토지 취득 당시의 전 소유자가 신고한 양도가액을 취득 당시 토지의 실지거래가액으로 봄이 타당함

사 건 2021구합71671 양도소득세부과처분취소청구의 소 원 고

○○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2023. 10. 19. 판 결 선 고

2023. 11. 9.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2020. 00. 00. 원고에게 한 양도소득세 ,,***원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2005. 00. 00. ○○시 ○○구 ○○동 AAA번지 전 000㎡와 같은 동 CC번지 답 000㎡에 관하여 소유권이전등기를 경료하였다. 이후 위 사송동 AA번지 토지는 2006. 00. 00. 같은 동 AA번지 전 000㎡(2006. 00. 00. 지목이 대지로 변경되었다) 및 같은 동 BB번지 전 00㎡로 분할되었고, 위 사송동 CC번지 토지는 2006. 00. 00. 같은 동 CC번지 답 000㎡ (2006. 00. 00. 지목이 대지로 변경되었다) 및 같은 동 DD번지 답 000㎡로 분할되었다(이하 위 분할 후 4필지의 토지를 통칭하여 ‘이 사건 각 토지’라 하고 개별 토지를 표시할 때에는 동과 번지만 표시한다).
• 나. 원고는 2006. 00. 00. 분할후 ○○동 AA번지 토지 및 같은 동 CC번지 토지 지상에 철근콘크리트구조 2층 제2종근린생활시설(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 소유권을 취득하였다.
• 다. 원고는 2017. 00. 00. EEE에너지에 이 사건 각 토지 및 이 사건 건물을 합계 ,,원(= 이 사건 각 토지 ,,원 + 이 사건 건물 ,,원)에 양도하고, 피고에게 이 사건 각 토지 및 건물의 양도가액을 ,,원, 취득가액을 ,,원(= 이 사건 각 토지 ,,원 + 이 사건 건물 ,,***원)으로 계산하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 라. ○○지방국세청장은 피고에 대한 종합감사를 실시한 결과, FFF이 원고에게 이 사건 각 토지를 매도할 당시 이 사건 각 토지의 양도가액을 ,,***원으로 신고하였고, 원고가 신고한 이 사건 각 토지의 취득가액이 당시의 공시지가에 비하여 지나치게 높으므로, FFF이 신고한 양도가액을 원고의 이 사건 각 토지 취득가액으로 산정하여야 한다고 통보하였다.
• 마. 이에 피고는 FFF이 신고한 이 사건 각 토지의 양도가액에 기초하여 원고의 이 사건 각 토지 취득가액을 산정하였고, 2020. 00. 00. 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 ,,***원(가산세 포함, 이하 같다)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다). 원고의 양도소득세 신고 내역과 피고의 경정․고지 내역을 비교하여 정리하면 다음과 같다.(비교표 생략)
• 바. 원고는 이의신청을 거쳐 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2021. 00. 00. 위 심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 13호증, 을 제1, 2, 4, 5호증의 각 기재(가지 번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고가 실제로 이 사건 각 토지를 취득한 가액은 ,,만 원이고, FFF이 양도가액으로 신고한 ,,만 원은 FFF의 요청으로 작성된 다운계약서에 의한 것이다. 그런데도 FFF이 신고한 양도가액이 원고의 이 사건 각 토지 취득가액에 해당한다는 전제에서 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정사실 다음 각 사실은 다툼이 없거나 위 각 증거, 갑 제3, 4호증, 을 제3, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

1. 원고의 남편인 GGG는 2005. 00. 00. FFF과 사이에 아래와 같은 내용의 계약서를 작성하였다(이하 ‘2005. 00. 00.자 계약서’라 한다).(계약서 내용 생략)

2. FFF은 2005. 00. 00. GGG에게 **억 원을 계약금으로 영수하였다는 영수증을 작성하여 주었다.

3. FFF은 2005. 00. 00. □□세무서장에 이 사건 각 토지의 양도가액을 ,,원, 취득가액을 ,,원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

4. FFF은 양도소득세를 신고할 당시 원고와 2005. 00. 00. 작성한 아래와 같은 내용의 매매계약서(이하 ‘이 사건 계약서’라 한다) 및 거래사실확인서를 첨부하였다.(아래 생략)

5. 이 사건 각 토지의 취득 및 양도 당시 개별공시지가 및 기준시가는 아래와 같다.(아래 지가 내용 생략)

• 라. 판단

1. 관련 법리 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 참조).

2. 구체적 판단 앞서 든 각 증거, 갑 제6, 7, 9, 14 내지 16호증의 각 기재 또는 영상, 변론 전체의 취지, 이 법원의 ○○시청에 대한 사실조회 결과를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 고려하면, 이 사건 계약서에 기재된 매매금액인 ,,***원이 이 사건 각 토지의 취득 당시의 실지거래가액에 해당한다고 봄이 타당하므로, 이를 전제로 원고에게 양도소득세를 경정․고지한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

• 가) 이 사건 계약서에는 매매당사자인 원고 및 FFF의 각 인장이 날인되어 있어 그 진정성립이 인정된다. 이 사건 계약서에는 매매계약서의 일반적인 내용 이외에 이 사건 각 토지의 단가나 근저당권 및 지상권의 인수 등에 관한 특약사항이 수기로 추가 기재되어 있는데, 이러한 계약서의 기재 내용, 방식 등을 고려하면 이 사건 계약서가 관할 관청에 신고만을 위한 목적으로 매매대금을 실제보다 줄여 형식적으로 작성된 문서라고 보기 어렵다. 원고는 이 사건 계약서가 매매대금을 일시에 지급할 것을 정하고 있는 점, 이 사건 각 토지의 등기사항전부증명서상 등기원인이 2005. 00. 00.로 이 사건 계약서의 작성일인 2005. 00. 00.과 일치하지 않는 점 등을 들어 이 사건 계약서가 신고만을 위한 목적으로 작성된 다운계약서라고 주장한다. 그러나 오히려 신고만을 목적으로 작성되었다면 특약사항을 자세히 기재하면서 매매대금 부분만을 일시금으로 기재하지는 않았을 것으로 보이는 점, FFF은 GGG의 지인으로 원고 측과 FFF 사이에는 이미 다수의 거래가 있었던 것으로 보이는 점, 원고의 주장에 의하더라도 이 사건 각 토지에 대한 등기신청 시에는 매매대금을 ,,***원으로 하는 2005. 00. 00.자 검인계약서를 제출하였다는 것이므로 등기원인 일자를 문제삼을 수는 없는 점 등을 고려하면, 원고 주장의 사정들만으로는 이 사건 계약서의 신빙성을 배척할 수 없다.
• 나) FFF은 2005. 00. 00.경 이 사건 계약서와 함께 양도가액을 ,,원 으로 신고하였는데 원고는 이와 관련하여 인감도장이 날인된 거래사실확인서와 인감증명서 등을 교부하여 위 양도가액을 확인하였다. 이후 실시된 □□지방국세청장의 2006년 FFF에 대한 양도소득세 실지조사 결과 FFF의 이 사건 각 토지 양도가액은 그 신고내용과 같이 ,,원으로 결정되었다.
• 다) 원고는, 2005. 00. 00.자 계약서가 이 사건 각 토지에 관한 원고와 FFF 사이의 진정한 계약서이고, 이 사건 각 토지의 취득가액은 ,,원이며, ,,원 중,,원은 2005. 00. 00. 계약금으로 지급하고, ,,원은 2004. 00.경 FFF에게 ,,원을 빌려준 대여금 채권으로 상계하였으며, ,,원은 대출융자금을 승계하기로 하였고, 나머지 잔금 ,,***원은 현금 및 수표로 인출하여 지급하였다고 주장하면서 2005. 00. 00. GGG와 FFF 사이에 작성된 ○○시 ○○동 ○○동 (지번 생략) 토지, 같은 동 (지번 생략) 토지(이하 위 각 토지를 ‘별건 토지’라 한다)에 대한 매매계약서(갑 제9호증의 1, 이하 ‘별건 계약서’라 한다)와 별도약정서(갑 제9호증의 2)를 그 주장의 근거로 들고 있다. 그러나 위 각 증거, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 원고가 들고 있는 증거들과 사정들만으로는 2005. 00. 00.자 계약서가 이 사건 각 토지에 관하여 원고와 FFF 사이에 체결된 진정한 계약서라고 보기 어렵고, 오히려 FFF과 GGG 사이에 2005. 00. 00.자 계약서가 작성된 사실이 있다 할지라도 그 매매계약이 이행되지 않았고 이 사건 각 토지에 관하여 원고와 FFF 사이에 이 사건 계약서가 다시 작성되어 그에 따라 계약이 이행되고 원고 명의의 소유권이전등기가 경료되었다고 보는 것이 타당하다.

(1) 무엇보다 2005. 00. 00.자 계약서의 당사자는 원고가 아닌 원고의 남편인 GGG로, FFF과 원고 사이의 거래에 관한 것이라고 볼 수 없으므로, 위 계약서와 그에 따른 거래의 효력이 원고에게 미치지 않는다고 할 것이고, 이 사건 계약서 외에 원고와 FFF 사이에 이 사건 각 토지에 대하여 체결된 매매계약서는 없다(검인계약서 제외).

(2) 원고는 별건 토지에 관하여는 별건 계약서상의 매수인인 GGG 앞으로 소유권이전등기가 경료된 것에 반하여, 왜 이 사건 각 토지에 관하여만 원고가 진정한 계약서라고 주장하는 2005. 00. 00.자 계약서와 등기명의인이 일치하지 않는지에 대하여 수긍할만한 설명을 하지 못하고 있다.

(3) 원고는 ,,원을 FFF에게 대여하였다고 주장하면서 그 근거로 약속어음(갑 제6호증)을 제출하고 있으나, 해당 금원이 ,,원으로 비교적 고액임에도 그 수수사실을 확인할 만한 금융거래내역 등 객관적 자료를 제출하지 아니하였다. 나아가 위 약속어음의 기재에 의하면 그 이자가 월 ,원(월 2부 5리)에 이르는데, 해당 이자의 지급 등 정산내역을 확인할만한 별다른 자료도 없다. 이러한 사정들을 고려할 때, 원고와 FFF 사이에 금전소비대차약정의 체결 자체는 별론으로 하더라도, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 당시 FFF에 대하여 1,,원에 이르는 대여금 채권을 가지고 있었다고 보기 부족하다. 설령 원고의 주장과 같이 원고가 FFF에게 ,,원 을 대여하였고, 이에 따라 약속어음(갑 제6호증) 발행일인 2004. 00. 00.의 다음날 FFF이 원고와 사이에 별건 토지에 관하여 채권최고액을 ,,원으로 하는 근저당권설정계 약을 체결하고 2004. 00. 00. 등기를 마쳐준 것이라 보더라도, 위 근저당권이 이 사건 각 토지에 대한 소유권이전 등기일로부터 2개월이 경과한 2005. 00. 00.에서야 해지되었던 점, FFF이 이 사건 각 토지와 별건 토지의 매매대금으로 지급받은 돈 등을 재원으로 하여 원고에게 위 대여금을 변제하였을 가능성이나 별도약정서의 당사자인 GGG와 FFF 사이에서 위 대여금 채권이 별건 토지의 매매대금으로 정산되었을 가능성도 배제할 수 없는 점(GGG와 FFF 사이에 작성된 별도약정서 외에 원고가 FFF 과 사이에 같은 취지의 약정에 나아갔다고 볼만한 별다른 사정도 없다) 등을 고려하면, 원고가 제출한 증거들만으로는 위 ,,원의 대여금 채권이 이 사건 각 토지에 대한 매매대금과 상계되었다고 단정하기 어렵다. 따라서 원고와 FFF 사이의 이 사건 각 토지에 대한 매매계약에 있어 이와 다른 전제에서 그 실제 매매대금이 위 ,,원이 포함된 ,,원에 이르는 것으로 추단할 것도 아니다.

(4) ,,원 부분 역시 원고가 제출한 통장 사본만으로는 2005. 00. 00. 원고가 수표로 ,,원을 인출하였음을 알 수 있을 뿐 위 수표가 FFF에게 교부되었는지는 알 수 없다.

(5) 그렇다면 원고의 주장과 일치하는 객관적인 자료는 2005. 00. 00.자 계약금 ,,***원에 대한 영수증(갑 제4호증) 뿐이라 할 것인데, 이는 GGG와 FFF 사이에 2005. 00. 00.자 계약이 체결되고 계약금이 지급되었다는 사실에 대한 증거가 될 수 있을 뿐, 2005. 00. 00.자 계약서에 따라 계약이 이행되고 이 사건 각 토지에 대한 등기가 경료되었다는 사실에 대한 증거가 될 수는 없다.

• 라) 앞서 본 이 사건 각 토지의 취득 및 양도 당시 개별공시지가 변동내역에 따르면, 이 사건 각 토지의 공시지가는 취득 당시 ,,원에서 양도당시 ,,원으로 약 8배 이상 상승한 반면, 원고가 주장하는 거래가액은 취득당시 ,,원에서 양도당시 ,,원으로 약 11년 동안 거의 변동이 없는 수준이므로 이러한 측면에서도 원고 주장의 취득가액은 수긍이 가지 않고, 원고가 이 사건 각 토지를 취득한 이후 분필․지목변경 등을 거쳐 이 사건 건물을 신축하였다고 하더라도 이를 달리보기 어려우며, 그 밖에 원고가 이 사건 각 토지를 취득할 당시 그 실 제 가치가 원고 주장의 거래가액 ,,원에 이른다고 볼만한 객관적 자료도 발견되지 않는다. 이와 관련하여 원고는, 2005. 00. 00.자 계약서 작성 당시에는 ○○로 ○○번길을 도로부지로 하여 ○○로가 개설될 예정이어서 그 바로 옆에 위치한 이 사건 각 토지의 가치가 ,,원을 상회하였으나, 이후 주민들의 반대로 ○○로의 개설위치가 별건 토지로 변경되면서 이 사건 각 토지가 맹지가 되었고 ○○동 (지번 생략) 토지 소유자와 주위토지통행권 등으로 분쟁을 겪으면서 2016년 이 사건 각 토지와 이 사건 건물을 ○○에너지에 ,,***원에 매도하게 된 것이라고 주장한다. 그러나 이 법원의 ○○시청에 대한 사실조회결과에 따르면, 2005. 00. 00.경 이미 ○○로 ○○번길을 지나는 도로개설과 별건 토지를 지나는 도로개설에 대한 검토가 함께 이루어지고 있었던 것으로 보이고 (사실조회회신 첨부 민원서 참조), 이러한 경우 매매계약의 당사자 입장에서는 두 가지 가능성을 모두 고려하여 이 사건 각 토지의 매매대금을 정하는 것이 거래관념에 부합한다 할 것이므로 원고의 주장을 받아들이기 어렵다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.