오피스텔을 주택으로 보아 주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제한 처분의 당부

사 건 수원지방법원2020구단7706 (2021.02.19) 원 고 김○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2021. 1. 15. 판 결 선 고

2021. 2. 19.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2019. 11. 6. 원고에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 경정청구 거부처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2000. 12. 14. □□시 ◇◇구 ☆☆동 〇〇-〇 ☆☆☆☆☆아파트 △△동 ☆☆☆☆호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 취득하였다가 2019. 2. 27. 양도하였다.
• 나. 그 후 원고는 2019. 4. 30. 이 사건 아파트의 양도에 관한 양도소득세 신고를 하면서, 이 사건 아파트 양도 당시 원고가 보유하고 있던 ■■시 ◆◆구 ★★동 ★★★★★★2차 아파트 △△동 〇〇〇호에 대한 조합원입주권까지 1세대 2주택을 보유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않고 2019년 귀속 양도소득세 000,000,000원을 신고하고 그중 일부를 납부하였다.
• 다. 그 후 원고는 2019. 8. 22. 피고에게, 이 사건 아파트의 양도가 소득세법 시행령제156조의2 제4항이 정한 ‘주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례’를 충족하여 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다는 이유로 위와 같이 납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.
• 라. 이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 아파트를 양도할 당시 원고의 배우자인 김◇◇이 ■■시 ◎◎구 ▽▽동 〇〇〇-〇〇 □□□□□□□ 〇〇〇호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)를 보유하고 있었고 이 사건 오피스텔은 ‘주택’으로 보아야 하므로 이 사건 아파트의 양도에 관하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다는 이유로 2019. 11. 6. 원고의 위 경정청구를 거부하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2019. 11. 18. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2020. 4. 21. 원고의 심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증, 을 제3호증(가지번호가 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지 원고의 배우자 김◇◇이 임대사업자등록을 하고 이 사건 오피스텔을 업무용으로 취득하였고, 이 사건 오피스텔을 한AA에게 임대하면서도 주거용으로 사용되는 일이 없도록 월세계약서에 임차인의 주민등록 이전을 금지한다고 명시하였으며, 임차인으로부터 받는 차임에 대해서도 부가가치세를 납부하여 온 점, 임차인 한AA도 이 사건 오피스텔을 개인용 쇼핑몰을 운영하는 업무사무실 용도로만 사용해 왔다고 진술하였고 인터넷 쇼핑몰을 통해 판매하는 물품 등이 보관되어 있는 이 사건 오피스텔 내부 사진 등이 한AA의 위 진술에 부합하는 점, 이 사건 오피스텔의 관리규약 동의서 및 입주자 카드에도 한AA이 운영하는 ‘AA쇼핑몰’이 입주자로 기재되어 있고 관리비도 위 ‘AA쇼핑몰’에 대해 청구되어 온 점 등의 사정을 종합하여 보면, 이 사건 오피스텔이 주거용이 아닌 업무용으로 사용되어 온 사실을 충분히 인정할 수 있음에도, 피고가 이 사건 오피스텔이 ‘주택’에 해당한다고 보아 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.
• 나. 판단

1. 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세 법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 등 참조). 한편 양도소득세 비과세 대상으로서 1세대 1주택의 양도라는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있다(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 등 참조).

2. 갑 제1호증의 2, 갑 제8호증, 갑 제9호증의 1, 갑 제10호증의 1, 2, 갑 제11호증, 갑 제12호증의 1 내지 12, 갑 제14호증의 1, 2, 을 제3, 7호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 오피스텔의 공부상 용도가 ‘업무시설(오피스텔)’로 되어 있는 사실, 원고의 배우자인 김◇◇이 이 사건 오피스텔을 사업장 소재지로 하여 부동산임대업 사업자등록을 하고 오피스텔 취득시 부담한 부가가치세 매입세액을 환급받았고 임대수익(차임)에 대해서도 부가가치세를 납부하여 온 사실, 김◇◇과 한AA 사이에 이 사건 오피스텔에 관하여 작성된 2016. 5. 30.자 월세계약서(갑 제8호증)에 ‘임차인은 이 사건 오피스텔에 주민등록 전입을 할 수 없다’는 특약사항이 포함된 사실, 이 사건 오피스텔 관리규약 동의서 및 입주자 카드에 입주자가 ‘한AA(AA쇼핑몰)’이라고 기재되어 있고 관리비도 ‘AA쇼핑몰’에 대해 청구되어 온 사실, 한AA이 ‘이 사건 오피스텔을 임차한 후 업무용으로 사용하여 왔다’는 취지의 확인각서(갑 제9호증의 1)와 확인서(갑 제11호증)를 작성한 사실을 인정할 수 있다.

3. 그러나 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증의 2, 을 제1, 2, 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 위 2)항에서 본 사정만으로는 이 사건 아파트 양도 당시 이 사건 오피스텔이 ‘주택’이 아닌, 사실상 주거용으로 사용되지 않는 ‘업무시설’이었다는 점을 인정하기 부족하고, 그 외 원고가 이 사건에 제출한 나머지 증거들까지 모두 종합해 보더라도 그와 같은 점을 인정하기 부족하다. 따라서 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

① 이 사건 오피스텔은 그 공부상 용도가 ‘업무시설’로 되어 있기는 하나, 실제로는 붙박이장과 싱크대, 가스레인지, 냉장고, 세탁기, 샤워시설을 갖춘 화장실 등이 설치되어 있는 등 소유자나 제3자가 언제든지 용도나 구조변경 없이 바로 주거용으로 사용할 수 있는 구조와 설비를 갖추고 있다.

② 주민등록 전입신고는 ｢거주지｣를 옮기는 경우 신거주지 관할관청에 하는 것인데(주민등록법 제16조 제1항), 한AA은 이 사건 오피스텔에 주민등록 전입신고를 하였다. 즉 한AA은 1인 단독가구로서 2015. 10. 2. ■■시 ◎◎구 ▽▽로▽길 〇〇-〇 오피스텔 〇〇〇호에 전입신고를 하였다가 이 사건 오피스텔을 임차한 후 2017. 2. 23. 이 사건 오피스텔에 전입신고를 하였다. 한AA은 확인각서(갑 제9호증의 1)에 ‘이 사건 오피스텔에서 장시간 일하다 보니 연락이나 우편물을 받는 데 불편하여 부득이 주민등록을 옮겨 놓았다’고 기재하였으나, 연락이나 우편물을 받는 데 별도로 전입신고가 필요한 것은 아니라는 점에서 한AA의 위 주장은 전혀 설득력이 없다.

③ 한AA은 이 사건 오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하거나 통신판매업 등록을 한 사실이 없다. 원고는 한AA이 이 사건 오피스텔에서 인터넷 쇼핑몰을 통해 잡화 등 물품을 판매하는 사업을 하였다는 취지로 주장하고 있지만, 사업자등록을 하지 않으면 인터넷 쇼핑몰을 통해 물품을 팔기 위해 필수적인 신용카드 결제조차 받기 어렵다는 점 등을 고려하면, 한AA이 이 사건 오피스텔에서 사업자등록도 하지 않고 인터넷 쇼핑몰 사업을 하였다고 생각하기 어렵다.

④ 한AA이 이 사건 오피스텔에서 인터넷 쇼핑몰 사업을 하였다는 점을 확인할 수 있는 물품 판매 및 배송내역, 판매한 물품의 대금 수취내역, 판매를 위한 물품 매입내역 등의 자료를 전혀 찾아볼 수 없고, 한AA이 운영하였다는 ‘AA쇼핑몰’의 인터넷 사이트 주소나 위 쇼핑몰의 인터넷 화면 출력물조차도 제출된 바 없다.

⑤ 김◇◇은 한AA으로부터 받는 차임에 대한 부가가치세 신고를 하면서 매출처별 세금계산서합계표 등에 임차인 한AA의 ‘사업자등록번호’가 아닌 ‘주민등록번호’를 기재하여 신고하여 왔다.

⑥ 김◇◇은 이 법정에 증인으로 출석하여, 피고 공무원과 함께 이 사건 오피스텔을 방문하여 그 내부를 촬영해 두었는데, 당시 오피스텔 안에 잠을 잘 수 있는 침대와 이불 등 침구류가 없었다고 증언하였다. 그러나 김◇◇이 ‘이 사건이 일어나서 전입신고가 되어 있다고 해서 제가 난리를 피우고 (한AA에게) 빨리 나가라고 내쫓았거든요, 그런데 얘가 나가 버리면 안 될 것 같아서 (나가기 전에 이 사건 오피스텔을 찾아가 내부를) 다 찍어놨습니다’라고 증언한 것에 비추어 보면, 김◇◇이 피고 공무원과 함께 이 사건 오피스텔을 방문한 시기는, 한AA이 이 사건 오피스텔에 전입신고를 하였다는 등의 이유로 원고가 이 사건 처분을 받아 김◇◇과 한AA 사이에 다툼이 생기고 한AA이 김◇◇으로부터 이미 퇴거를 요구받은 후로 보여, 김◇◇이 증언한 위와 같은 사정만으로는 한AA이 이 사건 오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로 사용하였다는 점을 인정하기 부족하다.

⑦ 설령 원고의 주장과 같이, 김◇◇은 이 사건 오피스텔을 업무용으로 임대하였음에도 한AA이 김◇◇의 동의 없이 무단으로 주거용으로 사용한 것이라 하더라도, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 해당 여부를 판단할 때 주택을 양도한 자가 소유한 다른 건물이 ‘주택’인지 여부는, 해당 건물이 ‘실제 사실상 주거에 공하는 건물인가’라는 객관적인 기준에 의해 판단되어야 하는 것이므로, 원고가 주장하는 위와 같은 사정이 이 사건 오피스텔이 ‘주택’인지 아닌지를 판단하는 데에 영향을 준다고 볼 수 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.