주거용 오피스텔의 공급이 ‘국민주택’의 공급에 해당하여 부가가치세 면제대상인지 여부

사 건 2019구합69811 부가가치세등부과처분취소 원 고 안경자 피 고

□□세무서장 변 론 종 결 2020. 4. 9. 판 결 선 고 2020. 5. 14.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2018. 10. 2.자로 원고에 대하여 한 2017년 제1기분 부가가치세(가산세 포함,이하 같다) 120,721,615원, 2017년 제2기분 부가가치세 26,167,290원의 각 부과처분을취소한다.

• 가. 원고는 2015. 12. 28. ‘○○’이라는 상호로 주택신축판매업 사업자등록을 한 후, □□시 ◇◇구 ☆☆읍 ▽▽리 189-5에 지하 2층, 지상 9층의 연면적 2,308.09㎡ 규모의 건물을 신축·분양 하였는데, 위 건물의 지상 2층부터 4층까지는 공동주택(단지형다세대, 총 9세대)으로, 지상 5층부터 9층까지는 업무시설(오피스텔, 총 14개 호실)로 건축허가 및 사용승인을 받았다.
• 나. 원고는 위 오피스텔 중 2017년 제1기 과세기간에 9개 호실, 2017년 제2기 과세기간에 2개 호실을 각 분양하였는데(이하 원고가 분양한 11개 오피스텔을 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다), 2017년 제1, 2기분 각 부가가치세 신고 당시 이 사건 오피스텔의 공급을 부가가치세 면제대상으로 신고하였다.
• 다. 피고는 이 사건 오피스텔의 경우 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 에 따른 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하지 않는 것으로 보아, 2018. 10. 2.자로 원고에 대하여 2017년 제1기분 부가가치세 166,885,570원, 2017년 제2기분 부가가치세 36,268,860원을 각 경정·고지하였고, 그 후 원고가 제기한 조세심판 과정에서 이 사건 오피스텔의 토지와 건물의 가액을 구분한 후 과세표준 및 세액을 재산출하여 2017년 제1기분 부가가치세 중 46,163,955원, 2017년 제2기분 부가가치세 중 10,101,570원을 각 감액경정 하였다[이하 감액경정 후 세액으로서 2017년 제1기분 부가가치세120,721,615원(= 166,885,570원 - 46,163,955원), 2017년 제2기분 부가가치세 26,167,290원(= 36,268,860원 - 10,101,570원)의 각 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다]. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 8호증(가지번호 있는 것은 이를 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 오피스텔은 ‘주거용’ 구조로 설계·시공 및 분양되었고, 그 수분양자들이 전입신고 후 입주하여 거주하고 있으며, 그 주거전용면적이 85㎡ 이하로서 업무용으로 사용되고 있는 곳은 없다. 비록 이 사건 오피스텔이 업무시설로 건축허가 및 사용승인 을 받고 그 공급거래 당시까지 주택법상 주택으로 용도변경이 이루어지지 않았다고 하더라도, 그 실질은 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 의 ‘국민주택’에 해당한다고 할 것이므로, 그 공급에 대해서 부가가치세가 면제되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법리 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 등 참조). 조세특례제한법제106조 제1항 제4호에서 정한 부가가치세가 면제되는 국민주택은 그 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고, 근린생활시설로 건축허가를 받아 준공검사까지 마친 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경우에는, 설사 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도 위 규정에서 정한 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다 (대법원 1996. 10. 11. 선고 96누8758 판결 등 참조).

2. 구체적 판단 위와 같은 법리와 국민주택의 공급을 부가가치세 면제대상으로 정하고 있는 관계 법령의 내용 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 오피스텔은 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 에서 정한 ‘국민주택’에 해당한다고 할 수 없으므로, 위 오피스텔의 공급을 부가가치세의 면제대상이라고 할 수 없다. 따라서 원고의 주장을 받아들이지 않는다. 가) 주택법 제2조 는 ‘주택’을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 이와 별개로 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 ‘준주택’(여기에 업무시설인 ‘오피스텔’이 포함된다)으로 정의함으로써 주택과 준주택(오피스텔)을 엄격히 구별하고 있고, 건축법 시행령 [별표 1]도 주택과 업무시설인 오피스텔을 엄격하게 구분하여 정의하고 있다. 나아가 ‘주택’과 ‘준주택(오피스텔)’은 서로 건축요건 및 그 기준을 정한 근거 법령에도 차이가 있다. 따라서 조세특례제한법령이 명확하게 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’을 부가가치세 면제대상으로 규정하고 있는 이상, 위 ‘주택’에 ‘준주택’인 오피스텔이 포함된다고 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법률주의와 문리해석의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.

• 나) 부가가치세는 ‘재화의 공급‘을 과세대상으로 하므로, 어떤 재화의 공급이 과세대상인지 면세대상인지 여부는 결국 공급 당시 건축물의 객관적인 종류나 용도, 특히 공부상의 기재를 그 기준으로 판단할 수밖에 없다. 이 사건 오피스텔의 매매는 그 사용승인을 받은 후에 이루어졌으므로 특별한 사정이 없는 한 원고가 사용승인을 받은 오피스텔의 용도와 현황대로 그 재화의 공급이 이루어졌다고 보아야 한다.
• 다) 원고는 이 사건 오피스텔을 같은 건물에 있는 공동주택과 동일하게 구조 및 시설 등을 설계·시공하였고, ‘주거용’ 오피스텔로 홍보 및 분양하여 이 사건 오피스텔의 수분양자들이 위 오피스텔에 주민등록 전입신고를 하고 거주하고 있으므로 이를 실질상 주택으로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 오피스텔은 건축법령에 따라 원래부터 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있는 건축물’로서 각 사무구획별로 노대(발코니)의 설치도 금지(오피스텔 건축기준 제2조)되어 있는 등 오피스텔이 공동주택과 완전히 동일한 구조로 시공된다고 볼 수 없다. 또한 이 사건 오피스텔의 분양계약서(갑3호증의 1 내지 11)를 보면, 매수인들은 이 사건 오피스텔의 등기부등본, 건축물대장 등 을 확인하고 매매계약을 하였으므로 당연히 이 사건 오피스텔이 일반적인 공동주택이아닌 업무시설에 해당하는 오피스텔임을 인식하고 계약을 하였고 단지 계약 이후에 주거용으로 이용하고 있는 것에 불과하다. 따라서 이 사건 오피스텔의 소유·점유자들은언제든지 이를 본래의 용도에 따라 일반 업무시설로도 사용할 수 있다. 따라서 원고가주장하는 위와 같은 사유만으로 이 사건 오피스텔이 조세특례제한법령에서 정한 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’에 해당한다고 볼 수 없다.
• 라) 결국 조세특례제한법령에서 정한 면세요건인 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택의 공급’에 해당하는지 여부는 다른 특별한 사정이 없는 한 건축허가서, 사용승인서, 건축물관리대장, 부동산등기부 등 공부상 용도에 따라 객관적으로 판단하여야 한다. 따라서 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’은 그 용도를 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당한다고 보아야 하고, 이와 달리 어떠한 건축물이 오피스텔 등 업무시설의 용도로 건축허가와 사용승인을 받고 건축물관리대장에도 같은 취지로 기재되어 있음에도 단지 그 현황이 주거의 용도에 적합하여다수의 입주민들이 사실상 주거의 용도로도 사용하고 있다는 사정만으로는 이를 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’에 해당한다고 볼 수는 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.