양도소득을 산정 시 필요경비로 공제하는 소개비는 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개의 대가로 지급하는 비용을 말함

사 건 2021구합64307 양도소득세부과처분취소 원 고 이AA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2022. 8. 25. 판 결 선 고

2022. 10. 20.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2019. 11. 8. 1) 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 1,084,905,993원의 부과처분 중 71,792,285원을 초과하는 부분을 취소한다.

• 가. 원고는 아버지 이CC의 사망으로 2008. 8. 16. 서울 서초구 서초동 ×××-×× 도로 148.7㎡, 같은 동 ×××-×× 도로 380.6㎡, 같은 동 ×××-×× 도로 2.2㎡, 같은 동 ×××-×× 도로 0.1㎡, 같은 동 ×××-×× 도로 0.1㎡(이하 위 토지들을 통틀어 ‘이 사건 토지’라 한다)를 협의분할에 의하여 상속받고 2010. 7. 30. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 2010. 9. 8. 안●●과 이 사건 토지의 매매에 관하여 용역계약(이하 ‘이 사건 용역계약’이라 한다)을 체결하고 2017. 11. 20. 안●●에게 용역수수료 27억 원(이하 ‘이 사건 비용’이라 한다)을 지급하였다. 이 사건 용역계약의 내용은 아래와 같다. 부동산 처분 업무 위임 계약서 이 사건 토지의 소유주 원고는 ‘갑’으로 칭하고, 처분 업무 용역자 안●●을 ‘을’로 칭하여 다음과 같이 계약한다. 제1조. 상기 부동산 제척방지

1. 위 ‘갑’의 소유 토지는 모두 지목이 도로이므로 권리자가 단독 사용이 될 수 없다고 여겨지므로 앞으로 도로로 계속 제척되지 않고 단지 조성 개발사업에 포함되도록 ‘을’이 최선을 다해 노력한다.

2. 위 ‘갑’은 ‘을’의 노력으로 단지개발(상업지역 약 4,000평) 사업에 포함되어 개발이 성사될 시에는 본 토지를 제공해주기로 승낙하며 대금 수익 계약은‘을’과 협의하여 결정한다.

3. 위 ‘갑’의 토지가 개발사업자에게 제공될 시 등기상 설정은 모두 개발 사업자가 대금을 처리하도록 하며 그 대금은 수익 계산에 포함하고 개발사업자와 수익계약서를 별도 작성한 후 소유권을 이전등기해 주기로 ‘을’이 처리한다. 제2조. 위 토지의 문제 제한 처리

1. ‘을’이 위 토지에 대하여 소송 관련 등기상 하자, 모든 제세 등의 일처리는 ‘을’이 하고 지출되는 비용은 ‘갑’이 부담한다.

2. 위 ‘갑’은 위 토지에 문제가 발생할 시 ‘을’이 해결하도록 ‘갑’이 필요한 서류를 신속히 제공한다. 제3조. ‘갑’이 ‘을’에 대한 보장

1. 위 ‘갑’은 ‘을’의 그 간(2006년초부터 김△△, 최▲▲ 매입시 매매지주 13인 작업 및 대금지원으로 2006. 9. 21. 등기)의 노력으로 김△△, 최▲▲에게 토지가 이전되고 이CC(사망)에게 등기가 되어 ‘갑’에게 협의 상속되도록 한 ‘을’의 노력한 과정을 알고 있기에 ‘을’의 그간의 노력을 ‘갑’은 인정한다.

2. ‘을’이 노력하였으나 위 토지가 단지 개발사업에 포함되지 못하고 별도로 토지가 매매 성사될시 매매대금에서 감정평가액을 제외한 36%(‘갑’ 64%, ‘을’ 36%)를 ‘을’의 그 간의 노력 및 앞으로 토지가치를 살리는 업무용역에 대한 대금을 ‘갑’은 이유 없이 ‘을’에게 지급하기로 계약한다.

3. 위 ‘갑’은 ‘을’의 노력으로 위 토지가 매매성사가 잘 되어 대금을 수령하고도 ‘을’에 대한 업무용역대금을 이행하지 않고 지연할 경우에는 지연이자 연 20%를 추가 지급한다.

4. 만일 위 ‘갑’과 ‘을’의 계약에 분쟁이 있을 시 관할법원은 서울중앙지방법원으로 정한다.

2010. 9. 8. 위 ‘갑’: 원고 위 ‘을’: 안●●

• 다. 원고는 2017. 6. 26. 이 사건 부동산을 주식회사 ◆◆에게 매매대금 110억 원에 양도하였고 매수인 지위가 ☆☆주식회사(이하 ‘☆☆’라 한다)에 양도됨에 따라 2017. 9. 19. ☆☆에 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 라. 원고는 2017. 11. 30. 피고에게 이 사건 토지의 양도가액을 110억 원, 취득가액을 13억 100만 원, 필요경비를 합계 2,986,582,370원(이 사건 비용 27억 원, 이 사건 토지의 소유권 이전등기 말소소송 관련 변호사비용 6,600만 원, 기타 변호사 비용 1억 8,000만 원, 환지청산금 7,282,370원, 기타비용 3,330만 원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 마. 중부지방국세청장은 원고에 대한 양도소득세 관련 세무조사 실시 후 원고가 신고한 필요경비 중 기타비용 3,300만 원을 제외한 합계 2,953,582,370원을 부인하였다. 이에 따라 피고는 2019. 11. 8. 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 1,108,264,741원을 경정·고지하였다.
• 바. 원고는 이에 불복하여 2020. 2. 11. 조세심판원에 심판청구하였는데, 조세심판원은 2020. 12. 21. ‘이 사건 토지의 소유권 이전등기 말소소송을 위해 지급한 변호사비용 중 원고의 부담금액을 재조사하여 과세표준 및 세액을 경정하고 나머지 청구는 기각한다.‘는 결정을 하였고, 피고는 조세심판원의 결정에 따라 재조사 후 2021. 3. 18. 이 사건 토지의 소유권 이전등기 말소소송 관련 변호사비용 6,600만 원 중 62,252,262원을 필요경비로 인정하고 당초 양도소득세 처분액에서 23,358,748원을 감액하는 경정결정을 하였다(이하 감액된 2019. 11. 8.자 양도소득세 처분을 ’이 사건 처분‘이라 한다). 감액되고 남은 양도소득세는 1,084,905,993원(= 1,108,264,741원 - 23,358,748원)이다 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2 호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 양도소득의 필요경비에 관한 규정은 ‘예시규정’이고 이 사건 비용은 부동산 건축·개발·시행 등을 수십 년간 해온 전문개발업자인 안●●이 이 사건 토지의 매각가격을 높이기 위해 7년에 걸쳐 노력한 업무용역수행의 대가로 지급한 것이므로 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 ‘총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용’으로서 필요경비에 해당한다. 설령 양도소득의 필요경비에 관한 규정이 ‘열거규정’이라고 하더라도 이 사건 비용은 이 사건 토지를 매수할 사람을 물색하고 발굴한 안●●의 업무용역수행에 대한 대가이므로 구 소득세법 시행령(2018. 2. 12. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제5항 제1호 다목의 ‘소개비’에 해당한다. 따라서 이 사건 비용은 이 사건 토지의 필요경비로서 이 사건 토지의 양도가액에서 공제되어야 한다. 이 사건 비용을 이 사건 토지의 필요경비로 인정하지 않은 것은 위법하므로, 이 사건 처분 중 71,792,285원을 초과하는 부분은 취소되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 소득세법상 양도소득의 필요경비 규정의 해석기준 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항, 구 소득세법 시행령 제163조, 소득세법 시행규칙 제79조 는 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여 규정하고, 소득세법에서 ‘필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.’고 규정하면서 필요경비를 3가지(취득가액, 자본적 지출액, 양도비)로 한정하고 있고, 위 법의 위임에 따른 같은 법 시행령과 시행규칙에서는 위 3가지 필요경비의 내용을 구체적으로 열거하고 있다. 비과세요건 또는 조세감면요건은 이를 엄격하게 해석하여야 한다는 조세법률주의의 원칙(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결 등 참조)에 따라 위와 같은 관련법령의 규정을 살펴보면, 양도가액에서 공제되는 필요경비는 위 법령의 규정에 열거되어 있는 항목에 한정되어 있음이 분명하므로, 위 규정은 한정적 열거 조항으로 해석하여야 한다.

2. 이 사건 비용이 양도소득의 필요경비 중 ‘소개비’에 해당하는지 여부

• 가) 구 소득세법 제97조 제1항 제3호 는 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 필요경비로 규정하고, 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 양도비 등의 하나로 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로 ‘소개비’를 규정하고 있다. 구 소득세법령이 ‘소개비’의 의미를 정하고 있지는 않으나, ‘소개’의 사전적인 의미, ‘소개비’가 양도소득의 필요경비 중 하나로 규정되어 있는 점, 양도소득의 필요경비는 양도가액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것으로(구 소득세법 제118조, 제27조 제1항), 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용인 점(대법원 2017. 10. 26. 선고 2017두51310 판결 등 참조) 등을 고려하면, 부동산 양도에 있어 필요경비로 인정되는 ‘소개비’는 잠재적 매수자에 대해 부동산의 매도계획, 입지조건 및 향후 개발가능성 등을 설명하고 매수를 유도하기 위하여 지출하는 비용이라고 판단된다.
• 나) 위 인정사실, 앞서 든 증거들, 갑 제12 내지 15, 17 내지 19, 22, 23호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 비용은 안●●이 이 사건 토지가 원고에게 협의 상속되도록 하고 이 사건 토지를 개발사업에 포함시켜 높은 가격으로 매도하기 위하여 수행한 각종 노력에 대한 대가로 지급된 것으로서 이 사건 토지의 처분에 관한 컨설팅계약에 따른 용역대금이라고 판단되고, 비록 안●●의 용역수행으로 인하여 이 사건 토지를 높은 가격에 매도할 수 있었다고 하더라도 이 사건 비용은 잠재적 매수자에게 이 사건 토지의 매수를 유도하기 위하여 지출한 비용이 아니므로 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 정한 ‘소개비’에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 처분은 적법하고 원고의 주장은 이유 없다.

(1) 이 사건 토지는 지목이 도로이고 5개의 필지가 서로 붙어있지 않다.

(2) 원고는 이 사건 토지를 높은 가격으로 매각하고자 부동산 전문개발업자인 안●●과 2010. 9. 8. 이 사건 용역계약을 체결하였다. 2)

(3) 안●●은 이 사건 용역계약 제1조에 따라 이 사건 토지가 개발사업에 포함되도록 2014. 4. 30. 인근 부동산 취득 후 이 사건 토지와 함께 개발사업을 진행하는 내용으로 ‘서초동 복합빌딩 신축·분양사업’을 추진하기 위해 주식회사 금강씨엔씨와 공동사업약정을 체결하였으나, 자금조달 등의 문제로 개발계획이 무산되었다.

(4) ☆☆는 2014. 12. 23. 이 사건 토지 인근 부동산의 소유권을 취득한 후 이 사건 토지가 제외된 인근 토지에 주상복합아파트를 개발 및 분양하겠다는 계획을 발표하였다. 이에 안●●의 주도로 원고 및 개발사업에 포함되지 않은 다른 토지소유자 3인은 2015. 4. 27.경 관할구청인 서초구청에 민원을 제기하였고, ☆☆가 2015. 4. 28.(1차), 2015. 5. 15.(2차), 2015. 6. 2.(3차) 각 이 사건 토지에 대하여 매수를 희망하는 내용으로 내용증명을 발송하였음에도 불구하고(3차 내용증명에서 ☆☆는 이 사건 토지 중 1582-27 번지를 제외한 나머지 토지에 대하여 매입희망가격으로 약 59억 7,600만 원을 제시하였다) 변호인을 선임하여 2017. 5. 2. 서울행정법원에 서초구청장을 상대로 ☆☆에 대하여 한 주택건설사업계획승인처분에 대한 취소의 소(2017구합××××)와 관련 집행정지 신청을 하였다. 소송진행 중인 2017. 6. 26. 주식회사 ◆◆는 위 소송의 취하를 조건으로 원고로부터 이 사건 토지를 110억 원에 매수하였다.

(5) 이 사건 용역계약 제3조는 제1항에서 원고가 망 이CC의 이 사건 토지 매수 후 원고에게 협의상속이 되도록 한 안●●의 노력을 인정한다고 정하고 있고, 제2항에서 이 사건 토지의 매매 성사 시 제1항의 노력과 앞으로 이 사건 토지의 가치를 높이기 위한 업무용역에 대한 대가로 매매대금에서 감정평가액을 제외한 36%를 원고가 안●●에게 지급한다고 정하고 있다. 이 사건 토지 매매계약 체결 이후 원고는 이 사건 토지의 감정평가를 마친 후 이 사건 용역계약 제3조 제2항에 따라 용역대금을 이 사건 토지의 매매대금(110억 원)에서 감정평가액(2,870,109,000원)을 제외한 금액의 36%(약 29억 원)에서 일부 감액한 27억 원으로 정하여 안●●에게 지급하였다.

(6) 양도소득을 산정할 때 필요경비로 공제하는 소개비는 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개의 대가로 지급하는 비용을 말하는데, 앞서 본 바와 같이 안●●은 이 사건 토지 매매에 관하여 단순히 매수인의 알선 및 중개를 한 것이 아니라 이 사건 토지가 개발사업에 포함되도록 하는 노력의 실행, 개발사업 포함 시 관련 업무의 처리, 개발사업에 포함되지 못하더라도 별도로 토지가치를 높여 매매를 시도하는 노력의 이행 등 컨설팅용역을 제공했을 뿐만 아니라 원고를 위해 매수인 측과 구체적인 계약내용을 협의·조율하고 심지어 매수인을 상대로 소송을 제기한 후 소송의 취하를 조건으로 매매계약에 이르게 한 것이므로, 이는 이 사건 토지 매매 전반에 걸쳐 종합적인 컨설팅용역을 제공한 것으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 소개의 수준을 넘어선다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 원고는 2019. 11. 15.로 기재하였으나 을 제1호증의 4(양도소득세 결정결의서)의 기재에 따르면 이는 오기인 것으로 보인다. 2) 피고는 이 사건 용역계약서에 날인된 안●● 도장의 인영이 첨부된 안●● 인감증명서의 인영과는 다르고 2017년 작성된 주요 계약서에 날인된 안●● 도장의 인영과 일치하는 점에 비추어 이 사건 용역계약서가 이 사건 토지의 양도소득세 신고를 위해 2017년에 소급 작성되었다는 취지로 주장한다. 그러나 (가) 이 사건 용역계약은 안●●이 이 사건 토지를 단지 조성 개발사업에 포함되도록 노력한다는 내용을 제1조로 하고 있고, 안●●이 이 사건 토지의 소송 관련 문제를 처리한다는 내용을 제2조로 하고 있는바, 이 사건 용역계약서가 이 사건 토지의 양도소득세 신고를 위해서만 작성되었다면 제1조와 제2조의 내용은 포함될 필요가 없는 점, (나) 이 사건 용역계약서가 이 사건 토지의 양도소득세 신고를 위해 소급 작성되었다면 굳이 계약서에 날인된 안●● 도장과 인영이 다른 2010년 발급 인감증명서를 첨부할 필요는 없는 점, (다) 이 법원의 서초3동장에 대한 사실조회회신결과와 갑 제22호증의 기재에 의하면 안●●이 2010년에 인감증명서를 발급받은 사실, 2011. 9. 6. 인감변경을 한 사실이 인정되는 점 등에 비추어, 이 사건 용역계약 체결 무렵 안●●이 기존의 인감도장을 분실하여 다른 도장을 찍되 발급받아 놓은 기존의 인감증명서를 첨부하였고 이후 기존의 인감도장을 찾지 못하여 2011년경 기존 인감도장을 다른 도장으로 변경하였을 가능성을 배제하기 어렵다.