등기부등본상 거래가액과 실제 거래가액이 다른 경우에는 실제 거래가액을 양도가액으로 함

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2021. 6. 10. 원고에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 157,046,990원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다

• 가. 원고는 1998. 3. 27. ○○시 ○○면 ○○리

○○○

• ○ 답 2907㎡(이하 ‘이 사건 토지’ 라 한다)에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득한 후 2019. 6. 17.장AA에게 2019. 5. 27.자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).

• 나. 피고는 원고가 이 사건 양도에 대한 양도소득세 신고를 하지 않자, 양도가액을 등기부상 거래가액 880,000,000원으로 하고, 조세특례제한법 제69조 제1항 에 의한 8년이상 자경농지 감면 규정을 적용하여 양도소득세 산출세액 215,518,201원 중 100,000,000원을 감면하여 157,046,990원(가산세 포함)으로 고지(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)하였다.
• 다. 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 2021. 9. 6. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2022. 3. 8. 원고의 심판청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 10, 11호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

• 가. 원고의 주장 김BB과 김CC이 원고 대신 양도소득세를 지급하되 매매계약서에 매매대금을 880,000,000원, 매수인을 장AA(이하 김BB, 김CC,장AA을 통틀어 ‘매수인 측’이라 한다)으로 기재하여 달라고 요청하여, 원고는 양도소득세 신고·납부를 매수인 측에 위임하고 매매대금이 880,000,000원으로 기재된 업(UP)계약서(이하 ‘이 사건 매매계약서’ 라 한다)를 작성하였지만, 매수인 측에서 이 사건 매매계약서에 기하여 등기까지 마쳤음에도 자신들이 부담하기로 약정한 양도소득세를 대납하지 아니하였으므로, 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금이 이 사건 토지의 실지거래가액에 해당한다는 전제에서 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관련 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정 사실

1. 매수인 측은 이 사건 토지 매입 시 원고의 양도소득세 전액을 부담하기로 약속하고 그와 같은 내용의 확인서도 작성한 후 2019. 5. 27. 원고와 매매대금 880,000,000원, 계약금 264,000,000원, 잔금 616,000,000원으로 기재된 이 사건 매매계약서를 작성하였다.

2. 매수인 측은 2019. 6. 17. 원고에게 170,290,673원을 지급하고, 같은 날 원고의 근저당권자 ○○농업협동조합에 226,806,296원을, 채권자 이DD, 이FF에게 합계 42,693,000원을 각 변제하였다.

3. 원고는 2019. 6. 17. 매수인 측에 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주 었다가 2019. 6. 25. 이 사건 토지에 관하여 매매잔대금을 담보받기 위한 채권최고액 176,000,000원의 근저당권설정등기를 마쳤다.

4. 매수인 측은 2020. 8. 18. 농업회사법인 주식회사 HH에 이 사건 토지를 880,000,000원에 매도한 후 원고에게 2020. 12. 31.에는 80,000,000원을, 2021. 1. 19.에는 96,000,000원을 지급하였다.

5. 원고의 이 사건 양도에 관한 부동산거래계약 신고에 대하여, 평택시는 2021. 9. 6.부터 2021. 11. 18.까지 정밀조사를 실시한 결과 이 사건 양도의 거래대금으로 616,000,000원을 확인하고, 매수인 측장AA에게 감경한 과태료 24,640,000원을 부과하였다.

6. 원고가 2022. 6.경 매수인 측 김BB을 ○○경찰서에 사기 혐의로 고소한 결과, ‘원고에게 “김CC이 매수인을 소개해주었고, 양도소득세 납부 등 세금 문제도 해결해주기로 했으니, 김CC에게 소개비 등 명목으로 50,000,000원을 주어야 한다. 김CC한테 전달할 테니, 50,000,000원을 달라”라고 말하였으나, 사실 김BB은 원고로부터 50,000,000원을 지급받더라도, 이를 개인적으로 사용할 생각이었으므로, 50,000,000원을 김CC에게 소개비 등 명목으로 지급하거나 김CC을 통하여 양도소득세 납부 등 세금 문제를 해결해 줄 의사나 능력이 없었다. 김BB은 위와 같이 원고를 기망하여 이에 속은 원고로부터 2019. 6. 17. ○○시 ○○면 소재 상호 불상의 중국음식점에서 액면 50,000,000원 자기앞수표(마가38○○

○○○○) 1장을 교부받아 편취하였다.’라는 범죄사실로 기소되어 2025. 11. 28. 사기죄 등 성립이 인정되어 징역 2년 및 벌금과 원고에게 편취금 50,000,000원의 지급을 명하는 배상명령 등이 선고되었다(대전지방법원 논산지원 2023고단○○, 2023초기○○ 등). [인정 근거] 갑 제2~9, 12~19호증의 각 기재, 이 법원의 ○○시 ○○출장소장에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지

• 라. 판단

1. 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액 이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 참조). 양도소득세와 같은 신고납세방식의 조세는 원칙적으로 납세의무자가 스스로 조세채무 성립요건의 충족 여부를 조사·확인하여야 하는 것인바, 그 신고·납부액의 적정 여부에 대한 책임은 일차적으로 납세의무자에게 있다.

2. 피고의 주장과 같이 이 사건 매매계약서의 기재 내용대로 원고와 매수인 측 사이에 매매계약이 이루어진 것이라면, 이 사건 부과처분 이전까지 매수인 측으로부터 원고에게 880,000,000원의 금원이 지급되었을 것임이 합리적으로 예상됨에도 불구하고, 매수인 측이 원고에게 지급한 총 매매대금 616,000,000원 외에 원고와 매수인 측 사이에 금융거래가 이루어진 사실을 확인할 수 없다. 오히려 매수인 측이 이 사건 양도에 따른 양도소득세를 대납하기 위하여 실제 거래가액보다 대금을 높게 업(UP)계약서를 작성하게 되었다는 취지의 원고의 설명이 더 납득이 가는 측면이 있다. 반면 피고가 제출한 증거나 주장하는 사정만으로는 앞선 사정들을 뒤집고 이 사건 양도대금이 이 사건 처분이 전제하는 바와 같이 880,000,000원이라는 점이 충분히 인정되었다고 볼 수는 없다.

3. 이 사건 매매계약서는 이 사건 토지에 대한 양도가액이 실제와 다르게 기재된 허위의 계약서이고, 허위계약서를 이용하여 양도소득세를 신고하기로 결정한 원고가 매수인 측에게 양도신고와 관련된 업무처리를 전적으로 위탁한 것이므로, 원고 역시 매매금액 증액 등 부정한 행위로 인한 책임을 면할 수 없다.

4. 원고가 8년 이상 자경하여 감면대상임을 인지하고도 실지거래가액과 다른 내용의 매매계약서를 작성하고 매수인 측에게 양도소득세 납부를 위임함으로써 이를 공모한 것으로 볼 수밖에 없는바, 이 사건 양도에 관한 정당한 양도소득세 과세의 경우 소득세법 제91조 제2항, 조세특례제한법 제129조 제1항 에 따라 이 사건 토지는 자경농지 사유로 이 사건 부과처분처럼 100,000,000원이 감면될 수 없게 된다.

5. 원고가 주장하는 사정만으로는, 원고에게 이 사건 양도소득세 무신고 및 납부지연에 관하여 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없는 바, 이 사건 양도가액 616,000,000원을 전제로 산정한 결정세액 139,649,716원에 대한 무신고가산세 27,929,943원, 납부불성실가산세 22,274,129원의 총 합산액 189,853,788원이 이 사건 부과처분액을 초과함은 계산상 명백하다.

6. 위에서 본 사실관계에 의하면, 피고는 616,000,000원을 이 사건 양도가액으로 하여 양도소득세를 산정하였어야 할 것이나, 만연히 등기부기재가액 또는 이 사건 매매계약서의 매매대금을 실지거래가액으로 추정하여 이 사건 부과처분을 하였는바, 이 사건 매매계약서 작성 합의의 위법성 내지 부적절함은 별론으로 하더라도 이 사건 부과처분액이 원고에게 있어서는 부당한 자경농지 감면 적용을 배제하고 가산세를 추가하여 산정한 양도소득세액보다 유리한 결정이라 할 것이므로, 이 사건 부과처분이 원고에게 부당하다고 할 수는 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각한다.