정당한 사유 없이 공공매입임대주택을 비과세 특례대상으로 오해하여 양도소득세 신고 및 납부를 하지 않은 것은 용인될 수 없음

사 건 2023구단1624 양도소득세등부과처분취소 원 고 노ㅇㅇ 피 고 ㅇㅇ세무서장 변 론 종 결 2024.3.6. 판 결 선 고 2024.4.17.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2021. 6. 1. 원고에게 한 2019년도 귀속 양도소득세 15,850,970원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ로 85, 102동 604호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 ㅇㅇ주택공사와 사이에 임대차계약을 체결한 뒤 2019. 9. 18.까지 거주하였다.
• 나. 원고는 2019. 9. 18. ㅇㅇ주택공사로부터 이 사건 주택을 3억 원에 매수한 뒤 같은 날 소유권이전등기를 경료하였다.
• 다. 원고는 2019. 7. 20. 소외 배ㅇㅇ과 사이에 이 사건 주택에 대하여 매매대금을 3억 3,800만 원으로 하여 매매계약을 체결한 뒤, 2019. 9. 18. 배ㅇㅇ 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).
• 라. 피고는 2019. 11.경 원고에게 이 사건 주택과 관련하여 2019. 12. 2.까지 신고·납부기한을 정하여 양도소득세 예정신고와 관련한 납부 안내를 하였다.
• 마. 원고는 이 사건 양도에 대해 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호 의 공공건설임대주택으로 보유기간 및 거주기간에 대한 요건에 제한을 두지 않는 특례가 적용되어 1세대 1주택 비과세 주택에 해당하여 양도소득세 비과세 대상으로 생각하고 별도로 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 바. 피고는 이 사건 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호 에 따른 공공건설임대주택이 아닌 공공매입임대주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받기 위한 요건이 충족되지 않았음을 이유로 기한 후 신고를 안내하였다.
• 사. 원고는 2021. 4. 29. 2019년 귀속 양도소득세 기한후 신고를 한 후 양도소득세를 납부하지 않았다. 그러자 피고는 2021. 6. 1. 원고에게 이 사건 주택이 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 않는다는 이유로 양도차익 29,828,700원에 40%의 세율을 적용하고 이에 대한 무신고 가산세와 납부불성실 가산세를 더한 2019년 귀속 양도소득세 15,850,970원을 부과하는 처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 아. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 행정심판을 제기하였으나, 조세심판원은 2022. 11. 2. 원고의 청구를 기각하는 결정을 하였고, 위 결정문은 2022. 11. 7. 원고에게 도달되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 5호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장 요지

① 소득세법 시행령 제154조 의 공공건설임대주택은 예시적 표현에 불과하며, 시행령 상의 공공건설임대주택만 등장하는 이유는 정비과정 중의 흠결에 불과하므로 제도의 취지 등에 비추어 공공매입임대주택도 특례를 동일하게 적용하는 것이 타당하여 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

② 이 사건 주택의 비과세에 대한 과세관청의 공식 전화상담 안내를 통한 확인, 홈페이지를 통한 비과세 해당여부 확인 등 공적인 견해 표명이 있었음에도 이에 반하는 이 사건 처분은 신뢰보호원칙에 반하는 것으로 위법하다.

③ 국세기본법 제48조 제1항 제2호 에서는 납세의무자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우에는 가산세를 부과하지 않는다고 규정하고 있는바, 이 사건 주택이 비과세대상에 해당하는지에 대해 국민신문고를 통한 국세청에 대한 질의와 국토교통부에 대한 질의가 회신될 때까지 신고를 하지 못한 것에 대해 원고에게 정당한 사유가 있다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 공공매입임대주택에도 비과세 특례 조항이 적용되는지 여부

• 가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두731 판결 등 참조).
• 나) 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 주택은 공공매입임대주택이므로 이에 대해서는 비과세 특례 규정이 적용되지 않는다고 봄이 타당하다.

① 이 사건 재건축임대주택 공급의 근거 법령인 구 도시정비법 제30조의2 는 용적률의 증가라는 요인에 의하여 발생한 도심지 내 재건축사업의 개발이익 일부를 임대주택 공급이라는 형식으로 환수하여 부동산에 대한 투기를 방지하고 세입자의 주거안정을 도모하고자 도입한 제도이다[헌법재판소 2008. 10. 30. 선고 2005헌마222, 651, 755, 1188(병합) 전원재판부 결정 등 참조].

② 구 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호 는 구 공공주택 특별법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 공공건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세를 과세하지 아니하겠다는 내용의 명백한 특혜규정이므로, 앞서 본 엄격해석의 원칙에 따라 조세공평의 원칙에 부합하도록 그 요건을 엄격하게 해석하여야 한다.

③ 구 공공주택 특별법 제2조 제1호 의2에서는 공공건설임대주택을 제4조에 따른 공공주택사업자가 ‘직접 건설’하여 공급하는 공공임대주택을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항 제2호에서는 공사를 공공주택사업자로 규정하고 있다. 그런데 구 도시정비법 제30조의2 제1항 에 따르면 이 사건 재건축임대주택은 주택재건축사업의 시행자가 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 일정 비율(100분의 25)을 공사에 의무적으로 ‘공급’한 것이다. 주택재건축사업의 사업시행자인 재건축조합은 당초 수익성을 고려하여 재건축주택의 용적률 등을 결정하는 것이고, 그에 따라 증가된 용적률 25%에 해당하는 부분을 공사에게 공급하는 것일 뿐인 점, 구 도시정비법 제30조의2 제2항 의 문언에 의하더라도 공사가 사업시행자에게 지급하는 것은 ‘건축비’ 자체가 아니라 재건축에 들어간 비용에 대한 보상 1) 내지 공급대가(공급가격)이고, 단지 구체적인 금액을 산정함에 있어서 건설에 투입되는 건축비를 기준으로 삼을 뿐인 점, 사업시행자가 조합원에게 공급되고 남은 주택 중 공개추첨의 방법으로 임대주택을 선정하여 공사에 공급하는 점(구 도시정비법 제30조의2 제5항), 이에 실제로 공사가 재건축임대주택의 위치나 유형 등 주택을 ‘직접 건설’할 경우 당연히 결정할 수 있는 부분에 대하여 별다른 권한이 없는 것으로 보이는 점 등을 모두 고려해 보면, 이 사건 재건축임대주택을 공사가 ‘직접 건설’한 공공건설임대주택과 동일시할 수 없다.

④ 구 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에서는 공공매입임대주택을 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다고 규정하고 있고, 위 규정의 ‘매매 등’은 매매를 포함한 일체의 유상승계취득을 의미한다고 보인다. 이 사건 주택은 공사가 구 도시정비법 제30조의2 제1항 에 따라 재건축조합에 보상 내지 공급대가(공급가격)을 지급하고 공급받은 것이므로 유상승계취득한 것으로 볼 수 있고, 공공매입임대주택에 해당함은 분명하다.

2. 신뢰보호원칙 위배 여부

• 가) 관련 법리 조세법률관계에 있어서 신의성실의 원칙이나 신뢰보호의 원칙 또는 비과세 관행 존중의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있을 경우에 한하여 적용되는 예외적인 법 원칙이다. 그러므로 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙 또는 신뢰보호의 원칙을 적용하기 위해서는, 과세관청이 공적인 견해표명 등을 통하여 부여한 신뢰가 평균적인 납세자로 하여금 합리적이고 정당한 기대를 가지게 할 만한 것이어야 한다. 비록 과세관청이 질의회신 등을 통하여 어떤 견해를 표명하였다고 하더라도 그것이 중요한 사실관계와 법적인 쟁점을 제대로 드러내지 아니한 채 질의한 데 따른 것이라면 공적인 견해표명에 의하여 정당한 기대를 가지게 할 만한 신뢰가 부여된 경우라고 볼 수 없다(대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두5940 판결 등 참조).
• 나) 구체적 판단 갑 제8, 9, 12, 13호증, 갑 제15호증의 1, 2, 3의 각 기재 및 진술에 의하면, 원고 주장과 같은 취지의 담당 공무원들의 답변이 있었다고 오해를 할 만한 사정은 있다. 그런데 한편 위 증거들 및 갑 제7, 14호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고와 상담원 사이의 녹취파일에 의하면, 원고 스스로도 이 사건 주택의 경우 비과세가 안 될 수도 있다고 이야기를 들었는데 이게 맞는지를 묻고 있어 원고도 이 사건 주택의 경우 비과세 대상이 안 될 수 있었음을 어느 정도 인지하고 있었던 것으로 보이는 점, 또한 위 전화상담원의 진술 취지를 살펴보면, 원고가 ‘이건 지금 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇ에서 지은거예요. 재건축 이제 임대아파트에요. 이게요 그래서 ㅇㅇ에서 지으면서 ㅇㅇ에서 250세대를 잡고 이제 한 거 같아요. 이게 다 이런 건설사에서 건설을 하고 ㅇㅇ에서 지금 임대를 놓으신 거거든요. 이런 경우에도 지금 공공임대로서 해당이 되는 건지에 따라서 저도 이제 양도를 할지’ 묻자 상담원이 ‘그게 딱히 건설사가 문제가 아니라 결국은 공공주택특별법에 따라서 거기서 공공건설임대주택으로 해서 했던 건이라서 그거는 뭐 일종의 시공사에 따른 건 아니거든요. ㅇㅇ에서 그쪽에서 ㅇㅇ던 어디던 지은 거 자체 가지고 결국은 공공주택특별법에 따른 공공건설임대주택으로 준 경우이기 때문에 그 게 확인이 되면 말씀하신 경우처럼 비과세 가능하세요’라고 답변하고 있 어, 그 답변 내용을 보더라도 ‘공공건설임대주택’이라고 표현하면서 건설사 즉 시공사가 누구든지 간에 ㅇㅇ에서 지었다면 비과세대상이라는 취지로 설명하고 있는 점, 더군다나 원고는 ‘나중에 양도를 하고 나서 1주택이어도 양도세 여기다가 신고를 하면 그러면 하면 될까요’라고 질문하였고, 상담원은 이에 대해 ‘네 하셔야 돼요. 왜냐하면 일단은 공공 그 말씀하셨던 그 경우에 해당되는지 여부에 대해 입증이 있으셔야 되기 때문에’라고 답변하여 양도세를 신고하여야 함을 분명히 하였던 점, 상담원은 위 상담 당시 매입임대라는 생각을 못하고 진행을 했던 것이라고 하여 건설임대주택을 전제로 상담하였던 것으로 보이는 점, 전화 민원 상담의 경우 그 특성상 개략적인 원칙 정도의 설명에 불과하고 구체적인 사실관계에 대한 충분한 설명이 있었다고 볼 수 없는 점, 국세청 홈페이지상 비과세 안내화면을 살펴보면, 양도주택의 종류란에 ‘건설임대주택’이라고 표시하고 있고 이하 질문사항에도 모두 ‘건설임대주택’이라고 표시하고 있어 이를 두고 ‘매입임대주택’도 여기에 포함되는 것으로 해석하기에는 무리인 점, 원고는 2020. 10. 29.경부터 국민신문고에 구체적으로 사실관계를 적시하여 민원을 제기하였는데 위 민원에 대해 답변기간이 연장되었을 뿐 관할기관이 구체적인 답변을 하였음을 보여주는 자료는 없는 점, 갑 제9호증의 경우 이는 국세청이 아닌 ㅇㅇ 직원과의 대화내용이고 그 대화내용은 세금부분에 대한 것이 아니라 ㅇㅇ에서 공공건설임대주택과 동일한 기준으로 임대주택을 운영하고 분양전환 업무도 처리하고 있다는 답변인 점, 원고는 2019. 7. 20. 소외 배ㅇㅇ과 사이에 이 사건 주택에 대하여 매매대금을 3억 3,800만 원으로 하여 매매계약을 체결한 뒤, 2019. 9. 18. 배ㅇㅇ 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었는바, 이는 원고가 ㅇㅇ주택공사로부터 이 사건 주택을 매수하기 이전에 이미 원고는 제3자와 매매계약을 체결하였던 점 등을 살펴보면, 원고가 주장하는 사정만으로는 담당 공무원들의 공적인 견해 표명이 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

3. 가산세를 부과할 수 없는 정당한 사유가 인정되는지 여부

• 가) 관련 법리 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재이다. 따라서 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법 해석상 의의(疑意)로 인한 견해의 대립이 있는 등으로 인해 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있을 때 또는 그 의무의 이행을 그 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무를 게을리 한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이러한 제재를 과할 수 없다. 그러나 세법 해석상 의의(疑意)로 인한 견해의 대립 등이 있다고 할 수 없음에도 납세의무자가 자기 나름의 해석에 의하여 납세 등의 의무가 면제된다고 잘못 판단한 것은 단순한 법령의 부지 내지 오해에 불과하여 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하고, 이와 같은 경우 설령 과세관청이 세법에 위반된 신고를 그대로 받아들이면서 시정지시 등을 하지 아니하였다고 하더라도 정당한 사유가 있다고 할 수 없다(대법원 1991. 9. 13. 선고 91누773 판 결, 대법원 2005. 1. 27. 선고 2003두13632 판결 등 참조).
• 나) 구체적 판단 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 원고에게 이 사건 주택을 양도하면서 양도소득세를 신고·납부할 것을 기대하는 것이 무리라거나 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.

① 앞서 본 바와 같이 ‘공공건설임대주택’은 공사가 직접 건설한 주택만을 의미하는 것이 법령의 문언상 명백하고, 이 사건 주택은 공사가 재건축조합으로부터 공급받은 공공매입임대주택임이 비교적 분명하므로, 이에 대한 세법의 해석상 의의가 있다고 볼 수 없다.

② 원고가 세무서 담당 직원에게 양도소득세 비과세 여부에 관한 전화상담 등을 하였으나, 구체적인 사실관계를 바탕으로 과세관청이나 유권해석기관에 직접 서면질의를 하거나 법령해석을 요청하는 방법 등의 공식적이고 정당한 방식으로 한 뒤에 과세관청으로부터 이를 공식적으로 확인하였다고 인정할 만한 자료가 없다. 더군다나 앞서 본 바와 같이 원고는 상담원으로부터 공공건설임대주택에 해당하여 비과세 대상에 해당하는지에 대해서는 입증이 필요해서 양도세를 신고하여야 한다는 안내를 받았음에도 만연히 자신에게 유리한 방향으로 나름의 해석을 하였던 것으로 보일 뿐이어서 단순한 법령의 부지 또는 착오에 불과하다고 평가할 수밖에 없다.

③ 원고는 ㅇㅇ주택공사로부터 이 사건 주택을 매수하기 이전에 이미 제3자와 매매계약을 체결하였다.

4. 나아가 원고는, 원고의 요청에도 불구하고 피고가 이 사건과 동일한 유형의 주택에 대한 양도세를 부과한 사례를 제출하지 않고 있는바, 이는 기존에 비과세 대상으로 해석되는 것으로 형성된 피고의 관행에도 벗어나는 처분으로서 평등의 원칙에 위반한 것이라고도 주장하는데, 피고가 이 사건과 동일한 유형의 주택에 대해 양도세를 부과하였음을 보여주는 자료를 제출하지 않고 있어 피고가 이 사건 주택 외에 다른 동종 주택에도 양도소득세를 부과하였는지 의심스럽기는 하다. 그러나 이러한 주장은 이른바 ‘불법의 평등’을 주장하는 것으로서 받아들일 수 없고, 이것이 피고의 관행으로 확고하게 형성되었다고 볼 수도 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 헌법재판소 2008. 10. 30. 선고 2005헌마222, 651, 755, 1188(병합) 전원재판부 결정이유 참조