실지거래가액이라 함은 거래 당시 자산을 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말함

사 건 2023구단12730 양도소득부과처분취소 원 고 이AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 7. 23. 판 결 선 고

2025. 9. 17.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고 부담한다. 청 구 취 지 피고가 20xx. xx. xx. 원고에 대하여 한 20xx년 귀속 양도소득세(가산세 포함) xxx,xxx,xxx원의 각 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 20 xx. xx. xx. 이BB으로부터 임차하던 ○○시 ○○동 ○○번지 대 xxx ㎡및 지상 시멘트벽돌조 평슬라브지붕 3층 근린생활시설(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매수하여 취득한 후 20 xx. xx. xx. 강CC 앞으로 이 사건 부동산에 관하여 20 xx. xx. xx. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 나. 원고는 20 xx. xx. xx. 이 사건 부동산의 양도소득금액을 양도차익 xxx, xxx, xxx 원= 양도가액 x, xxx, xxx, xxx 원 - 취득가액 xxx, xxx, xxx –기타 필요경비 xxx, xxx, xxx 원(이 중 취득중개수수료 xx, xxx, xxx 원을 이하 ‘이 사건 비용’이라 한다) 에서 장기보유특별공제한 xxx, xxx, xxx 원으로 기재하여 양도소득세 예정신고를 하였고, 이에 피고는 20 xx. xx. xx. 부터 20 xx. xx. xx. 까지 세무조사를 실시하였다.
• 다. 그 후 피고는 20 xx. xx. xx. 이 사건 토지의 실제취득가액 및 이 사건 비용이 확인되지 아니한다는 이유로, 취득가액은 환산취득가액인 xxx, xxx, xxx 원으로, 양도차익은 xxx, xxx, xxx 원으로, 양도소득금액은 xxx, xxx, xxx 원으로 각 인정하고, 공제 대상 필요경비에서 이 사건 비용은 부인한 후 원고에게 20 xx 년 귀속 양도소득세 xxx, xxx, xxx 원을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이에 불복하여 20 xx. xx. xx. 심판청구를 하였으나 조세심판원은 20 xx. xx. xx. 청구기각 결정을 하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1~3호증, 을 제2, 4~7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고가 이BB에게 이 사건 부동산의 매매대금으로 20 xx. xx. xx. 계약금 x 억 원, 20 xx. xx. xx. 중도금 x 억 원은 수표로, 20 xx. xx. xx. 잔금 x 억 x, xxx 만 원 등 합계 x 억 x, xxx 만 원을 지급하였고 위 매매를 중개한 김DD에게 이 사건 비용을 지급하였으므로, 이 사건 부동산의 취득가액은 x 억 여원으로, 이 사건 비용은 필요경비로 인정하여 양도소득세를 산정하여야 하는데도, 실지거래가액과 이 사건 비용의 존재를 부인하고 환산취득가액을 적용한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정 사실

1. 원고는 양도소득세 신고를 하면서 이 사건 부동산의 취득가액과 관련한 증빙서류로서 20 xx. xx. xx. 자 매매계약서(갑 제4호증, 이하 ‘이 사건 계약서’라 한다)를 제출하였는데, 이 사건 계약서에는 매매대금이 x 억 x, xxx 만 원(계약금 x 억 원, 중도금 x 억 원, 잔금 x 억 x, xxx 만 원)으로, 매수인란에 원고 주소가 ○○시 ○○동 ◌◌아파트 ◌◌◌동 ◌◌◌호, 전화번호가 xxx xxxx xxxx 로, 중개인이 김DD로 각 수기로 기재되어 있다. 한편, ◌◌시 ◌◌동에서 전화번호의 네자리(XXXX) 국번 사용은 20 xx. xx. xx. 부터이다.

2. 양도소득세 조사 당시 확인된 원고와 매도인 측의 계좌이체 내지 거래 내역을 보면, 20 xx. xx. xx. x 억 x, xxx 만 원이 원고 계좌에서 이BB 계좌로 이체되었다.

3. 원고는 20 xx 년 귀속 종합소득세 신고 시 이 사건 부동산 가액을 x 억 x, xxx 만 원(토지 x 억 원, 건물 x, xxx 만 원)으로 계상하였고, 이 사건 부동산의 토지 개별공시지가가 취득일(20 xx. xx. xx.) 현재 xxx 만 원, 양도일(20 xx. xx. xx.) 현재 xxx 만 원으로 평가되었다.

4. 김DD는 19 xx. xx. xx. 공인중개사 자격을 취득하였으나 부동산중개업 등록을 하지는 아니한바, 20 xx. xx. xx. 자로 원고로부터 이 사건 부동산 xx 억 원 이하 매수 중개시 수수료 10%를 지급받는 내용의 부동산컨설팅용역계약서(을 제3호증, 이하 ‘이 사건 용역계약서’라 한다)가 작성되어 있는데, 용역의뢰인 원고의 전화번호가 xx

• xxx

• xxxx 로 기재되어 있다.

5. 김DD는 20 xx. xx. xx. 수원지방법원 법정에서 “시세가 xx 억 원이던 이 사건 부동산을 급매물로 내놓은 이BB에게 증인의 중개로 며칠 내로 중도금을, 한 달 이내에 잔금까지 지급한다고 해서 xx 억 원 미만으로 원고가 시세보다 싸게 사게 된 것이다. 이 사건 계약서는 증인이 다 쓰고 도장은 원고와 이BB이 각자 찍었다. 원고의 전화번호는 당시 ◌◌시가 ◌◌ 전화번호와 같은 국번 xx 에서 x 자를 적게 써서 삭제하지 않고 그냥 x 자를 크게 다시 쓴 것이다. 이 사건 계약서의 중도금은 사채를 써서 발행한 수표로, 잔금 일부는 원고가 사업자대출받아 지급하였다. 증인은 가격협상 컨설팅 용역 대가로 이 사건 비용을 전액 현금으로 받고 원고에게 영수증을 발행해주었다. 원고가 20 xx 년 귀속 종합소득세 신고 시 이 사건 부동산 중 건물 3층 주택 x 억 x, xxx 만 원 상당 부분은 세법상 기장 의무가 없어 세무사가 계상하지 않은 것이다. 원고가 20 xx. xx. 경 □□아파트를 처분한 대금으로 이 사건 비용을 지급받았다.”라고 증언하였다. [인정 근거] 갑 제4~6호증. 을 제3, 8, 9, 11호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함 한다)의 각 기재 및 영상, 증인 김DD의 증언, 변론 전체의 취지

• 라. 판단

1. 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액이라 함은 거래 당시 자산을 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 참조). 한편, 매매당사자들이 작성하여 시장․군수 등의 검인을 받은 검인 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장자가 입증하여야 할 것이다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조).

2. 앞서 살펴 본 증거들과 사실관계 및 위 법리에 비추어 알 수 있는 아래와 같은 사정에 의하면, 이 사건 부동산의 취득가액을 인정함에 있어서 이 사건 부동산의 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당한다고 보는 것이 타당하므로, 이 사건 처분의 과세요건은 추정되어 이 사건 처분은 적법하다.

① 원고가 이BB으로부터 취득한 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 신청하면서 첨부하였을 검인계약서가 이 사건 계약서와 동일한지 여부를 알 수 없고, 이 사건 계약서의 원고 전화번호와 이 사건 용역계약서의 원고 전화번호가 다른 점, 이 사건 부동산의 취득일 대비 양도일 토지 개별공시지가 평가액 차이와 원고 주장 실지거래가액 차이가 상당히 다른 점 등에 비추어 이 사건 계약서가 사후에 작성된 것으로 의심된다.

② 이 사건 부동산 취득 직후 다른 부동산들을 처분하면서도 대부분의 거래를 현금으로 한 원고 및 배우자인 박EE가 이 사건 계약의 계약금, 중도금을 소유 부동산 처분으로 조달하였거나 지급하였다는 근거를 전혀 제시하지 못하고 있고, 중도금의 지급을 위하여 원고의 계좌에서 수표가 발행ㆍ인출 또는 그 수표에 이BB이 배서하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으며, 원고 부부가 김DD에게 중개수수료로 x, xxx 만 원을 지급하였다는 금융자료 내역도 김DD의 금융계좌와 부합함이 확인되지 아니할 뿐 아니라 이 사건 비용 중 x, xxx 만 원이 이 사건 계약 잔금지급일 이후 두세달 전후에 원고 부부 계좌에서 지출되었고, 원고가 주장하는 취득가액으로 이 사건 부동산을 매수하게끔 컨설팅용역을 제공한 대가로 이 사건 비용을 원고로부터 지급받았다는 김DD는 이 사건에서 원고와 이해관계를 같이하는 특수관계여서 그 증언은 객관성을 담보하기 어려워 믿기 어렵다.

③ 이 사건 비용의 양도가액에서 필요경비 공제 여부와 관련하여, 취득가액을 환산 취득가액 xxx, xxx, xxx 원을 적용하는 이 사건의 경우 원고의 자본적 지출액과 양도비 등의 합계액인 1,000만 원보다 더 큰 금액임이 계산상 명백한 위 환산취득가액과 필요경비 개산공제액의 합계액을 필요경비로 공제하는 것이 소득세법 제97조 제2항 제2호 에 부합하고, 설령 그러하지 아니하더라도 이 사건 비용이 원고의 이 사건 부동산 취득 중개수수료로 김DD에게 실제 지급되었다거나 이 사건 비용이 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 정한 소개비에 해당한다고 인정할 증거도 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각한다.