소급작성된 계약서로 인해 취득 가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는지 여부

사 건 2020구단9733 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2021. 10. 28. 판 결 선 고

2021. 11. 25.

1. 피고가 2020. 4. 7. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 79,601,650원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

1. 처분의 경위(다툼 없는 사실)

• 가. 원고는 2004. 9.경 AAA으로부터 경기 양평군 옥천면 신복리 산89-7 임야 3,203㎡(이하 ‘이 사건 임야’라고 한다)에 관하여 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하고, 매매대금 전액(이하 ‘이 사건 매매대금’이라고 한다)을 지급한 후 같은 해 10. 26. 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 이 사건 임야에서 ① 같은 리 390-45 임야 786㎡, ② 같은 리 390-97 도로 201㎡, ③ 같은 리 390-108 도로 92㎡가 분할되어 일부 지목이 도로로 변경되었고, 원고는 2018. 10.경 위 ① 토지 전부와 ② 토지 중 100㎡, ③ 토지 중 46㎡, 면적 합계 932㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다.)를 BBB에게 300,000,000원에 매도(이하 ‘이 사건 양도’라고 한다)한 후 이에 관하여 이 사건 토지 취득가액을 198,024,443원(2009. 9.경 소급하여 작성된 이 사건 매매계약서에 매매대금으로 기재된 678,000,000원을 이사건 임야 중 이 사건 토지에 해당하는 부분의 면적 비율에 따라 안분한 금액인바, 이하 ‘이 사건 취득가액’이라고 한다.)으로 산정하여 2018년 귀속 양도소득세 10,107,178원을 예정신고․납부하였다.
• 다. 피고는 소급 작성되어 믿을 수 없는 이 사건 매매계약서에 매매대금으로 기재된 678,000,000원을 이 사건 임야 취득에 든 실지거래가액7)으로 인정할 수 없음을 이유로 법 제114조 제7항에 따라 추계조사하여 결정한 54,241,246원8)을 이 사건 토지 환산취득가액으로 산정하여 2020. 4. 7. 원고에 대하여 법 제114조 제2항9)에 따라 2018년 귀속 양도소득세 79,601,650원을 경정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)하였다.

이 사건 매매계약서에 기재된 678,000,000원은 이 사건 임야 취득에 든 실지거래가액이므로, 이 사건 취득가액이 아닌 환산취득가액을 이 사건 토지 취득가액으로 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액에 관한 법 제97조 제1항 제1호(각주 3참조) 단서는 “다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.”라고 규정하면서, (가)목은 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”을, (나)목은 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”을 각 규정하고 있다. 법 제114조 제4항은 “납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.”라고, 같은 조 제7항은 “제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 시행령 제176조의2 제1항은 법 제114조 제7항의 “대통령령으로 정하는 사유”에 관하여 제1호에서 “양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”를 규정하고 있다.

• 가. 이 사건 임야는 계곡에 접해 있어 인근 토지보다 고액이었으나, 서울 송파구, 강남구, 종로구 등에 다수의 부동산을 소유하는 등 재력이 충분했던 원고와 그의 처 CCC는 주변 경관이 마음에 들어 전원주택 부지로 사용할 목적으로 위 임야를 매수하기로 마음먹었다.
• 나. 원고는 CCC를 동반한 해외여행이 예정되어 있어(2004. 9. 5. 출국하여 같은 달 17. 귀국하였다.) 중개업자 DDD에게 매수 업무를 위임하였고, AAA은 중개업자 EEE에게 매도 업무를 위임하였는바, 이 사건 매매계약은 원고를 대리한 DDD와 AAA을 대리한 EEE 사이에 체결되었다.
• 다. 이 사건 임야 인근에는 계곡에 접한 토지가 거의 없었고, 계곡에 접한 것을 높이 평가한 원고의 매수의지가 강하여 별다른 흥정 없이 AAA이 제시한 가격대로 이 사건 매매대금이 결정되었다.
• 라. 이 사건 매매대금은 AAA을 대리한 EEE에게 현금 내지 수표로 지급되었다(이 사건 매매계약서에 계약금 60,000,000원의 지급기일로 기재된 같은 달 11.보다 8일 전인 같은 달 3. CCC의 AA은행 계좌에서 20,000,000원이, 원고의 AA은행 계좌에서 10,000,000원이 각 현금 인출되었는바, 그 시점은 원고와 CCC의 위 나.항 기재 출국일 이틀 전이다. 위 계약서에 중도금 300,000,000원의 지급기일로 기재된 같은 해 10. 4. CCC의 AA은행 및 BB은행 계좌에서 각 100,000,000원이 수표로 인출되었고, 같은 달 8. CCC의 AA은행 계좌에서 40,000,000원 및 30,000,000원이, 원고의 AA은행 계좌에서 60,000,000원 및 20,000,000원이 각 현금 인출되었다. 위 계약서에 잔금 318,000,000원의 지급기일로 기재된 같은 달 23.보다 이틀 뒤인 같은 달 25. CCC의 AA은행 계좌에서 80,000,000원이, 원고의 AA은행 계좌에서 51,000,000원이 각 수표로 인출되었고, 이 사건 임야에 관한 원고 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 같은 달 26. 원고의 AA은행 계좌에서 12,000,000원이 현금 인출되었으며, 같은 달 27. CCC의 BB은행 계좌에서 20,000,000원이 현금 인출되었다.).
• 마. 원고는 이 사건 임야를 매수한 후 2005. 12.경 위 임야에서 분할되어 지목이 대지로 변경된 같은 리 390-44 대 660㎡(이하 ‘선행 토지’라고 한다) 지상에 전원주택을 신축하였는데, 2009. 9.경 FFF, GGG에게 위 신축 주택 및 선행 토지를 매도(이하‘선행 양도’라고 한다)하였다.
• 바. 원고는 선행 양도에 관한 양도소득세를 신고․납부하는데 필요한 취득가액의 증빙자료가 없자 EEE에게 이 사건 매매계약의 계약서를 소급하여 작성해 줄 것을 요청하였고, EEE는 AAA으로부터 이에 관한 권한을 위임받아 위 계약 체결일부터 약 5년이 경과한 같은 해 9.경 이 사건 매매계약서를 작성하였다.
• 사. 원고는 같은 해 12.경 선행 양도에 관한 2009년 귀속 양도소득세 17,811,280원을 예정신고․납부하면서, 이 사건 임야 중 선행 토지에 해당하는 부분의 면적 비율에 따라 이 사건 매매계약서상 매매대금 678,000,000원을 안분한 금액을 선행 토지 취득에 든 실지거래가액으로 산정하였다. [인정근거] 갑1호증의 1, 2, 갑2호증의 1, 갑3호증의 1, 갑9호증, 갑11호증의 1, 2, 갑12호증, 갑14호증의 1 내지 4, 갑15호증의 2의 각 기재, 증인 EEE의 증언, 변론 전체의 취지

위 인정사실에 의하여 알 수 있는 이 사건 매매계약서 작성 전후의 사정에 비추어 보면, 피고 제출의 증거들에 의하여 인정할 수 있는 사정 즉, 위 계약서가 소급하여 작성되었다거나 위 계약서상 매매대금이 위 계약 체결 무렵의 공시지가에 비하여 고액이라는 것만으로는, 원고의 이 사건 임야 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 오히려 위 계약 체결 무렵 원고와 CCC의 재력에 비추어 볼 때, 위 계약서상 매매대금에서 금융자료가 증거로 제출된 위 4의 라.항 기재 인출금액의 합계를 공제한 135,000,000원 { = 678,000,000원 - (20,000,000원 + 10,000,000원 + 100,000,000원 + 100,000,000원 + 40,000,000원 + 30,000,000원 + 60,000,000원 + 20,000,000원 + 80,000,000원 + 51,000,000원 + 12,000,000원 + 20,000,000원) }은, 원고와 CCC의 다른 금융계좌에서 인출되었거나 평소 수중에 있던 현금으로 지급되었을 가능성이 높은바, 위 계약서에 의하여 이 사건 취득가액을 인정할 수 있다고 할 것이다. 따라서 원고의 주장은 이유 있다.

이 사건 처분은 위법하므로, 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용한다.