이 사건 매매계약의 매매대금이 8억원인지 여부

사 건 2019구단6417 양도소득세부과처분취소 원 고 이영* 피 고 **세무서장 변 론 종 결

2019. 12. 20. 판 결 선 고

2020. 04. 09.

1. 피고가 2018. 8. 2. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 15,017,850원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

• 가. 원고와 희(이하 두 사람을 통틀어 ‘원고 등’이라 한다)는 주 소유의 oo시 oo읍 (이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 7:3의 비율로 공동 매수하기로 하고 주와 사이에 이 사건 토지에 관한 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 다음, 그에 기해 2004. 12. 2. 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기(원고 7/10 지분, 희 3/10 지분)를 마쳤다.
• 나. 그 후 원고 등은 2017. 3. 30. 박oo과 구oo에게 이 사건 토지를 매매대금 합 계 11억 2,000만 원에 매도하는 계약을 체결하고 2017. 5. 15. 이 사건 토지에 관하여 수인들 명의의 소유권이전등기를 경료해주었다.
• 다. 원고는 2017. 5. 30. 위와 같은 이 사건 토지의 양도에 관하여, 양도가액을 7억 8,400만 원(= 매도대금 합계 11억 2,000만 원 × 원고 지분 70%)으로 하고, 취득가액 5억 6,000만 원(= 매수대금 합계 8억 원 × 원고 지분 70%)을 포함한 필요경비를 576,037,000원으로 하여 계산한 양도차익 207,963,000원에서 다시 장기보유특별공제와 기본공제를 하여 산출한 양도소득세 49,483,340원을 예정신고․납부하였다.
• 라. 부산지방국세청장은 2018년도 세무서에 대한 종합감사를 한 후 이 사건 토지의 전 소유자인 주가 이 사건 토지의 양도가액을 3억 9,500만 원으로 신고하였다는 이유로 이 사건 토지 중 원고 지분의 취득가액을 2억 7,650만 원(= 3억 9,500만 원 × 원고 지분 70%)으로 보아 양도소득세를 결정하도록 지시하였고, 이에 피고는 2018. 8. 2. 원고에 대해 2017년 귀속 양도소득세 115,017,850원(가산세 포함)을 결정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2018. 8. 24. 국세청장에게 심사청구를 하였으나 국세청장은 2018. 12. 7. 원고의 심사청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 5 내지 9호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체 의 취지

• 가. 원고 주장의 요지 원고 등은 이 사건 토지를 주로부터 8억 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 위 매매대금 8억 원을 주에게 모두 지급하였는데, 당시 주의 요청에 따라 세무신고는 평당 77만 원으로 하기로 약정하고 그에 맞춰 매매대금을 3억 9,500만 원으로 낮게 기재한 이른바 다운계약서를 작성하였다. 이처럼 원고 등은 이 사건 토지를 8억 원을 지급하고 취득하였음에도 피고가 위 다운계약서에 기해 주가 신고한 양도가액을 그대로 원고 등의 취득가액으로 인정하여 원고에 대해 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.
• 나. 판단 이 사건 매매계약에 관하여 아래와 같은 내용의 매매계약서 2개가 증거로 제출되었다(이하 아래 갑 제1호증의 매매계약서를 ‘8억 원 매매계약서’라 하고, 갑 제3호증의 매매계약서를 ‘3.95억 원 매매계약서’라 한다). 아래와 같은 사실 및 사정 등을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약에 관한 진정한 매매계약서는 8억 원 매매계약서이고 3.95억 원 매매계약서는 매매당사자들이 세금을 적게 내기 위해 합의하여 과세관청 신고용으로 작성한, 매매대금을 실제보다 적게 기재한 이른바 다운계약서로 봄이 상당하며, 나아가 원고 등이 8억 원 매매계약서에 기재된 매매대금 8억 원을 매도인 **주에게 모두 지급하였다고 봄이 상당하다. 결국 이 사건 토지의 전체 취득가액이 3억 9,500만 원임을 전제로 피고가 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

① 부동산 거래에 관하여 중개인(공인중개사)이 개입한 경우 그 계약체결 사실 및 중개인의 책임 등을 명확하게 하기 위해 계약서에 해당 거래를 중개한 중개인을 기재하는 것이 일반적이다. 그런데 8억 원 매매계약서에는 공인중개사 종중 및 김의 각 이름과 사무소 소재지 및 명칭, 등록번호, 전화번호 등이 모두 구체적으로 기재 되어 있고 위 공인중개사들 각각의 날인이 되어 있는 반면, 3.95억 원 매매계약서에는 공인중개사 관련 부분이 전부 공란으로 남아 있다.

② 8억 원 매매계약서에는 특약사항으로 ‘매도인․매수인이 세무신고시 평당 77만 원으로 신고하기로 합의함’이라고 기재되어 있는데, 이 사건 토지의 면적 1,695㎡를 평(坪)으로 환산하면 512.7평이 되고 거기에 평당 77만 원을 적용하면 394,779,000원이 되어 3.95억 원 매매계약서의 매매대금 3억 9,500만 원과 비슷한 금액이 된다. 이러한 사정에 비추어 보면 3.95억 원 매매계약서는 8억 원 매매계약서의 위 특약사항에 따라 매매당사자들이 합의하여 과세관청에 신고하기 위해 작성한 이른바 ‘다운계약서’로 보 인다.

③ 8억 원 매매계약서의 작성일자는 2004. 11. 25.이고 계약금 8,000만 원의 지급일자도 2004. 11. 25.로 기재되어 있다. 그런데 원고의 은행 계좌 내역 등에 의하면 원고가 위 계약금 지급일인 2004. 11. 25.에 원고의 은행 계좌에서 위 계약금 액수와 정확히 일치하는 8,000만 원을 현금으로 출금하여 이를 전액 수표로 발급받은 사실이 확인된다(다만 현재 수표 실물이 보존기간 경과로 보존되어 있지 않아 위 수표를 실제 지급받은 사람이 누구인지 확인할 방법은 없다, 이하 수표는 모두 같다). 반면 3.95억원 매매계약서는 작성일자 및 계약금(4,000만 원) 지급일자가 모두 2004. 11. 2.로 기재되어 있는데, 위 2004. 11. 2.에 위 계약금이 매도인 측에 지급되었다고 볼 만한 자 료는 찾아볼 수 없다.

④ 이 사건 토지를 원고와 공동 매수한 희는 8억 원 매매계약서의 잔금 지급일자인 2004. 12. 15.에 자신의 배우자인 김CC 명의의 은행 계좌에서 원고 등을 대리하여 이 사건 토지 거래를 실질적으로 중개한 이EE의 계좌로 2억 4,000만 원을 이체하였는데, 위 2억 4,000만 원은 8억 원 매매계약서의 매매대금 중 희의 지분 비율(30%) 금액과 정확히 일치하는 금액이다. 만일 3.95억 원 매매계약서의 기재대로 이 사건 매매계약의 매매대금이 3억 9,500만 원이라면 희가 지급해야 할 매매대금은118,500,000원(= 3억 9,500만 원 × 30%)에 불과하여 위와 같이 희가 중개인에게 그 두 배가 넘는 2억 4,000만 원을 지급한 이유를 설명하기 어렵다.

⑤ 이 사건 토지의 전 소유자인 주는 이 사건 토지와 oo시 100-4 임야에 관하여 공동근저당권(채권최고액 9억 9,400만 원)을 설정하고 농업협동조합(이하 ‘농협’이라 한다)으로부터 대출을 받았는데 2004. 12. 3. 당시 주의 위 근저당권부 대출채무액은 원금이 7억 900만 원, 이자가 380만 원이었다. 그런데 원고 등이 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 2004. 12. 2.의 바로 다음 날인 2004. 12. 3. 이 사건 토지에 관하여 설정된 위 농협의 근저당권설정등기가 ‘일부 포기’를 원인으로 말소되었고, 바로 이어 농협을 근저당권자로, 원고를 채무자로, 채권최고액을 2억 3,920만 원으로 하는 근저당권설정등기가 새로 경료되었는데, 원고가 위와 같이 새롭게 근저당권을 설정하고 2004. 1210. 농협으로부터 대출받은 1억 8,400만 원은 주의 농협에 대한 위 근저당권부 대출채무 중 원금 1억 8,000만 원과 이자 259,119원의 상환에 충당되었다. 이는 원고의 주장대로 원고가 주의 위 근저당권부 대출채무 중 1억 8,000여만 원을 사실상 승계함으로써 이 사건 매매계약의 잔금 중 일부 지급에 갈음한 것으로 보인다.

⑥ 앞서 본 바와 같이 8억 원 매매계약서의 계약금 지급일자에 원고의 은행 계좌에서 계약금과 같은 액수인 8,000만 원이 인출된 사실, 잔금지급일인 2004. 12. 15.에 공동매수인 희의 남편 김CC의 계좌에서 이 사건 토지의 매매를 중개한 이EE의 계좌로 2억 4,000만 원이 이체된 사실, 원고가 매도인 주의 **농협에 대한 채무 1억 8,000여만 원을 사실상 승계한 사실이 확인된다. 또한 갑 제10호증의 1, 2, 의 각 기재에 의하면 8억 원 매매계약서의 중도금 지급일자인 2004. 12. 2.에 원고가 자신의 은행 계좌에서 현금 1억 9,000만 원을 인출하여 이를 수표 1장으로 발급받은 사실도 인정된다. 이처럼 원고가 주장하는 8억 원 매매계약서에 기한 매매대금 지급사실 중 상당 부분이 객관적인 금융거래자료 등의 내용과 일치한다.

⑦ 이 사건 토지의 매도인 주를 대리한 공인중개사 김이 서명한, 이 사건 매매계약의 잔금 4억 5,000만 원(8억 원 매매계약서에 기재된 잔금 액수와 일치한다)을 모두 지급받았다는 내용의 2004. 12. 15.자 영수증(갑 제14호증)이 증거로 제출되었다. 위 김은 이 법원에 증인으로 출석하여 ‘(원고 등을 대리한) 이EE로부터 영수증 금액에 해당하는 돈을 수표로 받고 위 영수증을 작준 것이 확실하다’는 취지로 증언하였다.

⑧ 이 사건 토지 인근의 oo시 oo읍 리 산 100 임야가 2004. 9. 16. ㎡당 272,354원에, 같은 리 산 100-4 임야가 2003. 5. 19. ㎡당 281,449원에 각 거래된 것으로 과세관청에 신고된 사례가 있는 것으로 보이는데, 위 각 가액은 8억 원 매매계약서의 매매대금을 기준으로 한 이 사건 토지의 ㎡당 가액 471,976원(=8억 원/1,695㎡)보다 훨씬 낮다. 그러나 위 각 인근 임야에 관하여 위와 같이 신고된 거래가액 역시 거래당사자 사이에 세금을 줄이기 위해 실제 거래가액보다 낮게 신고된 것일 가능성이 있다. 증인 중도 ‘(이 사건 토지 인근 지역이) 토지거래허가 구역으로 묶이고 투기지역으로 지정되기 이전에는 양도소득세, 취득세를 절감하기 위해 관례적으로 다운계약서를 썼던 것으로 기억한다’고 증언하였다. 그리고 원고 등이 8억 원 매매계약서의 잔금 지급기일(2004. 12. 15.) 이전인 2004. 12. 2. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 먼저 경료받은 사정은 인정되나, 원고가 위와 같이 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료한 직후 바로 근저당권을 설정하고 대출을 받아 매도인의 근저당권부 대출채무를 상환한 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 사정만으로는 이 사건 매매계약의 매매대금이 8억 원이라는 위 인정을 뒤집기에 부족하다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.