이 사건 매매계약상의 매수인 지위를 그대로 유지하면서 쟁점토지를 매도한 것으로 봄이 상당함

사 건 2020구합30 양도소득세부과처분취소 원 고 홍○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결 2020.11.12. 판 결 선 고 2020.12.10.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2018. 2. 1. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 378,720,300원(가산세 포함) 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 최과 절반씩 비용을 부담하여 김 소유의 경기 군 면 리 산-1 임야 105,164㎡ 및 같은 리 산** 답 1,190㎡ 중 42,976㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수한 후 이를 전매하여 그 수익을 반분하되, 전매하지 못한 토지는 1/2 지분씩 공유하기로 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)하였다.
• 나. 원고와 최은 2015. 5. 13. 김과 이 사건 토지를 대금 1,040,000,000원, 잔금지급일 2015. 11. 13.로 정하여 매수하되 매수인 명의는 원고의 처인 강 외 2인으로 하기로 계약(이하 ‘이 사건 매매계약‘이라 한다)하였고, 같은 날 원고는 김에게 계약금으로 120,000,000원을 지급하였다.
• 다. 2015. 10. 30. 이 사건 토지 중 10,344㎡는 산-9로, 12,152㎡는 산-10으로, 7,725㎡는 산-11로, 10,547㎡는 산-12로 각 분할되었다.
• 라. 2016년경 아래 표 기재와 같은 내용으로 이 사건 토지 중 20,416㎡(이하 ‘이사건 쟁점토지’라 한다)에 관하여는 배** 외 12인 명의의, 나머지 토지(이하 ‘이 사건 잔여토지’라 한다)에 관하여는 원고와 그 가족들 명의의 각 소유권이전등기가 이루어졌다(이하 이 사건 토지 중 개별 필지는 지번만 표시하기로 한다).
• 마. 김**은 2016. 5. 31. 이 사건 토지를 합계 1,510,000,000원에 양도하였다며 2016년 귀속 양도소득세 272,004,950원을 신고․납부하였다.
• 바. 피고는 2017. 12.경 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 원고가 이 사건 쟁점토지를 배** 외 12인에게 미등기전매한 것으로 판단하고, 2018. 2. 6. 원고에게 아래 표 기재와 같이 계산한 2016년 귀속 양도소득세 378,720,300원(가산세 포함)을 결정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 사. 원고가 이에 불복하여 2018. 4. 13. 이의신청을 하였으나, 이는 같은 해 6. 27. 기각되었다. 원고는 다시 2018. 9. 11. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2019. 10. 15. 위 청구가 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1, 2, 12호증, 을1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 이 사건 매매계약은 원고가 잔금을 지급하지 못하여 확정적으로 해제되었고, 원고는 김에게 지급한 계약금을 돌려받지 못하였다. 이후 원고는 이 사건 매매계약으로 인한 손해를 만회하기 위하여 김으로부터 이 사건 토지에 관한 개발 및 매매 권한을 위임받아 필지 분할과 택지조성공사 등의 개발행위를 마친 후 김을 대리하여 이 사건 쟁점토지를 배 외 12인에게 매매하였을 뿐이다. 다만 이 사건 잔여토지는 매각되지 아니하여 어쩔 수 없이 원고와 가족들이 직접 매수하였다.

2. 원고는 이 사건 매매계약이 해제되어 그 계약금과 중개수수료 합계액인 130,000,000원 상당의 손해를 입었는데, 이 사건 쟁점토지의 매매를 중개하여 그 금액 상당의 수익을 얻었을 뿐이고 수익성 없는 이 사건 잔여토지를 매수하기까지 하였다. 따라서 원고는 이 사건 쟁점토지의 매매로 실제 얻은 이익이 없다.

3. 김은 이 사건 토지에 관한 양도소득세를 신고하면서 그 양도가액을 1,510,000,000원으로 신고하였는데, 만약 원고가 위 토지를 매수한 후 전매하였다면 김은 양도가액을 1,040,000,000원으로 신고하였을 것이다. 그리고 이 사건 토지의 개발비용은 김**이 부담하였다.

4. 최이 이 사건 약정에서 정한 자신의 의무를 해태하여 이 사건 매매계약이 해제됨으로써 위 약정은 효력을 잃었고, 최의 채권자인 박이 원고와 최을 상대로 지방법원 지원 20가단5**호로 제기한 소유권이전등기소송(이하 ‘선행소송’이라 한다)에서 위 법원도 같은 취지의 판결을 선고하였다.

5. 설령 원고의 이 사건 쟁점토지 매매가 미등기전매에 해당하더라도, 실질과세원칙에 따라 그로 인한 양도소득세는 공동사업비율(1:1)대로 원고뿐만 아니라 최**에게도 부과되어야 한다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법리 부동산 매매계약을 체결한 매수인이 대금을 청산하지 아니한 상태라고 하더라도 그 매매계약상 권리의무관계 내지 매수인의 지위를 그대로 유지하면서 제3자와 다시 그 부동산에 관한 매매계약을 체결한 경우에는 매수인의 명의로 부동산을 취득하여 양도하기로 하는 것이므로 이는 부동산의 양도에 해당하고, 그 후 매수인이 매도인에게 잔금을 완납하면 그 취득에 관한 등기가 가능하므로 매수인이 그 명의의 소유권이전등기를 하지 아니한 채 곧바로 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다면 이에 대하여는 소득세법 제104조 제1항 제10호 의 미등기양도자산에 관한 중과세율을 적용하여야 한다(대법원 2013. 10. 11. 선고 2013두10519 판결 참조).

2. 미등기전매 해당 여부

• 가) 김이 이 사건 토지의 양도소득세 신고 과정에서 그 양도가액을 이 사건 매매계약에서 정한 1,040,000,000원이 아닌 1,510,000,000원으로 신고한 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 그리고 갑2, 8호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 2016. 2. 3. 김에게 같은 달 29일까지 잔금을 지급하지 못하면 이 사건 매매계약상의 모든 권리를 포기하겠다는 취지의 각서를 작성하여 준 사실, ② 김은 2016. 3. 21. 그 명의의 계좌로 배, 유 등 이 사건 쟁점토지의 매수인 중 일부로부터 매매대금 중 일부를 송금받은 사실, ③ 김**은 2017. 8.경 이루어진 세무공무원과의 문답 과정에서, ‘이 사건 매매계약은 원고가 잔금을 지급하지 아니하여 2016. 2. 3. 작성한 위 각서에 의하여 해제되었다’, 이 사건 토지의 인허가, 분할 및 공사 등 개발에 필요한 비용은 원고가 우선 지출하고 추후 정산하기로 하였다’는 취지로 진술한 사실을 인정할 수 있다.
• 나) 그러나 앞서 든 증거들 및 갑4 내지 6, 10호증의 각 기재를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 위 인정사실에도 불구하고 원고는 이 사건 매매계약상의 매수인 지위를 그대로 유지하면서 배** 외 12인에게 이 사건 쟁점토지를 매도한 것으로 봄이 상당하다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(1) 애초 원고와 최은 이 사건 약정을 체결하여 이 사건 토지를 전매하여 그 수익을 나누기로 하였다. 그리고 김은 2015. 6.~7.경 원고와 사이에, ① 이 사건 토지 개발을 위한 인․허가 신청에 관한 권한을 원고에게 위임하고, ② 원고가 이 사건 토지 중 일부를 잔금 지급전에 제3자에게 양도하면 김은 바로 그 매수인에게 소유권이전등기를 해주며, ③ 원고가 이 사건 토지를 전매하여 발생하는 총 양도소득세 중 100,000,000원을 초과하는 부분은 원고가 부담하기로 약정하였다. 이에 비추어 보면, 원고와 김 사이에는 이 사건 토지를 미등기전매하기로 하는 합의가 있었다고 할 것이고, 원고도 이를 인정하고 있다(소장 참조).

(2) 김**은 2017. 9.경 이루어진 세무공무원과의 2차 문답과정에서는 앞서 본 2017. 8.경의 진술과 달리 ‘돈은 급하고 땅을 팔아야 하는 입장이어서 포기각서를 작성하고도 이 사건 매매계약을 해제하지 않은 채 원고에게 계속 전매를 위임하였다’는 취지로 진술하였다(갑2호증, 참고서면 첨부자료).

(3) 원고 주장과 같이 이 사건 매매계약이 확정적으로 해제되었고, 김과 배 외 12인 사이에 새로운 매매계약이 체결되었다면 김은 이 사건 매매계약상의 매매대금이 아닌 새로이 체결한 매매계약에 따른 대금 합계액인 1,510,000,000원을 수령하였어야 한다. 그런데 김은 이 사건 토지 매매와 관련하여 2015. 5. 13. 계약금 120,000,000원, 2016. 3. 21. 910,000,000원, 2016. 5.경 수회에 걸쳐 239,300,000원 합계 1,269,300,000원을 받았을 뿐이다(갑2호증). 이는 김**이 양도소득세와 관련하여 신고한 양도가액 합계액인 1,510,000,000원에 미치지 못하는 금액인데, 거기에는 이 사건 매매계약에 따른 매매대금 1,040,000,000원과 원고가 대납하기로 한 양도소득세 상당액이 포함된 것으로 보인다.

(4) 원고 자신도 이 사건 쟁점토지를 매매하는 과정에서 130,000,000원 상당의 이익을 얻어 이 사건 매매계약의 해제로 입은 계약금 및 중개수수료 상당의 손해를 회복할 수 있었다고 자인하고 있다(소장 참조). 원고가 그 주장처럼 부동산중개업자인 최AA과 함께 이 사건 쟁점토지의 매매를 중개만 하였다면 그와 관련하여 중개수수료 외의 어떠한 이익을 취할 이유가 없다.

(5) 이 사건 토지의 개발과정에서 원고가 지출한 비용(인허가, 토지분할 등에 소요된 비용)을 김과 따로 정산하였다고 볼만한 사정이 없고, 오히려 그 증빙서류 전부를 원고가 보관하고 있어 김은 그 지출 내역을 알지도 못하였던 것으로 보인다.

(6) 선행소송에서 최의 채권자인 박은, ① 최에 대하여는 이 사건 잔여토지 중 1/2지분에 관하여 대물변제약정에 따른 이전등기청구를, ② 원고에 대하여는 이 사건 약정에 따라 원고가 최에게 위 지분을 양도할 의무가 있음을 전제로 박의 최에 대한 위 이전등기청구권을 피보전권리로 하여 최을 대위하여 위 지분에 관한 이전등기청구를 하였다. 그런데 법원은 2018. 11. 7. 원고에 대한 청구와 관련하여, 피보전권리인 박의 최**에 대한 이전등기청구권이 인정되지 않는다는 이유로 소가 부적법하다고 판단하여 이를 각하하였다(갑12호증). 따라서 선행소송을 이유로 이 사건 매매계약이 확정적으로 해제되었다고 할 수 없다.

3. 미등기전매로 인한 양도소득세 중 1/2은 최에게 부과하여야 하는지 여부 원고와 최이 이 사건 토지를 매수한 후 전매하여 그 수익을 나누기로 하는 이 사건 약정을 체결한 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 그러나 갑2, 10 내지 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 최 사이에는 이 사건 매매계약 체결 후 불화가 생겼고, 그로 인하여 원고가 최AA의 도움을 받아 최을 배제하고 이 사건 토지를 개발하여 그 중 이 사건 쟁점토지를 위와 같이 전매한 사실, 원고는 이 사건 매매계약 과정에서 김에게 지급한 계약금 중 최이 부담한 60,000,000원은 자신의 채권 중 일부와 상계하였으므로 최에 대한 채무가 없다고 주장하고 있는 사실(갑11호증)을 인정할 수 있다. 이에 의하면, 원고가 최을 배제하고 독자적으로 이 사건 쟁점토지를 미등기전매하였다고 봄이 상당하므로, 그로 인한 양도소득세는 원고가 부담하여야 할 것이다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

4. 소결 따라서 원고가 이 사건 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.