이 사건 부동산에는 가격변동의 특별한 사정이 존재하므로 이 사건 감정가액을 평가기준일인 증여일 현재 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 없음

사 건 2021구합73530 증여세부과처분취소 원 고 제AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2022. 11. 30. 판 결 선 고

2023. 01. 18.

1. 피고가 2020. 12. 21. 원고에게 한 증여세 2,172,362,070원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

• 가. 원고는 2019. 5. 27. 부친 제BB로부터 집합건물인 서울 송파구 잠실동 XXX-6지하 3층, 지상 12층 ㅇㅇㅇ빌딩(대지 277㎡, 건물 2216.59㎡, 전유부분 13호로 구분, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 증여받고, 이 사건 부동산에 관하여 서울동부지방법원 20XX. X. 28. 접수 제XXXXX호로 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 이 사건 부동산이 거래가 이루어진 사례가 없고 감정평가를 거친 적도 없어 시가를 산정하기 어려운 경우라고 보고, 2019. 8. 30. 피고에게 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제61조에 따라 이 사건 부동산의 증여재산가액을 기준시가 6,550,775,849원으로 평가하여 증여세 1,511,503,208원을 신고‧납부하였다.
• 다. 중부지방국세청장은 법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령제30391호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘시행령’이라 한다) 제49조 제1항 단서에 따라 이 사건 부동산에 대한 감정평가를 의뢰하고 중부지방국세청의 재산평가심의위원회 심의를 거쳐, 2020. 2. 20. 기준으로 한 감정가액의 평균액인 10,895,500,000원(이하 ‘이 사건 감정가액’이라 한다)을 이 사건 부동산의 증여재산 가액으로 하여 증여세를 고지할 것을 피고에게 통보하였다. 이에 따라 피고는 2020. 12. 1. 원고에게 2019. 5. 28.자 증여분에 대하여 추가 납부할 증여세 2,172,362,070원을 결정‧고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이에 불복하여 2021. 2. 17. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2021. 7. 12. 기각결정을 받고, 2021. 10. 8. 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 3호증, 을 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 이 사건 감정가격은 법 제60조 제2항, 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’의 과세요건을 충족하지 못한 소급감정평가액이므로 이를 이 사건 부동산의 시가로 인정할 수 없다.
• 나. 피고 증여일과 감정가격기준일 사이에 1년이 지나지 않았고, 부동산의 현황 및 이용 상태는 동일하고, 주위환경 등 가격변동에 영향을 미칠 요인도 없었으며, 재산평가심의위원회도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하였다. 이 사건 감정가격은 법 제60조 제2항 및 그 위임에 따른 시행령 제49조 제1항 단서에 의하여 인정되는 ‘시가’이다. 원고주장과 같이 법 제61조의 보충적 평가방법에 따른 시가 산정은 적용될 여지가 없다.

• 가. 관계 법령 증여세가 부과되는 재산의 가액은 ‘증여일(평가기준일)’ 현재의 시가에 따르고, 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것도 시가에 포함된다(법 제60조 제1항, 제2항 후단). 법의 위임에 따라 ‘평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후3개월(평가기간)’ 이내의 기간 중 ‘해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’도 법 제60조 제2항의 시가에 포함된다(시행령 제49조 제1항 본문). 그런데 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 ‘평가기간 경과 후부터 법정결정기한(증여세과세표준 신고기한부터 6개월)까지의 기간’ 중에 감정가액이 있는 경우에도 평가기준일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고보아 지방국세청장이 신청하는 때에는 평가위원회의 심의를 거쳐, 해당 감정가액을 시가에 포함시킬 수 있다(시행령 제49조 제1항 단서).
• 나. 판단

1. 증여세가 부과되는 이 사건의 부동산의 평가기준일은 증여일인 2019. 5. 28.이다. 중부지방국세청장은 시행령 제49조 제1항 본문에 따른 평가기간(평가기준일 후 3개월)이 지났지만, 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 증여세 법정결정기한[과세표준 신고기한(2019. 9. 2.)1)부터 6월, 2020. 3. 2.)] 내이고 평가기준일부터 가격산정기준일(2020. 2. 20.)과 감정가액평가서 작성일(2020. 2. 24.)까지 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가위원회의 심의를 거쳐 이 사건 감정가액을 피고에게 통지하였고, 이에 따라 이 사건 처분이 이루어졌다.

2. 갑 제3, 4호증, 제5호증의 1, 2(을 제1호증의 1, 2와 동일), 제6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 평가기준일부터 상당히 지난 시점을 가격산정기준일로 한 점, 평가기준일부터 가격산정기준일까지 자본수익률이 2배 이상 급등하였고, 이에 따라 감정평가액도 4.015% 증가한 점, 개별공시지가 변동률, 인근 개발사업 등을 고려하면, 평가기준일부터 가격산정기준일 및 감정가액평가서 작성일까지 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 봄이 상당하다. 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

① 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일인 ‘증여일 현재의 시가’가 원칙이다. 2019. 2. 12. 개정된 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 시가에 근접한 평가를 위하여 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련한 것일 뿐이어서 과세관청이 임의로 평가기준일을 선택하는 것까지 허용하는 규정이라 할 수 없다. 시행령 제49조 제1항 단서도 평가기간이 지난 경우 감정가액을 시가로 인정하기 위하여‘평가기준일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지 기간’ 중 가격변동의 특별한 사정이 없을 것을 요건으로 한다.

② 이 사건 감정가액의 가격산정기준일은 2020. 2. 20.로 법상 평가기준일인 증여일로부터 9개월 정도 지났다. 과세관청이 합리적인 사유 없이 가격산정기준일을 법상 평가기준일인 증여일보다 상당히 지난 시점으로 정하여 감정평가를 의뢰하였다. 가격산정기준일 자체가 증여일보다 무려 9개월이 지나 이 사건 감정가액을 평가기준일을 기준으로 한 시가와 같다고 볼 수가 없다.

③ 한국감정원이 조사‧발표하는 서울 기타 잠실(집합상가) 지역 2019년도 분기별 자본수익률은, 2019년 1분기 0.060%, 2분기 0.080%, 3분기 1.200%, 4분기 1.77%이다. 자본수익률이 2019년 1, 2분기에 비해 2019년 3, 4분기에 2배 이상 상승하였다. 증여일 전과 비교하여 증여일 후 자본수익률이 급격히 상승하였다.

④ 각 감정평가서상 시점수정치는 위 자본수익률을 활용하여 산정되었다. 증여일(2019. 5. 28.)부터 가격산정기준일(2020. 2. 20.)까지 시점수정치는 4.015%이다(2020년 1분기는 2019년 4분기 자본수익률 자료 사용). 증여일부터 가격산정기준일까지 4% 이상 가격이 상승하였다.

⑤ 이 사건 부동산 중 토지의 개별공시지가는 2016년부터 2019년까지 13,872,000원으로 변동이 없다가 2020년 14,990,000원으로 8.1% 상승하였다.

⑥ 서울시는 이 사건 부동산 맞은 편 지역에서 ‘XXXXXX 복합개발사업’을 추진하고 있다. 서울시는 2019. 3. 19. XXXX복합지구 도시관리계획 수립에 착수하였고, 2019. 7. 30. 수변‧문화공간 국제설계를 공모하였으며, 2019. 11. 26. ㅇㅇㅇㅇㅇ부지 특별계획구역 복합시설 신축사업 건축을 허가하였으며, 2020. 6. 23. 국제교류복합지구 인근 4개동(송파구 잠실동, 강남구 삼성동‧청담동‧대치동)을 토지거래허가구역으로 지정하였다. 서울시의 사업추진이 구체화되면서 토지 가격이 상승하자 이 사건 부동산 인근 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 것으로 보인다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.