매매계약서 상 매매가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

사 건 2021구단4018 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2022. 5. 27. 판 결 선 고

2022. 7. 8.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2020. 11. 6. 원고에 대하여 한 2020년 귀속 양도소득세 79,840,130원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2006. 12. 28.경 망 HHH)으로부터 서울 강남구 청담동 GGGG 801호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 취득하여 보유하다가, 2020. 1. 25.경 LLL, DDD에게 이를 1,510,000,000원에 양도하였다.
• 나. 원고는 2020. 2. 20. 이 사건 아파트의 양도가액을 실지거래가액인 1,510,000,000원으로, 취득가액을 환산취득가액인 1,057,000,000원으로, 기타 필요경비를 20,160,000원으로 계산하여 2020년 귀속 양도소득세 101,720,640원을 예정신고·납부하였다.
• 다. 피고는 2020. 9. 14.부터 2020. 10. 3.까지 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한 다음, 원고가 신고한 이 사건 아파트의 환산취득가액 1,057,000,000원을 부인하고, 실지거래가액에 의하여 취득가액을 매입가액 810,000,000원과 취․등록세 21,870,000원을 합한 831,870,000원으로, 기타 필요경비를 중개수수료 9,200,000원과 양도소득세 예정신고 수수료 2,000,000원을 합한 11,200,000원으로 보아, 2020. 11. 6. 원고에게 2020년 귀속 양도소득세 79,840,130원(가산세 10,549,499원 포함)을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2020. 12. 30. 중부지방국세청에 이의신청을 제기하였으나 2021. 2. 25. 기각되었고, 2021. 5. 7. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나 2021. 8. 11. 기각되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 3호증, 을 1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지 (가목), 다만 ‘실지거래가액을 확인할 수 없는 경우’에 한정하여 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액으로 한다(나목)고 규정하고 있다. 또한 구 소득세법 제114조 제7항 은 ‘양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다’고 규정하고 있다. 여기서 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 ‘실지거래가액’이란, 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다(구 소득세법 제88조 제5호 참조). 한편, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

2. 구체적 판단 위 법리를 기초로 보건대, 위에서 든 증거들과 갑 6호증, 을 3~11호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실관계 내지 사정을 종합하면, 원고가 이 사건 아파트 취득 당시 HHH과 실제로 거래한 가액으로서 이 사건 아파트의 취득과 대가관계에 있는 ‘실지거래가액’(매입가액)은 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류에 의하여 810,000,000원으로 확인된다. 따라서 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 이에 반하는 원고의 위 주장은 이유 없다.

• 가) 원고가 2006. 12. 19.경 HHH으로부터 이 사건 아파트를 매수하면서 작성한 이 사건 매매계약서에는 매매대금이 810,000,000원으로 기재되어 있고(을 11호증), 등기부상 거래가액도 같은 금액으로 기재되어 있다(을 6호증). 따라서 특별한 사정이 없는 한 원고는 HHH으로부터 이 사건 아파트를 810,000,000원으로 매수한 것으로 추정된다.
• 나) 원고는 2006. 12. 27. 이 사건 아파트에 관한 취득세 신고 당시 취득가액을 810,000,000원으로 신고하였다(을 3호증의 1, 2).
• 다) 양도인 HHH도 2007. 2. 15. 이 사건 아파트에 대한 양도소득세 예정신고 시 이 사건 아파트의 양도가액을 810,000,000원으로 신고하고, 이를 기초로 산정한 양도소득세 21,186,870원을 납부하였다(을 4, 5호증).
• 라) 원고 및 원고의 배우자 PPP 명의의 계좌 입출금내역, 원고가 HHH에게 이 사건 아파트를 임대하면서 작성된 임대차계약서, HHH 발행의 잔금(임대차보증금으로 대체한 500,000,000원 포함) 영수증 등에 의하여, 원고가 지급한 것으로 객관적으로 확인되는 매매대금은 아래 표 기재와 같이 합계 787,000,000원이고(을 7~10호증), 이는 이 사건 매매계약서상 매매대금 810,000,000원의 범위 내에 있다.
• 마) PPP 명의의 통장 사본(갑 6호증) 및 계좌 입출금 거래내역(을 8호증)에 따르면, 2006. 12. 27. PPP의 금융계좌에서 합계 98,000,000원이 MMM의 하나은행 계좌로 이체된 사실은 인정된다. 그러나 위 이체금액이 어떠한 명목으로 지급되었는지를 확인할 수 있는 객관적인 증거가 전혀 없는 이상, 위 이체사실이나 원고 본인의 확인서(갑 4호증)의 기재만으로는 위 이체금액이 이 사건 아파트의 매매대금 중 일부로 지급되었다는 원고의 주장을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
• 바) 원고가 이 사건 아파트 취득 당시 보일러 등 수리비 15,000,000원, 중개수수료 20,000,000원을 지출하고(다만 피고가 지출사실이 확인되는 중개수수료 9,200,000원을 기타 필요경비로 인정한 사실은 제1의 다.항에서 본 바와 같다), HHH에게 추가로 매매대금 30,000,000원을 지급하였다는 원고의 주장을 인정할 만한 증거도 없다.

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.