다가구주택과 다세대 주택의 구분

사 건 2019구단2248 양도소득세부과처분취소 원 고 김00 피 고 000세무서장 변 론 종 결 2020. 6. 19. 판 결 선 고 2020. 7. 10.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2018. 00.00. 1) 원고에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세 000원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 서울 AAA구 QQ동 000-00 대 188㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)를 매수하여 1989. 00. 00. 소유권이전등기를 마치고, 그 지상에 지하 1층, 지상 2층의 연와조 슬래브지붕 단독주택(연면적 247.05㎡)을 신축하여 1989. 10. 18. 사용승인을 받아 그 주택에서 거주하였다.
• 나. 원고는 2014. 00. 00.경 위 주택을 철거하고 이 사건 대지 위에 지상 4층의 철근 콘크리트구조 평슬래브 지붕 건물을 신축하여 2015. 00. 00. 사용승인을 받았다. 위 건물의 공부상 용도와 면적은 아래 표와 같다(이하 위 건물을 ‘이 사건 건물’이라 한다).
• 다. 이 사건 건물의 2층과 3층은 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 4개 호실로 구분되어 있었고 4층은 1개 호실(000호)만 있었는데, 원고는 2층과 3층의 합계 8개 호실은 임대하고 자신은 위 000호에서 거주하였다.
• 라. 그 후 원고는 이 사건 대지와 건물을 2015. 10. 12. KKK에게 15억 7,700만 원에 양도하고 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 신고하였다. 그런데 OO지방국세청장은 양도소득세 비과세 변칙신고 혐의자에 대한 기획감사를 실시하는 과정에서 이 사건 건물 1층이 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 실제로는 주택으로 사용된 사실을 확인하고, 이 사건 건물은 주택으로 사용한 층수가 총 4개 층이므로 건축법 시행령 별표 1의 ｢단독주택(다가구주택)｣이 아닌 ｢공동주택(다세대주택)｣에 해당하고, 따라서 이 사건 건물 전체를 1개의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 것이 아니라 그중 원고가 거주하였던 1구역(401호)에 대해서만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해야 한다고 판단하여, 피고에게 원고의 양도소득세를 경정하도록 감사처분 지시를 하였다.
• 마. 이에 따라 피고는 2018. 8. 8. 원고에 대해 2015년 귀속 양도소득세 150,980,140원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2018. 10. 23. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2019. 4. 10. 원고의 심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지

1. 이 사건 건물 1층 근린생활시설 중 일부인 30㎡는, 중국교포가 상가를 운영하면서 기거하겠다고 하여 원고가 그에게 ‘상가용’으로 임대하였고 나머지 1층 부분은 양도 당시 공실이었는바, 따라서 피고가 이 사건 건물 1층이 공부상 용도 구분(근린생활시설)과 달리 주택으로 사용되었다고 판단하여 이 사건 처분을 한 것은 위법하다(= 제1주장).

2. 원고는 이 사건 건물을 ‘단독주택(다가구주택)’으로 등기하고 거주 및 임대하다 가 그 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도하였으므로 구 소득세법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제15항 단서에 따라 그 전체를 하나의 주택으로 보아야 한다. 또한 설령 원고가 이 사건 건물 중 근린생활시설로 허가받은 부분(1층)을 주택으로 사용하였다 하더라도, 그것이 건축법에 위반되어 위법건축물이 됨은 별론으로 하고, 그러한 이유만으로 단독주택(다가구주택)으로 신축하여 사용승인 받은 이 사건 건물을 공동주택(다세대주택)으로 보아 위 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서가 적용되지 않는다고 해석해서는 안 된다(= 제2주장).

3. 피고의 주장대로 원고가 이 사건 건물 1층을 주거용으로 임대한 것으로 보아야 한다면, 그 임대개시일에 원고가 위 1층 주거용 임대 부분을 새로이 단독주택으로 취득한 것으로 보고 2, 3, 4층의 다가구주택을 또 다른 하나의 주택으로 보아, 원고가 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 이 정한 ‘일시적인 1세대 2주택자’에 해당하는 것으로 보고 양도소득세를 비과세해야 한다(= 제3주장).

• 나. 관련 법령 별지와 같다.
• 다. 판단

1. 제1주장 살피건대, 갑 제7호증, 을 제2호증, 을 제3호증의 1 내지 4의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① YY세무서 공무원이 이 사건 건물을 방문하여 현장 조사한 결과 건물 1층은 101호와 102호로 구분되어 건물 외벽에 각각 현관문이 있었고 에어컨도 별도로 설치되어 있었으며, 각 호수별 수도요금내역을 확인해보니 건물신축 이후 계속 ‘주거용’으로 요금을 납부해 온 것이 확인되었다고 하는 점, ② 이 사건 건물을 원고로부터 양수한 KKK도, 이 사건 건물 양수 당시 1층은 2가구였는데, 1가구는 공실이었고 다른 1가구는 주거용으로 임대한 상태였다고 위 공무원에게 확인해준 점, ③ 이 사건 건물 1층을 촬영한 사진(을 제3호증의 1, 2, 3)을 보더라도 1층에 있는 2개 호실은 주거용으로 적합해 보일 뿐 소매점 등 영업을 하기 위한 상가로 이용하기는 어려워 보이는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 건물 1층이 양도 당시 공부상 용도 구분[근린생활시설(소매점)]과 달리 ‘주택’으로 사용되었음을 넉넉히 인정할 수 있고 갑 제8호증의 기재만으로는 이와 달리 보기 어렵다. 따라서 이 부분 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

2. 제2주장

• 가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 엄격하게 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2001. 3. 15. 선고 2000두7131 전원합의체 판결 등 참조).
• 나) 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 은, 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 같은 시행령 제154조 제1항을 적용할 때 ‘ 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.’고 규정하고, 구 건축법 시행령(2016. 2. 11. 대통령령 제26974호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 별표 1 제1호 다목은 ‘다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(단서 생략) 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것’이라고 규정하고 있다. 원고가 이 사건 건물 1층을 공부상 용도 구분과 달리 주택으로 사용하여 이 사건 건물 1층부터 4층까지 4개 층을 주택으로 사용한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 건물은 위 구 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목이 정한 다가구주택의 요건(‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것’)을 갖추지 못하여, 위 다목에 해당하는 다가구주택에 대해서만 적용되는 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 적용대상에 포함 되지 않는다. 따라서 설령 원고가 이 사건 건물을 하나의 매매단위로 하여 양도하였다 하더라도, 원고의 주장처럼 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서 규정을 적용하여이 사건 건물 전체를 하나의 주택으로 볼 수는 없다. 원고는, 이 사건 건물은 단독주택(다가구주택)으로 신축하여 사용승인 받았으므로 그 사용 현황과 관계없이 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서 규정을 적용받는 다가구주택으로 보아야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 은 ‘ 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택’이라고만 그 적용대상을 규정하고 있고, 위 구 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목 역시 주택으로 쓰는 층수 등 대상 건물의 객관적인 ‘현황’만을 기준으로 다가구주택의 요건을 규정하고 있는바, 따라서 이 사건 건물의 객관적인 ‘현황’이 구 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 이상, 이 사건 건물이 단독주택(다가구주택)으로 신축되어 사용승인을 받았다고 하더라도 이 사건 건물은 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 적용대상에 포함되지 않는다고 보아야 한다. 그렇게 보는 것이 조세법규는 법문대로 엄격하게 해석해야 한다는 위 조세법규 해석의 원칙에도 맞는다.
• 다) 한편 이 사건 건물은 구 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목이 정한 다가구주택에 해당하지 아니하여 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서가 적용되지 않을뿐만 아니라 같은 항 본문 역시 적용되지 않는다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 건물은 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 본문에 따라 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 볼 수 없고, 결국 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 하나의 건물로 볼 수밖에 없다. 이에 관하여 구 소득세법 시행령제154조 제3항은 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 구 소득세법(2016.12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 ‘하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.’고 규정하고 있는바, 여기서 ｢주택｣이라 함은 양도자와 그 가족이 거주용으로 사용하는 공간을 말하고, 사람의 주거에 공하는 공간이라도 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 ｢주택 외의 부분｣으로 보아야 한다(대법원 1989. 2. 28. 선고 88누1004 판결 등 참조). 그런데 이 사건 건물 중 양도자인 원고가 거주하던 401호의 연면적이, 원고가 임대한 이 사건 건물 중 나머지 부분의 연면적보다 적음이 명백하므로, 위 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 단서 및 위에서 본 법리에 의할 때, 이 사건 건물 중 위 401호만이 ｢주택｣에 해당하여 1세대 1주택 양도 소득세 비과세 대상이 되고, 이 사건 건물 중 나머지 부분은 주택으로 보지 않는 ｢주택 외의 부분｣에 해당하여 비과세 대상이 되지 않는다고 할 것이다. 결국 이 사건 건물 중 원고가 거주하던 구역(000호)에 대해서만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 경정․고지한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.
• 라) 따라서 이 부분 원고의 주장 역시 받아들일 수 없다.

3. 제3주장 원고의 주장처럼 원고가 이 사건 건물 1층을 주거용으로 임대함과 동시에 원고가 위 1층 주거용 임대 부분을 새로이 단독주택으로 취득한 것으로 볼 수 있는 아무런 법적 근거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 다른 점에 더 나아가 살펴볼 필요없이 이유 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 을 제1호증(양도소득세 결정결의서)의 기재에 의하면 위 양도소득세 부과처분의 처분일은 2018. 00. 00.로 보이고, 소장 청구취지의 부과처분 일자 ‘2018. 00. 00.’은 오기로 보인다.