오피스텔 분양·판매는 비주거용건물개발및공급업의 경비율을 적용하고, 토지등 매매차익예정신고 의무가 있음

사 건 2020구합65150 종합소득세부과처분취소 원 고 김○○ (원고1) 서○○ (원고2) 고○○ (원고3) 정○○ (원고4) 피 고

○○세무서장 (피고1)

○○세무서장 (피고2)

○○세무서장 (피고3) 변 론 종 결

2021. 4. 29. 판 결 선 고

2021. 7. 8.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고 ○○세무서장이 2019. 8. 12. 원고 김○○에 대하여 한 2016년 귀속 종합소득세 556,868,300원, 원고 서○○에 대하여 한 2016년 귀속 종합소득세 371,347,190원, 피고 ○○세무서장이 2019. 8. 12. 원고 고○○에 대하여 한 2015년 귀속 종합소득세 1,180,448,150원, 피고 ○○세무서장이 2019. 10. 22. 원고 정○○에 대하여 한 2017년 귀속 종합소득세 382,916,020원 부과처분을 각 취소한다.

1. 처분의 경위(다툼 없는 사실)

• 가. 원고 고○○(이하 ‘원고3’이라고 한다)은 ‘○○래미안’이라는 상호로 부동산매매업 및 주택신축판매업 사업자등록을 마친 다음 ○○시 ○○구 ○○동 ○○에 업무시설(오피스텔)을 신축하여 2015년에 분양․판매하였다.
• 나. 원고 김○○(이하 ‘원고1’이라고 한다), 서○○(이하 ‘원고2’라고 한다)은 ‘○○타운’이라는 상호로 주거용 및 비주거용 건설업의 공동사업자등록을 마친 다음 ○○시 ○○구 ○○동 ○○에 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)을 신축하여 2016년에 분양․판매하였다.
• 다. 원고 정○○(이하 ‘원고4’라고 한다)은 ‘○○오션’이라는 상호로 주택신축판매업 사업자등록을 마친 다음 ○○시 ○○구 ○○동 ○○에 업무시설(오피스텔)을 신축하여 2017년에 분양․판매하였다.
• 라. 원고3은 주거용 건물 건설업의 단순경비율을 위 가.항 기재 분양․판매 수입금액에, 원고1, 2는 주거용 건물 건설업의 단순경비율을 각 위 나.항 기재 분양․판매 수입금액에, 원고4는 주택신축판매업의 단순경비율을 위 다.항 기재 분양․판매 수입금액에 각 적용하여 추계산정한 소득에 관하여 아래 표(이하 ‘신고 표’라고 한다) 기재와 같이 종합소득세 및 가산세를 신고․납부하고, 매매차익예정신고는 하지 않았다. < ‘신고 표’ 생략 >
• 마. 피고 ○○세무서장(이하 ‘피고1’이라고 한다), ○○세무서장(이하 ‘피고2’라고 한다), ○○세무서장(이하 ‘피고3’이라고 한다)은 각 위 가.항 내지 다.항 기재 분양․판매업(이하 ‘이 사건 사업’이라고 한다)에 관하여 비주거용 건물 개발 및 공급업(코드68122)의 단순경비율 85.6%(코드 703021)을 적용하여 아래 표(이하 ‘경정 표’라고 한다) 기재와 같이 종합소득세를 경정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)하였다. < ‘경정 표’ 생략 >

2. 이 사건 사업의 성격과 경비율

• 가. 원고들 주장의 요지 이 사건 사업으로 분양․판매된 것(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)은 설계 및 건축 허가부터 분양․판매 이후 실제 사용에 이르기까지 일관되게 주거용이므로, 신고 표 경비율란 기재 경비율이 적용되어야 한다.
• 나. 관계 법령 법 제19조 제1항은 “사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.”라고 규정하면서, 제6호는 “건설업에서 발생하는 소득”을, 제12호는 “부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.”라고 각 규정하고 있으며, 같은 조 제3항은 “제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 통계법 제22조 에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있다.
• 다. 판단 아래와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 건물이 주거용으로 사용되고 있다 하더라도, 이 사건 사업은 비주거용 건물 개발 및 공급업에 해당하므로, 원고들의 주장은 이유 없다.

(1) 공부상 기재 이 사건 건물의 각 집합건축물대장의 주용도란에는 “업무시설”이라고 기재되어 있는바, 신축 이후 현재까지 이 사건 건물이 주거용으로 사용되고 있더라도 향후에는 업무시설로 사용될 가능성을 배제할 수 없다.

(2) 한국표준산업분류와 경비율 제도의 취지 위 분류에 의하면 “직접 건설 활동을 수행하지 않고 전체 공사를 건설업자에게 일괄 도급하여 건축물을 개발하고 판매, 분양하는 경우” 건설업이 아니라 부동산업에 해당한다. 그런데 주거용 건물의 경우에만 예외적으로 그 개발 및 공급업이 위 분류상 부동산업에 해당함에도 불구하고 경비율 적용에 있어서는 부동산업이 아닌 건설업(주거용 건물 건설업)으로 취급하고 있는바, 이는 국민의 삶에 있어 필수재인 주거용 건물의 공급을 촉진하기 위하여 공급자에게 유리한 경비율(건설업이 부동산업보다 높다.)을 적용하려는 것이다. 따라서 경비율 적용에 있어서만 예외적으로 건설업으로 의제되는 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’에서 주거용 건물의 개념은 제한적으로 해석하여야 한다. 주거용이 비주거용보다 경비율이 높은 것은, 일반적으로 주택을 비롯한 주거용 건물 신축의 경우에는 사람이 살 곳을 짓는다는 측면에서 다른 용도의 건물 신축보다 다수의 규제가 불가피하고, 그러한 규제가 건축비의 상승을 유발하기 때문이다. 원고들 역시 이 사건 사업을 수행함에 있어 그러한 규제를 피함으로써 주거용 건물 신축의 경우 보다 낮은 건축비를 지출하였다(이 사건 건물을 주거용으로 꾸미는 비용이 소요되기는 하였으나, 이는 주거용 건물에 적용되는 각종 규제에 따른 비용에 비하면 미미하다.).

(3) 한국표준산업분류의 색인어 위 색인어는 위 분류의 항목표에 직접 포함되는 내용은 아니지만, 통계청장이 운영하는 공식홈페이지에 수록되어 항목표의 내용을 보다 예시적으로 구체화하는 것으로서, 항목표에 기재된 업종의 범위를 해석하는 중요한 기준이다. 그런데 위 분류상 ‘부동산업 및 임대업’ 중 ‘부동산업’(코드 68)‘ 중 ’부동산 임대 및 공급업(코드 681)‘ 중 ’부동산 개발 및 공급업(코드 6812)‘은 ’주거용 건물 개발 및 공급업(코드 68121)‘과 ’비주거용 건물 개발 및 공급업(코드 68122)‘ 및 ’기타 부동산 개발 및 공급업(코드 68129)‘으로 나뉘는데, ’주거용 건물 개발 및 공급업‘의 색인어에는 오피스텔에 관한 기재가 없는 반면, ’비주거용 건물 개발 및 공급업‘의 색인어에만 오피스텔에 관한 기재 {“오피스텔개발분양(비주거용, 건설업체제외)” }가 있다. 위 분류상 ‘건설업’ 중 ‘종합건설업(코드 41)’ 중 ‘건물건설업(코드 411)’은 ‘주거용 건물 건설업(코드 4111)’과 ‘비주거용 건물 건설업(코드 4112)’으로 나뉜다. ‘주거용 건물 건설업’은 다시 ‘단독 및 연립주택 건설업(코드 41111)’과 ‘아파트 건설업(코드 41112)’으로 나뉘는데, 그 색인어에는 오피스텔에 관한 기재가 없는 반면, ‘비주거용 건물 건설업’ 중 하나인 ‘사무 및 상업용 건물 건설업(코드 41121)’의 색인어에만 오피스텔에 관한 기재 {“사무용건물건설(인텔리전트빌딩, 오피스텔등), 오피스텔건설” }가 있다. 이에 대하여 원고들은, 위 분류상 주거용 건물 임대업의 색인어에 ‘주택’ 외에 ‘이동주택’, ‘이동용건물’, ‘아파트식호텔’ 등도 포함되어 있는 것을 논거로 이 사건 건물이 주거용 건물에 해당한다고 주장한다. 그러나 ‘이동주택’, ‘이동용건물’, ‘아파트식호텔’ 등 다양한 주거형태가 주거용 건물에 포함되어 있는 것은 위 분류상 부동산 개발 및 공급업이 아니라 부동산 임대업이므로, 부동산 임대업이 아닌 이 사건 사업에 관하여는 논거가 될 수 없다. 또한 원고들은, 위 분류상 건물 주거용 건물 임대업의 색인어에 “오피스텔임대(주거용)”이라고, 비주거용 건물 임대업의 색인어에 “오피스텔임대(비주거용)”이라고 기재되어 있음을 논거로 주거용 오피스텔을 공급한 이 사건 사업은 주거용 건물 건설업에 해당한다고 주장한다. 그러나 위 색인어는 위 분류상 부동산 개발 및 공급업이 아니라 부동산 임대업에 관한 것이다. 따라서 오피스텔 임대업의 측면에서는 주거용과 비주거용이 구별되는 것이지만, 임대업이 아닌 이 사건 사업에 관하여는 그러한 구별이 없으므로, 마찬가지로 논거가 될 수 없다.

(4) 오피스텔의 법적 성격 1988년 건축법 시행령의 개정으로 건축물의 용도분류 중 ‘일반업무시설’로 처음 법령상 도입된 오피스텔은, 주거용으로 불법 용도변경되는 것을 방지하기 위해 업무시설의 비중이 70% 이상일 것과 욕조 설치 및 바닥 난방 금지를 건축허가 조건으로 규정 하였으나, 2010년대 들어 1~2인 가구의 증가에 따라 소형주택 공급확대 정책의 일환으로 활용되면서, 2010. 4. 5. 주택법 개정(법률 제10237호)으로 도입한 ‘준주택’ 개념에 포함되었고, 2010. 6. 9. 오피스텔 건축기준(국토교통부 고시)의 개정으로 종래 있었던 업무시설의 비중요건이나 욕조 설치 및 바닥 난방의 금지요건이 삭제되거나 점차 완화되었다. 이는 변화된 주택수요 여건에 대응하여 주택으로 분류되지 않으면서 주거용으로 활용이 가능한 시설의 공급을 활성화하기 위한 것일 뿐이지, 오피스텔에 대하여 세제상 혜택을 지원하기 위한 것은 아니다. 오히려 현행 법령상 오피스텔은, 주택과 달리 주거지역에서의 건축이 제한되는 반면 상업지역 등에서의 건축은 폭넓게 허용되며, 비교적 완화된 용적률과 건폐율을 적용받을 수 있는 점, 노대(발코니)의 설치가 허용되지 않고, 사무구획별 전용면적이 85㎡를 초과하면 바닥 난방이 제한되는 등 건축기준이 주택과 다른 점(건축법 시행령 제3조 의 5 별표1 제14호 및 오피스텔 건축기준), 유지․관리에 있어 구 주택법(2016. 8. 12. 이전) 또는 공동주택관리법이 적용되는 공동주택과 달리 주로 건축법이나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 점, 입주자자격․공급순위, 분양가격 등에 있어 주택법에 따른 주택공급에서와 같은 제한을 받지 않는 점 등 여전히 건축기준, 관리방법․기준, 공급․분양 절차에서 주택과 명확히 구별되는바(이 사건 건물도 위 법령에 따라 주택과 엄연히 달리 취급되고 있다.), 이러한 구별은 오피스텔의 주기능이 주택과 달리 ‘업무용’이라는 규범적 전제가 여전히 유지되고 있음을 보여준다. 이에 대하여 원고들은, 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의것) 제19조 제1항 제6호가 “건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득”이라고 규정하고 있다가 위 개정으로 괄호 부분이 삭제된 점을 들어 주거용 건물은 주택보다 넓은 개념이고, 이 사건 건물과 같은 주거용 오피스텔도 주택은 아니지만 주거용 건물의 범주에는 포함된다고 주장한다. 그러나 주거용 건물이 주택보다 광의의 것이라 하여 당연히 주거용 오피스텔이 주거용 건물에 포함되는 것은 아니다.

(5) 다른 세목과의 비교 원고들은, 주거용과 비주거용 건물의 구별 기준에 관한 판례가 취득세나 부가가치세와 같은 유통세 내지 거래세의 경우에는 공부상 기재를 따르는 반면, 재산세나 소득세의 경우 사실상 용도를 따른다고 주장한다. 그러나 위 판례는 양도소득에 관한 것으로서(양도소득세의 측면에서는 양도된 물건의 실질적 가치가 중요하다.) 사업소득의 경비율에 관하여는 원용할 수 없고, 사업소득에 관하여는 지방세법 시행령 제119조 와 같은 규정(보유세의 측면에서는 보유한 물건의 실질적 가치가 중요하다.)이 없으므로, 역시 논거가 될 수 없다.

• 가. 원고들 주장의 요지 이 사건 건물 매매차익과 그 세액 신고의무를 부담하는 부동산매매업자에 해당하지 않으므로, 각주 7의 조항에 따른 신고를 하지 않았음을 이유로 가산세를 부과할 수 없다.
• 나. 관계 법령 법 제64조 제1항은 “대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 ‘부동산매매업’이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 ‘부동산매매업자’라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이조에서 ‘주택등매매차익’이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.”라고 규정하면서, 제1호는 “종합소득 산출세액”을, 제2호는 “다음 각 목에 따른 세액의 합계액”을 각 규정하고, 같은 호 (가)목은 “주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액”을, (나)목은 “종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액”을 각 규정하고 있다. 법 제69조 제3항은 “부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.”라고, 제4항은 “부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.”라고, 제5항은 “토지등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정·경정에 관하여는 제107조 제2항 및 제114조를 준용한다.”라고, 제6항은 “토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있다. 시행령 제122조 제1항은 “법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 ‘대통령령으로 정하는 부동산매매업’이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’이라 한다)은 제외한다.”라고 규정하고 있다.
• 다. 판단 2의 다.항에서 본 바와 같이 이 사건 사업은 비주거용 건물 개발 및 공급업으로서 부동산매매업에 해당하므로, 이 사건 건물 매매에 관한 부동산매매업자인 원고들의 주장은 이유 없다.

• 가. 원고들 주장의 요지 이 사건 사업이 비주거용 건물 개발 및 공급업에 해당한다고 하더라도 이 사건 처분 이전부터 이 사건 사업과 같은 형태의 주거용 오피스텔 분양․판매업에 관하여 세법해석상 견해의 대립이 있었던 점을 고려하면, 그에 관한 소득 신고의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다.
• 나. 관련 법리 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재이다. 따라서 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법해석상 의의로 인한 견해의 대립이 있는 등으로 인해 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시 할 수 있는 사정이 있을 때 또는 그 의무의 이행을 그 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무를 게을리 한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이러한 제재를 과할 수 없다. 그러나 세법해석상 의의로 인한 견해의 대립 등이 있다고 할 수 없음에도 납세의무자가 자기 나름의 해석에 의하여 납세 등의 의무가 면제된다고 잘못 판단한 것은 단순한 법률의 부지나 오해에 불과하여 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 않는다(대법원 2021. 1. 28. 선고 2020두44725 판결 등 참조).
• 다. 판단 각주 13에서 본 바와 같이 원고3에 대한 가산세 부과가 일부 부당하다는 취지의 조세심판이 있었으나, 다음의 사정들을 종합하면, 원고들에게 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다. (각주 13: 피고2는 원고3의 경정 표 기재 종합소득세액에서 신고 표 기재 종합소득세액을 공제한 금액의 10%에 해당하는 79,760,242원을 부과하였으나, 조세심판에서 위 원고가 주거용 건물 건설업으로 잘못 종합소득세를 신고함에 일부 정당한 사유가 있음을 인정받자 경정 표 기재 세액으로 감액 경정․고지하였는바, 아래 4의 다.항에서 보는 바와 같이 정당한 사유를 인정할 수 없으나, 경정 표 기재 세액이 정당 세액인 위 금액보다 적어 위 원고의 재산권을 침해한 바 없다.)

(1) 공부상 용도가 업무시설인 이 사건 건물은, 관계 법령 및 한국표준산업분류의 문언과 체계 등에 비추어 분양․판매에 있어 주거용 건물에 해당한다고 해석할 여지가 없다.

(2) 이 사건 처분 이전에 주거용 오피스텔의 공급이 부가가치세 면제대상인지 여부에 관한 조세심판원의 결정이 일관되지 않았으나, 이는 어디까지나 부가가치세에 관한 것으로서 이 사건과 쟁점을 달리할 뿐만 아니라 그러한 일관되지 않은 결정에 관하여 의문이 있었다면 세무당국에 질의하는 등의 방법으로 해소할 수 있었음에도 원고들은 그러한 노력을 전혀 하지 않았다.

이 사건 처분은 적법하므로, 그 취소를 구하는 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유없어 기각한다.