세기준일 현재 소득세법 또는 법인세법상의 주택임대업 사업자등록(2018년 귀속분부 터는 2018. 3. 31. 이전에 사업자등록을 한 주택에 한정)을 하고 임대하고 있는 것으로 서 5년 이상 계속하여 임대하는 것’을 정하고 있다. ㉯ 그리고 구 종합부동산세법 시행 령 제3조 제7항 제1호에서는, ‘구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 나.목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날로부터 계산하는 것’으로 정하고 있다. ㉰ 이러한 규정에 의하면, 종합부동산세의 과세표준 주택 수에서 합산 배제되는 임대주택은 ‘과세기준일 당시 민간임대주택법상 임대사업자등록과 소득세법 상 사업자등록을 모두 갖추고 5년 이상 계속하여 임대’하고 있는 임대주택이어야 한다. ㉱ 원고가 2015. 9. 24. 이 사건 주택을 매입임대주택으로 하는 주택임대사업자등록을 하고, 2020. 8. 18. 이 사건 주택을 양도한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그리고 원고는 1996. 8. 28. 이 사건 주택을 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 하였는바(을 제3호 증), 소득세법상 사업자등록과 민간임대주택법상 임대사업자등록을 모두 갖춘 위 2015.9. 24.부터 이 사건 주택을 양도한 위 2020. 8. 18.까지 기간이 5년에 이르지 못하는 점은 역수상 명백하다.

② 또한, 위 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 은, 원고와 같이 임대사업자가 임대주택을 양도하고, 임대사업자의 지위를 포괄승계하는 임대주택을 종합부동산 세 결정에 있어 주택 수의 합산에서 제외한다고 규정하고 있지 않다.

③ ㉮ 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 에서는 해당 임대주택의 승계취득, 임대사업자의 변경 등에 있어 그 전후의 임대기간 계산에 관하여 규정하고 있는데, 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산하고(제2호), 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 ‘합병법인등’이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경전의 법인(이하 ‘피합병법인등‘이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병법인등의 임대기간에 합산하며(제3호), 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 빈집 및 소규모주택 정비 에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 합산배제 임대주택이 멸실 되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내 에 임대를 개시한 때에 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합 산한다(제7호). ㉯ 이러한 임대기간의 합산 규정은 합산배제 임대주택의 요건(임대기간)을 결정함에 있어 특별한 사정을 고려하여 예외를 인정하는 것으로서 한정적 열거로 보아 그 해당 여부를 엄격하게 해석함이 상당하다. ㉰ 원고와 같이 해당 임대주택 의 양도와 임대사업자의 지위를 양도하는 것은, 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 에서 예외적으로 전후의 임대기간 합산을 인정해주는 경우에 해당하지도 않는다.

④ ㉮ 민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을안정시키는 것을 목적으로 하고, 그동안의 법률의 개정으로 임대주택 유형별로 임대의무기간이 변경되어왔다. ㉯ 반면, 종합부동산세법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하며, 민간임대주택의 합산배제와 관련한 요건으로서 계속적인 임대기간이 민간임대주택업의 임대의무기간과 동일하지 않다. ㉰ 이에 비추어 보면, 종합부동산세의 과세표준이 되는 주택의 수에서 제외하는 임대주택의 개념과 범위가 민간임대주택법상의 그것과 항상 일치하는 것은 아니고, 어떤 임대주택을 종합부동산세 과세표준이 되는 주택의 수에서 제외하는 것이 조세부담의 형평성을 제고하고 임대주택의 공급을 장려하는 민간임대주택법의 입법취지를 아울러 도모할 수 있을지 여부 등의 사항은 종합부동산세법을 입법하는 자의 정책적 결단에 달려있다고 봄이 상당하다. ㉱ 그러므로, 어떠한 임대주택에 대하여 민간임대주택법상 임대의무기간의 예외가 인정될 수 있다고 하여 그러한 사정만으로 해당 임대주택이 종합부동산세 과세표준이 되는 주택의 수에서 제외(합산배제 임대주택으로 인정)될 수 있다고 볼 수는 없다.

3. 소결론 따라서 이 사건 주택을 원고에 대한 종합부동산세 과세표준이 되는 주택 수에 포함하여 이루어진 이 사건 부과처분은 적법하고, 이와 전제를 달리하는 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.